우리가 사회적 활동과 행위를 지속하는 데 가장 필요한 시설 중 하나가 도로다. 사람들은 법체계가 도로를 규정하기 훨씬 이전부터 통로를 이용해왔다. 통로가 먼저 만들어지고 나서 통로를 둘러싼 이해관계가 발생한 후에 법규가 정비되기 시작한 것이다. 도로에 관한 법규를 알아보기 전에 통로가 먼저 만들어졌으며, 통로 사용에 관한 이해관계가 복잡해지면서 이것을 정비하기 위한 도로법이 만들어졌다는 사실을 알아둘 필요가 있다.
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필자의 경험에 의하면, 건축법 제45조에 의해 ‘지자체의 조례에 따라 같은 도로를 이용해서 건축허가를 받으면 또다시 사용승낙을 받지 않아도 된다’는 규정이 있는 지자체에서는 문제가 안 된다. 그러나 조례가 없는 지자체에서는 담당자가 허가권자의 동의를 받아오라고 할 때도 있고, 동의서 없이 허가해주되, 민법에 관한 사항은 당사자들 간에 해결하라고 처리할 때도 있었다.
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같은 사안을 놓고 두 개 관청의 판단이 다를 수 있고, 또한 같은 관청 안에서도 과에 따라 유권해석이 달라지는 게 현재 건축법상 도로에 대한 해석이다. 도로 경매 투자는 법과 조례를 충분히 파악하고 이해하더라도 공무원의 주관적인 유권해석이라는 또 다른 산을 넘어야 한다는 사실을 알아두자.
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도시지역이나 비도시지역이나 사용승인에 의한 사도가 되었으면, 모두 사도관리대장에 기재하는 것이 민원을 방지하는 방법이라 생각한다. 민원이 생길 수 있는 일은 사전에 방지하는 것이 옳다.
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허가대상인 부지가 대지일 경우에는 건축과의 허가만 받으면 끝이지만, 농지는 농지과와 도시개발과, 임야는 산림과와 도시개발과를 추가로 경유해서 개발행위허가도 동시에 받아야 한다. 이 경우 개발행위허가를 받을 때, ‘타인의 토지 굴착 시 사용승낙을 받아야 한다’는 조건을 만족해야 건축허가를 받을 수 있다.
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현황도로의 인정 여부는 토지의 가치와 바로 직결된다. 땅값이 비싼 수도권일수록 현황도로의 해석 문제는 단순한 행정판단을 넘어 재산권 행사나 수익 여부로 이어질 수 있다.
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맹지 탈출의 고전적인 방법 중 하나는 하천이나 구거를 활용하는 방법이다. 이 또한 건축법에서 정한 연결도로의 확보 규정에서 나온 것이다. 복개된 하천이나 구거 부지인 경우에 모든 지방자치단체가 건축법상 도로로 인정하고 있다. 하천이나 구거는 대부분 국유지 또는 지자체다. 지목이 하천이나 구거이며 현재 현황도로로 사용하고 있는 경우에는 건축법상 도로로 인정하고 있다. 현황도로가 아니라도 점유허가를 통해 도로로 인정받을 수 있다.