《청약 맞춤 수업》이 필자의 이전 책, 그리고 여타의 청약 책들과 다른 점은 청약자의 모든 상황을 최대한 고려했다는 점이다. 가구 형태, 거주지역, 가족구성원 수, 그리고 그에 따른 청약가점과 납입 인정 금액을 조합해 청약자가 처할 수 있는 모든 상황에서의 방향을 제시했다. 예를 들어 3자녀 이상이나 부모님을 부양하는 대가족, 가장 일반적인 가구 형태인 4인 가족, 자녀가 없는 딩크족이나 비혼자 같이 가족구성원에 따라 청약 전략을 달리 취해야 한다는 내용을 담았다.
---프롤로그 중에서

청약가점이 무엇인지 어떤 점수로 구성되는지 처음 접하는 예비청약자들은 본인 가점을 정확하게 계산하는 것이 청약 준비의 첫걸음이다. 청약 시 기입한 가점이 60점이고, 당첨 커트라인이 57점이라면 당연히 당첨이지만 계산착오로 인해 실제 가점이 55점이었다면 부적격 당첨이다. 부적격 당첨은 향후 1년 간 청약이 제한되고, 그 기간 동안 다른 분양아파트에 청약을 못하는 기회비용까지 날리게 되니 청약가점계산은 신중하고 정확하게 해야 한다.
--- Class0 청약 기본부터 알고 가자, 청약홈 사용법

3기 신도시가 아직 먼 얘기임에도 불구하고 무주택자들이 가장 관심을 많이 갖는 부분이다. 사전청약을 통한 3기 신도시 당첨이 내 손에 잡힐 수 있을지 아니면 멀고 고된 허황된 꿈일지 면밀히 판단해 보아야 한다. 왜냐하면 속절없는 기다림보다 현재 여력이 된다면 당장 주택을 구매하는 것이 낫기 때문이다.
2기 신도시의 경우, 택지 지정부터 첫 분양까지 4~10년의 기간이 소요됐다. 3기 신도시 역시 사전청약을 미리 받는다 하더라도 본 청약까지 2년이 걸릴지 8년이 걸릴지는 정부도, 건설사도 아무런 확답을 내릴 수 없다. 토지 보상, 지반 분석, 유적지 발굴 등 시간을 늦추는 변수들이 수없이 많기 때문이다. 그럼에도 불구하고 3기 신도시와 사전청약을 기다려도 되는 무주택자는 다음과 같다.
--- Class1 3기 신도시 기다릴까, 지금이라도 살까?

분양 시장에서 유주택자와 다주택자 청약자들의 설 자리가 좁아지고 있다. 반면 무주택자의 청약 당첨 가능성은 유주택자에 비해 월등히 높다. 무주택자는 유주택자와 다주택자에 비해 세금과 대출에서도 상대적으로 이점이 크다.
예비청약자들은 자신의 거주지역과 주택 보유수에 따라서 청약 포지션을 정해야 한다. 무주택이라도 가점이 낮아서 추첨제에 당첨을 기대해야 하는 청약자도 있고, 다주택자이지만 거주지가 수도권·광역시가 아닌 비규제지역이면 청약 1순위 가점제에 기대를 걸어 볼 수도 있다. 이번 장에서는 주택 수와 거주지역에 따라 자신의 청약 포지션을 정해 보자.
--- Class2 주택 수에 따른 맞춤 청약 전략

청약으로 공급하는 주택의 종류는 공급 주체에 따라 국민주택과 민영주택으로 나뉜다. 국민주택은 국가, 지자체 및 LH공사에서 건설하는 주택이고, 국민주택을 제외한 나머지가 민영주택이다. 국민주택과 민영주택을 분양할 때 당첨자를 선정하는 기준은 공급대상에 따라 다르고 복잡하다. 예를 들면 국민주택 중에서 공공분양의 경우 신혼부부 특별공급의 당첨자 선정 방식은 점수제(13점 만점)이고, 민영주택 신혼부부 특별공급의 당첨자 선정 방식은 자녀가 많은 순서이다.
가장 많은 청약자가 참여하는 민영주택 일반공급의 경우 당첨자 선정 방식(84점 만점) 기준에서 먼저 자신의 청약 포지션을 판단하는 것이 중요하다.
--- Class3 가족 수에 따른 맞춤 청약 전략

현재 정책상 대출이 힘들다는 점에서 청약 시 현금이 많이 필요하다. 그래서 이번 장은 현금
예비청약자들은 대출도 막힌 상황에서 ‘현금 부자들만 청약하라는 말인가’라고 생각하고 책을 덮어버릴 수도 있다. 하지만 자신이 청약이 가능한 것인지 그 방향성을 잡아야 한다. ‘향후 2~3년간 서울을 청약하는 건 나한테 불가능하구나’라는 현실을 인지했다면 청약이 아닌 기축을 사는 방향으로 전환하거나 점수가 높아질 때를 기다리면서 거주비용을 최소화하는 방법을 찾아야 한다. 또는 서울이 아닌 수도권에서 청약 가능성을 엿보는 등 방향을 선회하라는 의도이다.
--- Class4 분양가에 따른 맞춤 청약 전략

청약을 통한 첫 번째 내 집 마련을 준비하는 무주택자들은 부동산 정책이 발표될 때마다 먼저 겁부터 난다. 생소한 부동산 용어를 접하는 것이 첫 번째 이유이고, 용어가 익숙해졌어도 아파트를 사고판 경험이 전무하기 때문에 정책에 따라 출렁이는 부동산 시장을 어떻게 대응해야 할지 두려운 것이 두 번째 이유이다.
두려울 때는 팩트 체크가 필수이다. 과거에 규제가 발표된 이후 투기과열지구나 조정대상지역으로 묶였던 지역의 아파트 가격 등락폭을 확인하는 것이다. 그리고 규제 전과 후의 청약과열 정도를 파악한다. 단순히 경쟁률만 참고하는 것은 착시를 일으킬 수 있으니 청약과열 정도는 청약자수로 가늠한다. 10세대를 뽑는데 100명이 지원한 것과 1,000세대를 뽑는데 1만 명이 지원한 것은 질적으로 다르다. 청약자수가 청약경쟁률과 청약가점을 직접적으로 반영한다.
--- Class5 규제타이밍에 따른 맞춤 청약 전략

지금까지 이 책을 읽으며 특별공급 대상자도 아니고 높은 가점 통장도 아니어서 청약으로 내 집 마련이 힘들다고 판단한 청약자들은 이번 장을 특히 주목하길 바란다. 새 집을 갖는 방법은 세 가지 청약, 분양권 매수, 입주권 매수가 있다.
먼저 분양권과 입주권의 차이를 확실히 알아보고 매입을 고려한다.