머리말 4

제1부 상가 투자 기본 이해하기

Chapter 1_ 돈 되는 ‘보석’은 상가에 있다

1. 상가 선별 투자 속에 ‘보석’이 있다 18
(1) 돈은 최고의 가치이자 공기이다 18
(2) 주식과 부동산 시장 전망 흐리다 21
(3) 시세차익과 임대소득 ‘두 마리 토끼’ 잡는 상가 투자 24

2. 상가에 영향을 미치는 부동산과 창업 및 금융·금리 28
(1) 상가는 균형과 조화가 필요한 ‘종합예술’ 28
(2) 상가에 영향을 미치는 부동산 33
(3) 상가에 영향을 미치는 창업 35
(4) 상가에 영향을 미치는 금융·금리 35

3. 상가 시장 흐름 및 향후 전망 38
(1) 부동산과 창업 시장 주기를 알면 상가 시장이 보인다 39
(2) 상가 시장 전망-선별적 상가 투자 최고의 투자가치 보장 43

Chapter 2_ 상가 투자 기본 이해

1. 상가 투자 성공 전략 46
(1) 목표와 계획을 단순화하라 47
(2) 타이밍을 잡아라 48
(3) 투기가 아닌 중장기적인 투자를 하라 49
(4) 상가 투자의 핵심 상권 분석을 하라 50

2. 상가 또는 상가건물 가치평가 방법 52
(1) 부동산 가격 형성 요인과 감정평가 3방식 52
(2) 상가 가치와 임대소득-투자 수익률 분석 55
(3) 상가 내재가치 분석-상권 분석 57

3. 중대형 상가와 중소형 상가 분석 방법 차이점 60
(1) 중대형 상가와 중소형 상가는 소비수단(행태)이 다르다 60
(2) 중대형 상가 분석 시 주의할 몇 가지 61
(3) 중소형 상가 분석 시 필요한 상권 단절 요인과 동선 조사 64

4. 부동산 용도별 입지조건 및 주택지와 상업지의 차이점 68
(1) 부동산 용도별 입지조건 68
(2) 주택지가 쾌적하고 편리하면 상권에 저해가 된다 68

5. 상가 효용지수와 상가 가치 73
(1) 상가 분양가의 적정성 평가는 투자 의사결정의 관건 73
(2) 위치별 효용지수와 상가 가치 74
(3) 층별 효용지수와 상가 가치 75
(4) 규모별 효용지수와 상가 가치 76
(5) 업종별 효용지수와 상가 가치 77

6. 상가 분양가 산정과 상가 분양 문제점 78
(1) 상가 분양가 산정 방법 78
(2) 상가 분양가 상승 요인 79
(3) 상가 분양 문제점과 대처요령 81

7. 상가 분양가를 기초로 한 임대가 산정 방법 86
(1) 임대가는 분양가의 40~60%선에서 형성 86
(2) 임대가를 임대보증금과 월세로 환산하는 방법 87
(3) 기존 상가와 신규 상가 임대가 및 임대료 차이 88

Chapter 3_ 상가건물 적정 업종 구성

1. 업종별 소비자 분석에 따른 핵심 키워드와 적정 입지 94
(1) 업종별 소비자 분석에 따른 핵심 키워드 94
(2) 업종별 소비자 분석에 따른 적정 입지 96

2. 업종별 보완과 경쟁관계에 따른 입지 전략 98
(1) 경쟁점이 모인 곳에서 하는 업종 100
(2) 경쟁점을 피해야 하는 업종 101

3. 상권과 입지 및 위치별 적정 업종 103
(1) 상권별 적정 업종 103
(2) 상가 입지 및 위치별 적정 업종 105

4. 상가 규모와 층별 적정 업종 108
(1) 상가 규모별 적정 업종 108
(2) 상가 층별 적정 업종 110

5. 상가 건물 전체 업종 구성과 상가 가치 112
(1) 업종별 보완과 경쟁 112
(2) 상가건물 전체 업종 구성 전략 113

제2부 상가 투자 전략

Chapter 1_ 상가 투자 핵심 상권 분석과 입지조건 분석

1. 상권 분석과 입지조건 분석은 상가 투자의 핵심이다 120

2. 상가 전체 분석이 핵심인 상권 분석 124
(1) 지형지세와 상권의 경계선 및 상권 124
(2) 상권 번성도(활성화) 분석 127
(3) 상권 특성 분석 131

3. 개별 상가 분석이 핵심인 입지조건 분석 134
(1) 상가 입지 분석 : 입지 판단기준 접근성과 가시성 135
(2) 상가 조건 분석 : 구조, 규모, 분양가, 임대가 등 분석 137
(3) 상가 권리 분석 : 상가투자자·창업자가 확인할 공부서류 145

