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추리 경매

: 직장인이 경매로 투잡하는 성공 노하우

리뷰 총점9.2 리뷰 7건 | 판매지수 804
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2021 우량 투자서 35선 “최고의 주식 책을 소개합니다!”
더뮤지컬 미니 에디션 1월호
1월 전사
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품목정보

품목정보
출간일 2017년 04월 07일
쪽수, 무게, 크기 304쪽 | 566g | 152*225*17mm
ISBN13 9788947541923
ISBN10 8947541923

책소개 책소개 보이기/감추기

함정에 빠지지 않고 낙찰받는 명쾌한 물건분석
성공적인 투자를 위해 추리 경매에 도전하라!


보통 경매 물건에 투자하는 이유는 수익을 올리는 데 있을 것이다. 그리고 경매를 하는, 혹은 시작하려는 사람이 가장 두려워하는 것은 문제 있는 물건을 받아 생기는 고통일 것이다. 그러니 문제가 있을 만한 소지는 반드시 입찰 전에 미리 파악해야 한다. 투자해서 수익을 올리는 것도 중요하지만, 현재 보유한 자본금을 지키는 일이 더욱 중요하기 때문이다. 경매 투자하다 보면 간발의 차이로 최고가매수신고인에게 인수사항이 생기거나 명도가 어려워지는 경우가 발생하기도 한다. 이런 함정에 빠지지 않고 자료를 바탕으로 추리할 수 있다면, 자본금을 지키는 것은 물론이고, 수익 나는 경매 투자를 할 수 있다.

이렇게 용어를 들어 설명하면 ‘역시 경매는 어렵다’고 생각할지 모른다. 하지만 경매 용어들을 친절하게 정리한 팁과 술술 읽히는 내용을 읽다 보면, 어느덧 경매의 매력에 빠질 것이다.

이 책의 저자 역시 경매를 전혀 모르는 직장인이었다. 다양한 경매 경험을 통해 물건을 분석하면서 경매에는 많은 함정이 숨어있으며, 물건마다 스토리가 있는 사실을 알게 됐다. 꾸준한 분석을 통해 저자가 운영하는 인터넷 카페에 올려놓은 물건만도 800여 개에 달하는데, 그중 핵심이 될 만한 내용을 골라 이 책에 담았다. 경매 투자할 때 빠지기 쉬운 함정을 파악하는 방법, 자료를 바탕으로 정보를 취합하고, 추리해 나가는 과정, 경매 투자할 때 파생되는 내용이 많아 중요한 ‘대항력’에 대한 깊이 있는 설명 등이다. 저자가 어떤 방식으로 경매 물건을 분석하는지 읽어보고, 각자에게 맞는 물건 분석법을 찾아 활용하면 입찰에 성공할 수 있다.

목차 목차 보이기/감추기

PROLOGUE

명탐정을 위한 추리 경매 용어Tip!

단서 1 경매, 시작은 미약하게
01 신용등급 조회와 대출의 중요성
02 아버지의 대리입찰과 Tip
03 빠르게 평수 파악하기

단서 2 어떤 물건이 있는가
01 경매는 확률게임이다
02 비싼 아파트는 입찰자가 적다
03 눈에 보이는 대박 물건
04 지도의 특성을 활용하라 : 항공뷰가 주는 힌트
05 인기 있는 다세대주택은 무엇일까
06 다세대주택을 고르는 다섯 가지 방법
07 월세 수익 나는 오피스텔

단서 3 누구나 알아야 하는 경매 상식
01 간접 점유도 점유로 인정! 자취하는 자녀를 위한 간접 점유
02 전입신고 시 빠지기 쉬운 개조된 점유물의 함정

단서 4 등기부등본에 숨어있는 힌트를 놓치지 말 것
01 사기는 이렇게 치는 거다
02 상속으로 추리하는 경매 정보
03 등기부등본으로 보는 한 가정 이야기
04 경매로 채무 해결하고 명의 바꾸기
05 인도명령도 추리해보고 신청하자
06 쉽게 예측되는 공유자우선매수

