도시를 계획할 땐 먼저 현황분석을 한다. 사람들이 어느 지점에 많이 모여들고 이동하는지 알면, 버스 노선 보강과 공원 위치 지정 등 기반시설 배분을 적절히 할 수 있다. 그러나 일반적인 통계 수준으로 이를 결정하기는 부족한 면이 많다. 과학적이어야 할 도시계획의 아킬레스건이다. 이런 한계는 빅데이터 시대가 본격화되면서 해소되고 있다. 빅데이터를 수집하는 대표적인 도구가 스마트폰이다. 앞으로 자동차 블랙박스가 인터넷으로 연결된다면 사물인터넷 허브로 부상할 것이다. 자율자동차는 이보다 더 강력한 IoT 후보로 다수의 자동차 데이터를 중첩하면 도시 거리의 일상이 거의 분석된다고 볼 수 있다.
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포스트코로나 시대에는 도시계획에 있어 물리적 변화뿐만 아니라 사회경제적 측면의 변화도 분석해야 한다. 인구이동, 통화량, 유동인구, 산업체의 이동, 카드매출 등 산업 활동의 전반적인 상황에 대한 정형ㆍ반정형ㆍ비정형 데이터 분석이 필요하다. 포털사이트가 제공하는 소셜 검색어를 중심으로 추세를 파악하고, 카드사 소비데이터를 파악해 도시 공간과 관련된 주제나 이슈를 정리해야 할 것이다.
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도시관리계획을 재정비할 때면 용도지역ㆍ용도지구ㆍ용도구역 변경은 물론 도로ㆍ공원 등 기반시설, 도시개발사업 및 정비사업, 지구단위계획 등 전반적인 내용을 검토한다. 원칙적으로는 도시기본계획상의 단계별 토지이용계획에 따르게 되어 있다. 다만, 예외가 있다. 도시기본계획 수립 후 개발 여건의 변화로 차기 단계로 개발을 유보하고자 하는 경우, 지역 여건 또는 개발정책상의 불가피한 사유로 전체 토지이용계획 중 30% 범위에서 단계별 토지이용계획을 상호 조정한 경우이다.
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도시는 살아있는 생물이다. 과거에는 대형마트를 건립하기 위해 부지를 어렵게 확보하였는데, 최근에는 주거와 상업이 결합한 복합용도로 짓는다. 도시는 토지를 효율적으로 활용하는 방향으로 계속 진화하고 있다. 앞으로 대도시 내 개발 용지를 확보하는 일은 갈수록 어려워질 것이다. 도시계획 변경을 위해 사전에 치열하게 협상하는 것도 그 원인이다. 미래의 도시개발사업은 토지를 어떤 절차로 어떻게 확보하는지가 관건이 될 것이다.