확신과 공포는 과잉행동을 만들고 결국 비이성적인 부동산시장을 만든다. 그렇다면 사람들의 확신과 공포를 객관적으로 측정하는 것은 무엇인가? 바로 빚이다. 과도한 빚으로 집을 산다는 말은 집값이 떨어진다는 가능성을 전혀 고려하지 않는 행위다. 빚이 많아질수록 사람들의 확신도 커진다는 말이다. 반대도 성립된다. 빚이 적어질수록 공포가 커진다는 말이다. 집을 대부분 현금으로 사다니? 집값이 떨어질까봐 얼마나 걱정하고 있는 것인가?부 동산투자에서 경계해야 할 점이지만 확신과 공포는 기회를 만드는 중요한 요인이기도 하다. 확신은 가격을 크게 올리고, 공포는 가격을 크게 내리게 하기 때문이다. 따라서 부동산 심리를 읽으면서 가장 중요한 투자법칙 중 하나는 공포에 사고 확신에 팔아야 한다. 최근 부동산 대출이 급증했다. 낮은 금리도 원인이겠지만, 향후 금리인상이 전망되는 시점에서 빠른 대출증가 속도는 무엇을 이야기하는 것일까? 사람들이 확신하고 있다는 이야기다.
--- pp.50~51

주거대상으로 주택을 구매하는 수요자는 과거와 현재 가격이 중요하다. 내가 지금 구매하는 시점에서 가격이 어느 정도 수준이냐가 구매에 영향을 미치기 때문이다. 반면에 집을 투자대상으로 보면 과거나 현재 가격이 큰 의미가 없고 앞으로의 가격변화가 중요하다. 이렇게 수요 형태별로 부동산을 바라보고 판단하는 기준이 다르다. 수요자가 바라보는 주택이 소비의 대상이 됨과 동시에 투자대상이 될 수 있다는 점은 흥미롭다. 수요에 따라 집값이 움직인다고 가정하면 가격변화에 따라서 수요량이 달라지기 때문이다. 쉽게 말하면 주택을 소비대상으로 보는 실수요자의 경우 집값이 오르면 기회비용이 상승하게 되어 소비를 감소시킨다. 반면에 집을 투자대상으로 보는 투자(투기) 수요자의 경우 집값이 오르면 가격상승에 대한 기대심리가 높아져 수요를 증가시킨다. 따라서 가격 흐름에 따라 수요에 따른 변화가 다른 방향으로 일어날 수 있다. 이러한 원인으로 수요 변화에 따른 집값 변화를 예측하기 어렵다는 이야기가 나온다. 그러나 중요한 건 집값 변화에 영향을 주는 수요자는 투자수요라는 점이다.
--- p.72

최근 부동산시장에서 가장 어려웠던 해는 2008년이다. 미국 서브프라임 문제가 발생하면서 한국 부동산시장에도 큰 영향을 미쳤다. 물론 우리나라의 직접적인 문제는 아니었지만 수출 중심적인 경제구조상 글로벌 금융위기는 당연히 한국 경제나 부동산시장에도 큰 영향을 주게 된다. 그런데 미국과 달리 한국 아파트 가격하락이 크지 않았다. 글로벌 금융위기라는 엄청난 위기 속에서도 한국 주택가격은 가장 견고한 모습을 보였다. 가격하락이 제한적이었던 가장 직접적인 이유는 거래량 감소에서 찾을 수 있다. 거래량이 줄었던 이유는 경기가 불안하고 아파트 가격이 하락 조짐을 보이자 대부분 주택 수요자들이 실수요자로 바뀌었기 때문이다. 심지어 투자목적으로 구입했던 사람들도 가격을 내려서 집을 파는 것보다 계속 보유하고 거주하는 실수요 쪽으로 태도를 바꾸었다. 그래서 극심한 시장 불안에도 가격하락은 크지 않았고 거래량이 과거 평균 대비 크게 감소했다. 즉 한국 주택시장 수요자는 투기와 실수요자를 넘나들며 변화하고, 이러한 결과로 ‘손절매’가 없는 시장이라고 말할 수 있다.
--- pp.74~75

