품목정보
발행일	2024년 02월 08일
쪽수, 무게, 크기	352쪽 \| 15222530mm
ISBN13	9791193210482
ISBN10	1193210488

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프롤로그 4 Part 1. 초보 투자자, 처음 내 집 마련 공부 방법 Q. 평생을 직장만 열심히 다니고 월급이 전부인 줄 알고 살았습니다. 회사 동료가 집을 사서 돈을 벌었다고 하는데, 저는 집을 사는 게 엄두가 나지 않습니다. 물론 돈 버는 공부도 해본 적이 없습니다. 처음 집을 사는 공부를 하려면 어떻게 하는지도 모르겠습니다. 알려주시면 감사하겠습니다 22 A. 다른 사람들은 어떻게 아파트를 사는 것인지 한번 알아보세요 23 | 목적지는 같지만 가는 방법은 모두 다르다 24 | 공짜 좋아하면 여우를 만난다 27 | 책을 통해서 공부하는 방법 29 | 지인에게 물어보고 조언을 얻는 방법 31 | 일단 물건 사고 공부한다 32 | 경매 학원으로 부동산 공부하러 간다 34 | 유튜브 영상으로 두루두루 공부해본다 36 | 공인중개사 자격증을 공부해본다 38 | 세상에 공짜는 없다는 것을 먼저 깨우치자 39 Part 2. 이것만 알면 부린이 탈출? 한 방에 싹 정리하기 Q. 안녕하세요. 이제야 부동산 투자를 공부해보려는 부린이입니다. 인터넷이나 유튜브를 찾아봐도 어떤 내용이 옳은 것인지 도통 모르겠습니다. 부동산을 공부하기 위해서 기본적으로 알면 좋은 지식이 있다면 무엇이 있을까요? 무엇이든지 괜찮습니다. 귀 기울이겠습니다 44 A. 이것만 알아도 부린이 탈출이라는데… Really? 45 | 원주민 욕세권은 진리 46 | 남들이 살 때는 이유가 있다 48 | 나 빼고 다 부자다 49 | 개발 소식에 한 번, 착공에 한 번, 완공에 한 번 오른다 50 | 고민하는 동안 남들이 좋은 물건을 다 사 간다 51 | 집 살 때는 2개씩 사라 53 | 늦게 파는 놈이 항상 더 번다 54 | 누구보다 빠르게 남들보다 더 많이 55 | 투자하는 것이 위험한 게 아니라 투자 안 하는 것이 더 위험하다 56 | 무조건 싸게 사라(부동산은 오늘이 제일 싸다) 58 | 청약이 될 것 같냐(청약을 무슨 피 주고 사 - 청무피사)? 60 | 푼돈을 모아 분양권 65 | 선 구매 후 분석 67 | 세금이 제일 무섭다 68 | 넓을수록 좋고, 높을수록 좋다 70 | 토박이 소장님 말은 듣지 말자 72 | 아이들을 키울 수 없는 집은 집이 아니다 74 | 모른다면 학세권, 역세권, 욕세권 중에 찍어라 75 | 욕보다 무서운 무관심 78 | 현금을 들고 있으면 똥 된다 79 | 어깨에서 판 줄 알았는데 기린이었다 81 | 100원도 잃을 수 없어 82 | 점점 더 멀어져간다 84 | 저층 2개는 고층 하나를 이긴다 85 | 지금이 가장 싸다 86 | 돈이 인생의 전부는 아니지만, 돈이 없으면 돈이 인생의 전부가 된다 88 | 가족은 나를 배신해도 땅은 배신하지 않는다 89 | 이해를 못 하시나 본데 당신들 내려야 출발한다고! 