단서 5 대항력, 그 무시무시한 능력
01 대박 물건을 찾는 물건분석
02 피할 수 없는 압류의 무서움
03 눈에 보이지 않는 근로복지공단, 막강한 임금채권 파워
04 임차인의 강력한 권리! 임차권등기와 배당요구
05 임차권등기도 인수사항이 될 수 있다
06 위험한 가장임차인
07 가장임차인 판별해보기
08 전 소유자의 대항력 발생시기
09 전 소유자의 커다란 함정
10 종전임차인과의 재계약, 대항력이 있을까
11 덫을 놓고 기다리는 개미지옥이 있다

단서 6 놓쳐서는 안 되는 감정가의 진실
01 건물 노후화를 소심하게 적용한 감정평가
02 층수 차이를 거의 무시한 감정평가
03 지리적 위치를 적용하지 않은 감정평가
04 감정가로 추리하는 물건의 값어치
05 두 번이나 미납한 이유

단서 7 사연 많은 경매 사건
01 아파트의 진짜 유치권
02 최고가매수신고인을 살린 경매 취하
03 연속 미납하기와 닭 쫓던 개
04 무잉여 방지를 위한 매수통지서
05 대위변제
06 방어입찰, 위기를 기회로
07 자꾸 변경되는 매각기일, 변경 이유는
08 불허가, 이유를 알아보자
09 선순위 가처분이 말소기준권리
10 배당도 알아야 한다

단서 8 딱한 세입자로 남지 말자
01 이러지도 저러지도 못하고 영원히 유찰될 물건
02 탄식을 부르는 전입신고
03 착한 임차인은 하지 말자
04 전입신고 실수는 치명적이다
05 가만히 있어서 보증금 전액을 날리는 세입자

단서 9 보통권리는 가라! 특수권리가 있다
01 돈이 돈을 버는 아파트 지분 투자법
02 전세, 그리고 전세권
03 선순위 전세권, 과연 인수일까
04 임차인, 그리고 ‘전세권’구별
05 미치게 하는 이 물건, 대지권 없음!
06 집합건물 등기부등본의 토지별도등기
07 대지권미등기는 대지권이 있을까

단서 10 경매, 그 특수성에 얽힌 뒷이야기
01 근저당 후 전세권 설정, 대출 많이 받는 방법의 위험성
02 경매, 잘못 받으면 이렇게 된다
03 계약서 미제출의 함정
04 의미 없는 권리신고로 입찰자 현혹시키기
05 주의! 엄청난 함정을 조심하라

저자 소개 관련자료 보이기/감추기

저자 : 최수길(지메)
컴퓨터공학과를 졸업하고, IT 관련 외주업체에서 13년째 개발자로 일하고 있는 회사원이다. 워낙 빠르게 변화하는 업계 특성상 퇴직이 빠를 수밖에 없으므로 미래에 대한 고민이 클 수밖에 없었다. 때마침 공인중개사라는 자격증이 눈에 들어왔고, 일단 저지르고 보자 는 마음으로 회사에 다니면서 준비해 2년 만에 공인중개사 시험에 합격했다. 그리고 바로 부동산 경매에 뛰어들어 여러 개의 물건을 낙찰받았다. 그러다 보니 자금은 자꾸 줄었는데, 경매하고 싶은 마음은 더 절실해져서 진행 중인 물건을 분석하기 시작했다. 그 글들 이 모여서 현재는 800여 개에 달한다. 그리고 그 경험을 통해 얻은 경매 노하우를 공유하고 싶어 책을 썼다.
이미 지나간 물건을 짜 맞추듯 분석하는 것은 재미없다. 나름대로 분석하고 결과를 지켜보면서 경매를 즐길 뿐이다.
경매 팁이 담긴 ‘추리분석’ 글은 필자가 운영하는 카페에 공개가 돼 있다. 그리고 지금도 진행 중인 물건을 계속 분석해서 올리고 있으므로 카페에 방문해서 필자와 함께 경매를 취미처럼 즐겨보자.

