기도 성남시의 공자철 씨(41세)는 투자목적으로 경매물건을 검색하던 중 수도권 변두리의 전원주택을 발견했다. 집에 딸린 농지도 넓고 건물외관이나 구조, 입지도 나무랄 곳이 없었다. 그런데 어찌된 일인지 유찰을 거듭하여 최저매각가격이 감정가 대비 41%까지 떨어졌다. 원인을 분석해보니 역시 권리상 하자가 있었다. 선순위로 환매 특약 등기가 있어서 경매로 매각된 후에도 소멸되지 않고 낙찰자에게 인수되는 것이다. “그럼 그렇지.” 잠시 실망했지만 포기하기에는 아깝다는 생각이 들어 곧바로 환매특약 등기에 대해 공부하기 시작했고, 결국 낙찰을 받아 큰 수익을 얻었다. 공씨는 어떻게 큰 수익을 얻었을까? 공씨가 입찰한 전원주택은 환매기간이 약 1년 6개월 남았고, 환매대금은 5억원이었다. 이미 몇 차례 유찰된 물건이라 공씨가 입찰할 당시 최저매각가격이 3억 2천만원이었는데, 그는 약 3억 5천만원에 낙찰받았다. 설혹 1년 6개월 후에 환매권이 행사되어도 5억원에 되팔면 되기 때문이다. 공씨의 분석은 정확했고, 그는 1억 5천만원의 이익을 기대하며 1년 6개월을 기다렸다. 그런데 환매권자가 약정기간이 되었는데도, 어찌된 일인지 환매권을 행사하지 않았다. 결국 그 특약은 효력을 잃었고 전원주택은 이제 완벽하게 공씨의 소유가 되었다. 현재 그 전원주택의 시세는 경매 당시의 감정가인 8억원을 넘는다. 공씨는 2년 만에 4억 5천만원 이상의 수익을 얻은 셈이다. 지금 그는 10억원 이하로는 팔 생각이 없다고 한다.
---「4장 권리분석의 기본기 1」중에서

김씨가 낙찰받은 아파트의 임차인인 최대철 씨는 부인과 자녀들만 먼저 이아파트로 이사하여 주민등록도 이전했다(2021년 2월 21일). 세대분가가 이루어진 것이다. 세대주인 최씨는 약 3개월 후에 이 아파트로 이사하고 전입신고를 했다(2021년 5월 19일). 다시 세대합가를 한 것이다. 그런데 임차인의 대항력은 세대주가 아니라 가장 먼저 전입신고를 한 세대원의 전입신고일이 기준이 된다. 그러므로 최씨의 가족들이 먼저 이사하고 전입신고를 한 다음 날인 2021년 2월 22일 새벽 0시에 대항력이 생겼다. 은행의 근저당권 설정일이 같은 해 3월이었으므로, 최씨의 임차권은 선순위여서 낙찰자인 김씨는 보증금 1억 5천만원을 돌려주어야 한다. 입찰 전에 이 사실을 알았다면, 입찰을 포기하든지 입찰가를 팍 낮추어 썼을 텐데……. 임차인이 세대합가를 했다면 법원의 현황조사서에 그 내용이 기재되므로, 입찰자는 세대주의 전입신고일과 함께 혹시 세대합가를 했는지도 꼼꼼히 살펴보아야 한다.
---「4장 권리분석의 기본기 1」중에서

입지가 뛰어난 소형 아파트, 왜 입찰자가 혼자였을까? 송지혜 씨(35세)는 마음에 드는 소형 아파트를 발견하고 세대열람을 해보았는데, 전입신고가 된 세대가 없었다. 입찰을 한 송씨는 낙찰에 성공했다. 그런데 입지, 편의시설 등이 좋았음에도 왜 입찰자가 송씨뿐이었을까? 뒤늦게 알고 보니 송씨가 세대열람을 했을 때는 분명히 없었는데, 선순위 임차인이 있었던 것이다. 부동산 경매사건은 배당요구의 종기가 지난 후에 일반인들에게 공고된다. 그런데 그 임차인은 배당요구 종기가 지나자마자 다른 주소지로 이사를 갔기에, 송씨가 세대열람을 했을 때 세입자가 없는 것으로 나온 것이다. 선순위 임차권은 매각 후에도 인수되므로 낙찰자인 송씨가 보증금을 돌려주어야 한다. 결국 송씨는 물건을 포기했고 입찰보증금을 손해를 보았다.
---「4장 권리분석의 기본기 1」중에서

