권리분석은 부동산 거래에 기본중의 기본!

#1
유비가 경매를 통해 주택을 낙찰 받았는데 그 주택에는 세입자 관우가 살고 있었다. 그런데 관우가 유비에게 주택을 인도하지 않자 유비는 관우를 상대로 주택의 인도를 청구하는 재판을 하고 승소를 했다. 승소판결을 가지고 관우를 쫒아내려고 보니 이게 웬일인가? 그 집에 엉뚱한 장비가 살고 있는 것이 아닌가! 이런 경우 유비는 장비를 쫒아낼 수 있을까?

#2
유비는 관우 소유의 주택에 주택임대차계약을 하면서 흔히 하는 대로 등기사항전부증명서를 확인한 결과 아무런 저당권이 없었다. 안심한 유비는 임대차계약을 한 후 이사를 하고 전입신고를 했다. 그런데 몇 달 후 관우가 파산을 하여 유비가 살고 있는 집이 경매로 넘어갔다고 집을 비우라는 통보를 받았다. 전세금도 제대로 받지 못하고 쫒겨난 유비. 도대체 어떻게 이런 일이 있을 수 있을까?

첫 번째 사례에서 유비는 장비를 쫒아낼 수 없다. 승소의 상대방은 관우지 장비가 아니기 때문이다. 이런 경우를 방지하기 위해 낙찰자 유비는 소송에 들어가기 전에 ‘점유이전금지가처분’ 신청을 함으로써 관우가 해당 주택의 점유를 다른 사람에게 이전하지 못하도록 보전조치를 하면 이러한 일을 미연에 방지할 수 있다.
두 번째 사례는 유비는 전입신고를 했지만 관우가 같은 날 은행에서 대출을 받고 근저당을 설정했을 경우 저당권자가 선순위가 되기 때문이다. 저당권 설정 시점은 공공기관의 업무 시작 시간인 당일 오전 9시로 보기 때문이고 임차인의 대항력 발생시점은 다음날 오전 0시부터 발생한다.
초보자를 위한 부동산 경매와 권리분석 가이드!

부동산권리분석이란 부동산 거래를 안전하게 하기 위해 부동산의 권리관계를 조사하고 확인하는 작업을 말한다. 부동산 거래에는 고액의 자금이 오가며 권리관계는 복잡하게 얽혀 있고 겉으로 드러나지 않은 것이 많기 때문에 안전한 부동산거래를 위해서 반드시 철저한 권리분석 작업이 선행되어야 한다.
그러나 흔히 부동산 권리분석은 어렵다고 하고 부동산 투자를 전문적으로 하는 사람이 경매로 살 때나 해야 하는 것이라고 생각하기 쉽다. 물론 부동산을 경매로 구입하는 경우 권리분석을 철저하게 해야 한다. 하지만 앞의 사례에서 보듯, 부동산 거래는 일상 생할에 매우 밀접한 주택 매매나 임대차 등 여러 가지 유형이 있기 때문에 부동산 투자와 관련이 없는 일반인들에게도 매우 중요한 부분이기도 하다.

이 책은 꼭 부동산으로 돈을 벌겠다는 목적이 아니어도, 살다보면 부딪히게 되는 일반적인 부동산 거래에 관해 놓치기 쉬운 사항들도 꼼꼼하게 알려주는 저자의 세심함이 담겨있다.
초보자들의 눈높이에 맞춰 권리분석의 범위와 꼭 확인해야할 사항 등을 짚어주며 이를 실전 부동산 거래에서도 쉽게 적용할 수 있도록 하였다.
또한 권리분석만이 아닌 부동산 경매에 관한 내용도 다루어 이 책 한 권으로 부동산 경매와 권리분석에 대한 폭넓은 시야와 지식을 갖출 수 있도록 많은 도움을 줄 수 있을 것이다.