권리분석이란 이 절차의 전반과 의미를 이해하는 것이다. 여러 법과 시행령에 ‘이런 경우 어떤 권리는 말소되어 낙찰자에게 추가 부담이 되지 않고, 저런 경우 낙찰 후에도 등기부상에 말소되지 않고 살아남아 낙찰자의 추가 부담으로 한다’와 같은 다양한 경우들이 시시콜콜하게 정해져 있다. 이런 기준들을 정확하게 파악해 낙찰 후 예상하지 못한 추가 부담이 발생하는 것을 사전에 방어하는 것이 바로 권리분석이다. 따라서 부동산 법원경매를 통해 얼마나 수익률을 높이는지는 정확한 권리분석에 의한 배당표 작성에 달려 있다고 해도 과언이 아니다. --- 「1장」 중에서

경매투자시 권리분석은 먼저 권리분석의 대상이 되는지 아닌지를 판단하는 것부터 시작해야 한다. 즉 주택임대차보호법이나 상가건물임대차보호법처럼 특별법으로 보호 대상이 되어 등기부상 권리분석과 현황분석, 임차인의 권리분석까지도 함께 해야 하는 물건이 있는가 하면, 공장이나 임야처럼 특별법의 보호 대상이 되지 않아 현황분석과 등기부상 권리분석만으로도 충분한 물건이 있기 때문이다. 법원경매에 뛰어들기 위해서는 물건을 발견했을 때 응찰해도 법적으로 하자가 없는지와 그 부동산의 가치를 판단할 수 있는 혜안이 필요하다. --- 「2장」 중에서

사람에게 호적과 주민등록이 있다면 부동산에는 등기부가 있다. 한 개인이 세상에 태어나면 호적과 주민등록이 만들어져 일생을 어떤 궤적을 그리며 사는지가 기록되고 관리되는 것이다. 인간으로 태어나서 성장하고 결혼하고 가정을 이루고 자식을 낳고 키워 교육시키고 결혼시키고 손주를 보고 마침내 이 세상을 떠나는 것이 문서상으로 기록되는 것이다. 한편 부동산은 기존의 대지 위에 있던 낡고 오래된 구옥들이 철거되고 그 지역에 적합한 아파트나 근린상가 또는 상업용 오피스·빌딩 등으로 새롭게 태어나기도 한다. 이런 일련의 과정을 건축물관리대장과 부동산등기부를 통해 한눈에 살펴볼 수 있다. --- 「3장」 중에서

가압류는 보전처분의 일종이며 권리관계 또는 법률관계에서 추후 본안소송을 전제로 한다. 채권자가 채무자의 채무면탈 및 확정판결이 있을 때까지 재산이나 채권에 손해가 발생하는 것을 방지하기 위해 긴급하고도 신속하게, 일시적이고 잠정적으로 등기부에 압류 조치를 취하는 것을 말한다. 즉 금전 등으로 환산할 수 있는 채권의 집행을 보전할 목적으로 미리 채무자의 재산을 동결시켜 채무자에게 해당 재산에 대한 처분권을 잠정적으로 제한하는 것이다(민사집행법 제276조 1항). 물론 가압류당한 부동산이라도 사용·관리하는 데에는 지장이 없지만, 수익·처분하는 데에는 일정한 제약을 받지 않을 수 없다. 가압류는 해당 부동산에 대한 처분권을 제한하지 않으면 채무면탈 목적 등으로 처분 행위가 예상될 때, 또는 판결·집행이 불가능하거나 현저하게 곤란할 염려가 있을 때만 인정된다(민사집행법 제277조). --- 「4장」 중에서

일정한 요건을 갖춘 경우 건물이나 수목의 소유자에게 법적으로 지상권을 인정해주고 토지의 사용을 확보해줌으로써, 건물이나 수목의 존립을 보호하는 권리가 바로 법정지상권이다. 매매나 경매로 건물소유자가 법정지상권자가 되면 토지를 낙찰받은 사람(지상권설정자)은 소유권을 갖게 되어도 지상권의 법정기간 동안 토지를 사용할 수 없다. 대신 이때 토지소유자는 건물소유자에게 토지사용료인 지료를 청구할 수 있다. 지료는 양 당사자간의 약정에 의해 결정되고, 합의되지 않을 경우 당사자의 청구에 따라 법원이 결정한다. 법정지상권이 성립하지 않을 때는 건물철거소송 등을 통해 토지사용 방법을 확보할 수 있다. --- 「5장」중에서

성공적인 법원경매를 위해서는 수익분석이 필수이며, 수익분석을 위한 가장 기본적인 사항이 바로 배당표 작성이다. 경매를 전문으로 하는 고수들도 임대차보호법의 보호 대상이 되는 물건에 응찰하기로 하면, 응찰 전에 반드시 직접 배당표를 작성해보고, 작성 후에도 혹시 잘못된 부분이 있는지 체크하고 또 체크한다. 경매지나 인터넷을 통해 마음에 드는 어떤 물건을 하나 골랐다고 하자. 배당표를 정확하게 작성하지 못하면 수익성과 수익률분석은 처음부터 불가능하다. 배당표를 작성해야 얼마에 입찰했을 때 채권자 누구에게는 얼마가 배당되고, 소액만 배당받는 임차인이 누구인지, 일부는 소액으로 배당되고 일부를 인수해야 하는 임차인은 누구인지, 전액 인수해야 하는 임차인은 누구인지, 또 누구는 한 푼도 받지 못해 완전히 명도해야 하는지 등이 일목요연하게 드러난다. --- 「6장」 중에서

최우선배당 후 실시하는 순위배당에서 가장 중요한 것은 각 권리자들의 권리성립순서다. 순위라는 말이 설명하고 있듯이, 등기부나 전입·확정일자에 따라 먼저 잱리를 확보한 권리자에게 우선순위로 먼저 배당에 참여하도록 하는 것이 순위배당의 대원칙이다. 최우선변제에 의한 소액배당의 경우에는 언제 성립한 권리인가를 따지지 않고 일정한 요건을 갖춘 임차인이 배당요구를 하면 임대차보증금액이 해당 기준 이하인 임차인에 대해서는 최우선적으로 일정액까지를 배당해주는 데 반해, 임차인의 순위배당은 등기부상의 권리와 임차인의 권리(주민등록전입·확정일자)를 비교해서 빠른 권리를 확보한 순서대로 배당해준다.