가장 주목해서 볼 변화는 기존 주택 보유자는 가격이 오르면 매도물량을 거둬들인다는 점이다. 이를 투기적 공급이라고 부른다. 일반 재화는 가격이 오르면 공급량이 증가한다. 그러나 주택공급은 예외적으로 가격이 오르면 추가적인 상승을 기대하면서 공급량을 줄이는 특성을 가진다. 2017년 이후 강남 일부 재건축 아파트에서 벌어진 일을 살펴보자. 2016년 말부터 강남 재건축 아파트 가격이 급등하기 시작했다. 단기간 내 아파트 가격이 급등한 이유는 갑자기 투기수요가 증가해서가 아니다. 공급이 빠르게 감소했기 때문이다. 가격이 상승하면서 기존 주택 보유자들이 대거 매물을 거둬들이기 시작했다. 따라서 거래량이 감소하면서 가격이 빠르게 상승했다. 실제 압구정 아파트 지역을 보자. 압구정 아파트 실거래 가격이 본격적으로 상승하기 시작한 건 2014년부터다. 압구정동 실거래 가격 상승률을 보면 2014년 11.94%, 2015년 6.46%, 2016년 16.86%로 3년간 크게 상승했다. 반면에 거래회전율(실거래 가격 공개 단지별 거래건수/해당단지 총세대수)은 2014년부터 지속적으로 하락한다.
--- pp.81~82

고려할 자산에서 중요한 점은 향후 저축이 가능한 소득과 대출금리다. 순자산을 산정할 때 고려하는 가능 저축은 사업이나 근로소득을 통해서 얻게 되는 수입을 말한다. 금액의 중요성보다 현재 가진 자금보다 향후 벌어들일 소득을 생각해야 한다. 쉬운 말로 쫄지 말라는 것이다. 스스로 가진 것보다 조금 더 공격적으로 투자할 필요가 있다. 반면에 대출할 때 금리는 중요한 고려사항이다. 금리를 고민하는 이유는 향후 벌어들일 소득에 대한 고려와 반대로 보수적인 대출을 해야 하기 때문이다. 그래서 추천하는 방법은 고정금리로 대출을 해야 한다는 점이다. 주택 대출을 할 때 금리에 대한 고민을가장 많이 한다. 그래서 많은 대출자들은 변동금리를 선택한다. 대출 시점에서 변동금리가 고정금리보다 대출 이자율이 낮기 때문이다. 아파트나 지역별로 차이가 크지만 현재 일반 아파트 매매 대출금리의 경우 변동금리가 고정금리보다 0.5%ppt 낮다. 현재 주택담보대출의 절반 이상이 변동금리다. 과거보다 크게 증가한 수치다. 저금리가 지속되면서 변동금리가 더욱 유리해졌기 때문이다.
--- pp.112~113

부동산투자를 해서 돈을 버는 가장 좋은 방법은 싸게 사는 것이다. 싸게 사면 어떤 대상이든 어떤 상황이든 수익을 낼 수 있다. 싸게 사는 방법은 우선 투자할 만한 대상을 잘 고르는 것이다. 감내할 만한 위험을 고려해서 투자 후보를 고르는 일이 첫 번째 할 일이다. 다음으로 투자대상을 선택하고 가치를 평가해야 한다. 성공적인 투자를 하기 위해서는 부동산 내재가치에 비해 거래가격이 낮아야 한다. 문제는 부동산 내재가치는 측정하기 어렵다는 것이다. 그렇다면 거래가격이 낮으면 된다. 낮은 거래가격은 두 가지 조건이 충
족되어야 한다. 우선 과거와 비교하여 낮은 수준인가가 중요하다. 부동산시장도 주기가 있다. 무엇이든 한 방향으로만 움직이지 않는다. 좋아졌다가 나빠지고, 빨랐다가 느려지기도 한다. 증가하고 감소한다. 이러한 변화와 주기는 부동산뿐만 아니라 경제와 시장, 기업 상황에도 똑같이 적용된다. 결국 투자대상 부동산을 선택해서 철저하게 지금 가격이 과거와 비교해 어떤 수준인가를 판단해야 한다. 투자자들이 가장 경계해야 할 것은 주기와 변화를 무시하고 향후 전망을 하는 것이다.
--- p.124

전세가격이 계속 오를 때 갭투자를 통한 집 보유 수는 얼마든지 늘릴 수 있다. 그러나 반대로 전세가격이 내릴 때나 대출이 어려울 때 늘어난 집은 금방 줄어든다. 2억 원의 집을 전세가격이 1억 원일 때 매수했는데 1억 5천만 원으로 올랐다. 그렇다면 집값은 변동이 없는데 오른 전세 5천만 원으로 2억 원짜리 집을 한 채 더 매수할 수 있다. 이제 전세가격이 다시 1억 원으로 떨어졌다. 이제 집 한 채를 다시 팔아야 한다. 결과적으로 직접적인 수익은 없다. 집 투자에서 중요한 것은 레버리지를 통해 집을 늘리는 것이 아니라 수익을 챙기는 것이다. 결국 집값이 오르면 팔아야 한다. 이것이 중요한 부동산 매도 법칙이다. 집값이 오르면 판다. 그러나 생각대로 그렇게 간단하지 않다. 시장가격이 오르면 사람들은 팔기를 주저한다. 더 오를 것이라는 기대감이 작용하기 때문이다. 실제로 강남 같은 투기수요가 많은 곳을 보면 가격이 오를 때 거래량이 빠르게 감소하는 것을 쉽게 볼 수 있다. 가격이 오를 때 집을 팔기 어렵다는 것을 단적으로 보여
주는 예다.
--- pp.163~164

