이익이 난 부동산과 손실이 난 부동산을 같은 해에 팔면 양도세를 줄일 수 있다. 예로 아파트를 판 양도이익이 1억원이고 오피스텔을 판 손실이 8,000만원이면 양도세는 2,000만원에 대해서만 내면 된다. 또한 한 해에 이익난 부동산을 여러 개 팔면 과세표준이 올라가서 세율이 높아진다. 따라서 양도이익이 난 부동산이 두 채라면, 하나는 올해, 다른 하나는 다음해에 파는 것을 고려해야 한다.
--- p.91 「1장 부동산 세금, 아는 만큼 아낀다」중에서

H씨네는 각각 부부 명의, 27세 대학원생 아들 명의로 서울 아파트 2채를 가지고 있다. (중략) 아들이 27세 대학원생이므로 주민등록을 달리하고 실제로 주소를 옮겨서 따로 살아도 1세대 2주택으로 본다. 30세 미만의 미혼자녀가 별도세대로 인정받으려면 독립적인 생계를 유지할 만한 고정수입이 있어야 한다. 아르바이트 수입은 고정수입으로 볼 수 없기에 별도세대로 인정받을 수 없다.(참고로 고등학교나 대학을 마치고 취업해서 고정수입을 받는 경우, 만 30세 미만이라도 주소를 달리해서 살고 있다면 별도세대로 인정해준다). H씨네는 몇 년 후 아들이 만 30세가 되면 여전히 학생이라도 세대분리가 되므로, 이후 부부 명의의 아파트를 팔면 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있다.
--- p.97 「2장 1세대 1주택 비과세 확실하게 챙기기」중에서

9억원 초과~12억원 이하 고가주택자, 양도시기 유의하라!

1세대 1주택 고가주택 기준금액이 현행 9억원에서 12억원으로 상향 조정될 예정이다. 국회에서 관련 법안이 통과되면 즉시 시행될 가능성이 크다. 양도가액이 9억원 이하인 1세대 1주택자는 양도세는 변화가 없지만, 9억원 초과 12억원 이하인 1세대 1주택자는 법안이 통과되고 실행된 이후에 양도하는 것이 무조건 유리하다.
--- p.126 「2장 1세대 1주택 비과세 확실하게 챙기기」중에서

이혼 시 재산분할 vs. 위자료, 무엇이 유리할까?
(중략) 결론적으로 J씨의 경우 위자료보다 재산분할이 세금 면에서 유리하다. 그렇다면 아내 입장에서는 어떨까? 아내가 1주택자라면 재산분할로 받아도 세부담이 크지 않을 것이고, 다주택자라면 위자료로 받아서 취득가액을 높이는 것이 유리할 수 있다.
--- p.137 「2장 1세대 1주택 비과세 확실하게 챙기기」중에서

부부 공동명의 주의할 점

M씨 부부는 맞벌이여서 아내에게도 자금출처가 분명한 소득이 있으므로 공동명의를 해도 증여세 문제가 없다. 하지만 외벌이로 아내가 소득이 없는 경우 공동명의를 하면, 남편이 아내에게 증여한 것으로 본다. 배우자 증여 공제액인 6억원 이내라면 증여세가 안 나오지만, 6억원을 초과하면 증여세를 내야 한다.

하지만 공동명의로 할 경우, 외벌이 가정은 건강보험료라는 복병이 있다. 따라서 아내가 전업주부라면 종소세 및 양도세 절세액, 새로 내야 되는 건강보험료를 비교해 실익이 있는지 점검한 후, 명의를 어떻게 할지를 결정하는 것이 좋다. 건강보험료에 대해서는 뒤에서 상세히 다루니 꼭 챙겨보자.
--- p.142 「2장 1세대 1주택 비과세 확실하게 챙기기」중에서

오피스텔로 인한 2주택자의 절세법

하지만 세법을 조금만 공부한다면, K씨는 지금 살고 있는 아파트를 비과세를 받고 팔 수 있는 방법이 있다. 오피스텔을 임대주택으로 등록하고 5년 이상 임대하는 것이다(2020년 7월 11일~8월 17일 임대주택 등록은 8년 이상 임대, 2020년 8월 18일 이후 임대주택 등록한 경우는 10년 이상 임대). 그러면 2년 이상 거주한 지금의 아파트를 팔 때 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있다. 임대주택법상 매입 임대주택에는 오피스텔이 포함되지 않는 것이 원칙이다. 하지만 전용면적이 85㎡ 이하이면서 상하수도 시설이 갖추어진 전용 입식부엌과 화장실, 목욕시설을 갖춘 오피스텔은 주택으로 포함된다.
--- p.179 「3장 2주택이라도 비과세 받는 법」중에서

재건축 동안 산 거주용 주택, 비과세 될까?

