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품목정보
| 발행일 | 2023년 01월 30일 |
|---|---|
| 쪽수, 무게, 크기 | 312쪽 | 562g | 152*225*18mm |
| ISBN13 | 9791164845071 |
초보자도 고수되는 부동산 경매
박노성 저
|
매일경제신문사
|
2023년 01월 30일
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‘따라서 우리가 부동산 경매로 돈을 벌기 위해서는 좋은 물건을 싸고 안전하게 사야 한다. 바로 이것이 경매를 공부하는 목적이다.’ 이 문장을 보면 경매 공부를 어떻게 해야 하는지 알 수 있다. 좋은 물건을 사기 위해 공부해야 하는 것은 ‘물건분석’이고, 안전하게 사기 위해 공부해야 하는 것은 ‘권리분석’이다. 사실 경매 공부는 물건분석과 권리분석이 주된 공부다. 물건분석과 권리분석을 잘하는 사람이 경매로 돈을 잘 번다.
--- p.14
통상적으로 경매 물건은 경매개시일로부터 매각기일까지 약 6개월 정도 소요되고, 유찰될 경우 다음 매각기일까지 약 1개월 정도의 시간이 걸린다. 경매개시일로부터 낙찰 및 잔금 납부 배당일(경매 종결)까지 약 1년 정도의 시간이 걸린다. 법원의 사정, 채권자의 변경신청, 채무자의 이의신청, 유치권신고 등으로 인해 경매기간은 때에 따라 1년 이상 걸리는 경우도 많다.
--- p.52
권리분석은 경매 물건을 보고 이 물건이 문제 있는지 확인한다고 하면, 이 경매 물건이 권리상에 문제가 없는지 확인하는 일이다. 또한, 해당 경매 물건을 매입하게 될 경우 인수하게 되는 권리나 부담에 대해 사전에 밝혀내는 작업을 말한다. 권리분석을 제대로 하지 않으면 매각대금 이외의 예상치 못한 추가비용이 발생하거나, 심지어 소유권을 잃게 되는 경우도 발생할 수 있다.
--- p.78
채권자가 가압류와 가처분 후 일정한 기간 이내에 본안소송을 제기하지 않으면 채무자 또는 이해관계인(매수인 등)은 가압류, 가처분에 대해 취소신청을 할 수 있다. 예컨대, 2006년에 가처분해놓고 본안소송을 3년간 안 했다면 채무자 또는 이해관계인은 가처분을 취소할 수 있다. 경매 물건 중 선순위 가처분과 가압류가 본안 소송 없이 기간이 오래되었다면 말소신청으로 소멸시킬 수 있다.
--- p.114
전세권 투자 시 유의할 사항은 전세권보다 앞선 선순위 금액이 있는지 확인하고, 또 선순위 금액이 없더라도 부동산 시세와 가치를 판단해 향후 전세보증금을 모두 받을 수 있을지 검토해봐야 한다. 즉, 만기 시 전세보증금을 반환해주지 않을 경우 경매를 부쳐 전세금을 모두 회수할 수 있을지 검토해본다.
--- p.150
유치권이란 쉽게 말해서 채권자가 채무자 소유의 물건(부동산, 동산)에 일을 해주고 돈을 못 받았을 때, 돈(채권)을 받을 때까지 채무자의 물건을 점유할 수 있는 권리를 말한다. 예컨대, 건물 신축공사를 하고 공사대금을 받지 못한 경우 공사업자는 그 공사한 건물을 공사대금을 받을 때까지 점유할 수 있는 권리다.
--- p.201
지금까지 권리분석에 대해 6장에서는 등기부상의 권리분석을 알아보고, 7장에서는 부동산 등기부 외의 권리분석을 살펴봤다. 이 내용을 공부하는 이유는 부동산을 매수할 때 해당 부동산의 권리관계를 확인하기 위해 등기부등본을 열람하고(등기부 권리분석), 등기부에 나타나지 않는 권리(임대차 등)가 어떤 것이 있는지를 알고, 이러한 권리들이 내가 부동산을 매수할 때 인수될 것인가, 소멸될 것인가를 알아내기 위한 것이다.
--- p.238
권리분석은 “이 물건 문제 있나요?”라고 물을 때 그 물건에 대한 ‘권리의 하자 유무를 분석’을 하는 것이고, 물건분석은 “이 물건 좋은 물건인가요? 라고 물을 때 그 물건에 대한 ‘가치평가(현재, 미래)’를 하는 것이라고 할 수 있다. 즉, 물건분석은 이 물건이 좋은 물건인지, 안 좋은 물건인지 판단하기 위해 가치를 평가해야 하는데, 여기에서 가치는 현재가치와 미래가치를 포함한다.
