2015년에 들어 집값이 본격적으로 오르기 시작했고, 슬슬 매매가와 전세가의 갭이 벌어지기 시작한다. 이때 전세를 살던 사람들은 전세 계약 기간이 만료될 시점인 2017년쯤 집을 사야겠다고 생각했는지도 모른다. 그런데 2016년 여름, 기습적인 집값 상승이 전국적으로 펼쳐진다. (…) 체감하기로는 여름에만 집값이 10% 이상 올랐다고 느꼈을 텐데, 그런 상승장에서 전세입자들은 집을 사지 못하고 그저 쳐다만 봐야 했다. (…) 이와 같은 상실의 시대에 2017~2018년 부동산 하락설이 스멀스멀 들려온다. 한 번 집 살 기회를 놓친 사람들은 다시 올 하락장을 기다리며 전문가들의 경고에 귀 기울인다. 그리고 언제 집을 사야 할지 고민하기 시작한다.
그런데 정말 기다리면 싼 값에 집을 살 수 있는 기회가 올까? 단언컨대 그토록 기다리는 집값 폭락의 시대는 오지 않을 것이다. 주식 시장의 유명한 격언이 있다. ‘모두가 기다리는 조정은 오지 않는다.’ 더구나 공급이 부족한 재화가 폭락한다는 것은 사실 수급 논리상 불가능에 가까운 법이다.
--- pp. 23~25

앞으로 5년 동안 신규 아파트의 분양 물량은 감소될 예정이므로 분양을 받을 수 있다면 받는 것이 좋다. 그러나 신규 분양 시장 이외에도 약 1천만 호에 이르는 기존 아파트가 있기 때문에 이런 아파트를 매수하는 것도 좋은 판단일 것이다.
다만 올해 아파트를 매수하거나 매도할 계획이 있다면 반드시 확인해야 하는 제도가 하나 있는데, 그것은 바로 ‘재건축초과이익환수제’다. 언뜻 이 제도의 이름만 보고 ‘재건축’ 대상 아파트에만 영향을 주는 제도라고 착각하기 쉽다. 하지만 세상일이 그렇게 단순하던가?
이 제도는 재건축 아파트뿐만 아니라 현재 건설 중인 아파트 분양권에까지 모두 영향을 줄 것이다. 이 제도를 기준으로 전국에 존재하는 모든 아파트를 단 4개의 그룹으로 재편할 수 있기 때문에, 손해 보지 않으려면 이 제도에 대해 철저히 알아두어야 한다. 부동산은 첫째도, 둘째도, 셋째도 입지라는 말을 많이 쓰지만 올해만큼은 입지 위에 재건축초과이익환수제가 있다고 해도 과언이 아니다.
--- pp. 84~85

특정 자산을 매수하고 매도하는 과정에서, 매수 시점의 투자 아이디어가 실현되거나 소멸되면 매도하는 것이 적절하다. 주식 시장이 좋은 점은, 이처럼 매수 시점의 투자 아이디어가 현실화되거나 소멸되는 것을 비교적 쉽게 확인할 수 있다는 점이다.
부동산 시장도 마찬가지다. 장기적으로 재건축이나 리모델링을 염두에 두고 1990년대 초에 준공된 1기 신도시 아파트에 갭투자하고 있다면, 임대사업자 등록을 한 후 장기적인 투자 목적에 맞게 보유하면 될 것이다. 혹은 서울 서북부권의 주택재개발로 인해 서울의 임대 물량이 부족해질 것이고, 그에 따라 임대료가 상승할 것을 기대하여 1기 신도시 아파트를 사는 사람도 있을 것이다. 이런 기대가 실현됐을 때 매도하는 것은 좋은 선택이다. 중요한 것은 집을 살 때 가졌던 어떤 기대, 즉 ‘투자 아이디어’가 실현되거나(투자 성공) 혹은 소멸된다면(투자 실패) 그 투자를 종료시키는 것이다. 즉, 투자 아이디어가 실현되거나 소멸하는 시점이 바로 매도 타이밍이다. 투자에 대한 아이디어가 없다면 관성으로 투자하지 말아야 한다.
--- pp. 152~153

대규모 주택재개발, 뉴타운과 같은 사업을 하면 주택 수는 어떻게 변화할까? 혹시 이런 재개발 사업 후, 주택의 수가 증가할지 감소할지 생각해본 적 있는가? 아마도 당연히 주택 수가 개발 전보다 증가할 것이라고 생각하는 분이 많을 거라고 본다. (…) 그런데 정답은 놀랍게도 상식에 반한다. 재개발하면 주택 수는 감소한다. 그것도 꽤나 많이. 대체 재개발을 하면 왜 주택 수가 줄어드는 걸까?
오래된 집의 구조와 새집의 구조를 상상해보면 이해가 쉬울 것이다. 오래된 집, 특히 오래된 단독주택의 평균면적은 약 30㎡로, 요즘 집보다 면적이 작다. 이런 집들을 허물고 요즘 집의 일반면적으로 지으려면 똑같은 하나의 집을 짓더라도 더 넓은 공간이 필요하기 때문에 주택 수가 감소한다.
2017년 2월, KBS 뉴스에서 “서울 인구 감소 19년 만에 최고”라는 소식이 보도됐다. 서울의 주거비용이 매년 가파르게 상승하여, 높은 주거비용에 대한 부담 때문에 경기가 좋은 다른 지역으로 일자리를 찾아 인구가 이동했다는 것이다. 서울의 인구 감소를 다루는 보도는 ‘주거비 상승→서울 탈출’이라는 흐름에서 벗어나지 않는다. 그런데 주거비 상승의 원인에 대해서는 제대로 이야기하지 않는다. 재개발 때문에 주택 수가 줄고, 이에 따라 서울을 벗어나야 하는 가구가 필연적으로 발생한다는 것은 왜 말하지 않는 것일까.