91 | 내가 자는 동안에 나 대신 일해주는 부동산을 가져라 92 | 마트 100원은 고민해도 분양권 100만 원은 고민 말아라 94 | 오늘의 매도 내일의 피눈물 96 | 익절은 항상 옳다 98 | 신축 전세는 1등 아니면 꼴등으로 해라 100 | 어차피 오른다 101 | 대출도 능력이다 103 | 주택가격이 모두 같다고 하면 장관님은 어디 사시겠어요? 105 | 인생의 20%를 지하철에서 보낸다고? 107 | 수도권 역세권 신축은 보험 같은 것 109 | 미리 올라야 세금만 더 내니 안 팔고 쭉가지고 있으면 어차피 다 오른다 111 Part 3. 부동산 시장 흐름을 모르면 내가 팔 때 오르고 살 때 떨어진다 Q. 신문 기사나 유튜브 영상을 보면 전문가라는 분들이 나와서 경제 위기가 오면 아파트 가격이 내릴 것이니 사지 말라고 합니다. 그런데 제가 어릴 때 살던 아파트 가격을 보면 참 많이도 올라 있는데요. 막상 지금 제가 아파트를 사면 떨어질 것 같은 생각이 듭니다. 사고 싶다가도 값이 내려갈까 망설여집니다. 언제 집을 사면 좋을까요? 조언 좀 해주세요 116 A. 정말 빚내서 아파트를 샀더라면 지금 여러분들은 이 책을 읽고 있을 이유가 없습니다 117 | 신문 기사는 단 한 번도 나에게 용기를 주지 않았다 118 | 집값이 30% 폭락해도 절대 안 산다 121 | 집을 구매하기 쉬운 시기는 지난 600년간 없었다 124 Q. 아파트 공급이 많다고 하는 시기에도 가격이 오르고, 아파트 공급이 적다고 하는 시기에도 가격이 내리는 경우가 있습니다. 상식적으로 생각해보면 공급이 많은 시기에는 가격이 내려야 하고, 공급이 적은 시기에는 가격이 올라야 하는 것이 아닌가요? 126 A. 수요와 공급은 중요합니다. 그런데 사람 마음을 어떻게 측정하나요? 127 | 수요는 고무줄이다 128 | 사람의 마음이란 간사하다 130 Q. 네가 도대체 뭘 안다고 떠드는 거야? 인구가 줄어드는 건 팩트잖아? 인구가 줄어드는데 어떻게 아파트 가격이 오를 수 있어? 개뿔도 모르는 게 교수는 무슨 교수라고 132 A. 7층에서 불났는데 5층에서 뛰어내리는 격입니다 133 | 프로그래머는 미래에 없어지고, 종이도 없어진다는데 134 | 유튜브 영상 잘못 걸리면 인생이 나락으로 간다 138 | 아파트 가격은 숫자가 아니라 가오로 나타난다 141 | 개○○ 같은 집주인, 지나고 보면 은인이다 142 Q. 신혼집 마련을 위해 열심히 부동산을 공부하고 있습니다. 교수님께서는 갭 투자를 하지 말라고 자주 말씀하시는데요. 갭이 작고 투자금이 적게 들어가는 매물이 왜 결과적으로 큰 실수일까요? 매매가격과 전세가격의 상관관계에 대해 알고 싶습니다. 자본이 적은 부린이라 몰라서 물어봅니다. 바보 같은 질문이라도 양해 부탁드립니다 144 A. 들이대는 것도 타이밍이 있습니다 145 | 전세가격이 올라서인지, 매매가격이 떨어져서인지 구분할 줄 알아야 한다 147 Q. 2008년에 결혼해 신혼집을 전세로 들어갔습니다. 부동산 중개사무소 사장님이 전세금에 대출이 없는 것을 보고, 전세금액과 매매금액 차이가 3,000만 원이라며 강력히 매수를 권하셨습니다. 하지만 한사코 거절하고 그 후 가격이 오르길래 2010년 외곽에 아파트를 매수했으나 가격이 내렸습니다. 