--- p.248
최종적으로 분석했다면 분석한 내용을 근거로 다음과 같이 입찰가를 산정해보면 된다. 우선 입찰하고자 하는 물건의 감정가는 무시하고 정확한 시세를 파악한다. 다시 말하지만 감정가는 시세가 아니고, 감정시점과 감정평가방법에 따라 가격 차이가 제 각각이므로 감정금액은 참고만 한다. 시세를 파악했다면 현재가치와 미래가치를 고려해서 이 경매 물건의 가격을 정한다. 이 경매 물건은 얼마짜리인가를 스스로 분석하고 정한다.
--- p.14
통상적으로 경매 물건은 경매개시일로부터 매각기일까지 약 6개월 정도 소요되고, 유찰될 경우 다음 매각기일까지 약 1개월 정도의 시간이 걸린다. 경매개시일로부터 낙찰 및 잔금 납부 배당일(경매 종결)까지 약 1년 정도의 시간이 걸린다. 법원의 사정, 채권자의 변경신청, 채무자의 이의신청, 유치권신고 등으로 인해 경매기간은 때에 따라 1년 이상 걸리는 경우도 많다.
--- p.52
권리분석은 경매 물건을 보고 이 물건이 문제 있는지 확인한다고 하면, 이 경매 물건이 권리상에 문제가 없는지 확인하는 일이다. 또한, 해당 경매 물건을 매입하게 될 경우 인수하게 되는 권리나 부담에 대해 사전에 밝혀내는 작업을 말한다. 권리분석을 제대로 하지 않으면 매각대금 이외의 예상치 못한 추가비용이 발생하거나, 심지어 소유권을 잃게 되는 경우도 발생할 수 있다.
--- p.78
채권자가 가압류와 가처분 후 일정한 기간 이내에 본안소송을 제기하지 않으면 채무자 또는 이해관계인(매수인 등)은 가압류, 가처분에 대해 취소신청을 할 수 있다. 예컨대, 2006년에 가처분해놓고 본안소송을 3년간 안 했다면 채무자 또는 이해관계인은 가처분을 취소할 수 있다. 경매 물건 중 선순위 가처분과 가압류가 본안 소송 없이 기간이 오래되었다면 말소신청으로 소멸시킬 수 있다.
--- p.114
전세권 투자 시 유의할 사항은 전세권보다 앞선 선순위 금액이 있는지 확인하고, 또 선순위 금액이 없더라도 부동산 시세와 가치를 판단해 향후 전세보증금을 모두 받을 수 있을지 검토해봐야 한다. 즉, 만기 시 전세보증금을 반환해주지 않을 경우 경매를 부쳐 전세금을 모두 회수할 수 있을지 검토해본다.
--- p.150
유치권이란 쉽게 말해서 채권자가 채무자 소유의 물건(부동산, 동산)에 일을 해주고 돈을 못 받았을 때, 돈(채권)을 받을 때까지 채무자의 물건을 점유할 수 있는 권리를 말한다. 예컨대, 건물 신축공사를 하고 공사대금을 받지 못한 경우 공사업자는 그 공사한 건물을 공사대금을 받을 때까지 점유할 수 있는 권리다.
--- p.201
지금까지 권리분석에 대해 6장에서는 등기부상의 권리분석을 알아보고, 7장에서는 부동산 등기부 외의 권리분석을 살펴봤다. 이 내용을 공부하는 이유는 부동산을 매수할 때 해당 부동산의 권리관계를 확인하기 위해 등기부등본을 열람하고(등기부 권리분석), 등기부에 나타나지 않는 권리(임대차 등)가 어떤 것이 있는지를 알고, 이러한 권리들이 내가 부동산을 매수할 때 인수될 것인가, 소멸될 것인가를 알아내기 위한 것이다.
--- p.238
권리분석은 “이 물건 문제 있나요?”라고 물을 때 그 물건에 대한 ‘권리의 하자 유무를 분석’을 하는 것이고, 물건분석은 “이 물건 좋은 물건인가요? 라고 물을 때 그 물건에 대한 ‘가치평가(현재, 미래)’를 하는 것이라고 할 수 있다. 즉, 물건분석은 이 물건이 좋은 물건인지, 안 좋은 물건인지 판단하기 위해 가치를 평가해야 하는데, 여기에서 가치는 현재가치와 미래가치를 포함한다.
--- p.248
최종적으로 분석했다면 분석한 내용을 근거로 다음과 같이 입찰가를 산정해보면 된다. 우선 입찰하고자 하는 물건의 감정가는 무시하고 정확한 시세를 파악한다. 다시 말하지만 감정가는 시세가 아니고, 감정시점과 감정평가방법에 따라 가격 차이가 제 각각이므로 감정금액은 참고만 한다. 시세를 파악했다면 현재가치와 미래가치를 고려해서 이 경매 물건의 가격을 정한다. 이 경매 물건은 얼마짜리인가를 스스로 분석하고 정한다.
--- p.270
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