요즘 20~30대는 돈 모으기가 쉽지 않다. 차라리 월급을 모아 40대 후반, 50대 쯤 매수하는 게 어떨까 고민될 수도 있다. 하지만 29쪽 그림을 보면 오히려 40대 후반이 되기 전 집을 마련하는 편이 더 낫다고 생각하게 될 것이다. 우리가 생각해야 할 부분은 ‘어느 정도의 여윳돈이 내 손에 떨어지느냐’는 것이다. 결혼을 하고, 자녀를 낳고, 자녀가 초등학교에 입학하는 순간부터 교육비가 급등하게 된다. 월급이 50~100만 원 늘어난다고 해도 지출이 그것을 상쇄할 만큼 높아진다면, 여윳돈이 오히려 줄어드는 셈이다. 여기에 50대부터는 대부분 은퇴로 접어들게 되면서 소득이 급감하는 일이 발생할 수 있다. 그렇게 되면 은행에서도 대출을 꺼리게 된다. 이에 더해 앞서 말한 것처럼 시간이 지날수록 인플레이션으로 인해 집값이 서서히 오른다. 20대, 30대에 바라보던 시세가 그대로 멈춰 나를 기다려주지 않는다는 말이다. 차라리 조금 더 젊은 나이에 감당할 수 있는 범위 내에서의 대출을 하면, 강제 저축효과를 일으켜 자연스레 절약도 할 수 있다.
우리가 집을 마련하기 위해서, 생각해봐야 할 것이 또 있다. 바로 정부정책이다. 현 정부가 부동산 매수에 대해 혜택을 주는 것인지, 규제를 가하는 것인지가 중요하다. 가령 내가 사고자 하는 아파트가 3억 원이고, 가진 현금이 1억 원인데 정부에서 대출을 못 받도록 규제한다면? 당연히 매수 방법이 없다. 반대로 정부에서 한시적으로 무이자 70% 대출 지원 정책을 내놓는다면? 감사하게도 부족한 2억 원의 대출을 이자 한 푼 없이 빌릴 수 있다. 2017년 새로이 들어선 정부는 집값을 잡기 위해 수많은 규제를 쏟아내고 있다. 지금까지의 다른 정부보다 강력한 압박이다. 여기서 우리가 생각해야 할 포인트는 ‘정부의 의도’가 무엇인지를 파악하는 것이다. 이번 정부의 목표는 단순히 집값을 끌어내리자는 것이 아니다. 집값이 지속적으로 하락하게 되면, 그것 또한 국민들에게 득이 없다는 걸 정부는 알고 있다. 정부도 이를 바라지는 않는다. ‘집을 여러 채 가진 사람은 더 이상 부동산 투자를 하지 말고, 내집마련하지 못한 사람들은 이번 기회에 집을 하나 장만하셔도 좋다’라는 것이 정부의 생각이다. 그러니 현재 집을 소유하지 못한 무주택실거주자들이 겁먹을 이유가 없다. --- 「파트1」 중에서

앞서 현재 총자산을 알아보았다. 내집마련을 위해 이 정도면 충분한가? 아마도 대부분 사람들에겐 턱 없이 부족한 자금일 것이다. 이제 다음 절차는 주택담보대출로 부족한 자금을 메우는 것이다. 어느 정도가 내게 적당한 금액일까? 1억 원? 5억 원? 아니면 은행에서 빌려주는 한도 내라면 무조건 괜찮은 걸까? 예시를 보자. 회사원 A씨는 서울의 24평 아파트(집값 7억 원)를 사려고 한다. 끌어 모은 현금은 2억 3,000만 원이다. 은행에 찾아가보니 A씨의 신용상태도 특별히 이상 없고, 직장도 안정적으로 다니고 있으니 7억 원의 70%인, 5억 원까지 주택담보대출을 받을 수 있다고 한다. A씨가 가진 현금과 합치면 그 집을 매수할 수 있다. 아내는 새 집 들어갈 생각에 벌써부터 들떠하는 모습이다. 그런데 A씨는 고민에 빠진다. 은행에서 빌려주는 대로, 5억 원의 대출을 받고 집을 사는 것이 적당한 걸까? 무리수인걸까?
주택담보대출을 이용할 때, 가장 중요한 것은 ‘한 달에 내가 얼마만큼을 상환할 수 있는지’를 정확하게 파악하는 것이다. 이 금액을 제대로 알지 못하고 과도하게 대출을 받는다면, 최악의 경우 집이 경매로 넘어갈 지도 모른다. A씨가 대출 5억 원을 받는 것이 적당한 것인지, 아니면 무리수인지 살펴보자. --- 「파트2」 중에서