그래서 몇 년 후 부동산 중개사무소에서 집을 팔지 않겠느냐고 전화가 와서 가격이 회복했길래 쾌재를 부르고 홀라당 팔고, 다시는 집을 사지 않을 것이라며 대출 몇천만 원을 더 내서 다시 전세로 갔습니다. 그런데 집을 팔고 보니 상승했습니다. 그 후로 트라우마가 생겨 집을 사지 못했는데 집값은 계속 올랐습니다. 그래서 대안으로 시골 땅을 샀는데 시세가 변동이 없습니다. 이렇게 엇박자로만 집을 사고팔았는데, 아파트 가격이 언제 오르고 언제 내리는지 알 방법은 없을까요? 150 A. 내가 사면 떨어지고 팔면 오릅니다 151 | 인플레이션에 베팅하라 152 | 주택가격의 상승요인과 하락요인은 무엇인가? 155 | 하락한 시기는 언제였나? 158 | 다섯 차례 하락기에 일어났던 일들 162 | 6차 하락의 시작 이유? 돈이 사라지고 있다 165 | 그렇다면 아파트 가격이 상승할 때는 무슨 일이 일어나는가? 167 | 어제는 애국자라 하고 오늘은 범죄자라고 한다 183 | 시중의 통화량이 아파트 가격 흐름을 결정한다 185 Part 4. 이런 아파트만 사라. 그래야 두 다리 뻗고 편하게 잘 수 있다 Q. 부동산은 아파트뿐만 아니라 토지, 상가로 돈 번 사람도 있다던데요. 교수님 영상을 보면 이것도 하지 마라, 저것도 하지 말라고 하시고, 아파트 투자만 하라고 하시는데 이유가 따로 있으신가요? 다른 유튜버나 부동산 강사들은 오피스텔도 수익률이 높다며 추천하던데요. 다른 것을 사면 안 되는 이유가 있나요? 소액 투자가 괜찮을 것 같기도 한데 무척이나 궁금합니다 190 A. 말하지 않을 뿐, 돈 번 사람보다 손해 본 사람이 더 많습니다 191 | 토지 투자해서 골병든 사람은 하소연할 곳도 없다 192 | 대박과 쪽박 사이에 있는 꼬마빌딩과 상가 투자 197 | 내 돈으로 월세 받는 오피스텔과 아파텔 205 | 자동차를 짊어지고 살아야 하는 도시형 생활주택 212 | 공짜 좋아하다 망하는 지식산업센터 217 | 반드시 수익 구조부터 공부해야 하는 분양형 호텔, 생활형 숙박시설 222 | 양도소 득세 전혀 걱정 안 해도 되는 다세대주택(빌라) 227 | 살인자와 전쟁 영웅의 갈림길에 있는 지역주택조합 232 | 남녀노소, 매매 전세 월세, 원하든 원하지 않든 국민 모두 참여하는 아파트 시장 238 Q. 교수님 아파트에 투자할 때 호재, 시간, 입지 중 제일 중요하게 고려하는 것은 뭔가요? 3가지가 모두 중요한 것 같지만 연관 관계를 말씀 부탁드립니다 243 A. 있으면 좋고 없어도 상관없습니다 244 | 시간을 지배하는 자가 투자에도 성공한다 245 | 남편은 배신해도 입지는 배신하지 않는다 247 Q. 지방도 서울만큼 좋은 데가 많다고 생각해요. 모두가 서울로 이사 갈 수도 없다고 봐요. 그런데 교수님 영상이나 말씀하시는 것을 보면 서울을 추천하시는데 이유가 무엇인가요? 그냥 지방에 사는 것도 나쁘지 않다는 생각입니다 251 A. 말은 제주도로 보내고 사람은 서울로 보내라고 했습니다 252 | 서울을 떠나고 싶어 하는 사람 253 | 죽어도 서울에 들어가려는 사람 254 Q. 도시에 30년 넘는 아파트가 많아지면 공포가 온다는데 그게 무슨 뜻인지 감이 잡히지 않습니다. 