· 네이버 카페 : cafe.naver.com/jimeauction

책 속으로 책속으로 보이기/감추기

무언가를 놓치고 있을지 모른다는 생각이 뇌리를 스친다. 낙찰을 잘 받았다면, 저렇게 급하게 매각허가결정취소신청서를 내지 않았을 것이기 때문이다. 그래서 자료를 더 찾아보기 시작했다.
그리고 포털에서 볼 수 있는 항공뷰를 보자마자 소리를 지를 수밖에 없었다. 해당 물건에서 겨우 40m 앞에 송전탑이 있을 줄은 상상도 하지 못했다. 답사를 갔었다고 하더라도 잘 보이지 않았을 위치였다.
이 물건을 계기로 항상 물건을 볼 때는 항공뷰를 빠트리지 않고 살펴보는 습관을 가지게 됐다.
---「지도의 특성을 활용하라 : 항공뷰가 주는 힌트」중에서

다세대주택은 아파트와 많이 다르다. 투자하는 방법도 다르고, 보는 시선도 달리해야 한다. 큰 건설사가 건축하는 건축물과 개인이 건축하는 건축물은 많이 다를 수밖에 없다. 그러면 어떤 차이점이 있을까. 이 차이점에 기반을 둔 ‘다세대주택을 고르는 조건’에는 다음 다섯 가지가 있다.
1. 내부구조 다세대주택은 개인이 건축하는 경우가 많아서 보통의 내부구조와 다른 주택이 있다. 직사각형이 아닌 방이 있는 경우도 있고, 화장실이 너무 길어서 불편한 경우도 있다. 건축 도면과 다른 경우도 있으니 필히 내부를 봐야 한다. 상황이 여의치 않다면 윗집이나 아랫집이라도 보는 것이 좋다.
---「다세대주택을 고르는 다섯 가지 방법」중에서

전입신고를 하면서 주민등록지의 주소를 다세대주택 부지의 지번만으로 기재했다고 해보자. 그러면 일반적으로 임차인이 세대별로 구분등기 돼 있는 다세대주택의 202호에 주소를 가진 자로 등록됐다고 제삼자는 인식할 수 없다. 주민등록의 공시방법으로 유효하지 않은 것이다. 그러니 이 씨는 반드시 구분등기가 돼 있는 202호에 전입신고해야 했다. 아마도 이 씨가 주민센터에 방문했을 때 205호가 존재하지 않자 호수를 제외한 번지까지만 전입신고한 것으로 보인다.
다세대주택인데도 지번에 전입신고한 것이 유효한 케이스도 있긴 하다. 건축물대장이 만들어지기 전이나, 다가구주택에서 다세대주택으로 전환되기 전에 전입신고했다면 인정된다. 그러나 여기서는 적용할 수 없다.
결국 이 씨는 전혀 배당받지 못할 것으로 보인다. 경매를 조금만 알았더라면, 혹은 늦더라도 경매개시결정기입등기 전에 202호로 전입신고를 했더라면 2,000만 원은 받을 수 있었을 것이란 아쉬움이 남는다.
---「전입신고 시 빠지기 쉬운 개조된 점유물의 함정」중에서

경매에서 인수사항의 90% 이상 차지하는 것이 대항력 있는 세입자다. 단순히 눈에 보이는 세입자의 인수사항만 고려한다면 어느덧 덫에 빠진 자신을 발견할 수도 있다. 대항력 있는 세입자보다 먼저 배당을 받아가는 압류, 임금채권 등 놓치면 소중한 자산을 잃어버릴 수도 있다. 그만큼 경매할 때 매우 중요하면서, 파생되는 내용이 많은 것이 대항력이다. 특히 대항력과 관련해 임차권등기의 효력이나 가장임차인을 파악하는 것이 중요하다. 전 소유자나 종전임차인과의 관계도 정확히 파악할 줄 알아야 한다. 이 모든 것들이 전부 대항력에서 파생되는 내용이므로 조심하고 또 조심해서 알아보도록 하자.
---「대항력, 그 무시무시한 능력」중에서

주민센터에서 주택임대차계약을 체결한 날짜를 확인하고, 임대차 계약서 여백에 그 날짜가 찍힌 도장을 찍어주는데, 그 날짜를 확정일자라 한다. 확정일자를 받으면 우선순위 배당에 참가해서 후순위 담보물권자보다 먼저 보증금을 변제받을 수 있도록 했다. 이 확정일자에도 중요한 특징이 있다. 배당에 참여할 수 있는 권한을 한 번만 준다는 것이다. 즉 배당신청을 해서 전혀 배당받지 못해도 확정일자를 사용한 것으로 보고 효력을 잃게 된다. 그러므로 필요할 때 다시 확정일자를 받아야 한다. 주의할 점은 효력을 잃은 확정일자라 해도 계약서에 도장이 찍혀 있으므로 유효한 확정일자인지 아닌지는 낙찰자가 판단해야 한다는 사실이다.
---「덫을 놓고 기다리는 개미지옥이 있다」중에서

