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품목정보
| 발행일 | 2017년 06월 19일 |
|---|---|
| 쪽수, 무게, 크기 | 376쪽 | 625g | 153*224*20mm |
| ISBN13 | 9788973434961 |
| ISBN10 | 8973434969 |
권오현 저
|
평단
|
2017년 06월 19일
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저자 : 권오현
이 책의 지은이 권오현(權五賢)은 행정학, 교육학, 법학박사로 법원경매(法院競賣)와 공매(公賣) 분야의 자타가 공인하는 최고 권위자이다. 이번에 펴낸 『부동산 경매 100문 100답』은 권오현 박사가 그동안 경매 분야에서 강의는 물론 2,000여 건의 실전 사례와 1만여 건의 상담 노하우를 100문 100답 형식으로 알기 쉽게 풀어놓았다. 특히 일반 경매 서적에서는 다룰 수 없는 권리분석을 통한 경매의 다양한 사례는 초보자는 물론 경매 고수들에게도 유익한 자료가 될 것이다.
저서로는 『재테크를 위한 현장 실전경매』『권박사의 실전경매실무』(전2권) 『실전사례로 배우는 경매 이야기』『공매 삼매경』 등 20여 권이 있다.
인하대학교 행정대학원, 경주대학교 대학원, 중앙대학교, 단국대학교, 한양대학교, 경기대학교 등에서 강의했다.
현재는 한국공인중개사 협회 교수, 대한행정사회 대외협력이사, 센트럴대학교 교수로 있으며, 경희대학교 총동문회 이사도 맡고 있다.
조인스랜드(http://club.joinsland.com/club/?clubId=gongmae) [공매배우기] 운영자
다음카페(http://cafe.daum.net/ox333) [부동산삼매경] 운영자
저서로는 『재테크를 위한 현장 실전경매』『권박사의 실전경매실무』(전2권) 『실전사례로 배우는 경매 이야기』『공매 삼매경』 등 20여 권이 있다.
인하대학교 행정대학원, 경주대학교 대학원, 중앙대학교, 단국대학교, 한양대학교, 경기대학교 등에서 강의했다.
현재는 한국공인중개사 협회 교수, 대한행정사회 대외협력이사, 센트럴대학교 교수로 있으며, 경희대학교 총동문회 이사도 맡고 있다.
조인스랜드(http://club.joinsland.com/club/?clubId=gongmae) [공매배우기] 운영자
다음카페(http://cafe.daum.net/ox333) [부동산삼매경] 운영자
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부동산은 경제의 흐름과는 무관하게 확실한 재산 가치를 인정받을 수 있다. 부동산 이외에 많은 투자 대상들이 생겨난 현대 사회에서도 부동산만큼 확고하게 본래의 가치를 가지는 투자 대상은 없다.
부동산 투자 방법에는 3가지의 유형이 있다.
첫째는 일반매매, 둘째는 분양, 셋째는 법원경매와 공매이다.
첫 번째 방법인 일반매매는 사고팔 때 깎아서 싸게 사서 비싸게 팔아야 남는다. 그런데 누가 살 때마다 깎아주며, 내가 팔 때에 비싸게 사주느냐 말이다. 그리고 이 일반매매는 주의를 방심하면 손해를 볼 수 있는 경우도 있다.
둘째, 분양은 아직 완공이 되지 않은 물건이기 때문에 문제도 많을 수 있다. 감언이설로 분양해놓고 분양회사는 간 곳이 없고, 약속도 안 지키고, 분양선전 내용과 실제 분양현황은 판이하게 달라 투자자들의 피해가 속출되고 있다.
셋째, 법원경매와 공매를 통한 재태크는 경매, 공매라는 틀 속에 넣고 분석하기 때문에 분석만 잘하면 오히려 더 안전하다. 복잡한 권리도 깨끗이 없애주고 법원에서 유찰감액(한 번 유찰될 때마다 20∼ 30% 깎아 주는 제도)되어 깎아 달라고 하지 않아도 알아서 깎아주니
얼마나 좋은 제도인가.
--- 「002. 일반매매보다 법원경매로 낙찰 받으면 더 싸게 살 수 있나?」 중에서
법원경매물건에는 일반매매물건에서 보호되는 매도인의 담보책임이 없어 많은 함정이 있다. 법원의 감정평가나 집행관의 현황조사서에는 한계가 있다. 리스크 있는 부동산을 낙찰 받고 책임을 물을 데가 없는 게 법원경매이다. 본인이 철저히 조사를 응찰해야 한다.
유찰이 여러 번 되어 저가로 하락된 물건 중에는 임장활동과 법원 서류를 철저히 분석해보면 다음과 같은 리스크를 발견할 수 있다.