부동산 매도의 최적 시점은 가격이 높을 때이고 부동산 매수의 최적 시점은 가격이 가장 낮을 때다. 너무 쉽다. 중요한 점은 거래량이다. 부동산 가격이 상승하고 최고점일 때 거래량이 줄어든다. 부동산 가격이 하락하고 최저점일 때 또한 거래량이 감소한다. 가격이 올라갈 때 매도와 매수물량이 줄고, 가격이 하락할 때 또한 매도·매수물량이 줄어든다. 결국 물량이 줄어드는 시점에 물건이나 매수자를 잘 찾아주는 역할이 필요하다. 부동산 중개사 역할이 중요한 이유다. 적절한 매수자를 찾아서 높은 가격에 팔아주거나 적절한 매도자를 찾아서 낮은 가격에 사게 해준다면 수수료를 듬뿍 안겨줘야 한다. 그래서 수수료에 대한 적절한 전략이 필요하다. 부동산시장이 호황이고 가격이 상승할 때 자신이 생각하는 적절한 매도가격을 생각한다. 시장이 호황일 때 매도가격은 시장가격보다 당연히 높아야 한다. 부동산 중개업소에 들러서 매도가격을 이야기한다. 대신 적극적인 영업을 이끌기 위해서 수수료를 파격적으로 제시하자. 제시하는 수수료는 비율보다 가격이 더 효과적이다.
--- pp.179~180

부동산시장 전망은 결국 주택가격 예측이다. 가격은 교환가치이기 때문에 수요와 공급의 상호작용에 따라 결정된다. 따라서 수요와 공급분석을 통해 교환가치 변화를 예측할 것이다. 시장 전망에서는 주택범위를 아파트로 한정하고자 한다. 단독주택, 빌라 등의 주택은 예측이 힘들 뿐 아니라 거래가 빈번하지 않아 전체 주택시장에 미치는 영향이 미미하기 때문이다. 계속 이야기하지만 예측하기 힘든 미래에 투자해야 하는 아이러니한 상황에서 가장 주목해야 할 것은 변화다. 미래를 예측하기 힘들어도 ‘미래는 왜 변화하는가?’에 집중하면 투자 방향성이 뚜렷해질 수 있기 때문이다. 변화 방향성 차원에서 주목하는 건 불확실성 정도다. 미래 예측의 불확실성 정도를 파악하여 투자자들은 적절한 행동을 할 수 있다. 부동산시장의 변화를 일으키는 요소의 불확실성 정도가 크다면, 투자자들은 레버리지를 축소하고 가격변화에 대비해야 한다. 반
면에 변화요소들의 불확실성 정도가 작다면 적극적으로 리스크를 확대하면서 투자에 나서야 한다. 따라서 부동산시장 전망에서 핵심은 ‘주택가격을 움직이는 요소들의 불확실성 정도를 측정’하는 데 있다.
--- pp.204~205

무엇을 예측한다는 건 어떤 의미가 있을까? 수많은 전문가들이 미래를 예측하지만 얼마나 맞을지 궁금하다. 부동산시장도 마찬가지다. 시장이 좋을 때 전문가들은 집값은 계속 오를 것이라고 예측한다. 집값이 빠지기 시작하면 일시적 현상이라고 이야기한다. 계속 빠지면 오히려 오를 것이라고 이야기하면서 살 때라고 말한다. 더 빠지면 조용하다가 다시 오를 것이라고 이야기한다. 뛰어난 전문가는 사실 자기 의견을 계속 유지하는 사람들이다. 이러한 전문가들의 오류가 있다. 방향을 예측하려고 하지 않고, 시점을 맞추려고 하는 것이다. 2018년 집값 예상이라는 전문가들의 전망 기사를 보면 흥미롭다. 2018년 A전문가 10% 상승, B 전문가 5% 상승, C 전문가 보합 전망. 시장을 전망하는 애널리스트로서 몇 퍼센트 상승할 것이라는 말은 사실 허구에 불과하다. 예측할 수 없고, 예측한다고 해도 가정이 자의적일 가능성이 높기 때문이다. 그러나 방향은 다르다. 충분히 예측 가능하다. 그리고 투자자 입장에서 방향을 예측하는 것이 더욱 중요하다. 주택 수요와 공급을 통해 주택가격 방향을 예측해보자.
--- pp.211~212

