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품목정보
| 발행일 | 2016년 12월 05일 |
|---|---|
| 쪽수, 무게, 크기 | 207쪽 | 470g | 152*225*15mm |
| ISBN13 | 9791195773725 |
| ISBN10 | 1195773722 |
평생 월급만 받을래, 월세도 받을래?
: 불황을 모르는 개인 맞춤형 부동산 투자 실전전략
김기덕 저
|
썬더버드미디어
|
2016년 12월 05일
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- 경제 경영 top100 1주
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저자 : 김기덕
1990년대 건설회사에 입사해 해외근무를 하다 IMF 외환위기로 회사가 부도를 맞아 퇴사했다. 그 뒤 원단회사에 취직해 영업관리업무를 하다 우연한 기회에 원단 수출 무역회사를 차려 운영했지만, 계속 떨어지는 환율로 인해 실패의 쓴잔을 마셨다. 2005년 공인중개사 자격증을 취득한 후 부동산 중개업에 뛰어들었지만 기본적인 부동산 임대 소개로 인한 수익 창출에 한계를 느껴 역시 4년 만에 접게 되었다.
방황의 세월을 보내던 그가 선택한 것은 단독주택 및 다가구주택과 토지를 이용한 전문적인 컨설팅이었다. 그의 특기는 주거지역에 위치한 대지를 분석해 상가주택이나 다가구주택 내지 다세대주택, 기타 수익성 부동산으로 개발함으로써 불안정한 수익구조를 안정된 방법으로 바꿔 수익을 창출하는 것이다. 그는 단순히 부동산의 겉모습만 보고 투자를 결정하는 것이 아니라 철저한 시장 조사와 데이터 분석을 통해 시장에서 필요로 하는 구성요소를 만들어 접근하기에 실패 확률이 극히 적다.
현재 현기산업개발 대표로서 기존에 건축되어 있는 1~2층 단독주택, 다가구주택을 개조하거나 재건축하는 형식으로 단순히 ‘사는 집’을 넘어 ‘돈 버는 집’으로 만들어내고 있다. 건설회사를 거쳐 부동산 중개업과 독학으로 설계업무와 시공업무까지 마스터한, 부동산 투자의 3박자를 고루 갖춘 컨설턴트다.
salla7942@naver.com
방황의 세월을 보내던 그가 선택한 것은 단독주택 및 다가구주택과 토지를 이용한 전문적인 컨설팅이었다. 그의 특기는 주거지역에 위치한 대지를 분석해 상가주택이나 다가구주택 내지 다세대주택, 기타 수익성 부동산으로 개발함으로써 불안정한 수익구조를 안정된 방법으로 바꿔 수익을 창출하는 것이다. 그는 단순히 부동산의 겉모습만 보고 투자를 결정하는 것이 아니라 철저한 시장 조사와 데이터 분석을 통해 시장에서 필요로 하는 구성요소를 만들어 접근하기에 실패 확률이 극히 적다.
현재 현기산업개발 대표로서 기존에 건축되어 있는 1~2층 단독주택, 다가구주택을 개조하거나 재건축하는 형식으로 단순히 ‘사는 집’을 넘어 ‘돈 버는 집’으로 만들어내고 있다. 건설회사를 거쳐 부동산 중개업과 독학으로 설계업무와 시공업무까지 마스터한, 부동산 투자의 3박자를 고루 갖춘 컨설턴트다.