법을 잘 몰라 알짜 상가를 놓쳤다 노기철 씨(47세)는 대형식당을 할 상가를 찾고 있었는데, 마침 상가건물의 2층 전체가 경매로 나왔다. 현재 교회가 입주해 있는데, 현황조사서를 보니 입주시점이 등기상의 최선순위 설정일보다 빨랐다. 노씨는 이 상가를 낙찰받으면 교회의 임대차 보증금을 돌려주어야 하고, 계약 만기까지 내보낼 수도 없을 것 같아 입찰을 포기했다. 그런데 경매 결과를 열람해 보고 깜짝 놀랐다. 아무도 입찰하지 않을 줄 알았는데 무려 9명이나 입찰표를 냈던 것이다. 노씨는 자신이 무엇을 놓쳤는지 그제서야 깨달았다. 교회는 영리를 목적으로 하는 기업이 아니므로 사업자등록을 하지 않는다. 그리고 사업자등록을 하지 않은 임대차는 상가건물임대차보호법의 적용 대상이 아니므로, 보증금을 돌려줄 걱정은 하지 않아도 되었던 것이다. 그는 입찰도 해 보지 못하고 좋은 물건을 놓친 것 같다며 속상해했다.
---「4장 권리분석의 기본기 1」중에서

무덤 덕에 전원주택을 짓게 된 사연 정희덕 씨(40세)는 경매사건을 검색하던 중 여러 번 유찰되어 최저매각가격이 감정가의 34%까지 떨어진 토지를 발견했다. ‘입지도 괜찮고, 지적도를 열람해 보니 토지의 모양이나 진입도로에도 문제가 없는데 왜 여러 번 유찰되었을까?’라는 의문이 들었다. 그러나 현장답사를 해 보니 토지 한복판에 무덤 2기가 있었다. “세상에 공짜는 없다”는 말을 실감했지만, 마을의 정취는 좋았다. 그래서 기왕 먼길을 왔으니 이장님이라도 만나고 가야겠다고 마음먹 었다. 이장님 댁을 찾은 정씨는 그를 마을 입구 주점으로 데리고 가서 막걸리 잔을 기울였다. 마을을 찾은 이유와 무덤 때문에 실망한 일, 마을이 마음에 쏙 들어 꼭 토지를 사고 싶으니 적당한 물건이 있으면 언제라도 소개해 달라는 부탁 등 이런저런 이야기를 나누던 중에 정신이 번쩍 드는 소리를 들었다. 그 무덤들은 가묘(假墓)라는 것이다. 그때서야 정씨는 낮에 보았던 무덤들에 묘비가 없었던 것을 기억해 냈다. 그는 서울로 돌아와서 판례를 뒤지기 시작했고 어렵지 않게 희망을 찾았다. “앞으로 무덤으로 쓸 목적으로 겉모습은 분묘의 형태를 갖추었지만 현재 시신이 안장되어 있지 않다면, 실제 분묘라고 할 수 없으니 그 소유를 위하여 지상권이 생길 수 없다.” 결국 정씨는 그 토지를 최초 감정가의 40% 가격으로 낙찰받았고, 그림 같은 전원주택을 지을 계획으로 하루하루가 행복하다.
---「5장 권리분석의 기본기 2」중에서

