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품목정보
| 발행일 | 2024년 02월 07일 |
|---|---|
| 쪽수, 무게, 크기 | 324쪽 | 152*225*30mm |
| ISBN13 | 9791193210505 |
| ISBN10 | 119321050X |
내 상가·건물에 어떤 업종이 적합할까?
: 상가 공실 해소 전략
박균우 저
|
두드림미디어
|
2024년 02월 07일
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‘내 상가, 건물에 어떤 업종을 유치할까’라는 주제로 책을 쓰면서 첫 번째 챕터를 어떤 내용으로 쓸 것인지 고민했다. 상권과 상가의 트렌드를 검토할 때 꼭 필요한 것이 그 시대의 상권과 상가를 이용하는 소비자들의 라이프스타일에 대한 이해라고 생각한다. 이런 점 때문에 이 책의 첫 번째 챕터는 1970년대와 1980년대 이후 그리고 현재까지의 사회·경제적 변화와 그 시대 소비자들의 라이프스타일이 어떻게 변해왔고, 그로 인해서 우리 상권과 상가는 어떻게 변해왔는지 살펴보려고 한다.
--- p.12
날씨: 비가 후드득후드
상권 조사가 필요한 이유는 상가 투자나 자영업 창업을 하는 경우 상권이 어떤 경쟁력을 갖추고 있는지 정확히 분석해야만 실패하지 않기 때문이다. 임대 수익을 목적으로 취득하거나, 신축한 상가에 있어서도 매수나 신축 준비 단계에서 상권 조사에 따라서 어떤 업종, 아이템을 유치할지 결정할 때 성공적 투자가 가능하다. 분양 상가에 있어서도 시행사는 상가의 어떤 점이 경쟁력이 있는지 상가 투자자나, 선임대를 위한 프랜차이즈 본사에 프로모션할 수 있어야 최종 목표인 완판을 이룰 수 있다. 이번 장은 MD 구성을 위한 상권 조사를 어떤 과정을 거쳐서 진행할지 신도시를 기준으로 예를 들어 설명하려고 한다.
--- p.64
상권 범위를 나누는 고전적인 방법은 물리적 거리를 기준으로 1차 상권, 2차 상권, 3차 상권으로구분하는 것이다. 그런데 최근 추세는 상가 환경에 따라서 수요자를 어떻게 집객할 것인지를 기준으로 상권 범위를 결정하고 MD 구성을 하게 된다. 상가 MD 구성에서 각 조닝별로 어떤 카테고리와 업종을 유치할 것인지 결정하기 전에 상권 범위에 어떤 수요자(고객)들이 분포하고 있는지 조사하는 것이 가장 중요하다. 상가, 건물을 중심으로 어떤 수요자들이 분포하고, 그들이 필요한 것이 무엇인지 어떤 수요가 발생할 수 있는지 파악할 필요가 있다. 그렇다면 먼저 수요자의 범위를 결정할 때 필요한 환경 분석에는 어떤 것이 있는지 살펴보자.
--- p.130
상가의 키 테넌트 역할을 하는 업종은 1, 2층의 라이프스타일, 금융, 상층부의 학원, 메디컬 등 다양하게 나타난다. 앞 장에서 언급했듯이 키 테넌트는 업종과 브랜드에 따라서 수명주기가 점점 짧아지는 추세이기 때문에 건물주들은 어떤 키 테넌트를 유치할 것인지에 대해서 상권과 상가의 추세 변화에 관심을 기울여야 한다. MD 구성에서 키 테넌트 전략을 가장 잘 구사하는 것은 대형 쇼핑몰로 쇼핑 공간의 가치와 집객력을 높이는 업종을 층별로 유치하는 게 일반적이다. 그만큼 키 테넌트로 어떤 업종을 유치하는지에 따라서 상가의 운명이 달라질 수 있기 때문에 임대인뿐만 아니라 임차인도 다양한 상가의 사례를 참고해 전략을 수립하고 잘못되었다면 수정할 필요가 있다.
--- p.188
일반적으로 근린 상가 MD 구성의 특징은 근거리 주민들의 생활에 밀접한 업종들이 진입하고, 저층부는 생활 소비에 빈번한 업종이 진입하며, 상층부로 갈수록 선택에 시간이 걸리지만, 한번 선택하면 반복적으로 사용하는 업종, 브랜드들이 진입하는 것이 특징이다(중심상업지역도 별반 차이가 없다). 또한, 근린 상가에 진입하는 여러 업종, 브랜드가 있지만 해당 업종, 브랜드들을 실질적으로 소비하는 주체와 결정하는 주체는 차이가 난다. 특히 미사센트럴프라자의 진입 업종, 브랜드를 살펴보면, 국밥, 감자탕, 남성 미용실과 같이 대체로 남성이 결정하는 경우가 많은 곳도 있고, 가족이 상의해 결정하는 업종, 브랜드도 있다. 한편, 식품점과 같이 직접적으로 주부가 결정과 소비(가족)의 주체인 경우도 있고, 학원, 아이들의 놀이시설에 대한 결정은 남성보다 주부의 결정권이 높은 것도 특징이다. 미사센트럴프라자에 진입한 업종 상당수는 실질적인 소비자는 자녀층이지만, 결정하는 주체는 주부층인 경우이다. 이런 상가의 경우 업종, 브랜드 진입을 고민할 때 이런 차이에 대한 인식도 필요하지만 소비와 결정이 동일한 주부층을 대상으로 하는 필라테스, 요가, 취미 학원, 주부 대상의 이색적인 카페 등은 검토할 수 있는 업종 브랜드이다.