그렇다고 수도권 모든 지역이 괜찮다는 것은 아니다. 가격이 저렴해도, 인프라가 좋아도, 출근할 때 2시간이 넘어간다면 나에게 괜찮은 지역이 아니다. 수도권 대다수 직장인은 비슷한 지역으로 출퇴근하고 있다. 대표적인 곳이 서울 경제의 3대 핵심축인 강북도심권역, 강남권역, 여의도권역과 뒤늦게 떠오른 지역인 가산·구로디지털단지역, 마곡권역, 경기도 판교테크노밸리다. 74쪽 그림에 동그라미로 표시된 지역이다. 당연히 이 부근 집값은 많이 올라가 있는 상태다. 여기서 시선을 살짝 돌려보자. 충분히 실거주하기에 만족스러운 곳이 있다.
그림의 네모 표시 지역은 수도권 시민에게 선호도 높은 지역이다. 대규모 직장이 몰려있는 서울 핵심지역과 접근성이 높고, 탄탄한 인프라도 갖추고 있기 때문이다. 하지만 네모 표지 지역이라 해도, 적합하지 않은 곳이 있다. 먼저, 적정 가격을 넘어서는 곳이다. 종잣돈 1억 원 정도에 대출 금액까지 감안하면 젊은 세대에게 적당한 금액대는 ‘4억 원 이내’다. 이를 넘어서는 가격대는 처음부터 배제하는 것이 속 편하다. 다음으로, 4억 원 이내라 해도 지하철역과 거리가 멀거나, 통근시간이 1시간을 넘어가는 곳이다. 출퇴근 1시간~1시간 30분이 넘어가는 지역이라면 배제하는 것이 좋다.
지역을 알아봤으면, 아파트를 선정해야 한다. 이때 고려해야 할 사항은 젊은 세대가 선호하는 인프라를 제대로 갖추고 있는지다. 가격대가 저렴하고, 통근 1시간 이내라 해도 마트, 유치원, 헬스장 등 편의시설이 없는 곳이라면 불편함을 느낄 수밖에 없다. 초등학교는 있는지, 밤길은환한지 등을 체크해봐도 좋다. 그렇다면 이제부터 적정 아파트를 찾아보자. --- 「파트3」 중에서

중고 제품은 파는 사람, 사는 사람에 따라 가격이 정해진다. 부동산도 그렇다. 새로 짓는 아파트는 분양가격이 정해져있지만, 그 뒤부터는 그렇지 않다. 대략적인 시세만 있을 뿐이다. 따라서 사람들은 사이트에서 보이는 값, 매도자가 부르는 호가, 중개업자가 말하는 시세에 따라 계약서 도장을 찍는 경우가 많다. 그러다 보니 터무니없이 높은 가격에 매입하는 경우도 허다하다. 하지만 매수자도 집값을 컨트롤 할 수 있는 방법이 있다. 이 파트에서는 집값을 수백, 수 천만 원까지 깎을 수 있는 급매 노하우를 알아보자. 급매는 말 그대로 갑작스레 등장하는 물건이다. 하지만 매수자가 직접 찾아낼 수도 있다. 이는 크게 급매 타이밍 노리기, 대단지입주 노리기, 급매 찾기 3가지 방법이 있다. --- 「파트4」 중에서

부동산 사무실 방문에 앞서 1주일 전 미리 연락하자. 원하는 가격대, 평형, 층수 등을 말해둔다. 당일 무작정 방문하게 되면 집 한 채도 제대로 보지 못할 수 있다. 또한 부동산 사무실은 최소 2곳 이상 방문한다. 한 번은 해당 아파트단지 내 위치한 부동산, 한 번은 건너편 타아파트단지 내 부동산을 방문한다. 해당 아파트단지 부동산을 방문하면 그 아파트의 장점에 대해 들을 수 있다. 건너편 타아파트단지 부동산을 방문하면 해당 아파트의 단점에 대해 들을 수 있다. 실제 집 내부를 둘러볼 때 는 구석구석 보자. 집 방문 시 보통 길어봐야 10분 정도 볼 수 있다. 한정된 시간 안에 내부를 확인하는 효율적인 방법은 수리·교체 비용이 드는 곳을 먼저 보는 것이다. 먼저, 누수 확인을 하자. 누수가 발생하면 비용이 많이 들고 원인 파악에도 많은 시간이 필요하다. 누수는 보통 욕실주변, 베란다 배수관 근처에서 발생할 확률이 높다. 욕실 변기물을 내려 보고 다른 쪽으로 새는 곳은 없는지 살펴본다. 아래층을 방문해 혹시 윗집에서 물이 샌 적이 있는지 확인하는 것도 좋은 방법이다. 다음으로, 도배·장판 → 욕실 → 주방 → 보일러 순으로 상태를 파악한다. 만약 수리나 교체가 필요하다면 추가 비용으로 잡아둬야 하고, 가격협상 시 활용한다. --- 「파트5」 중에서

정부는 수도권 집값 안정을 위해 30만 호 공급계획을 약속했다. 2018년 9월 21일 1차로 3만 5,000호, 12월 19일 2차로 15만 5,000호의 3기 신도시를 발표했다. 1989년 1기 신도시, 2001년 2기 신도시에 이어 17년 만에 발표된 대규모 신도시다. 1990년대 초반, 2000대 후반 수도권 부동산대세 하락기를 이끌어낸 것은 대규모 공급, 즉 신도시였다. 따라서 이번 3기 신도시 등장은 수도권 실수요자에게 반가운 소식이라 할 수 있다. 예정지는 남양주, 하남, 인천, 과천 인근이다.3기 신도시는 예정지 4곳 모두 서울 경계로부터 2㎞ 지점에 형성 예정이다. 남양주 왕숙지구, 하남 교산지구는 다른 신도시만큼의 대규모 택지를 개발할 계획이다. 여기에 서울로 들어가는 광역교통망을 확충하고, 2기 신도시 성공모델 판교보다 더 큰 규모의 자족기능도 확충할 계획이다. 아이 키우기 좋은 도시를 위해 100% 국공립 유치원 설립을 약속했다. 지금부터 3기 신도시를 해부해보자.