부동산 단기투자란 ‘경매’라는 제도를 이용해 부동산을 산 뒤 최대한 빨리 되파는 투자방식이다. 이때 전체 투자기간은 3개월 이내가 적정하고, 투자금은 2천만 원 미만의 소액으로도 가능하다. 투자금액의 경우 초보자일 경우 2천만 원 미만이 좋지만, 경험이 쌓이면 투자상황과 물건의 종류에 따라 얼마든지 조절할 수 있다. 부동산 단기투자의 핵심은 짧은 기간 내에 투자를 마무리해서 원금을 회수하고 여기에 수익을 더하는 것이다. 이런 단기투자에 익숙해지면 다음 투자도 회수한 원금으로 다시 할 수 있으니 결국 투자에 필요한 돈이 추가로 들지 않는다. 즉 처음의 원금만으로 반복해 투자할 수 있는 것이다. 부동산 경매에 나온 물건을 잘 파악할 수만 있다면 누구나 3개월 안에 수익을 낼 수 있다. 이렇게 단기투자를 시작하면 남는 시간엔 항상 어떻게 하면 더 잘 팔 것인가에 대해 집중적으로 고민하게 된다. 실제로 나도 초보 시절엔 너무 팔 생각에만 치우쳐 낭패를 본 경험이 있다. _p.18

단기투자의 대상이 되는 물건은 부동산 경매로 낙찰받기 전부터 매수를 희망하는 사람이 이미 존재하고 있는 부동산이다. 그렇지 않다면 부동산이 아무리 좋아도 단기투자의 대상이 될 수 없다. 부동산 그 자체가 좋다면 얼마든지 팔 수는 있겠지만 그것은 단기투자의 영역이 아니라 그냥 부동산투자일 뿐이다. 단기투자에서 좋은 물건이란 주변 부동산에 미치는 영향이 큰 부동산을 말한다. 주변에 미치는 영향이 클수록 상대방이 더 빨리 사려고 하고, 더 많은 돈을 줄 수 있기 때문이다. 그래서 단기투자에서 돈을 버는 사람은 좋은 물건을 고르는 눈을 키운 사람이다. 좋은 물건만 낙찰받으면 투자자가 할 일은 끝났다고 보면 된다. 낙찰받은 물건이 주변에 미치는 영향이 너무 커서 주변 부동산을 소유한 사람들이 알아서 사겠다고 나서기 때문이다. 따라서 단기투자에서는 절대적으로 좋은 물건을 보는 능력을 키워야 한다. 그리고 그 능력의 활용 여부가 투자의 승패를 결정한다. _pp.24~25

가려운 다리를 놓아두고 엉뚱한 다리를 긁어봐야 시원하지 않다. 가려운 곳을 제대로 긁어야 한다. 단기투자도 적당한 물건을 찾아서 투자해야 즉시 팔고 돈을 벌 수 있다. 빌라나 아파트를 사서 한 달 만에 팔았다고 해서 그걸 단기투자라고 말하지는 않는다. 어쩌다 우연히 빨리 팔렸다고 그 물건이 단기투자의 영역에 속하는 것은 아니다. 단기투자는 철저한 계획하에 이루어져야 한다. 장기투자용 부동산을 사서 얼떨결에 빨리 팔 수는 있지만, 단기투자용 부동산을 장기투자한 부동산처럼 활용하기란 거의 불가능하다. 따라서 제대로 계획하고 준비하지 않은 상태에서 단기투자를 하겠다고 물건을 산다면 실패할 수밖에 없다. 다시 말하지만 단기투자가 가능한 부동산은 매수자가 이미 정해져 있다. 따라서 바로 그가 아닌 다른 사람에게는 쓸모없는 물건이다. 그러니 단기투자 물건은 부동산 경매에서 낙찰받기 전부터 누구에게 얼마에 팔 것인지 미리 계획을 세워야 한다. _pp.36~37