임차인 덕분에 술을 얻어먹은 사연 얼마 전 김포에 있는 공장의 경매를 의뢰한 중소기업이 있었다. 공장을 낙찰받고 명도가 마무리되던 날, 성공적인 낙찰을 축하하기 위해 담당직원인 이상필 씨(40세, 가명)와 조촐한 술자리를 함께했다. 상필 씨는 마음에 드는 경매 아파트의 입찰일이 3일 후인데, 권리를 파악할 수 없는 선순위 임차인이 있어서 입찰을 포기할 생각이라고 했다. 주민센터에 가서 세대열람을 해보니 선순위 근저당권보다 먼저 전입신고를 한 세대주가 있었다. 그런데 도대체 그에 대한 정보를 서류 어디에서도 찾아볼 수가 없었단다. 나는 ‘권리를 파악할 수 없는 임차인’이라는 말에 궁금증이 발동했고, 그 자리에서 바로 그 경매사건을 검색해 보았다. 살펴보니 그는 현 소유자의 남편임이 확실했다. 왜 그렇게 판단했을까? 첫째, 현 소유자는 여성이고, 세대열람으로 나타난 세대주는 남성이었다. 둘째, 등기상 현 소유자의 소유권 취득일과 이 세대주의 전입 신고일이 같았다. 셋째, 결정적으로 법원의 현황조사서에 “소유자 외 전입세대 없음”이라는 문구가 있었다. 세대주는 남편일 때가 많지만, 세대주만 부동산을 소유할 수 있는 것은 아니다. 집을 아내 명의로 하는 경우도 많다. 소유자는 성춘향인데, 주민센터에서 세대열람을 해보니 세대주는 이몽룡인 경우가 많다는 것이다. 입찰자들은 단지 세대주의 성명과 전입신고일만 볼 수 있지만, 법원은 그 세대원 전원을 열람할 수 있다. 세대열람 결과 법원 기록에는 없던 사람이 세대주로 나타났다면, 그는 소유자나 이미 권리를 신고한 임차인의 세대주일 가능성이 거의 100%이다. 원칙적으로 부부 사이에는 세대가 분리되어도 서로 임대차 관계가 될 수 없고, 부부가 아니더라도 주민등록상 동일세대를 구성하고 가정 공동생활을 하고 있다면 임대차 관계가 성립되지 않는다. 결국 상필 씨가 포기하려던 경매사건은 권리분석상 아무런 위험이 없다는 것이 밝혀졌다. 덕분에 그날 술값은 상필 씨가 계산했다. 후에 상필 씨는 입찰에 참여해 낙찰을 기쁨을 맛보았다.
---「7장 현장답사, 10년 다닌 고수처럼」중에서

주점을 고시텔로, 경매상가를 보는 눈 자영업자 윤석훈 씨(43세)는 경매물건을 검색하던 중 모 대학교 앞의 상가를 발견했다. 5층 건물의 4층 전체가 경매로 나왔는데, 면적은 약 180평이고 현재 주점으로 운영되고 있었다. 현장을 방문해 보니 대학 앞의 상권이지만 상권의 끝자락에 있어서 손님들을 끌기에는 무리가 있어 보였다. 낙찰을 받더라도 주점으로는 전혀 승산이 없다는 판단이 들었다. 윤씨는 그 대학 학생들의 성향을 분석하다가 결정적인 힌트를 찾았다. 지방에서 올라온 학생들이 유난히 많았다. 그는 상가를 낙찰받은 다음 고시텔로 개조했다. 식당이나 주점은 상권의 중심부가 유리하지만, 고시텔은 학교 정문에서 그리 멀지 않으면서도 조용한 곳이 더 인기가 높기 때문에 안성맞춤이었다. 윤씨는 낙찰금액과 고시텔 시설비용을 합해 약 8억원이 들었는데, 현재 매월 1,500만원의 매출을 올리고 있다.
---「7장 현장답사, 10년 다닌 고수처럼」중에서

입찰가의 숫자에도 선호 유형이 있다 많은 입찰자들이 입찰가를 백원이나 십원, 심지어는 일원 단위까지 0으로 비워두지 않고 쓴다. 다른 입찰자들과 가격이 중복되는 것을 피하고, 기왕이면 2등과 근소한 차이로 낙찰받고 싶은 욕심 때문이다. 입찰가격을 백원 단위 이하까지 써넣는 방법도 좋긴 하지만, 이런 방법에도 기술이 필요하다. 입찰자들이 선호하는 입찰가에도 유형이 있다. 첫째, 일원 단위까지 같은 숫자로 쓰는 유형이다. 예를 들어 63,333,333원, 278,555,555원처럼 말이다. 그런데 거의 비슷한 금액으로 다른 입찰자와 경합하는 경우를 대비한다면 63,334,000원이나 278,555,600원처럼 천원, 또는 백원 단위에서 살짝 숫자를 올려주는 것도 좋은 방법이다.둘째, 십만원 단위부터 일원 단위까지 모두 9로 쓰는 경우이다. 그러나 이 방법은 추천하고 싶지 않다. 입찰가 364,999,999원보다는 차라리 365,000,001원이 좋다. 9라는 숫자가 크니까 얼핏 이렇게 쓰면 유리하다고 생각할 수 있지만 365,000,000원과 만날 경우 승패가 갈린다는 걸 명심하자. 셋째, 백만원 단위에 숫자 2나 7을 쓰는 사람이다. 예를 들어 3억 6천만원대 초반을 생각한다면 백만원 단위에 2를 많이 쓰고, 3억 6천만원대 후반을 생각한다면 백만원 단위에 7을 쓰는 경우가 많다. 그러므로 3억 6천만원대 초반을 생각한다면 백만원 단위에 3을, 후반을 생각한다면 8을 써내는 것이 미묘한 차이지만 낙찰 가능성이 높다.
---「8장 드디어 입찰-낙찰률과 수익률 높이는 법」중에서