이미 30년이 넘은 아파트들이 많은 것 같습니다. 어떤 공포일까요? 256 A. 아파트는 단순히 잠만 자는 공간이 아니라 사람다운 삶을 향유하는 공간입니다. 그래서 신축 아파트의 니즈는 시간이 지날수록 강렬해집니다 257 Q. 교수님 말씀처럼 핵심지 좋은 곳은 아는데요. 매우 비싸요. 모아 둔 돈이 없기도 하고 투자는 하고 싶은데 적은 돈으로 차근차근 올라가는 투자는 없나요? 알려주세요 259 A. 아파트 투자는 알고 보면 간단하고 쉽습니다 260 | 아파트를 사지 말고 시장을 사라 261 Q. 안녕하세요. 교수님. 제가 사려고 하는 아파트를 몇 군데 봤습니다. 지하철역에서 가까운 곳에 준공된 지 조금 지난 아파트가 있었고요. 역에서 조금 걸어야 하지만 신축 아파트가 있었습니다. 제가 가진 여윳돈으로는 지하철역에 가까운 신축 아파트는 무리입니다. 몇 날 며칠 고민만 하고 있습니다. 조언 부탁드립니다 264 A. 역세권 구축 vs 비역세권 신축? 그보다 더 중요한 것이 있습니다 265 | 신축은 구축되지만 입지는 영원하다 266 Q. 교수님 방송에서 질문에 대해 답하시는 것을 보면, 나 홀로 아파트보다는 세대수 많은 아파트 단지가 더 좋다고 말씀하십니다. 그렇다면 나 홀로 아파트는 사면 안 되는 것인가요? 269 A. 나 홀로 아파트는 들어오는 사람보다 나가는 사람이 많습니다 270 Q. 안녕하세요. 부동산 매수와 관련해서 교수님과 선배님들의 고견을 여쭙고 싶어 질문을 드립니다. 강남 핵심지 10평대 소형 아파트와 강남은 아니지만 20평대 아파트 매매 선택입니다. 가격은 비슷한데 10평대는 아무래도 위치가 좋은 대신 평수가 작아서 고민입니다 273 A. 면적보다는 입지가 100만 번 중요합니다 274 Q. 발전하는 동네에 관심도 높은 분양 예정인 아파트가 있는데, 그 옆에 세대수 적은 주상복합 아파트도 주변이 오르면 같이 오를까요? 276 A. 주상복합 아파트란 주거와 상업시설이 동일 공간에 복합적으로 건축된 아파트입니다 277 | 주상복합 아파트 장점 279 | 주상복합 아파트 단점 279 | 주상복합 아파트 장점과 일반 아파트 장점을 모두 갖춘 단지가 있다 281 Q. 자동차 모델을 풀 체인지 하는 것처럼 아파트도 건축 시기별로 나누어진다고 하던데 어떤 식으로 구분하는지 잘 모르겠어요. 아파트가 지어진 시기별로 투자 방식이 다를 것 같은데요. 사람들이 좋아하는 형태의 아파트가 따로 있나요? 284 A. 대한민국 아파트 개발의 역사를 살펴보겠습니다 285 | 1세대 아파트 286 | 2세대 아파트 287 | 주상복합 아파트 289 | 3세대 아파트 290 | 4세대 아파트 292 Part 5. 당신을 부자로 만들어주는 것은 지식보다는 지혜다 Q. 안녕하세요. 군대 제대한 지 얼마 되지 않은 사회초년생입니다. 질문을 드릴 것은 집값이 오르는 이유를 모르겠습니다. 제가 일하는 이유는 내 집 마련 때문입니다. 그것을 목표로 잡고, 열심히 일하면서 살아가고 있습니다. 돈 벌고 싶다고 마음대로 되는 것도 아니고, 월급 받고 퇴직까지 일하는 기간을 어림잡아 보니까 도저히 집을 살 수가 없겠더라고요. 