“돈 있는 사람이 돈을 번다.”라는 말이 진짜 현실이 되었다. 물론 주택임대사업자에게 주어지는 대출혜택을 잘 활용하면 솟아날 구멍을 만들어낼 수도 있다. 하지만 주택도시기금 등의 정책자금은 이전까지 가능했던 대출금액, 본인이 원하는 대출금액만큼 주어지지 않는다. 대출이 사실상 자유로웠던 예전과는 다르다. 지금의 시장은 본인이 만들어내며 투자를 하는 데 분명한 한계를 가지고 있다. 그 한계를 명확하게 인지하지 못하면 부동산투자로 오히려 손해를 보게 될지 모른다. 거의 모든 투자는 미래에 대한 긍정적인 전망을 바탕으로 이루어진다. 하지만 지금의 부동산시장은 그 전망을 누구도 완벽하게 예측할 수가 없다. 이렇게 불확실한 부동산시장에서 어떻게 투자해야 할까? 모든 것이 불투명하고 불안정한 시점에서 선뜻 부동산투자에 나서기가 쉽지 않다. 앞으로도 부동산은 계속 오를 수 있지만 그 반대일 수도 있다. 매일 전망이 달라지지만 대부분의 전문가들은 지금까지와 같은 좋은 시대는 다시 오기 힘들다는 데 의견을 함께한다. _pp.47~48

코끼리를 본 적도 없는 사람에게 코끼리를 설명해달라고 하면 뭐라고 설명할 수 있을까? 코끼리에 관한 설명을 듣고 싶으면 코끼리를 직접 본 사람에게 물어야 한다. 그래야 좀더 명확하게 설명해줄 수 있다. 그렇지 않으면 코끼리는 상상 속의 괴물이 되고 만다. 단기투자가 어떤 것인지 정확히 알려면 그 투자를 경험해본 사람, 그래서 그 투자를 몸으로 체득한 사람에게 물어봐야 한다. 그런 투자를 모르는 사람, 해보지 않은 사람에게 물어봐야 부정적인 대답밖에 들을 수 없다. 그런 사람이 해줄 수 있는 말이란 그저 상대를 염려하는 말뿐이다. 그들은 “잘은 모르지만”이라는 말로 시작하며, 중간중간 “너를 위해서 하는 말인데”라는 추임새를 넣고, 마지막에는 “그러니까 조심해(혹은 위험한 것 같아).”라고 끝을 맺는다. 염려하는 말이니 충분히 이해한다. 나 또한 모르는 분야에 대해 의견을 물으면 조심하라고 조언해줄 것이다. 그래서 단기투자를 모르는 사람에게 조언을 구하면 안 된다는 것이다. _p.64

단기투자가 가능한 부동산은 시장상황이 어떻게 변하든지 그 여부와 상관없이 수익률을 기대할 수 있다. 시장이 아무리 침체되어도 단기투자 부동산이 필요한 사람은 있게 마련이다. 투자를 하는 사람은 매수자만 파악하면 된다. 그럼 단기투자 물건에 투자한 뒤 되팔 때 부동산중개업소에 의뢰하지 않아도 될까? 그렇다. 전혀 그럴 필요가 없다. 누가 사야 할지 뻔히 아는데 굳이 그럴 이유가 없다. 그 사람에게 직접 가서 부동산을 팔면 된다. 단기투자는 부동산을 사는 것부터 파는 것까지 모든 것을 누구의 도움도 받지 않고 스스로 해야 한다. 심지어는 부동산 등기까지 직접 해결한다. 모든 것을 혼자 다 하는데 어렵지 않을까 걱정스러울 수도 있다. 하지만 단기투자와 관련된 일은 거의 정해져 있다. 그런 정해진 절차에 의해서 투자를 하면 되므로 어려울 것이 없다. 공부해서 익숙해지면 단기투자처럼 쉬운 게 없다. 제대로 하면 너무나 쉽다. 세상에 돈 버는 게 쉽다니 믿지 못할 수도 있다. _pp.91~92