간혹 명도협의를 할 때, 점유자가 “임대차 계약을 하자”고 제안하는 경우가 있다. 낙찰자가 임대를 할 계획이었다면 듣던 중 반가운 소리일 것이다. 명도비용도 절약하고, 새로운 임차인을 찾을 때까지의 손실비용, 부동산 중개수수료도 아낄 수 있기 때문이다. 반가운 소리라고 덥석 물지는 말자. 임차인의 재계약 제안을 좋게만 생각할 일은 아니다. 그 점유자가 임대차 계약을 하면서 계약금만 주고 이후 잔금을 내지 않는다면 문제가 복잡해진다. 이 경우 집을 비워 달라고 법원에 인도명령을 신청해도 거부될 가능성이 매우 높다. 인도명령은 경매로 낙찰받은 부동산에 한하여 극히 제한적으로 인정되는 절차이기 때문이다. 그런데 임대차 계약을 했다면 경매 부동산의 명도는 이미 당사자 간의 합의로 해결된 것으로 판단한다. 이후 임차인이 잔금을 내지 않는 문제는 민사상의 분쟁에 해당하기 때문에, 그를 내보내려면 인도명령이 아니라 더 번거로운 명도소송을 해야만 한다. 전주인이 임대차 계약을 원하다면 일반적으로 전주인이 그 부동산의 매각 후 이런 제안을 했다면, 임대차 계약을 하지 않는 것이 좋다. 전주인은 이미 빚 때문에 부동산이 경매로 넘어가는 등 재정상황이 좋지 않은 상황이다. 그러므로 계약금은 주더라도 잔금을 못 줄 가능성이 높고 월세를 제 날짜에 내지 않을 수도 있다. 또한 이미 집이 경매로 넘어갔는데 버티며 점유하고 있을 정도이니 그 희생양이 내가 될 수도 있다. 기존 세입자의 재계약 제안이라면 이 경우 그 세입자가 그동안 월세·관리비·공과금을 꼬박꼬박 납부했는지 파악하면 그의 신용도를 알 수 있다. 요즘은 대부분 월세를 은행계좌로 입금하니 세입자가 그 사실을 증빙하는 것은 어렵지 않다. 결국 임대차 계약을 하기로 했다면 계약조건을 제대로 지키지 않는 만일의 상황에 대비하는 것이 중요하다. 우선 임대차 계약서를 쓰고 계약금을 받는 절차는 생략하는 것이 좋다. 그보다는 약정한 날에 임대차 계약서를 쓰고, 동시에 전세나 월세 보증금을 모두 받는 식으로 하는 것이 좋다. 그래야 세입자가 그 집에 살면서 계약금만 내고 잔금을 미루며 버티는 상황을 막을 수 있다. 인도명령 절차는 계속 진행하는 것이 좋다 임대차 계약을 하는 것과는 상관없이, 인도명령 절차는 계속 진행하는 것이 좋다. 그래야 계약서를 쓰고 보증금을 모두 받기로 한 날, 점유자가 갑자기 말을 바꾸더라도 명도기간이 늘어지지 않는다. 그리고 점유자가 인도명령 결정이 내려졌다는 것을 알면 임대차 약정을 호락호락하게 생각하지 않을 것이다. 인도명령에 의한 강제집행은 오직 경매에 의한 명도에서만 할 수 있다. 일단 임대차 계약을 하고 나면, 민사소송을 하지 않고서는 세입자를 강제로 내보낼 수 없다는 것을 꼭 기억해 두자.

