2001년 7월 1일 민사집행법 시행으로 인해 우리나라도 부동산 경매의 대중화가 열렸다. 많은 사람들이 경매를 통해 부동산을 취득하는 것을 자연스럽게 생각하고 있으며, 지금도 법원 경매장에는 수많은 사람들이 대박의 신화를 꿈꾸며 모여들고 있다.
경매의 근간을 이루는 요소는 권리분석과 명도이다. 권리분석은 자연스럽게 배당절차로 연결되고, 배당의 결과에 의해 명도의 난이도 여부가 판가름 난다. 왜냐하면 부동산의 점유자가 배당을 얼마만큼 받느냐에 따라 명도가 쉬울지 어려울지가 구별되기 때문이다. 그러나 많은 사람들이 생각하는 것과는 달리 권리분석이 경매를 통한 부동산 투자의 핵심은 아니다. 권리분석은 현재의 부동산에 대한 가치 여부를 판단하는 것이기 때문에 시세보다 얼마만큼 저렴하게 낙찰 받느냐가 중요하다. 하지만 부동산 투자의 핵심은 현재 부동산의 가치보다는 미래의 가치를 보고 투자하는 것이다. 그렇기 때문에 부동산이 미래에 얼마의 가격을 받을 수 있는가가 가치 면에서는 더 중요하다. 왜냐하면 경매를 통해 부동산을 시세보다 저렴하게 낙찰 받았지만, 미래에 부동산의 가격이 낙찰된 가격보다 더 떨어지지 않는다고 누구도 장담할 수 없기 때문이다. 경매를 통하든 일반 매매를 통하든 부동산 투자의 핵심은 현재가 아닌 미래에 있다는 것을 명심해야 한다. 쉬운 표현을 든다면, ‘권리분석을 하는 것은 나무를 보는 것이고, 미래의 가치를 판단하는 것은 숲은 보는 것이라고 할까!’ 그렇기 때문에 경매를 어렵게 생각할 필요도 없다. 경매란 단지, 시세에 비해 조금 더 저렴하게 구입하는 부동산 취득의 한 방법일 뿐이다.
최근의 경매 열풍으로 예전에 비해 경매의 메리트가 점점 줄어들고 있는 것이 현실이다. 많은 일반인들이 경매장에 모여드는 만큼 상대적으로 낙찰가는 올라가고, 낙찰가가 올라가는 만큼 투자수익률은 줄어든다. 이제는 경매의 인기가 일반화된 만큼, 경매를 통한 투자수익률 또한 특별하지 않은 일반화된 상황이다. 그래서 앞으로 경매를 통한 투자 방향은 단순히 시세보다 저렴하게 부동산을 구입하는 것을 목표로 하는 것이 아니라, 현재 부동산의 가치를 미래에 얼마만큼 높일 것인가에 초점이 맞춰져야 한다. 그렇기 때문에 리모델링이나 재건축 또는 용도변경 등을 통해 더 가치 있는 부동산으로 만드는 작업이 갈수록 중요해질 것이다. 또한 공부의 방향도 단순히 권리분석이나 경매절차의 지식을 습득하는 차원에서 그칠 것이 아니라, 부동산 시장 전반에 걸친 흐름과 공법적인 규제 여부의 분석과 해결책을 공부해야 한다. 즉, 기존에는 경매라는 한 분야를 깊이 공부했다면, 이제는 부동산의 시장과 경제 전반에 대해 좀 더 폭넓은 시각을 가져야 하고 미래의 가치를 정확하게 판단할 수 있는 안목이 필요한 시점이다.
이 책을 출판하는 목적은 기존에 출판된 소설 같은 경매 책들에 실증과 한계를 느낀 수준 있는 경매인들과 부동산을 전공하는 학생들, 그리고 현업에서 실무를 담당하는 분들에게 좀더 깊이 있고 생생한 경매실무 내용을 전달하기 위한 것이다. 그리고 기존의 책들과는 달리 경매절차 전반에 관한 내용을 체계적으로 서술했으며, 권리분석을 공부하기 쉽게 도표화 했고, 각 내용마다 관련된 판례를 찾아 확인해야 하는 불편함을 없앴다. 또 소위 말하는 특수물건에 속하는 법정지상권, 유치권, 지분경매, 예고등기에 대해서는 판례와 더불어 실무에서 어떻게 작업하고 해결하는지에 대해서도 자세하게 기술했다.
저자의 입장에서 이 책이 최고의 경매 책이라고 말할 수는 없겠지만, 최소한 어디에 내놔도 손색없는 수준 높은 책이라고 장담할 수 있을것 같다.