문재인 정부는 집권 초기부터 발 빠르게 부동산 규제에 나서고 있다. 8·2부동산 대책은 시장의 예상을 뛰어넘는 시기와 정도였다. 부동산 정책의 방향성은 투기수요 억제를 통한 가격조정에 초점을 맞추고 있다. 최근 주택가격의 상승 원인을 다주택자로 대표되는 투기수요로 파악하고, 적극적인 규제를 통해 추가적인 가격상승을 막겠다는 의지다. 투기수요 규제정책은 세금과 금융규제로 대표된다. 문재인 정부의 첫 정책은 양도소득세와 다주택자 대출규제 강화가 대표적이다. 정부는 2017년 10월에도 가계부채대책을 통해 새로운 부동산 대출규제 방안을 발표했다. 부채증가를 둔화시키기 위한 신DTI와 총체적 상환능력비율 도입이다. 문재인 정부의 부동산 정책에 대한 실효성 논란도 있지만 정책 시기와 강도 측면에서 시장에 미치는 영향이 클 것으로 예상된다. 반면에 최근 집값 상승의 원인인 투기공급에 대한 직접적인 규제 정책은 없다. 문재인 정부는 의욕적으로 도심재생 뉴딜사업을 추진할 예정이다.
--- pp.215~216

헌 집을 산다는 것은 재건축, 재개발과 같은 도시정비사업지에 대한 관심을 가져야 한다는 말이다. 역시 대표자는 강남 재건축 단지다. 부동산 정책이 집중되는 곳, 사람들의 관심이 가장 많은 곳이다. 대치동 한복판에 위치한 은마아파트는 1979년에 준공되었으니 준공된 지 거의 40년이 되어가는 오래된 헌 집이다. 저녁에 주차를 하려면 전쟁을 치러야 하고, 아침에는 또 차를 빼기 위해 다른 차를 낑낑대며 밀어야 한다. 수돗물은 배관 노후화로 녹물이 나온다. 그러나 사람들은 쉽게 떠나지 못하고 오히려 입주하기 위해 비싼 가격을 주고 거래한다. 이해가 되는가? 살기living보다 투자를 했기 때문이다. 지금은 주거환경이 열악하지만 많은 사람들이 향후 폭발적인 가격상승을 기대한다. 어느 지역을 가더라도 사람들이 살고 싶어하는 동네는 정해져있다. 자신 있게 사는 곳을 말하는 동네는 부동산 가격이 제일 높은 곳이다. 집값이 높은 이유는 교통, 학군, 편의시설 등 기반시설들을 일일이 열거하지 않더라도 쉽게 생각하면 모든 사람이 살고 싶어하는 지역이다. 지금은 헌 집이라도 모두가 원하는 곳이 재건축이 되었을 때는 가치상승이 크다.
--- pp.223~224

투자에서 전문가의 조언을 얻는 일도 비슷한 과정이고 결과라고 생각한다. 부동산 전문가들도 결국 똑같다. 대중의 관심을 얻기 위해 자극적이고 명확한 결론을 내기 위해 노력한다. 대중이 원하는 의견을 가진 전문가들이 각광받는다. 2013년 부동산시장이 불황일 때 자극적인 제목으로 베스트셀러가 되고 유명해진 부동산 전문가가 있다. 주택가격의 대세하락 초입기에 들어갔다며 더 떨어진다고 주장했다. 그러나 현실은 어떠했는가? 책과 강의를 듣고 집은 절대 사지 말아야지라고 생각한 많은 사람들은 어디에다 항의할 곳도 없었다. 지금은 어떤가? 부동산시장이 호황이니 분위기에 편승해 앞으로 집값이 계속 오른다고 이야기하는 전문가가 많다. 돈이 없어도 집을 살 수 있다고 하고, 강남 집값은 영원히 빠지지 않는다고 이야기한다. 명확하고 신뢰가 간다. 그러나 누구도 투자에 책임져주지 않을 것이다. 투자는 본인의 몫이다. 스스로 해야 성공한다. 그러니 열심히 공부하라. 중요한 건 결과나 주장에 있지 않고 과정에 있다. 다시 한 번 이야기하지만 남들이 권하는 집은 사지 말아야 한다.