salla7942@naver.com
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이제 더 이상 미래의 가격 상승을 노리고 묻어두기식으로 투자해 훗날 시세 차익을 보며 수익을 올리는 시대는 끝났다. 그리고 이러한 가격 상승을 통해 얻은 차익이 또 다른 묻어두기식 투자로 연결된다면 그것은 엄밀한 의미에서 차익 실현이 아니라는 것도 알아야 한다. 시장 상황이 좋아 부동산 가격이 상승한다면 본인이 투자한 물건의 시세가 오른 만큼 다른 물건 역시 가격이 오르는 것이 일반적이고, 이러한 경우 재투자하려고 할 때 들어온 수익만큼 지출을 해야 하기 때문이다. 다시 말해 일반적인 부동산 투자로 수익을 올리던 패러다임은 이미 한참 전에 끝났다. 앞으로의 부동산 투자는 투자 자금의 크기, 투자자의 성향과 특성뿐만 아니라 시장의 장점과 약점까지 고려하는 최적화된 방식으로 이루어져야 한다. 이러한 변화 속에서 성공하기 위해서는 시장의 추이를 관찰하는 것은 물론, 투자의 기술에 대한 심층적인 연구도 게을리해서는 안 된다. --- p.36
주변 환경이 좋아지고 있다고 해서 무조건 투자 수익률이 높을 거라고 생각하는 것은 금물이다. 주변 환경이 좋아지는 이유를 제대로 파악해야 한다. 사실 망원동과 연남동은 상암동 디지털미디어 지역과 홍대 사이에 끼인 낙후지역이다. 상대적으로 상암동 디지털미디어 지역은 여의도에 있던 MBC, 불교방송국, 외국인학교의 이전과 상암동 전체의 개발 계획 영향으로 임대료가 높다. 또 그 반대에 위치한 합정, 홍대 지역도 임대료가 높다. 망원동은 지리적으로 이 두 지역 사이에 끼어 있는 지역으로 지하철 노선이 같은 선상에 놓여 있으면서 상대적으로 저렴하게 가격이 형성되어 있기 때문에 여러 가지 반사이익을 누릴 수 있는 것이다. 경리단길 역시 이태원 외국인 관광지역의 하늘을 찌를 듯한 높은 권리금과 임대료로 버거움을 느낀 임차인들이 하나둘 메인 상권에서 벗어나 자기 고유의 노하우를 발휘해 영업을 이루어나간 결과 점차 명물거리로 소문이 나기 시작했다. 자연스럽게 그동안 노후되어 애물단지 취급을 받던 그 지역의 단독주택들이 상가주택으로 리모델링하여 매달 황금알을 낳아주는 거위로 탈바꿈할 수 있었다. --- p.50
불황이라는 것은 누구 한 사람에게만 국한되는 것이 아니다. 모든 상황이 그쪽으로 움직이기에 불황이라는 단어를 쓰는 것이다. 그렇다고 불황이라고 해서 본인까지 거기에 순응할 필요는 없다. 그런 때일수록 부동산 투자자들은 거꾸로 문제점에 대한 해결 방안을 모색하고 제대로 된 투자 상담과 본인에게 맞는 관리를 받아야 한다. 정 씨의 경우 경매라는 절차를 통해 낙찰 받은 건물을 지니고 있었지만 그에 대한 수익 및 건물 관리를 충분히 인지하지 못한 상태에서 또 다른 투자처를 고르려 했던 것은 결국 정 씨가 위험 투자군에 속했었다는 말이다. 다행스러운 점은 일을 저지르기 전에 현명한 판단을 함으로써 기존의 건물을 알짜 건물로 변화시켰다는 것이다. 경기가 안 좋은 상황에서는 꼭 투자를 하는 것만이 능사는 아니다. 본인이 소유하고 있는 건물을 제대로 관리함으로써 리스크를 없애는 방법 또한 재테크의 한 부분이라고 생각한다. --- p.110
결국 부동산 시장에서 가장 크게 좌지우지되는 요소는 인구의 증가와 유입이다. 인구의 감소는 가장 심각한 부동산 위기를 초래할 것이다. 그리고 머지않아 부동산을 포함한 모든 제품의 형태나 사이즈가 소형화되거나 1~2인이 사용할 수 있는 소규모 위주의 상품이 트렌드로 자리하게 될 것이다. 필자는 국내 시장에서 도시형 생활주택이라는 단어가 나오기 전부터 이런 상황을 분석했고, 2012~2014년 사이 아파트 시장의 몰락을 제시하고 분석하기도 했다. 지금에 와서는 많은 사람들이 이러한 사실을 직면해 잘 알고 있지만 그 당시 이 좁은 국토에 뉴타운·신도시의 계획 등 택지 계획 및 재개발, 재건축 정책이 만연하게 쏟아져 나올 때 필자는 향후 몇 년 뒤 건축할 토지의 부족으로 점점 단독주택들이 귀한 상황이 연출될 것이므로 지금 보유하고 있는 여러 채의 아파트나 분산되어 있는 부동산들을 정리해 단독주택이나 소형 평수의 주택에 투자할 것을 주변에 권유했었다. 그 결과물은 지금 공급되거나 바뀌어가는 상황을 보면 두말할 필요 없이 지속적인 강세를 보이고 있는 것이 자명한 사실이다.