현재 물건 근처에서 최근 낙찰된 물건과 비교해보는 것도 좋은 방법이다. 사례를 찾아보니 전용이 약 5m2 작은 물건이지만 보존등기가 2010년으로 2년 반 후에 건축된 사례가 있었다. 보증금 4,000만 원에 월세 45만 원이며, 일곱 명이 입찰해서 1억 4,100만 원에 낙찰됐다.
비교한 물건조차 1억 4,100만 원인데 현재 미납한 사람들은 1억 7,400만 원과 1억 6,900만 원으로 입찰한 것이다. 이들은 감정평가를 지나치게 신뢰한 것이 아닐까 추측해본다
---「감정가로 추리하는 물건의 값어치」중에서

출판사 리뷰 출판사 리뷰 보이기/감추기

경매로 투잡하는 투자 비법!
불안한 노후를 준비하는 재테크


경매와 전혀 상관없는 직장을 다니다가 노후가 불안해진 저자는 ‘일단 저지르고 보자’는 마음으로 회사에 다니면서 경매에 뛰어들었고, 여러 개의 물건을 낙찰받았다. 그렇게 해서 경매 투자의 성공 가도를 달리면서도, 열심히 직장생활을 하는 ‘직장인 경매인’이다. 그런 그가 800여 건 물건분석과 낙찰 경험을 통해 얻은 경매 노하우를 이 책에 공유한다. 필자의 성공은 직장을 다니면서도 경매로 투잡할 수 있다는 자신감을 준다.

낙찰받기가 너무 어려우니 낙찰될 확률이 높고, 수익이 많이 생길 물건에 대한 ‘선택과 집중’이 필요하다. 그러나 이런 물건을 찾고 낙찰받는 것은 쉬운 일이 아니다. 자금은 물론이고 지역, 교통, 성격 등과 운까지 따라줘야 가능하기 때문이다. 게다가 경매하다 보면 욕심도 생기고, 조급해지기 마련이다. 하지만 그러면 좋은 결과를 얻기 힘들어진다. 물건을 볼 때 보고 싶은 것만 보게 되고, 함정에 빠지게 된다. 결국 낙찰을 받아도 필요 이상으로 높은 가격으로 받고, 협상할 때도 불리하게 작용하기 마련이다. 그러니 절대 조급해하지 말아야 한다. 이 책을 통해 경매에 대한 두려움이나 조급함, 고민을 떨쳐 버리고, 드라마를 보듯 즐겁게 경매의 세계에 빠질 수 있을 것이다.

회원리뷰 (7건) 리뷰 총점9.2

혜택 및 유의사항?
등기부등본 만으로 알수 있는 경매의 수많은 사연들 내용 평점4점   편집/디자인 평점4점 꽃* | 2019.04.20 | 추천0 | 댓글0 리뷰제목
경매를 배우고 있다. 초보자로서 비교적 쉬운 건이라고 보이는 건들을 입찰 중인데, 이 책은 초보자들이 등기부 등본이나경매 관련 서류를 봤을 때, ''이게 뭐지?' '왜. 이렇게 됐지?"하고 궁금해할 만한 사항을 다양한 사례를 들어서 설명해 주고 있다.  너무 쉬운 경매 물건에는 초보 입찰자들이 몰리므로 큰 수익을 낼 수 없다. 고수들은 복잡하고 어려운 물;
리뷰제목

경매를 배우고 있다. 초보자로서 비교적 쉬운 건이라고 보이는 건들을 입찰 중인데, 이 책은 초보자들이 등기부 등본이나경매 관련 서류를 봤을 때, ''이게 뭐지?' '왜. 이렇게 됐지?"하고 궁금해할 만한 사항을 다양한 사례를 들어서 설명해 주고 있다. 