누구에게나 처음은 있는 법이다. 처음부터 잘하는 사람은 없으니 그 순간에는 본인보다 잘하는 사람의 도움을 받아야 한다. 그렇지 않으면 큰 문제가 생길 수도 있다. 잠깐 숙이면 일이 편한데 자존심 때문에 숙이지 못하면 고생은 고생대로 하고, 일도 제대로 처리되지 않는다. 그런 사람은 옆에서 도우려던 사람도 도와줄 수가 없다. 첫 경험을 완벽하게 할 수는 없다. 누가 보아도 처음 하는 사람은 티가 난다. 그게 정상이다. 어느 누구도 그걸 숨길 수는 없다. 숨기려고 해봐야 문제만 더 커질 뿐이다. 그러니 숨기려고 하거나 혹은 완벽하게 하려고 애쓸 필요가 없다. 진정성, 그리고 제대로 경험하려는 마음을 가지고 이를 헤쳐나가면 족하다. 첫 도전부터 성공하면 좋겠지만 익숙하지 않으니 실패할 수도 있다. 그래도 실패를 통해 배우는 경험이 소중한 자산이 될 수 있으니 시도해야 한다. 처음이 두려워서 새로운 걸 거부해서는 안 된다. _p.99~100

단기투자란 누군가에게 꼭 필요한 부동산을 먼저 산 다음 그 사람에게 다시 되팔아 투자 수익을 남기는 것이다. 그 부동산이 꼭 필요했던 사람은 다른 사람이 먼저 샀으니 어쩔 수 없이 좀더 비싼 가격으로 되살 수밖에 없다. 그 부동산이 없으면 자신이 가지고 있는 나머지 부동산도 쓸모없어지거나 가치가 떨어지기에 무리한 요구가 아니라면 투자자의 제안을 받아들일 수밖에 없는 것이다. 정리해보면 단기투자는 원래 둘로 구성되어 있던 부동산 중 문제가 발생한 하나를 경매로 산 뒤 그걸 일정액의 비용을 받고 되팔아 수익을 내는 형태다. 이 과정에서 급해지는 건 자신이 가져야 할 부동산을 놓친 매수자이므로 되파는 협상이 까다롭지도 않다. 어차피 매수자에게 필요한 부동산이므로 서로 적정한 협의를 해서 넘기면 되는 것이다. 단기투자에 소요되는 기간은 대체로 3개월을 넘기지 않는다. 그 기간은 투자 대상이 좋을수록 짧아져서 1개월 안에도 얼마든지 투자를 끝낼 수 있다. _p.113

초보라서 문제가 되는 건 없다. 문제는 열정이 없다는 것이다. 열정이란 누가 채워주는 것이 아니다. 열정은 누구나 가지고 있다. 오랜 세월 현실에 안주하면서 마음 깊숙한 곳에 묻어버렸기에 없는 것처럼 느낄 뿐이다. 새로워지려면 스스로 묻은 열정을 마음속에서 찾아내 닦고 도전해야 한다. 열정만 있다면, 그리고 지속시킬 수 있다면 초보가 가장 잘할 수 있는 게 단기투자다. “우는 아이에게 떡 하나 더 준다.”라는 속담이 있다. 울지도 않고, 찾지도 않는데 누가 그 마음을 알아서 도와줄 수 있을까? 필요하다고 말하고 다니고, 알고 싶다고 징징거려야 하나라도 더 익힐 수 있다. 그냥 가만히 있으면 알고 있던 것도 모르게 되고, 결국 아무것도 얻을 수 없다. 단기투자는 예전이나 지금이나 ‘단순한 투자구조’를 가지고 있다. 단순한 투자구조라고 말하는 이유는 그 부동산을 꼭 필요로 하는 사람이 있는지를 파악하는 것이 단기투자의 성공 여부를 결정하는 요소의 거의 대부분을 차지하기 때문이다. _p.123

