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품목정보
| 발행일 | 2023년 04월 07일 |
|---|---|
| 쪽수, 무게, 크기 | 280쪽 | 520g | 152*225*17mm |
| ISBN13 | 9791164845385 |
부동산 경매 권리분석 5단계
: 기초부터 나 홀로 소송까지
김대현 저
|
매일경제신문사
|
2023년 04월 07일
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아무리 선량하게 살아가는 국민이라고 하더라도 이웃의 문제로 인해 발생하는 불의의 사고는 자기 의지와는 무관하게 일어나는 특별한 변수다. 이 특별한 변수를 막기 위해서는 법률 지식을 갖고 예방하는 것이 최선이다. 가령 어떤 사람이 세 들어서 살고 있는 집이 경매로 넘어가는 경우가 있다. 그러한 경우, 전 재산인 임차보증금을 지킬 수 있는 법률적인 지식은 어느 날 갑자기 생겨나는 것이 아니다.
--- p.15
현장 확인은 물론이고, 그 현물과 등기부, 지적도 그리고 매각물건명세서 등을 통한 공적 장부의 일치 여부 등을 찾아내는 공부를 해야 한다. 특히나 매각물건명세서는 법원 공무원이 작성한 유일한 공문서이기 때문에 문제가 발생한 경우에 근거가 되는 유일한 서류다.
--- p.19
부동산 경매에서 법정지상권을 선호하는 이유는 법정지상권이 있는 토지를 취득하고, 그 건물 소유자에게 토지 사용료를 청구하는 경우, 그 토지 소유자가 요구하는 사용료를 감당하지 못하고, 건물을 포기하는 경우가 있기 때문이다. 그렇게 되면 법정지상권이 있는 토지를 매수한 매수인은 토지와 건물을 동시에 취득할 수가 있다.
--- p.36
소송사건 전체 중에서 나 홀로 소송은 70%를 차지한다. 경매로 취득한 부동산은 의외로 소송으로 이어지는 경우가 많다. 가령 법정지상권이 있는 토지를 매수한 경우 지료 청구 및 건물 등 철거소송, 유치권이 있는 부동산의 경우는 유치권 부존재 소송, 점유자가 명도를 거부할 경우 인도명령 이외에 인도 소송 등이 그것이다. 특히나 가짜 유치권자를 퇴출시키기 위해서는 부득이 소송으로 진행되는 수밖에 없다.
-p.84
유치권은 매수인이 인수한다. 유치권을 매수인이 인수한다는 것은 유치권자가 갖는 채권을 인수한다는 것이 아니라 유치권자의 점유상태를 인수한다는 것이다. 다만, 유치권자가 점유하는 목적물을 매수인이 사용 수익을 위해서는 점유가 수반되어야 하는바, 이를 위해서는 매수인이 유치권자가 요구한 채권 등의 요구사항에 응하는 수밖에 없다. 유치권자의 채무자에 대한 채권을 지급하는 형식으로 하고, 점유권을 가져온다는 것이다.
--- p.127
상가건물임대차는 주택임대차와 달리 보호 대상이 되는 보증금의 액수에 따라 제한이 있다. 즉 주택임대차의 경우는 주택이기만 하면 보증금의 액수와는 관계없이 모두 주택임대 차보호법이 적용되지만, 상가의 경우는 보증금의 보호 대상 범위가 한정되어 있다. 그래서 만약 상가의 경우에 보증금이 보호 대상에서 제외된다면, 민법의 규정을 받게 된다는 것이다.
--- p.168
부동산 경매의 대상은 토지와 건물이다. 그러나 경매에서 토지와 건물이 아닌 그에 부합된 정착물이 다수 있을 수 있다. 민법 제99조에서 부동산이란 토지와 그 정착물이라고 규정하고 있기 때문이다. 이처럼 경매에서 건물 이외에 정착물이 다수 있을 수 있다. 가령 미등기 수목이나 미분리 천연과실, 그리고 토지의 부합물인 정원수나 정원석 또는 교량과 돌담 등을 말한다.
--- p.224
미등기 부동산은 등기되지 않은 토지나 건축물을 의미한다. 이러한 미등기 부동산을 경매로 신청할 경우는 토지대장, 임야대장, 건축물대장에 최초로 소유자로 된 자, 그 상속인, 포괄승계인, 확정판결에 의해 소유권이 인정되는 자, 수용으로 인해 소유권 증명되는 자, 지방자치단체장의 확인으로 소유권이 인정되는 자 등이 등기를 신청할 수 있다.