집값은 2배가 되었는데 내 월급은 왜 2배가 안 되나요? 글 쓰고 있는 지금도 현타가 옵니다. 부자 되고 싶습니다. 방법을 알려주세요 296 A. 가난한 이유는 화폐와 돈을 구분하지 못하기 때문입니다 297 | 집값은 2배 오르는데 내 월급은 2배 오르지 않는 이유 299 | 치킨 1마리 값이 1년 만에 300배가 올랐다 301 | 삼성, 현대를 보유하고 있는 우리나라는 다르다? 304 | 수백 년 전부터 노동소득보다 자본소득이 높았다 307 | 나의 삽질 속도와 포크레인 바가지 속도 309 | 부자가 되고 싶으면 지식보다는 지혜가 필요하다 313 Q. 교수님, 참으로 무식하시네요. 만약 먹을 것이 쌀밖에 없는데 쌀이 투기의 대상이 되면 약자나 투자 재능이 없는 사람은 굶어 죽겠죠? 모든 값나가는 토지와 부동산이 먼저 태어난 사람 것이라서 나중에 태어난 청년은 100년을 일해도 서울에 집 한 칸 가질 수 없다면 그게 정의로운 자본주의인가요? 자본주의 시장 경쟁은 최대한 같은 기회를 주고 공정하게 비슷한 출발선에서 경쟁을 시작해야 하는 것이 아닌가요? 316 A. 공정과 공평은 달리 사용되어야 합니다 317 | 우리는 100년 전보다 훨씬 윤택하게 살고 있다 319 | 왜 세상에 신용카드라는 것을 만들어서 나를 이렇게 힘들게 하나? 320 | 새벽 4시, 고무벨트에 손가락이 말려 들어가다 322 | 세상이 불공평해서 내가 부자가 될 수 있다 324 에필로그 326 | 참고자료 330 | 부록 333

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저 : 구만수 이동 관심작가 알림신청

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원주민들은 부동산 시장이 어떻게 돌아가는지 전혀 모르는 사람들이 많고, 특별히 부동산 투자 공부를 별도로 하는 사람도 많지 않습니다. 그냥 하루, 한 달 벌어서 그날, 그달 먹고사는 것이 전부인 사람들이 많습니다. 이러한 사람들은 자신이 내어놓은 아파트가 갑자기 팔리면 왜 팔리는지를 모르는 사람들입니다. 그 지역에 원주민들이 아파트가 팔리는 것을 보고 “왜 오랫동안 팔리지 않는 집이 갑자기 팔리지?” 하면서 “이걸 사는 사람들은 정말 멍청해”라고 욕(?)을 합니다. 하지만 오랫동안 팔리지 않는 지역의 아파트가 팔리면 대세 상승장의 전조 현상일 수도 있는 것입니다. 그래서 ‘원주민 욕세권은 진리’라는 뜻은 어느 정도 신뢰성이 있다고 할 것입니다.
--- p.47

장기적으로 모든 물가는 오르게 됩니다. 앞서 언급한 통화량 팽창에 따른 화폐가치의 하락 때문에 실물자산의 가격은 오를 수밖에 없습니다. 다만 모든 부동산, 모든 아파트의 가격이 오를 수는 없을 것입니다. 압구정 현대 아파트와 은마 아파트의 가격 상승 비율을 보신 바와 같이 입지에 따라 천양지차가 될 것입니다. 어차피 다 오른다는 말은 장기적 측면에서 보면 맞는 이야기입니다. 다만 통화량이 축소되는 시기에는 가격의 하락은 피할 수 없습니다. 단기적으로는 어차피 다 오른다는 말은 틀린 말이지만, 장기적으로는 정확히 일치하는 주장입니다. 인플레이션에 베팅해야 하는 근본적인 이유입니다.