주변 환경이 좋아지고 있다고 해서 무조건 투자 수익률이 높을 거라고 생각하는 것은 금물이다. 주변 환경이 좋아지는 이유를 제대로 파악해야 한다. 사실 망원동과 연남동은 상암동 디지털미디어 지역과 홍대 사이에 끼인 낙후지역이다. 상대적으로 상암동 디지털미디어 지역은 여의도에 있던 MBC, 불교방송국, 외국인학교의 이전과 상암동 전체의 개발 계획 영향으로 임대료가 높다. 또 그 반대에 위치한 합정, 홍대 지역도 임대료가 높다. 망원동은 지리적으로 이 두 지역 사이에 끼어 있는 지역으로 지하철 노선이 같은 선상에 놓여 있으면서 상대적으로 저렴하게 가격이 형성되어 있기 때문에 여러 가지 반사이익을 누릴 수 있는 것이다. 경리단길 역시 이태원 외국인 관광지역의 하늘을 찌를 듯한 높은 권리금과 임대료로 버거움을 느낀 임차인들이 하나둘 메인 상권에서 벗어나 자기 고유의 노하우를 발휘해 영업을 이루어나간 결과 점차 명물거리로 소문이 나기 시작했다. 자연스럽게 그동안 노후되어 애물단지 취급을 받던 그 지역의 단독주택들이 상가주택으로 리모델링하여 매달 황금알을 낳아주는 거위로 탈바꿈할 수 있었다. --- p.50
불황이라는 것은 누구 한 사람에게만 국한되는 것이 아니다. 모든 상황이 그쪽으로 움직이기에 불황이라는 단어를 쓰는 것이다. 그렇다고 불황이라고 해서 본인까지 거기에 순응할 필요는 없다. 그런 때일수록 부동산 투자자들은 거꾸로 문제점에 대한 해결 방안을 모색하고 제대로 된 투자 상담과 본인에게 맞는 관리를 받아야 한다. 정 씨의 경우 경매라는 절차를 통해 낙찰 받은 건물을 지니고 있었지만 그에 대한 수익 및 건물 관리를 충분히 인지하지 못한 상태에서 또 다른 투자처를 고르려 했던 것은 결국 정 씨가 위험 투자군에 속했었다는 말이다. 다행스러운 점은 일을 저지르기 전에 현명한 판단을 함으로써 기존의 건물을 알짜 건물로 변화시켰다는 것이다. 경기가 안 좋은 상황에서는 꼭 투자를 하는 것만이 능사는 아니다. 본인이 소유하고 있는 건물을 제대로 관리함으로써 리스크를 없애는 방법 또한 재테크의 한 부분이라고 생각한다. --- p.110
결국 부동산 시장에서 가장 크게 좌지우지되는 요소는 인구의 증가와 유입이다. 인구의 감소는 가장 심각한 부동산 위기를 초래할 것이다. 그리고 머지않아 부동산을 포함한 모든 제품의 형태나 사이즈가 소형화되거나 1~2인이 사용할 수 있는 소규모 위주의 상품이 트렌드로 자리하게 될 것이다. 필자는 국내 시장에서 도시형 생활주택이라는 단어가 나오기 전부터 이런 상황을 분석했고, 2012~2014년 사이 아파트 시장의 몰락을 제시하고 분석하기도 했다. 지금에 와서는 많은 사람들이 이러한 사실을 직면해 잘 알고 있지만 그 당시 이 좁은 국토에 뉴타운·신도시의 계획 등 택지 계획 및 재개발, 재건축 정책이 만연하게 쏟아져 나올 때 필자는 향후 몇 년 뒤 건축할 토지의 부족으로 점점 단독주택들이 귀한 상황이 연출될 것이므로 지금 보유하고 있는 여러 채의 아파트나 분산되어 있는 부동산들을 정리해 단독주택이나 소형 평수의 주택에 투자할 것을 주변에 권유했었다. 그 결과물은 지금 공급되거나 바뀌어가는 상황을 보면 두말할 필요 없이 지속적인 강세를 보이고 있는 것이 자명한 사실이다.
--- p. 175
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