우리나라에서 외환위기 이전까지 부동산금융은 담보대출을 위주로 하는 주택금융을 일컫는 의미였다. 1998년 외환위기를 전후하여 현금흐름을 기반으로 자금을 조달하는 프로젝트파이낸스 기법이 도입되면서 새로운 형태의 부동산금융이 생겨났고, 경기침체와 자산가치의 하락에 따른 기업 및 은행들이 보유한 부동산에 대해 유동성을 제고하기 위한 자산유동화 개념이 도입되면서 부동산증권금융이 발달하게 되었다.
하지만, 21세기 들어서 저출산 고령화로 인한 인구감소, 고령화, 만혼(晩婚), 비혼(非婚), 격차사회, 유동화 등이 회자되는 시대가 도래했다. 사회전반이 축소해 가는 현상이 곳곳에서 나타나고 있다. 인구구조와 가족구성의 변화로 주택시장에도 대변혁의 바람이 불고 있고, 천정부지의 주택가격 상승현상이 서울을 중심으로 수도권 일대에 들불처럼 번지고 있다. 정부에서는 매년 수십만채의 주택을 공급하고 있어도 주거빈곤층은 늘어나고 있는 기이한 현상이 지속되고 있다.
이러한 주거빈곤층의 문제를 해결해 주는 수단의 하나가 부동산금융이다. 부동산금융의 기능중 하나는 좋은 집을 갖게 하는 것이다. 하지만, 집을 짓거나 구입하거나 하는 사람이 주택대출의 변제위험이나 결함주택에 대한 모든 위험을 스스로 짊어지는 시대다. 따라서, 부동산금융의 기능이나 구조 등에 대해 상식적인 수준보다 좀더 깊이 있는 이해가 필요하다.
우리나라 사람들은 부동산담보를 전제로 해서 은행으로부터 돈을 빌리고, 집을 짓거나 재구매하는 것을 당연한 것으로 여기고 있다. 그러나, 일생동안 몇회에 걸쳐 집을 바꾸는 미국인은 집이야 말로 주택론의 담보라고 생각한다. 금융기관은 ?사람?에게 주택론을 빌려주는 사고방식이지만, 미국에서는 주로 주택의 ?가치?에 대해서 론을 빌려주는 사고방식이다. 이러한 사고는 우리의 생활이 주택을 위해 얼마나 커다란 위험과 희생을 강요당하고 있는가 알 수 있다.
이 책은 기존의 부동산금융적 사고방식과는 다른 프레임으로 기술하였다. 부동산금융의 프레임은 주택금융이 대표적이고, 주택을 담보로 은행으로부터 자금을 빌리는 구조다. 이것이 부동산의 금융화다. 융자의 담보로서 주택 그 자체의 담보가치(판매가치, 유통가치, 이용가치)를 중시하는 것이다. 하지만, 부동산의 금융화는 대부채권을 투자가에게 매각하는 것으로 자금을 조달하는 구조다. 이러한 맥락에서 주택은 금융상품화 되는 것이다. 주택의 금융상품화는 주택의 가치를 더욱 높게 하고, 팔기 쉬운 집, 빌려주기 쉬운 집은 금융상품으로서 높은 가치를 지니게 된다. 즉, 부동산금융의 순기능이다.
부동산금융의 패러다임의 변화는 시대적인 흐름이며, 앞으로 다양한 형태의 부동산의 금융화와 금융상품의 부동산화는 확대해 나갈 것으로 생각한다. 이러한 점에서 부동산금융론의 새로운 구성과 내용의 전개가 요구되는 시점이다.