【사례】 서울시 서초구 서초동에 사는 C씨는 지금 살고 있는 시가 28억원의 아파트 외에도 방배동에 단독주택, 경기도 이천시에 3층짜리 상가를 가지고 있다. 올해 서초동 아파트만 남겨두고, 다른 부동산들은 처분하거나 자녀에게 증여할 생각이다. 그동안 세금문제로 여러 번 시행착오를 겪은 바 있어 올해 양도나 증여를 하려면 연초부터 챙겨야 할 것들을 궁금해했다.

우선, 재산세, 종부세 등 보유세는 과세 기준일이 6월 1일이다. 보유세는 과세 기준일 현재 소유하고 있는 사람에게 부과된다. 따라서 부동산을 5월 말까지 팔면 올해의 재산세나 종부세를 안 내도 된다. 반면 매수자라면 6월 2일 이후에 사야 보유세 부담이 없다. 또 그 해 기준시가가 내리는지 오르는지 주목해야 한다. 양도세는 실제 양도차익에 대해 과세된다. 하지만 오래전에 사서 실제 취득가액을 알 수 없으면, 기준시가로 환산한 환산취득가액을 취득가액으로 삼아 계산한다. 그런데 기준시가는 매해 오를 가능성이 높다. 양도 시 기준시가가 오르면 양도세가 많아진다. 이런 경우 기준시가가 새로 발표되기 전에 팔면 양도세를 아낄 수 있다. 하지만 2023년은 이례적으로 전년보다 표준지 공시지가가 5.92% 떨어졌다. 이렇게 기준시가가 떨어지는 해에는 반대로 기준시가가 발표된 이후에 거래해서 당해연도 기준시가를 적용받는 것이 유리하다. 조특법에 따른 신축주택 감면을 받는 경우, 감면받을 양도소득 금액을 구할 때도 기준시가를 기준으로 하기 때문에 발표일 전에 파는 것과 이후에 파는 것은 세부담 차이가 생기니 유의하자.
---「1장 양도세, 아는 만큼 아낀다」중에서

【사례】 얼마 전에 10년간 보유한 토지를 판 K씨는 2억원의 양도차익을 얻었는데, 양도세를 줄일 수 있는 방법이 없을까 고심 중이었다. 그런데 K씨와 대화를 하던 중에 골프회원권이 1억원이나 떨어졌는데, 앞으로 오를 가능성도 없어 보인다는 말을 들었다. 그래서 골프회원권을 처분하자고 제안했다. 골프회원권을 팔아서 어떻게 부동산 양도세를 줄일 수 있을까?

이익이 난 부동산과 손실이 난 부동산을 같은 해에 팔면 양도세를 줄일 수 있다.
예로 아파트를 팔아서 양도이익이 1억원 발생하고, 오피스텔을 팔아서 손실이 8,000만원 생겼다면, 양도세는 둘을 합산한 양도차익인 2,000만원에 대해서만 내면 된다. 앞에서 소개한 K씨가 10년 간 보유한 사업용토지를 팔아 2억원의 양도차익이 생겼다면 양도세로 약 4,450만원을 내야 한다. 하지만 1억원을 손해본 골프회원권을 올해 안에 팔면 1억원이 상계되어(2억-1억) 양도세를 약 943만원만 내면 된다. 약 3,500만원의 세금을 절세할 수 있는 셈이다.
---「1장 양도세, 아는 만큼 아낀다」중에서

기존(2021년 1월 1일 이후)에는 다주택자가 최종 1주택을 팔면서 1세대 1주택 비과세를 받기 위해서는 다른 주택들을 모두 팔고, 최종적으로 1주택이 된 날부터 보유 및 거주 기간을 다시 계산해서 채워야 했다(재기산). 하지만 이 규정은 내용 자체가 워낙 복잡한데다가 시행 초기 단계에서 해석이 명확하지 않은 부분들이 많아 납세자들이게 혼란스러워했다. 결국 이 규정은 최단기간, 즉 약 1년 5개월도 안 되어 사라지게 되었다. 따라서 2022년 5월 10일 이후 양도분부터는 다주택자가 최종 1주택을 1세대 1주택 비과세를 받을 때, 다시 예전처럼 그 주택을 실제 보유·거주한 기간을 계산하면 된다. 즉, 그 주택의 취득일부터 양도일까지의 보유 및 거주 기간을 기준으로 계산해 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있게 되었다. 다주택자에게는 최종 1주택을 시기에 구애받지 않고 자유롭게 팔 수 있게 된 희소식이다.
---「2장 1세대 1주택 비과세 확실히 챙기기」중에서

