투자는 타이밍으로 시작해 타이밍으로 끝난다”는 말이 있다. 부동산은 땅을 사는 것이 아니라 기회를 산다고 해도 과언이 아니다. 현재 진행형이기 때문이다. 사실 부동산투자로 수익을 내는 방법은 간단하다. 인기 있는 부동산을 저렴한 가격에 매입해 높은 가격에 매도하면 된다. ‘이렇게 쉬운 방법을 왜 모르느냐?’고 물을 수도 있다. 하지만 문제는 돈이 되는 부동산을 찾기가 어려울 뿐만 아니라, 낮은 가격에 매수해 높은 가격에 매도할 수 있는 정확한 타이밍을 예측하기 어렵다는 데 있다. 예를 들어보자. 2008년 말 글로벌 금융위기로 인해 아파트가격이 폭락했고, 그 여파로 순식간에 아파트가격이 30~40%까지 하락한 지역이 속출했다. 이때 타이밍을 놓치지 않은 사람들은 단기간에 큰 수익률을 올렸다.---1장 중에서

고수들은 결코 서두르는 법이 없다. 장·단기 자금 계획과 투자 목표가 확실하기 때문에 시장 상황이 요동쳐도 느긋하게 때를 기다린다. 부동산을 보는 눈도 다르다. 초보자들은 마치 금리를 따지듯 부동산시장을 일 년 단위로 보고 부동산투자 방향을 결정하는 것에 비해, 고수들은 3년을 기준으로 하며 절대 조급해하지 않는다. 특히 소액투자자나 자기자본비율이 낮은 투자자는 중도금이나 대출금 때문에 조그만 부동산시장 변화에도 상당히 불안해하며 심한 갈등을 겪는다. 딱히 대책이 없기 때문에 매달 비싼 이자를 감수해야 하고, 혼란스러울 수밖에 없다. 게다가 부동산 회복기를 짐작조차 할 수 없으니 안절부절못하기 마련이다. 결국 이들은 불안함을 극복하지 못하고 3년도 안 되어 부동산을 처분하기에 이른다. 이렇게 3년도 기다리지 못한 초보자는 상당한 손실을 입고 만다.---1장 중에서

아파트 매입시에는 절대로 지켜야 할 투자 원칙이 있다. 첫째, 대표평형 아파트를 매입해야 한다. 대표평형 아파트란 동일 지역 아파트 중에 평당 단가가 가장 높은 아파트를 말한다. 가격이 가장 비싼 아파트가 아니라 평당 단가가 가장 높은 아파트를 매입하라는 말이다. 예를 들어 살펴보자. 서울의 관악구 봉천동에는 83㎡(25평)부터 139㎡(42평)로 이루어진 관악드림타운이 있다. 지하철 2호선 서울대입구역과는 어느 정도 거리가 있음에도 불구하고 5천 세대가 넘는 초대형 단지로 이 지역을 대표하는 아파트단지가 되었다. 관악드림타운은 112~126㎡(34~38평)의 아파트가 가장 높은 평당 단가를 형성한다. 따라서 동일한 아파트라 하더라도 이 사이에 있는 아파트를 매입해야 후회하지 않는다.---2장 중에서

아파트는 다른 부동산들에 비해 환금성이 용이하다는 장점이 있다. 그래서인지 내집 마련을 원하는 사람들뿐만 아니라 정부도 아파트를 좋아한다. 이를 증명하는 것이 바로 아파트가격에 대한 정부 정책이다. 토지나 단독주택은 공시지가를 기준으로 가격이 형성되지만 아파트는 오래전부터 국세청에서 기준시가를 정해왔다. 한마디로 아파트의 최저 가격을 정부가 보증해주고 있는 셈이다. 아마도 정부가 아파트를 보증하고 매매가격을 기재하도록 하는 나라는 우리나라밖에 없을 것이다. 게다가 2007년 이후부터는 전국의 부동산 매매가격을 등기부등본에 기재하는 것이 의무화되었다. 덕분에 누구나 손쉽게 원하는 아파트의 평형이나 위치를 비교하며 가격을 알 수 있게 되었다.---2장 중에서