단기투자 물건에 대해 시세만 생각해 사지 않고 버티면 결국 손해가 나게 된다. 소탐대실이다. 조그만 물건 하나를 비싸게 사기 싫어서 그보다 훨씬 큰 가치를 지닐 자신의 부동산을 엉망으로 만드는 꼴이다. 그러니 단기투자 물건에 투자할 때는 시세에 대해서는 생각하지도, 떠올리지도 말아야 한다. 단기투자 물건에 대해 판단할 때는 시세나 감정가격이 아닌 해당 물건이 주변 부동산에 끼치는 부가가치가 얼마인가를 파악해야 한다. 다시 한번 말하지만 단기투자 물건은 시세대로 파는 물건이 아니다. 단기투자 물건에는 눈에 보이지 않지만 엄청난 무형의 가치가 숨겨져 있다. 그 무형의 가치에 대해 가격을 매기는 게 바로 단기투자의 엄청난 매력이다. 투자자 자신이 매긴 가격대로 부동산의 가치를 파는 것이다. 그렇기 때문에 단기투자 물건에는 시장의 시세논리가 통하지 않는다. 시장의 유통구조를 이용하지도 않는다. 모든 결정은 단기투자 물건을 가진 투자자가 주도적으로 내리면 된다. _p.145

어떤 부동산이 주변 부동산의 가치에 크게 영향력을 미칠까? 나는 단기투자를 하며 좋은 수익을 내는 물건은 공통적인 패턴을 갖고 있음을 알게 되었다. 처음에는 아무것도 모르고 하나씩 정리를 했다. 그러다 나중에는 패턴이 수십 가지나 되었다. 그 중 일부의 패턴은 대부분의 물건에서 나타났고, 다른 패턴은 어쩌다 한 번씩 모습을 드러냈다. 또 다른 것은 좋지 않은 물건, 수익이 낮은 물건에서 나타나기도 했다. 사실상 각각의 물건에서 나타나는 패턴 중 어느 것이 가장 좋은 것인지 쉽사리 결정하기가 어려웠다. 그 후 수년에 걸쳐 단기투자를 한 뒤에야 비로소 좋고 나쁜 패턴을 가릴 수 있게 되었다. 그러나 여전히 패턴은 변동이 심해, 단기투자를 할 때는 지금도 수시로 그 패턴들을 변형시켜 투자에 적용시키고 있다. 결국 괜찮은 단기투자를 하기에 좋은 패턴은 많지만 개별적으로 이루어지는 투자에서는 그 패턴들을 취사선택해 적용해야 하고, 때로는 변형시켜야 한다. _p.176

단기투자를 할 때는 시작부터 끝까지 집중력을 잃지 말아야 한다. 모든 단기투자에서는 주어진 조건만 가지고 판단해야 한다. 다들 당연히 그럴 것이라고 생각하겠지만 옆에서 보면 많은 사람들이 주어진 조건을 자의적으로 판단한다. 초기 투자를 위해 좋은 대상인지 여부를 판단할 때는, 반드시 주어진 조건만 가지고 객관적으로 판단해야 하는데 익숙하지 않은 조건이기에 ‘그럴 것이다.’라고 추정해버리는 것이다. 믿지 않겠지만 내가 만난 초기 투자자들의 90% 이상은 이런 실수를 저질렀다. 이는 우리가 평소 충분하지 않은 정보만 가지고 판단할 때, 가장 합리적으로 판단하기 위해 자신의 생각을 섞어서 결정하는 버릇을 가지고 있기 때문이다. 주어진 정보가 충분하지 않아 가장 좋은 결정을 내리기 어려울 때 우리는 흔히 가능성을 가지고 판단하는 경우가 있다. 이런 식으로 생각하고 결정을 내리는 이유는 우리가 평소 결정을 내리는 것들이 주로 사소한 것들이기 때문이다. _p.189