20대 정부는 다주택자에 대한 양도세 중과를 2022년 5월 10일부터 2024년 5월 9일까지 한시적으로 유예했다. ‘중과를 유예해 준다’는 것은 조정대상지역 내 다주택자가 2년 이상 보유한 주택을 팔 때, 보유기간에 따라 장기보유특별공제를 양도차익의 연 2%씩 해주고 기본세율로 과세한다는 것이다. 2주택자가 양도차익이 10억원(5년 보유)인 조정대상지역 내 주택을 팔 때, 중과될 경우와 중과 유예 시 양도세 부담의 차이는 다음의 표와 같다. (중략) 즉, 중과 유예기간에 팔면 약 2억 6천만원의 양도세를 아낄 수 있다. 부담부증여 역시 한시적 유예기간에 하면 절세된다. 조정대상지역에 주택을 보유한 다주택자라면 한시적 유예기간을 놓치지 말고 잘 활용하는 것이 좋겠다. 한시적 유예에 더불어 2023년 1월 5일 서울 강남 3구(강남, 서초, 송파)와 용산구를 제외한 전 지역이 조정대상지역에서 해제됨에 따라 현재로서는 다주택자 중과는 사실상 유명무실해진 상태다. 한편, 정부는 2023년 7월 세법개정안을 발표할 때 다주택자 양도세 개편 내용을 포함하겠다고 발표했다.
---「4장 다주택자의 양도세 절세법」중에서

질【사례】 L씨 부부는 1세대 1주택을 공동명의(5:5)로 보유하고 있다. 이 아파트의 공동주택 공시가격은 20억원이다. L씨는 71세, 배우자는 65세이고, 이 아파트를 보유한 지는 15년이 넘었다. 종부세 계산 시 부부 공동명의, 또는 공동명의 1주택자 신청 중에서 무엇이 유리할까?(2023년 종부세 기준)

부부 공동명의일 때는 인당 9억원씩 총 18억원을 공제받을 수 있지만, 1세대 1주택자가 받을 수 있는 세액공제는 받을 수 없다. 이 경우 종부세(농특세 포함)는 인당 약 20만원으로 둘을 합하면 40만원이다. ‘공동명의 1주택자’로 신청한 경우는 부부 중 지분율이 큰 사람을 공동명의 1주택자로 해야 되는데, L씨 부부는 지분율이 같다. 그런데 L씨가 배우자보다 나이가 많아 고령자 세액공제를 더 많이 받을 수 있다. L씨를 공동명의 1주택자로 정해서 계산해 보자. 이런 경우 L씨가 단독명의로 소유하고 있다고 보고 종부세를 계산한다. 즉, 12억원을 공제하고 고령자 세액공제와 장기보유 세액공제도 빼준다. 계산하면 종부세는 약 46만원이다. 결론적으로 L씨 부부는 공동명의 1주택자로 신청하지 않고 그냥 부부 공동명의로 적용받는 것이 종부세를 6만원 정도 아낄 수 있다.