--- p.15
현장 확인은 물론이고, 그 현물과 등기부, 지적도 그리고 매각물건명세서 등을 통한 공적 장부의 일치 여부 등을 찾아내는 공부를 해야 한다. 특히나 매각물건명세서는 법원 공무원이 작성한 유일한 공문서이기 때문에 문제가 발생한 경우에 근거가 되는 유일한 서류다.
--- p.19
부동산 경매에서 법정지상권을 선호하는 이유는 법정지상권이 있는 토지를 취득하고, 그 건물 소유자에게 토지 사용료를 청구하는 경우, 그 토지 소유자가 요구하는 사용료를 감당하지 못하고, 건물을 포기하는 경우가 있기 때문이다. 그렇게 되면 법정지상권이 있는 토지를 매수한 매수인은 토지와 건물을 동시에 취득할 수가 있다.
--- p.36
소송사건 전체 중에서 나 홀로 소송은 70%를 차지한다. 경매로 취득한 부동산은 의외로 소송으로 이어지는 경우가 많다. 가령 법정지상권이 있는 토지를 매수한 경우 지료 청구 및 건물 등 철거소송, 유치권이 있는 부동산의 경우는 유치권 부존재 소송, 점유자가 명도를 거부할 경우 인도명령 이외에 인도 소송 등이 그것이다. 특히나 가짜 유치권자를 퇴출시키기 위해서는 부득이 소송으로 진행되는 수밖에 없다.
-p.84
유치권은 매수인이 인수한다. 유치권을 매수인이 인수한다는 것은 유치권자가 갖는 채권을 인수한다는 것이 아니라 유치권자의 점유상태를 인수한다는 것이다. 다만, 유치권자가 점유하는 목적물을 매수인이 사용 수익을 위해서는 점유가 수반되어야 하는바, 이를 위해서는 매수인이 유치권자가 요구한 채권 등의 요구사항에 응하는 수밖에 없다. 유치권자의 채무자에 대한 채권을 지급하는 형식으로 하고, 점유권을 가져온다는 것이다.
--- p.127
상가건물임대차는 주택임대차와 달리 보호 대상이 되는 보증금의 액수에 따라 제한이 있다. 즉 주택임대차의 경우는 주택이기만 하면 보증금의 액수와는 관계없이 모두 주택임대 차보호법이 적용되지만, 상가의 경우는 보증금의 보호 대상 범위가 한정되어 있다. 그래서 만약 상가의 경우에 보증금이 보호 대상에서 제외된다면, 민법의 규정을 받게 된다는 것이다.
--- p.168
부동산 경매의 대상은 토지와 건물이다. 그러나 경매에서 토지와 건물이 아닌 그에 부합된 정착물이 다수 있을 수 있다. 민법 제99조에서 부동산이란 토지와 그 정착물이라고 규정하고 있기 때문이다. 이처럼 경매에서 건물 이외에 정착물이 다수 있을 수 있다. 가령 미등기 수목이나 미분리 천연과실, 그리고 토지의 부합물인 정원수나 정원석 또는 교량과 돌담 등을 말한다.
--- p.224
미등기 부동산은 등기되지 않은 토지나 건축물을 의미한다. 이러한 미등기 부동산을 경매로 신청할 경우는 토지대장, 임야대장, 건축물대장에 최초로 소유자로 된 자, 그 상속인, 포괄승계인, 확정판결에 의해 소유권이 인정되는 자, 수용으로 인해 소유권 증명되는 자, 지방자치단체장의 확인으로 소유권이 인정되는 자 등이 등기를 신청할 수 있다.
--- p.234
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부동산 경매를 하는 이유는 부동산을 통한 투자에 있고, 투자는 이윤의 창출을 목적으로 한다. 결국, 이윤을 창출하기 위해서는 법, 세금, 정책적 위험성을 줄이고, 그 부동산이 가진 가치를 최대한 높이는 방법을 동원해야 할 것이다. 이 책은 이러한 교수님의 부동산 경매 이론과 실무를 접목한 걸작으로, 당신이 경매를 쉽게 이해하고 접근할 수 있도록 비전을 제시할 것이다.
- 김동규 (법무법인 나눔 변호사)
부동산 경매에 있어 가장 먼저 선행해야 하는 것이 권리분석이고 그 마지막이 배당절차다. 이 책은 경매와 관련해 가장 어렵고 복잡한 법정지상권, 공유지분권, 구분소유권, 임차권, 가등기, 유치권 등 선순위 관계 등의 문제와 배당에 대해, 오랜 기간의 실무 경험과 다년간 대학에 강의한 이론을 바탕으로 초보자도 알기 쉽게 설명하고 있다. 경매 초보자는 물론 실무가들도 적극적으로 활용해야 할 필독서라 할 것이다.
- 배재열 (법무사)
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