다음과 같은 현상들이 나타나면 타이밍으로 보고 매입하라. 첫째, 금리가 인하되면 매입하라. 은행 등의 금융기관에서 부동산 및 경제를 살리기 위해 금리를 인하하고 적극적으로 대출을 해주는 시기가 있는데, 이때가 바로 매입 타이밍이다. 둘째, 정부의 부동산 규제완화 정책들이 지속되면 매입하라. 정부 입장에서는 장기적인 경기 침체가 부담스러울 수밖에 없다. 결과적으로 그 피해가 고스란히 국민들에게 돌아가기 때문에 적절한 경제 흐름이 필요하다. 이에 부동산경기 또는 건설경기가 활성화 되는 분위기를 조성하기 위해 규제를 지속적으로 완화시켜준다. 이때가 매입 타이밍이다. 특히 이명박 정부 출범 이후 지속적인 규제 완화책들이 발표되고 있는데, 이를 잘 활용하면 수익성 높은 부동산을 매입할 수 있다.---3장 중에서

상가는 상권과 위치, 여건, 그리고 권리금이라는 것과 연관되어 있어 한 번 잘못 분양받으면 여간 고생하지 않는다. 이에 분양상가에 투자할 때는 여러 가지 주의할 점이 있는데, 먼저 시행회사와 시공회사의 능력을 파악해야 한다. 상가는 아파트와 달리 특별한 구제 법률이 없다. 만약 시행회사가 도산할 경우 투자자가 그 피해를 고스란히 입는다. 따라서 시행회사의 신용도는 물론 운영 능력까지 꼼꼼히 살펴야 한다. 서울 동대문에 위치한 ‘굿모닝 시티’ 사건을 계기로 시행과 분양 관련법이 다소 강화되었지만, 한 번 잘못 분양받으면 분양받은 상가를 포기해도 후유증이 크기 때문에 신중한 접근이 필요하다.---3장 중에서

부동산시장에서 공급은 건설을 통한 공급과 건물의 임대 등을 통한 공급이 있다. 공급은 지어지는 건물 등을 통해 얼마든지 통계화·수치화가 가능하다. 하지만 수요는 가시화되지 않는 특징을 지닌다. 주택이나 상가 등을 매매나 임대하려는 ‘사람들의 욕구’가 바로 수요인 탓이다. 사람들의 욕망과 욕구를 어떻게 수치화하고 통계로 표현할 수 있겠는가. 이 때문에 많은 사람들이 부동산의 수요와 공급을 예측하는 데 어려움을 느끼는 것이다. 먼저 부동산 공급시장을 살펴보자. 부동산 공급시장은 일반적으로 토지와 건물(주택 포함) 2가지로 구분한다. 먼저 토지는 인위적인 생산이 불가능한 제한된 시장이기 때문에 시장에 존재하는 상품만 거래할 수 있다.---4장 중에서

우리의 환경은 복잡 다양하다. 그동안의 고정관념을 버리고 한강에도 호텔을 짓고 새로운 스카이라인을 조성해 환경과 여건, 상황에 따라 층고를 탄력적으로 적용할 수 있도록 층고 인센티브를 시행하면 어떨까. 그리고 인센티브에서 나오는 비용을 뉴타운이나 주택환경개선 사업 등의 저개발지역 발전자금으로 쓰면 될 것이다. 다행히 서울시가 땅을 많이 기부할수록 용적률 인센티브를 주고, 건폐율이나 용적률을 낮추어주는 층고 인센티브를 시행하고 있다. 누구나 멋있고 이상적인 도시에서 살고 싶어한다. 그렇다고 현실도 여건도 감안하지 않고 이런 이상적인 도시들을 무조건 따라 할 수는 없다. 아무리 좋아도 저마다의 특색이 있는 만큼 그 특징과 특색, 여건에 맞게 개발되어야 한다.---5장 중에서

정부가 집을 사라고 세금 등 규제를 완화할 때나 개발계획과 호재들로 넘쳐날 때가 부동산을 팔아야 하는 시점이다. 반대로 정부가 규제와 단속에 나설 때는 그만큼 투자 위험이 증가하기 때문에 팔기보다는 매입하는 편이 좋다. 그렇다면 지금은 어떤 때인가? 부동산과의 전쟁을 선포했던 과거 노무현 정부 시절이 매입시기였다면, 이명박 정부는 부동산경기를 회복시키기 위해 각종 완화 정책을 쏟아내고 있다. 이 시기가 바로 부동산을 파는 시점이라는 사실을 잊어서는 안 된다. 게다가 글로벌 금융위기의 영향으로 2010년 초인 현재까지 경제위기는 사라지지 않은 상태다. 지금 상황에서는 추가적으로 부동산 규제 관련 정책은 나오기 힘들다.