<b>2023년 확 달라진 부동산 세금, 사례 중심으로 충실 반영</b><br/><br/>지난 정부는 과도하게 오른 주택시장을 안정시키기 위해 세금정책을 집중적으로 사용했다. 결국 양도세를 포기한 세무사, 즉 ‘양포 세무사’라는 신조어가 만들어지고, 실제로 양포 세무사가 속출할 만큼 부동산 세금이 과도하게 복잡해졌다. 정부가 바뀌고 주택시장이 조정기에 접어들면서 세금정책도 다시 변하고 있다. 다주택자 중과는 2024년 5월 9일까지 한시적으로 유예되었고, 주택가격이 조정을 받음에 따라 강남 3구(강남구, 서초구, 송파구)와 용산구를 제외한 모든 지역이 조정대상지역에서 해제되어 대부분의 지역이 양도세 중과에서 자유로워진 상황이다. 또한 종부세도 기본공제 상향과 세율 인하로 인해 부담이 대폭 완화되었다. 이 책에서는 2023년 개정된 세법과 절세방안, 그리고 앞으로 개정될 가능성이 있어 주목해 봐야 하는 세법 내용들을 빠짐없이 다루었다. 부동산 세법은 가장 많이 바뀌는 법이다. 또한 돈과 바로 직결되는 법이기도 하다. 금전적인 손해를 입지 않으려면 개정되는 세법에 항상 주의를 기울여야 한다. 『이은하 세무사의 부동산 절세 오늘부터 1일』은 2023년 시행령까지 충실하게 반영했을 뿐만 아니라, 앞으로 개정될 가능성이 있는 주요 부동산 세금정책까지 살펴본다.<br/><br/><b>부동산 세무상담 3,000건! 생생한 현장사례로 배우자</B><br/><br/>부동산 투자수익률은 세금이 결정한다. 미리 절세방안을 찾아 양도세를 한푼도 안 내는 다주택자도 있고, 대책 없이 넋 놓고 있다가 수억원의 아까운 세금을 내야 해 뒤늦게 땅을 치고 후회하는 투자자도 있다. 절세법을 알고 모르고의 차이다. 지난 17년간 부동산 절세 상담을 해온 베타랑 이은하 세무사가 3,000명이 넘는 투자자들과 상담한 경험을 토대로, 사람들이 가장 궁금해 하는 절세 노하우와 팁을 꼼꼼하게 정리했다. <br/><br/><b>자주 하는 질문 Q&A 형식으로 정리 </b><br/><br/>“아, 부동산 세금에 대해 알았더라면 6,000만원을 아낄 수 있었을 텐데.” 얼마 전 시골에 사시는 부모님이 돌아가신 A씨는 상속 논이 2억원이 채 안 된다고 무심코 상속 처리를 마무리했다. 그런데 감정평가를 받은 후에 했더라면 나중에 팔 때 양도세에서 약 6,000만원이나 아낄 수 있었다는 것을 뒤늦게 알고 무척 아쉬워했다. 실제 부동산 세금 컨설팅 과정에서 자주 받은 질문을 알기 쉬운 Q&A 형식으로 정리하고, 절세사례를 구체적으로 살펴 누구나 쉽게 이해할 수 있도록 구성했다.<br/><br/><b>〈체크리스트〉와 〈한눈에 보기〉로 절세법이 머리에 쏙</b><br/><br/>서울 마포구에 주택 2채와 강남에 1채, 고향인 경북 김천시에 상속주택 1채를 가지고 있는 다주택자 B씨는 주택 1채를 처분할 계획이다. 어떤 주택부터 파는 것이 효과적일까? 〈체크리스트〉에서 각 상황별 절세법을 단계별로 설명한다. 아울러 〈한눈에 보기〉와 쉽고 재미있는 삽화로 복잡한 부동산 세금을 머리에 쏙 넣어준다. 특히 〈현장사례로 보는 절세전략〉은 절세정보에 목마른 이들에게 많은 참고가 될 것이다.<br/><br/><b>양도세, 종부세, 중소세, 취득세 등 부동산 세금 총망라</b><br/><br/>양도세부터 1세대 1주택 비과세, 다주택자 중과, 주택임대사업자, 종부세, 종소세, 취득세는 물론이고, 최근 핫한 상속/증여, 분양권·입주권, 재개발·재건축, 꼬마빌딩, 상가, 비사업용토지와 농지, 토지보상, 해외부동산 투자 세금, 건강보험료까지 촘촘하게 다루었다. 한마디로 부동산 세금 A부터 Z까지 총망라했다.<br/><br/><b>부동산 투자자를 위한 풍성한 보너스 〈특집〉</B><br/><br/>〈특집〉에서는 법인에 대한 과세, 해외부동산 세금, 부동산 시장의 흐름과 세금정책(정부의 세금정책에 올라타는 법), 그리고 2023년 확 달라진, 그리고 앞으로 달라질 수 있는 주요 부동산 세금을 꼼꼼히 짚어본다.

17년간 세무 컨설팅을 하면서 터득한 절세 노하우가 고스란히 담겨 있다. 부동산 세금에 대한 알기 쉬운 설명부터 실생활에 유용한 절세전략까지 풀어냄으로써 좋은 지침서가 될 것이다.

수많은 고객과의 상담을 바탕으로 사람들이 무엇을 궁금해 하는지, 어떻게 해야 세금을 최대한 아낄 수 있는지에 대한 비법을 알려주는 책이다.