서울 집값은 일정 주기로 등락을 반복해왔다. 가장 크게 폭락한 해는 IMF 외환위기 시기인 1998년이다. 전년 대비 -13.24%를 기록해 하락률 1위에 올랐고, IMF 외환위기 사태 직후엔 1999년부터 2003년까지 5년 연속 오르면서 이 기간에만 50.94%의 상승률을 기록했다. 특히 IMF 외환위기가 끝난 2001~2003년 사이에 아파트 값이 급격히 올랐는데, 원인은 크게 두 가지로 볼 수 있다. 첫 번째 원인은 IMF 외환위기 때 아파트 값이 해당 아파트가 지닌 가치보다 크게 떨어졌기 때문이다. 두 번째 원인은 IMF 외환위기 기간(1998~2000년) 동안 아파트를 연간 30만~40만 호밖에 짓지 못했기 때문이다.
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나이가 어릴수록 아파트를 선호하는 비중이 급격히 증가한다. 19세 미만은 무려 71.8%가 아파트를 원하고 있다. 이들이 헌 아파트를 바랄 리는 없다. 새 아파트의 잠재수요가 그만큼 굉장히 높다는 뜻이다. 젊을수록 성능과 환경에 민감하다. 기성세대라면 조금 낡은 아파트도 감내할 수 있을지 모르나 요즘 세대는 그렇지 않다. 19세 미만이 구매력을 갖게 되는 나이에 접어들면 새 아파트에 대한 수요는 더 커질 것이다. 통계청 발표에 따르면 2018년 기준 전국에서 30년 이상 된 노후주택은 308만 호에 달한다고 한다. 이 중 아파트는 약 78만 호다. 지어진 지 30년 이상 된 주택은 당연히 세입자가 선호하지 않는다.
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집이 부자라면 당연히 서울 아파트를 사는 게 맞지만 그렇지 않다면 방송과 유튜브에서 서울 아파트만을 사야 한다고 주장하는 전문가들의 말은 가려듣는 게 좋다. 우선 본인이 가지고 있는 자금으로 할 수 있는 투자를 하고, 서울로 입성하는 전략을 짜야 한다. 서울에 아파트만을 사야 한다고 주장하는 전문가들은 현실을 잘 모르거나, 장기적으로 틀릴 일이 없는 원론적인 이야기만 하는 것이다. 개인의 상황을 고려하지 않은 조언에 휘둘릴 필요 없다.
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온갖 규제책을 내놓아도 부동산 가격은 안정화되지 않았다. 문재인 정부가 출범한 2017년 5월부터 2019년 10월까지의 아파트 매매가격 변화를 보면 알 수 있다. 비수도권은 6.45%나 하락했지만 서울과 수도권은 오히려 상승했다. 특히 서울은 이 기간 동안 11.01% 오르며 양극화 현상만 심화시켰다. 규제 종합세트를 내놓고도 오히려 시장의 비웃음만 샀던 참여정부 시절을 떠올리지 않을 수 없다. 부자들이 입는 피해는 일반 서민들보다 훨씬 적다. 집값이 떨어진다 해도 집 1~2채 있는 서민들이 문제지, 대출 없는 다주택자들은 크게 동요하지 않는다.
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강남 재건축 아파트가 오르면 이후 강남 일반 아파트가 오르고, 순차적으로 비강남의 핵심 지역들이 오르기 시작한다. 용산·여의도·성수·마포·목동·마곡 등이 오르는 때가 이때다. 핵심 지역이 오르고 난 뒤에는 서울 전 지역으로 상승장이 퍼져나간다. 따라서 강남 재건축 아파트와 강남 일반 아파트의 움직임을 항상 주시하고 있어야 한다. 대세 상승장에 늦지 않게 타려면 투자자금과 무관하게 늘 부동산에 관심을 기울이는 게 좋다.
--- p.182~183

현재 부동산 정책은 무주택자에게 굉장히 유리하다. 대출 규제의 영향도 유주택자보다 덜 받고 있다. 다주택자들은 기존 주택을 매도한다는 조건하에 신규 주택 가격의 40%까지만 대출이 나오지만, 무주택자들은 신규 주택의 60%까지 대출이 가능하다. 물론 본인의 신용도와 소득에 따라 비율은 달라지지만 최고 한도가 60%가량 된다. 따라서 무주택자들이 신규 아파트를 사거나 분양받기에 최적의 환경이 조성되었다. 무주택자에게는 내집마련을 할 기회가 온 셈이다.
--- p.232

외부 변수가 커지지 않는다면 우리나라, 특히 서울 핵심 지역 부동산은 계속 오를 것이다. 다만 미국과 중국의 무역전쟁, 한국과 일본의 경제전쟁으로 인해 상황은 달라질 수 있다. 외부 변수에 의해 경기 침체가 심화되면 주식과 마찬가지로 부동산 가격도 떨어질 것이다. 최근 일본의 수출 규제와 그에 따른 한국의 대응, 미국과 중국의 무역 협상 진척 정도에 따라 거품이 많은 부동산 가격도 요동칠 수 있다. 외부 변수에 의해 환율이 오르고 주가가 떨어지면 부동산 시장도 얼어붙게 된다. 따라서 이러한 변수들은 수시로 체크해야 할 사항이다.