--- 「010. 법원경매 시 주의할 점은 무엇인가?」 중에서
민법상 재산권에는 물권과 채권이 있다. 물권이란 ‘특정한 물건을 직접 지배하여 이익을 얻는 배타적인 권리’를 말하고, 채권이란 ‘특정인에 대해 일정한 행위를 청구할 수 있는 권리’를 말한다. 즉 물권은 사람과 물건과의 관계(對物權)인데 비하여, 채권은 사람과 사람
과의 관계(對人權)이다. 물권은 법에서 정한 소유권, 유치권, 지상권, 지역권, 전세권, 질권, 저당권 등이 있다. 저당권은 부동산에 대해서만 설정이 가능하며, 등기를 하여야 한다.
--- 「022. 물권이란 무엇이며, 법원경매에 어떤 영향을 끼치는가?」 중에서
경매와 공매는 상호불간섭원칙에 의해 별도로 집행되지만, 가장 문제시 되는 소유권 취득의 잔금납부 시에는 꼭 상대방 관서와 협의하여 일방에서만 납부를 받는다는 사실이다. 만약 경매, 공매 따로 잔금을 납부하였다면 소유권에 문제가 발생될 수밖에 없다.
--- 「025. 경매와 공매가 동시에 나오면 누가 소유권을 취득하는가?」 중에서
임차권도 재산권이므로 특별한 사정이 없는 한 임차인의 사망에 따라 상속인에게 포괄적으로 상속되어 상속인과 임대인 사이의 임대차관계로 상속하게 된다. 그런데, 주택의 임차권은 단순한 재산으로서의 의미를 넘어 임차인과 그와 공동생활을 하던 가족들이 주거생활을 영위할 현실적인 권리이므로, 공동생활을 하던 가족들이 상속인이 아니거나(예를 들어 사실상의 혼인관계에 있는 자) 후순위 상속인인 경우(예를 들어 부모나 형제)에는 이들의 주거안정을 보호하기 위해 민법의 상속제도에 대한 특례를 규정하고 있다.
--- 「030. 임차인은 권리를 승계할 수도 있는가?」 중에서
대지에 대해서만 저당권이 설정된 뒤에 건물이 신축된 경우, 대지의 저당권자는 대지뿐만 아니라 건물에 대해서도 일괄해서 경매를 청구할 수 있다. 그러나 저당권자는 건물의 대금에서는 배당을 받을 수 없다.
이때 건물 임차인은 건물에 아무런 저당권도 설정되지 않은 상태에서 입주 및 주민등록을 마쳐 건물 매수인에 대해 대항력을 갖고 있으므로 보증금을 받을 때까지 집을 비워 주지 않아도 된다는 것이다.
--- 「046.대지에만 있는 은행 빚으로 건물까지 경매를 신청했을 경우는?」 중에서
권리금은 애초에는 보호대상이 아니었는데, 지금은 상가건물임대차보호법이 개정되어 보호가 된다. 권리금은 관행상 기존 임차인과 새로운 임차인 사이에 주고받는 무형의
재산으로 권리금과 시설비를 상당 부분 시설 회수할 수 있도록 감안하여 임대차를 5년간
존속토록 보장하고 있다. 하지만 임차인이 임대인에게 계약갱신요구를 제때에 하여야 하는 번거로움이 있다.
--- 「063. 상가 권리금도 경매에서 보호되는지?」 중에서
비주거용 부동산일 경우 등기부등본상에 인수되는 권리 외에 유치권, 법정지상권, 분묘기지권에 대한 문제도 파악하고 있어야 한다. 이러한 권리들은 등기부등본상에 나타나지도 않고, 성립요건을 갖춘 경우라면 매수인이 인수해야 하는 권리가 되기 때문이다.
세부적으로 물건의 용도에 따라 권리분석을 해 보면 현장에서만 발견할 수 있는 것들도 있다. 예를 들어 건물이나 공동주택의 경우 관리비에 대한 연체료 등을 필히 확인해야 한다. 공유면적에 대한 연체료는 매수자가 지불해야 한다는 판례가 있기 때문에 이 부분은 자칫 잘못하면 추가적인 비용 발생이 되기 쉽다.
부동산 투자 방법에는 3가지의 유형이 있다.
첫째는 일반매매, 둘째는 분양, 셋째는 법원경매와 공매이다.
첫 번째 방법인 일반매매는 사고팔 때 깎아서 싸게 사서 비싸게 팔아야 남는다. 그런데 누가 살 때마다 깎아주며, 내가 팔 때에 비싸게 사주느냐 말이다. 그리고 이 일반매매는 주의를 방심하면 손해를 볼 수 있는 경우도 있다.
둘째, 분양은 아직 완공이 되지 않은 물건이기 때문에 문제도 많을 수 있다. 감언이설로 분양해놓고 분양회사는 간 곳이 없고, 약속도 안 지키고, 분양선전 내용과 실제 분양현황은 판이하게 달라 투자자들의 피해가 속출되고 있다.
셋째, 법원경매와 공매를 통한 재태크는 경매, 공매라는 틀 속에 넣고 분석하기 때문에 분석만 잘하면 오히려 더 안전하다. 복잡한 권리도 깨끗이 없애주고 법원에서 유찰감액(한 번 유찰될 때마다 20∼ 30% 깎아 주는 제도)되어 깎아 달라고 하지 않아도 알아서 깎아주니
얼마나 좋은 제도인가.