--- p.12
날씨: 비가 후드득후드
상권 조사가 필요한 이유는 상가 투자나 자영업 창업을 하는 경우 상권이 어떤 경쟁력을 갖추고 있는지 정확히 분석해야만 실패하지 않기 때문이다. 임대 수익을 목적으로 취득하거나, 신축한 상가에 있어서도 매수나 신축 준비 단계에서 상권 조사에 따라서 어떤 업종, 아이템을 유치할지 결정할 때 성공적 투자가 가능하다. 분양 상가에 있어서도 시행사는 상가의 어떤 점이 경쟁력이 있는지 상가 투자자나, 선임대를 위한 프랜차이즈 본사에 프로모션할 수 있어야 최종 목표인 완판을 이룰 수 있다. 이번 장은 MD 구성을 위한 상권 조사를 어떤 과정을 거쳐서 진행할지 신도시를 기준으로 예를 들어 설명하려고 한다.
--- p.64
상권 범위를 나누는 고전적인 방법은 물리적 거리를 기준으로 1차 상권, 2차 상권, 3차 상권으로구분하는 것이다. 그런데 최근 추세는 상가 환경에 따라서 수요자를 어떻게 집객할 것인지를 기준으로 상권 범위를 결정하고 MD 구성을 하게 된다. 상가 MD 구성에서 각 조닝별로 어떤 카테고리와 업종을 유치할 것인지 결정하기 전에 상권 범위에 어떤 수요자(고객)들이 분포하고 있는지 조사하는 것이 가장 중요하다. 상가, 건물을 중심으로 어떤 수요자들이 분포하고, 그들이 필요한 것이 무엇인지 어떤 수요가 발생할 수 있는지 파악할 필요가 있다. 그렇다면 먼저 수요자의 범위를 결정할 때 필요한 환경 분석에는 어떤 것이 있는지 살펴보자.
--- p.130
상가의 키 테넌트 역할을 하는 업종은 1, 2층의 라이프스타일, 금융, 상층부의 학원, 메디컬 등 다양하게 나타난다. 앞 장에서 언급했듯이 키 테넌트는 업종과 브랜드에 따라서 수명주기가 점점 짧아지는 추세이기 때문에 건물주들은 어떤 키 테넌트를 유치할 것인지에 대해서 상권과 상가의 추세 변화에 관심을 기울여야 한다. MD 구성에서 키 테넌트 전략을 가장 잘 구사하는 것은 대형 쇼핑몰로 쇼핑 공간의 가치와 집객력을 높이는 업종을 층별로 유치하는 게 일반적이다. 그만큼 키 테넌트로 어떤 업종을 유치하는지에 따라서 상가의 운명이 달라질 수 있기 때문에 임대인뿐만 아니라 임차인도 다양한 상가의 사례를 참고해 전략을 수립하고 잘못되었다면 수정할 필요가 있다.
--- p.188
일반적으로 근린 상가 MD 구성의 특징은 근거리 주민들의 생활에 밀접한 업종들이 진입하고, 저층부는 생활 소비에 빈번한 업종이 진입하며, 상층부로 갈수록 선택에 시간이 걸리지만, 한번 선택하면 반복적으로 사용하는 업종, 브랜드들이 진입하는 것이 특징이다(중심상업지역도 별반 차이가 없다). 또한, 근린 상가에 진입하는 여러 업종, 브랜드가 있지만 해당 업종, 브랜드들을 실질적으로 소비하는 주체와 결정하는 주체는 차이가 난다. 특히 미사센트럴프라자의 진입 업종, 브랜드를 살펴보면, 국밥, 감자탕, 남성 미용실과 같이 대체로 남성이 결정하는 경우가 많은 곳도 있고, 가족이 상의해 결정하는 업종, 브랜드도 있다. 한편, 식품점과 같이 직접적으로 주부가 결정과 소비(가족)의 주체인 경우도 있고, 학원, 아이들의 놀이시설에 대한 결정은 남성보다 주부의 결정권이 높은 것도 특징이다. 미사센트럴프라자에 진입한 업종 상당수는 실질적인 소비자는 자녀층이지만, 결정하는 주체는 주부층인 경우이다. 이런 상가의 경우 업종, 브랜드 진입을 고민할 때 이런 차이에 대한 인식도 필요하지만 소비와 결정이 동일한 주부층을 대상으로 하는 필라테스, 요가, 취미 학원, 주부 대상의 이색적인 카페 등은 검토할 수 있는 업종 브랜드이다.
--- p.286
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