<b>1. 특급 경매 전문가의 탄탄 설명 & 노하우 공개<br/> -경매진행, 권리분석, 현장답사, 명도, 강제집행까지 알짜배기 입문서</B><br/><br/>부동산 경매, 도대체 어디서부터 시작해야 할까? 쉬운 책은 너무 쉬워서 남는 게 없고, 어려운 책은 무슨 말인지 이해조차 어렵다. 경매로 몇 년 만에 얼마 벌었다는 책은 눈길을 끌지만, 그것만으로 실제 경매를 하기는 어렵다.『부동산 경매 오늘부터 1일』은 초보자 입장에서 경매의 단계를 세세하게 분류한 뒤, 각 단계별로 꼼꼼하게 세 번, 네 번 다듬고 중요한 부분을 짚었다. 부동산 경매 기초서류 5총사 보는 법부터 권리분석을 통해 하자 없는 깨끗한 물건을 골라내고, 현장답사를 하여 효과적으로 입찰하고, 셀프 등기를 하는 마지막 단계까지 모든 지식을 꽉꽉 눌러 담았다. 이 책을 읽고 나면 머릿속에 부동산 경매의 기초회로가 확실하게 자리잡을 것이다. <br/><br/><b>2. 돈이 보이는 경매 고수의 100% 노하우 공개</B><br/><br/>실제 경매사건을 바탕으로 법원의 문건접수내역부터 각종 서류를 꼼꼼하게 분석하고, 풍부한 경험을 바탕으로 입찰자가 간과하기 쉬운 함정, 자칫 놓치기 쉬운 기회를 포착하는 노하우를 공개한다. ‘유치권’, ‘예비등기’, ‘토지별도 등기가 있는 다세대주택’, ‘임차인의 우선변제권’, ‘전입신고일과 근저당권 설정일이 같은 경우’ 등 중요한 각종 최신 판례까지 꼼꼼하게 실었다. 최신지식을 가짐으로써 자칫 저지르기 쉬운 큰 실수를 막을 수 있으며, 아울러 남들이 놓치는 기회를 잡을 수 있는 기회가 될 것이다. <br/><br/><b>3. 아파트/빌라/단독주택부터 토지/공장용지까지 총망라</b><br/><br/>“말소기준권리만 외우면 되는 것 아니야?” 경매공부는 ‘암기’로 하는 것이 아니다. 판사의 판결이 ‘판례’로 남듯, 경매사건도 수많은 사례를 남긴다. 이 사례들이 모이고 정리되어 이론의 기틀이 된다. 부동산 경매현장에서 일어난 실제 사례를 적재적소에 배치했다. 독자들이 머리를 긴장시켜 외우지 않아도 머릿속에 상황이 그려지므로 오래 기억할 수 있으며, 다양한 경매물건의 핵심을 꿰뚫는 통찰력이 생길 것이다. 아파트·다세대주택·다가구주택·단독주택 등 주택부터 상가·공장용지·토지까지, 임차권부터 까다로운 유치권/지상권까지, 현장감 넘치는 사건분석과 실전 경매 노하우를 제공한다. 특히 탄탄한 법률지식과 경험을 바탕으로 한 실제 경매사건 분석은 여러분의 경매 수준을 한 차원 높여줄 것이다.<br/><br/><b>4. [특별부록] 3종 세트<br/> -① 부동산 셀프 등기법, ② 현장답사 체크리스트 노트, ③ 김재범의 경매 특강 총10강까지! </b><br/><br/>수십만원에서 수백만원까지 아낄 수 있는 셀프등기법, 경매 초보자들이 지레 겁먹는 인도명령 신청, 강제집행, 유체동산 경매신청 등을 소개하고, 주택/상가/토지 등의 [현장답사 체크리스트]도 제공한다. [김재범의 경매 특강](총10강좌, 5시간) 유튜브 QR 코드를 책에 수록했다. 경매의 종류, 경매진행, 권리분석 기본기부터 저당권, 지상권, 전세권, 가등기, 환매특약등기, 가압류, 가처분, 주택임대차보호법, 유치권, 법정지상권 등 실제 경매에서 자주 접하는 기초지식을 알기 쉽게 설명하고 있다. 부동산 경매 초보자, 경매를 시도해 보긴 했지만 입찰에 실패한 사람, 그리고 섣불리 경매시장에 달려들었다가 이익을 거의 보지 못한 사람들에게 좋은 길잡이가 될 것이다.<br/><br/><b>추천사 & 구독자들의 말</b><br/><br/>김재범 선생님의 알기 쉬운 경매 강의는 매번 수강생들의 선호도와 만족도가 높았습니다. 그 명쾌한 강의를 책으로도 생생하게 만날 수 있는 기회가 될 것입니다. <br/> -지지옥션 경매자문센터 강은 팀장<br/><br/>현란한 무용담이 아니라 실제 사례를 통해 다양한 현장감각을 익힐 수 있고, 설명을 돕는 자료로 경매에 더욱 자신감이 붙었습니다. -서울시 노원구 상계2동 김호석<br/><br/>책도 강의도 정말 깔끔 그 자체입니다. _부 **<br/><br/>경매이론 국내 최고 같아요. 가장 전문적이면서도 이해하기 편합니다. _y **<br/><br/>지금까지 올라온 귀한 명강의, 모두 몇 번씩 반복 시청 중입니다. 너무 감사드립니다. _ 제 ****