--- 「002. 일반매매보다 법원경매로 낙찰 받으면 더 싸게 살 수 있나?」 중에서
법원경매물건에는 일반매매물건에서 보호되는 매도인의 담보책임이 없어 많은 함정이 있다. 법원의 감정평가나 집행관의 현황조사서에는 한계가 있다. 리스크 있는 부동산을 낙찰 받고 책임을 물을 데가 없는 게 법원경매이다. 본인이 철저히 조사를 응찰해야 한다.
유찰이 여러 번 되어 저가로 하락된 물건 중에는 임장활동과 법원 서류를 철저히 분석해보면 다음과 같은 리스크를 발견할 수 있다.
--- 「010. 법원경매 시 주의할 점은 무엇인가?」 중에서
민법상 재산권에는 물권과 채권이 있다. 물권이란 ‘특정한 물건을 직접 지배하여 이익을 얻는 배타적인 권리’를 말하고, 채권이란 ‘특정인에 대해 일정한 행위를 청구할 수 있는 권리’를 말한다. 즉 물권은 사람과 물건과의 관계(對物權)인데 비하여, 채권은 사람과 사람
과의 관계(對人權)이다. 물권은 법에서 정한 소유권, 유치권, 지상권, 지역권, 전세권, 질권, 저당권 등이 있다. 저당권은 부동산에 대해서만 설정이 가능하며, 등기를 하여야 한다.
--- 「022. 물권이란 무엇이며, 법원경매에 어떤 영향을 끼치는가?」 중에서
경매와 공매는 상호불간섭원칙에 의해 별도로 집행되지만, 가장 문제시 되는 소유권 취득의 잔금납부 시에는 꼭 상대방 관서와 협의하여 일방에서만 납부를 받는다는 사실이다. 만약 경매, 공매 따로 잔금을 납부하였다면 소유권에 문제가 발생될 수밖에 없다.
--- 「025. 경매와 공매가 동시에 나오면 누가 소유권을 취득하는가?」 중에서
임차권도 재산권이므로 특별한 사정이 없는 한 임차인의 사망에 따라 상속인에게 포괄적으로 상속되어 상속인과 임대인 사이의 임대차관계로 상속하게 된다. 그런데, 주택의 임차권은 단순한 재산으로서의 의미를 넘어 임차인과 그와 공동생활을 하던 가족들이 주거생활을 영위할 현실적인 권리이므로, 공동생활을 하던 가족들이 상속인이 아니거나(예를 들어 사실상의 혼인관계에 있는 자) 후순위 상속인인 경우(예를 들어 부모나 형제)에는 이들의 주거안정을 보호하기 위해 민법의 상속제도에 대한 특례를 규정하고 있다.
--- 「030. 임차인은 권리를 승계할 수도 있는가?」 중에서
대지에 대해서만 저당권이 설정된 뒤에 건물이 신축된 경우, 대지의 저당권자는 대지뿐만 아니라 건물에 대해서도 일괄해서 경매를 청구할 수 있다. 그러나 저당권자는 건물의 대금에서는 배당을 받을 수 없다.
이때 건물 임차인은 건물에 아무런 저당권도 설정되지 않은 상태에서 입주 및 주민등록을 마쳐 건물 매수인에 대해 대항력을 갖고 있으므로 보증금을 받을 때까지 집을 비워 주지 않아도 된다는 것이다.
--- 「046.대지에만 있는 은행 빚으로 건물까지 경매를 신청했을 경우는?」 중에서
권리금은 애초에는 보호대상이 아니었는데, 지금은 상가건물임대차보호법이 개정되어 보호가 된다. 권리금은 관행상 기존 임차인과 새로운 임차인 사이에 주고받는 무형의
재산으로 권리금과 시설비를 상당 부분 시설 회수할 수 있도록 감안하여 임대차를 5년간
존속토록 보장하고 있다. 하지만 임차인이 임대인에게 계약갱신요구를 제때에 하여야 하는 번거로움이 있다.
--- 「063. 상가 권리금도 경매에서 보호되는지?」 중에서
비주거용 부동산일 경우 등기부등본상에 인수되는 권리 외에 유치권, 법정지상권, 분묘기지권에 대한 문제도 파악하고 있어야 한다. 이러한 권리들은 등기부등본상에 나타나지도 않고, 성립요건을 갖춘 경우라면 매수인이 인수해야 하는 권리가 되기 때문이다.
세부적으로 물건의 용도에 따라 권리분석을 해 보면 현장에서만 발견할 수 있는 것들도 있다. 예를 들어 건물이나 공동주택의 경우 관리비에 대한 연체료 등을 필히 확인해야 한다. 공유면적에 대한 연체료는 매수자가 지불해야 한다는 판례가 있기 때문에 이 부분은 자칫 잘못하면 추가적인 비용 발생이 되기 쉽다.
--- 「071. 저당권과 전세권의 권리분석 핵심은 무엇인가?」 중에서
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