모르는 사람이라 약간의 경계가 섞인 눈빛이던 어르신은 매매가 나왔다는 말에 오히려 궁금증이 생긴 듯했다. 그렇게 말문을 튼 어르신에게서 그 집의 소유자가 여기 오래 살아서 이사 갈 리가 없다는 확신에 찬 대답을 들었다. 아들이 둘인데 첫째는 서울에서 큰 회사에 다니고, 둘째는 시내에서 장사를 한다는 이야기도 추가로 얻은 소득이었다. 뒤이어 아주머니 한 분을 더 만나 이야기를 해봤지만 어르신과 같은 반응이었다. 해당 토지의 소유자는 여기가 그의 고향이고 평생 여기서 살았는데 이제 와서 무슨 이사를 하겠냐는 것이었다. 특히 “토지소유자의 나이가 많아 앞으로 계속 여기서 살 것 같다.”라고 말했다. 서류상으로 검토한 부분은 좋은 단기투자 물건의 조건을 보이고 있었고, 현지에 내려와서 들은 내용도 나쁘지 않았다. 또한 아들들이 있으니 소유자가 돈이 없어도 파는 것은 크게 문제가 없겠다는 생각이 들었다. 현장방문을 마무리하고 법원에 와서 입찰가격을 1,200만 원으로 써서 제출했다. 총 4명이 입찰했고, 내가 낙찰받았다. _p.209

할머니와는 대화가 안 될 것 같아서, 같이 살고 있다는 자녀의 연락처를 주면 아들과 이야기하고 잘 풀어보겠다고 했다. 하지만 할머니는 달라는 전화번호는 안 주고 계속 큰소리로 화만 낼 뿐이었다. 어쩔 수 없이 그날은 그 집을 나올 수밖에 없었다. 입찰하기 전 확인한 바로는 앞마당의 주인은 40대 남자였다. 그의 주소는 다른 곳으로 되어 있었으나 앞마당은 상속으로 받았고, 상속 당시 소유자의 집 주소는 당일 내가 낙찰받은 그 주소였다. 따라서 앞마당을 상속해준 사람은 할머니의 남편이고, 상속받은 사람은 아들일 확률이 높았다. 집으로 돌아와 당일 바로 내용증명 우편을 발송했다. 대상은 앞마당 주인이었다. 내용증명에는 ‘부동산 경매로 토지를 낙찰받았는데 이제 소유권이 바뀌니 토지 위에 있는 건물은 철거해줘야겠다.’라는 내용을 담았다. 그렇게 발송하고 일주일쯤 지나서 아들로 추정되는 사람에게 전화가 왔는데 역시나 내 생각이 맞았다. 그는 토지의 주인은 바뀌어도 건물과는 상관없는 것 아니냐고 따졌다. _p.233

매수자가 협상을 거부하니 말을 붙일 수가 없어 갑갑했다. 그러던 차에 이번에는 매수자가 내용증명을 보내왔다. 본인이 다른 지분권자의 권리를 모두 인수해 대표자가 되었다는 것과 9분의 1에 해당하는 지분 사용료를 지불할 생각이 있다는 내용이었다. 등기를 확인해보니 그 사이 매수자는 나머지 지분권자의 지분을 모두 인수해 전체 지분권자는 매수자와 나, 이렇게 둘이었다. 7명을 상대로 하자니 골치가 아팠는데 일이 저절로 해결되었다. 매수자와 협의가 제대로 안 되면 다른 7명의 지분권자 중 누구와 다시 협상을 해야 하는지도 고민이었는데 그런 고민을 할 필요가 없게 된 것이다. 다만 법에 호소하겠다니까 그에 대비하기 위해 나머지 지분을 모두 인수해 나름의 대비를 한 매수자가 뭔가 단단히 준비를 하는 느낌을 받았다. 정공법으로 돌파해보기로 했다. 지금까지는 쉬엄쉬엄 하면서 주위만 찔렀는데 어차피 이렇게 된 바에야 직설적으로 이야기해 보기로 했다.