4. 주택지, 대단위 아파트단지 상권 분석 147
(1) 주택지 상권 점포 숫자로 파악하는 방법 147
(2) 신도시 등 대규모 아파트단지 상권 분석은 상가별로 다르다 149

Chapter 2_ 상가 투자 전략

1. 용도별 상가 투자 전략 158
(1) 상가의 기반이 되는 토지 분석 158
(2) 용도지역과 지목에 따라 상가 가치가 다르다 160

2. 상권별 상가 투자 전략 164
(1) 도심권 상가 투자 전략 165
(2) 역세권(중심 상업지역) 상가 투자 전략 166
(3) 대학가 상권 상가 투자 전략 167
(4) 주택지 상권 상가 투자 전략-상권 끝 지점 공략 방법 167

3. 상가 입지별 상가 투자 전략 171
(1) A급지는 상권의 범위가 넓어 상가 가치가 높다 171
(2) B급지는 리모델링이나 업종 전환을 통해 상가 가치를 높일 수 있다 174
(3) C급지는 일부 업종만이 가능하여 상가 가치를 높이는데 한계가 있다 177

4. 상가 유형별 투자 전략 181
(1) 아파트단지 내 상가 투자 전략 181
(2) 근린상가 투자 전략 184
(3) 테마상가 투자 전략 190
(4) 주상복합상가 투자 전략 191
(5) 아파트형 공장상가 투자 전략 193

Chapter 3_ 경매 상가 투자 전략

1. 경매 상가 물건분석과 유의할 점 200

2. 경매 상가 권리분석과 유의할 점 202
(1) 경매 상가 권리분석 202
(2) 등기부등본 실전 권리분석 203
(3) 권리분석 시 유의할 점 204

Chapter 4_ 창업자 점포 개발 전략

1. 점포 개발 전략의 필요성 208

2. 점포 개발 프로세스 210
(1) 업종에 맞는 입지와 점포 크기를 숙지하라 211
(2) 어느 상권에서 할 것인지 정하라 211
(3) 점포 매물정보는 이곳에서 구하라 213
(4) 상권 분석과 입지조건 분석을 실시하라 225
(5) A급 점포를 판별하라 226
(6) 예상매출액 추정을 통해 사업타당성 분석을 실시하라 227
(7) 점포계약체결은 신중히 하라 227

3. A급 점포 구하기 기법 228

4. 점포 개발 보고서 작성 231

제3부 죽은 상가 살리기

Chapter 1_ 죽은 상가 살리기

1. 죽은 상가 살리기 전략 238

2. 상가 가치를 높이는 리모델링 전략 246
(1) 상가 리모델링과 재건축의 차이 247
(2) 상가 리모델링 장단점 247
(3) 상가별 리모델링 전략 249
(4) 상가 리모델링 계획과 진행 251

3. 효과적인 상가 마케팅 전략 253
(1) 부동산 마케팅 개념과 특성 254
(2) 상가 마케팅 전략 255
(3) STP 전략-시장세분화와 타깃 마케팅 전략 257
(4) 마케팅믹스 전략 261

Chapter 2_ 창업자 죽은 점포 살리기

1. 정부가 해야 할 일 266
(1) 창업자의 수익구조 속에 해답이 있다 267
(2) 창업 시장 몰락 요인 분석 268
(3) 창업 시장 침체 해결방안 275

2. 창업자 개인이 할 일 283
(1) 부진 점포 진단과 대책 283
(2) 상권 입지와 업종의 적합성 재분석 285
(3) 경쟁점포와의 경쟁력 점검과 활성화 전략 286
(4) 업종 전환과 매도 전략 290

제4부 부 록

1. 상가 투자를 위한 기초 상식 알아두기 297
(1) 상가 분양 방식(등기 분양, 임대분양 등) 이해하기 298
(2) 상가관리단과 상가번영회 구성과 규약의 차이 302
(3) 지정 업종, 권장 업종의 효력과 지위승계 306
(4) 상가딱지와 상가 개발비 확실하게 알기 308
(5) 상가 분양과 토지사용승낙서 알아보기 312
(6) 상가 권리금과 상가 분양 바닥권리금 실체 알기 314

2. 상가 세금과 절세 전략 317
(1) 상가 취득단계 세금, 취득세와 등록세 318
(2) 상가 취득, 보유, 처분 등 모든 단계에 부과되는 부가가치세319
(3) 상가 보유단계 세금, 재산세 321
(4) 상가 보유단계 세금, 종합소득세 322
(5) 상가 매도단계 세금, 양도소득세 323

[참고자료] ○○ 상가 컨설팅 보고서 325