--- p.102~103

필자의 지극히 주관적인 주장입니다만, 앞서 살펴본 바와 같이 한국 전쟁 이후 우리나라 아파트 시장의 상승기와 하락기는 ‘국내외 경제 상황’, ‘정부의 부동산 정책’, ‘사람들의 투자 심리’, ‘주택의 공급과 수요’ 등 4가지 요인의 영향으로 흐름이 만들어져 왔습니다. 상승기는 1차, 2차, 3차, 4차, 4.5차, 5차 등 여섯 차례의 상승기(1차와 2차 상승기는 요즘 이야기하는 아파트가 제대로 없었기에 토지 가격 상승률로 대체)가 있었습니다. 하락기는 1차, 2차, 3차, 4차, 5차 6차 등 상승기와 마찬가지로 여섯 차례의 하락기를 거쳤고, 6차 하락기의 경우에는 이 책을 집필하는 지금도 현재 진행형으로 진행되고 있습니다. (중략) 아무튼 국가도 결국은 기업이나 다름없습니다. 경제가 활성화되고 세금을 많이 거두어서 국방, 공공인프라, 교육, 복지 등의 재원으로 사용할 것입니다. 물론 공무원 급여도 지급해야 하고요. 따라서 정부 입장 에서는 아파트 가격이 특별하게 상승하거나 하락하기를 원하지 않습니다. 인플레이션 상승률 범위 정도의 상승을 희망하죠. 평균선에서 과하게 오버슈팅을 하거나 심각할 정도로 하락한다면, 정부 입장에서는 평균선에 맞추려고 할 것입니다. 따라서 인플레이션 변동률(역사적으로 몇 차례 빼고는 거의 상승만 보이고 있습니다)은 주택가격의 상승률 입장에서 보면 변하지 않는 상수에 해당합니다. 이러한 상수에 해당하는 변동률 정도로만 아파트 가격이 변동하기를 바라지만, 세상일은 마음먹은 대로 되지 않습니다. 그러다 보니 아파트 시장은 국내외 경제 상황이 급변하면 널뛰기를 하고, 이에 따라 정부의 부동산 정책은 냉탕과 온탕을 오가며 사람들은 이리 몰렸다 저리 몰렸다 합니다.
--- p.183~184

알고 보면 아파트 투자는 매우 쉽고 간단합니다. 어느 도시, 해당 시기에 죽어 있는 시장에 가서 가장 입지가 좋은 물건을 그 당시 시세대로 매입해놓고 몇 년 기다리면 됩니다. 부동산 시장은 다시 돌아오기 때문에 기다리면 되는 것이죠. 핵심은 해당 도시가 완전히 소멸되지 않은 이상은 언젠가 부동산 시장이 활성화될 것이기 때문에 침체되어 아무도 신경 쓰지 않는 시기에 그 도시 핵심 입지를 시세대로 사서(실제로는 침체되고 거래가 많지 않기 때문에 매수자 우위 시장이 되면 매도인이 부르는 호가보다 많이 깎아서 살 수 있습니다) 세월을 보내면 됩니다. 그동안 자기 일을 열심히 하면서 생활하다 보면, 어느새 가격이 올라 있는 상황이 돌아오게 되어 있습니다. 이러한 현상은 제가 개인적으로 주장하는 것이 아니라, 역사적으로 지속되고 반복되어왔습니다. 어차피 부동산은 주식과 달라서 오늘 사서 내일 팔 것도 아니고, 어차피 한번 매입하면 수년, 수십 년 보유하는 것이 일반적인데 몇 년 기다리는 것이 어렵지는 않을 것입니다.
--- p.260

우리나라 전체 예산은 줄어든 해가 한 번도 없습니다. 결론적으로 통화량 증가는 계속되고, 인플레이션도 계속될 것이며, 내 월급 증가 속도 보다 이런저런 이유로 늘어나는 통화량 상승 속도가 빠르기 때문에 노동소득으로는 자본소득을 따라갈 수가 없다는 결론에 이르게 됩니다. 따라서 부자가 되고 싶다면 삽의 크기를 키워서 화폐(신사임당)를 통화량 팽창 속도보다 빨리 모으고, 그 모은 돈으로 자본적 투자를 해야 한다는 결론이 나옵니다. 그렇다면 어떻게 화폐(신사임당)를 빨리 모을 수 있을까요? 이것은 각자의 능력에 따라 다르겠습니다. 세상 탓하면서 아무 짓도 하지 않으면 시간이 흘러도 그 자리일 것이고, 자기 능력을 발휘하고 노력한다면 서민 갑부가 되지 말라는 법도 없습니다. 공부를 잘해서 배타적인 직종의 전문자격사가 되는 것도 좋지만, 꼭 학교 공부를 잘하지 못하더라도 사업수완을 발휘해서 화폐(신사임당)를 모으는 사람이 많습니다. 자신이 현재 가지고 있는 능력과 지식이 무엇인지를 찾고, 그 능력과 지식을 화폐(신사임당)로 바꾸는 능력이 바로 지혜입니다. 그래서 부자가 되고 싶으면 지식보다 지혜가 더 중요합니다.

--- p.314~315

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