 

너무 쉬운 경매 물건에는 초보 입찰자들이 몰리므로 큰 수익을 낼 수 없다. 고수들은 복잡하고 어려운 물건에 도전한다. 이 책은 성공한다면 큰 수익을 낼 수 있는 특수 물건을 제대로 파악하는 법과 초보자라면 명확하게 이해할 수 없어서 입찰을 할 지 말지 판단하기 어려운 건들을 해석하는 방법에 대해 설명해 주고 있다. 읽으면서 많이 배웠다. 아직은 특수물건에 도전할 용기가 없지만, 언젠가 나도 큰 수익에 도전하는 경험을 할 수 있으리라. 그리고 그런 경력이 많이 쌓인 다음 이 책을 다시 읽으면 또 다른 것들이 보일 것 같다.

 

다만 서류를 통한 추리만 하지 않고, 임장을 통한 현장 조사와 실제 낙찰을 살펴서 추리한 내용이 어떻게 들어맞았는 지를 보여주면 더욱 생생하고 좋았을 것 같다.

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[책리뷰] 추리경매 by 최수길(지메) 내용 평점4점   편집/디자인 평점4점 r******s | 2019.01.24 | 추천0 | 댓글0 리뷰제목
경매는 어렵지만, 추리물을 좋아해서 읽어봤습니다.그러나 경매는 경매일뿐 아무리 추리라는 컨셉을 담았다고 해도 어려운게 쉬워지진 않았습니다.하지만, 용어나 절차등이 생소해서 그렇지 경매물건마다의 사연을 저자의 추리속에 파악되는 순간은 재미가 쏠쏠했습니다.IT관련 외주업체에서 13년째 개발자로 일하고 있는 저자는 노후를 고민하다 경매의 재미에 푹 빠져들;
리뷰제목
경매는 어렵지만, 추리물을 좋아해서 읽어봤습니다.

그러나 경매는 경매일뿐 아무리 추리라는 컨셉을 담았다고 해도 
어려운게 쉬워지진 않았습니다.
하지만, 용어나 절차등이 생소해서 그렇지 
경매물건마다의 사연을 저자의 추리속에 파악되는 순간은 재미가 쏠쏠했습니다.

IT관련 외주업체에서 13년째 개발자로 일하고 있는 저자는 
노후를 고민하다 경매의 재미에 푹 빠져들었다고 합니다.
거기다가 입찰을 안하더라도 진행중인 물건들을 분석하다보니
800여개의 분석, 그것도 물건마다 추리를 통해 사연을 파악하는 것을
하다가 알게된 노하우를 책으로 쓰게됐다고 합니다

책에는 800여개의 물건중 핵심이 될만한 물건 58건을 실었다고 합니다.
800개에서 58개로 줄어 작아보이지만 
실제 하나하나의 사연이 담긴 물건들을 접하다 보면 
꽤 오랜 시간이 소요됐습니다.
어떤건 이해가 잘 안되서 몇번을 다시 읽어보거나
어떤건 전혀 연관관계가 없어보이던 것들이 퍼즐처럼 짜 맞춰질 때가 
신기해서 다시 읽거나 하다보니 그랬습니다.

솔직히 책을 읽으면서도 읽고나서도 
느꼈던건 경매를 쉬운게 아니구나 함부로 하면 안되겠구나 란 생각이 들었습니다.
이 부분이 보통의 경매책과는 다른 부분이였습니다.
다른 경매 책들은 경매가 어렵지만 잘 공부하면 충분히 접근할 수 있다는 희망을 주는 편인데
이 책은 그렇지 않았습니다.

저자의 프롤로그를 보면 
이런 문구가 있습니다.
"자본금을 지키는 것이 더 중요하다"
몇번의 수익을 내는것도 중요하지만
문제가 있는 물건을 낙찰 받는순간 
앞서의 수익을 다 날릴만큼 큰 손해를 볼 수 있어서라고 합니다.

그리고 또 강조한 것은 "경매를 취미처럼 하자" 입니다.
일처럼 대하다보면 자꾸 급해지고 먼가를 놓칠수 있으니
취미처럼 재미있게 평생할 생각으로 해서 
천천히 편안히 접근하여 안전한 수익을 올리길 바라고 있습니다.

이 책은 경매용어나 절차에 익숙하지만 실전경험이 부족하다면 
간접경험 쌓는데 많은 도움이 될 것입니다.



#책리뷰 #추리경매 #지메 #잃지않는것이제일중요 #경매를취미처럼즐기자 #한건한건보다보면익숙해지겠지


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구매 추리경매 내용 평점4점   편집/디자인 평점4점 h*******6 | 2018.01.11 | 추천0 | 댓글0 리뷰제목
예전에 경매를 처음 공부할 때입니다.다른 경매 성공기를 다른 책을 통해 경매를 접했을 때경매를 배우면 금방 부자가 되는 것은 시간 문제라 생각했습니다.하지만 실제로 10번을 입찰가기 위해서 100개 이상의 물건을 봐야했고그 10번 입찰 중에 한번 낙찰만 된다면 그나마 할만하겠습니다.기꺼히 10번 입찰을 가겠습니다.그렇게 수익내기가 쉽지 않다는 걸 작년 한 해 느꼈고;
리뷰제목

예전에 경매를 처음 공부할 때입니다.

다른 경매 성공기를 다른 책을 통해 경매를 접했을 때

경매를 배우면 금방 부자가 되는 것은 시간 문제라 생각했습니다.



하지만 실제로 10번을 입찰가기 위해서 100개 이상의 물건을 봐야했고

그 10번 입찰 중에 한번 낙찰만 된다면 그나마 할만하겠습니다.

기꺼히 10번 입찰을 가겠습니다.

그렇게 수익내기가 쉽지 않다는 걸 작년 한 해 느꼈고

경매를 전업으로 하기엔 쉽지 않을 것 같다고 생각들었습니다.




이 책의 저자도 직장인입니다.

직장인의 장점을 최대한 살려서

사무실 책상 앞에 앉아

공개된 자료를 통해서

물건에 얽힌 사연을 최대한 뽑아냅니다.

실전 경매에 있어서 리스크를 최소화 시키고 비용을 줄이는 것입니다.

임장만 나가더라도 차비에 시간에 오늘 하루 에너지를 소모하는 것입니다.

그렇게 임장해서

경매 사건 당일에 시간은 시간데로,

굶고 다닐 순 없으니 점심도 먹어야 하고 커피도 안마실 순 없고

그렇게 낙찰 받으면 좋겠지만

한 10번만 떨어져봐도

쉽지 않음을 깨달을 수 있을겁니다.


그래서 이런 기회비용을 줄이기 위해서라도

공부를 해야합니다.


2년전에 지메님의 존재를 알았고

아직 낙찰되지 않은 물건으로만 물건 분석을 하는데

'매각물건명세서와 등기부로 이렇게 까지 추리를 해나갈 수 있구나'

'이 능력을  지메님 정도는 아니지만 기본은 익혀놔야겠구나'

생각들어  일단 등기부 해석하는 공부를 시작했습니다.

그나마 시중에 있는 등기부 해석하는 책을 샀는데 몇페이지 보다가 지루해서

먼지만 쌓여있습니다.

'그렇지 말고 카페에 있는 모든 물건 분석을 다 읽어보자!'

어려운 용어들은 검색도 해가며

그래도 물건마다 스토리를 살려 등기부 해석도 해주고

노하우도 풀어주고 살아있는 공부를 할 수 있었던 것 같습니다.


그 중에 이 책은 경매를 처음 접하는 사람들을 위해서

등기부를 잘모르는 사람을 위해서

그 많은  분석 글 중에 뽑고 뽑아서 만든 책입니다.


이 책으로 공부를 시작하시고

카페에서 수많은 분석글들을 읽어나가시면

살아있는 경매 공부를 할 수 있을거라 생각합니다

 

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한줄평 (58건) 한줄평 총점 9.6

혜택 및 유의사항 ?
구매 평점4점
어려운 경매에 대해 이것저것 궁금한 점들을 알 수 있도록 도움을 준다.
이 한줄평이 도움이 되었나요? 공감 0
오* | 2019.03.11
구매 평점5점
재미있게 잘읽었습니다
이 한줄평이 도움이 되었나요? 공감 0
s******4 | 2018.03.22
구매 평점5점
입문자가 보기에 좋은 책입니다.
이 한줄평이 도움이 되었나요? 공감 0
h*******6 | 2018.01.11
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