Y씨는 재건축 공사기간 동안 살 집을 한 채(대체주택) 사려고 생각중이다. 그런데 나중에 이 집을 팔 때 2주택자로 양도세가 중과되는 것은 아닐지 걱정이다. 하지만 걱정하지 않아도 된다. 재개발/재건축 기간 동안 살기 위해 새 집을 산 경우, 나중에 이 집을 팔 때 1세대 1주택으로 보아 양도세 비과세를 해준다. 보유 및 거주 기간을 채우지 않아도 된다. 단, 사업시행 인가일 이후 새 집(대체주택)을 사서 1년 이상 살아야 하고, 재개발/재건축 주택이 완공된 후 2년 이내에 세대원이 모두 이사해서 이 집에 1년 이상 살아야 하며, 대체주택은 2년 이내 양도해야 한다.
--- p.265 「5장 재개발·재건축 주택의 양도세」중에서

2019년까지는 공동주택의 소수지분자는 임대소득에 대한 과세에서 모두 빠져나갈 수 있었다. 그러다 보니 자녀를 소수지분으로 포함시켜 임대소득세를 피하려는 사례가 많이 생겼다. 이에 2020년 세법 개정에는 이를 보완하는 규정이 생겼다. 이제는 공동주택의 지분에서 발생하는 임대소득이 연간 600만원 이상이거나, 기준시가 9억원 초과 주택의 지분을 30% 초과 소유한 경우에는 소수지분자도 주택 수에 가산하며, 월세소득에 대해 세금을 내야 한다.
--- p.291 「6장 알면 덜 내는종부세, 종소세, 취득세, 재산세, 건강보험료까지」중에서

부담부증여 할 때 주의할 점

국세청에서는 차세대 국세행정시스템(NTIS)을 통해 부채를 사후관리하고 있다. 부담부증여의 경우 부채로 신고된 금액에 대하여 부채내역과 채무 만기일 등을 체크하고, 상환기간이 지나거나 채권자에 변동이 생기거나 채무가 감소하는지 여부를 모니터링하고 있다. 따라서 부담부증여를 하고 난 후에는 반드시 자녀의 돈으로 대출이나 전세보증금을 갚아야 한다. 이때 자금출처를 입증할 수 있는 돈이어야 한다. 그래야 나중에 증여세를 추가로 내거나 탈루로 가산세를 내는 일을 피할 수 있으니 명심하자.
--- p.345 「7장 증여를 통한 양도세 절세법」중에서

배우자 증여를 통한 절세 기술

여기서 절세 포인트는 ‘취득가액을 올려 양도차익을 줄이는 전략’이다. 단, 증여일로부터 5년 이내에 양도해서는 안 된다. 5년 이내에 양도하면 이월과세가 적용되어 증여한 배우자의 당초 취득가액으로 양도세를 계산하기 때문이다. (중략) 결과적으로 서울의 2주택자인 Y씨는 아파트 한 채를 아내에게 증여하고 5년 후에 파는 전략을 통해 무려 1억 5,700만원의 양도세를 아낄 수 있다.
--- p.359 「7장 증여를 통한 양도세 절세법」중에서

거액 보상금 받은 부모님, 사용증빙이 필요하다

부모님이 사망일로부터 1년 안에 보상금을 2억원 이상 받았거나, 2년 이내에 5억원 이상을 받은 경우, 상속인들이 부모님이 보상금을 어떻게 사용했는지 입증해야 한다. 만약 입증하지 못하면, 국세청은 입증 못한 금액 정도를 상속재산으로 추정한다. (중략) 따라서 부모님의 토지가 수용되어 거액 보상금을 받았다면, 실제로 부모님이 사용한 금액의 증빙을 꼼꼼히 챙겨두어야 한다. 그래야 나중에 억울하게 세금을 더 내는 일이 없을 것이다.

<b>부동산 세무상담 3,000건! 생생한 현장 사례로 배우자</b><br/><br/>부동산 투자수익률은 세금이 결정한다. 미리 절세방안을 찾아 양도세를 한푼도 안 내는 다주택자도 있고, 대책 없이 넋놓고 있다가 수천만원, 수억원의 아까운 세금을 맞고 뒤늦게 땅을 치는 사람도 있다. 절세법을 알고 모르고의 차이다. 저자 이은하 세무사가 3,000명이 넘는 부동산 투자자들과 상담한 경험을 토대로, 사람들이 가장 궁금해 하는 절세 노하우와 팁을 꼼꼼하게 정리했다. <br/><br/><b>자주 하는 질문 Q&A 형식으로 정리 </b><br/><br/>“아, 부동산 세금에 대해 알았더라면 6,000만원을 아낄 수 있었을 텐데.” 얼마 전 시골에 사시는 부모님이 돌아가신 A씨는 상속 논이 2억원이 채 안된다고 무심코 상속처리를 마무리했다. 그런데 감정평가를 받은 후에 했더라면 나중에 팔 때 양도세에서 약 6,000만원을 아낄 수 있다는 걸 뒤늦게 알고 무척 아쉬워했다. 저자는 지난 15년 동안 부동산 절세상담을 해온 명실공히 베테랑 세무사이다. 실제 부동산 세금 컨설팅 과정에서 자주 받은 질문을 알기 쉬운 Q&A 형식으로 정리하고, 절세 사례를 구체적으로 살펴 누구나 쉽게 이해할 수 있도록 구성했다.<br/><br/><b>〈체크리스트〉와 〈한눈에 보기〉로 절세법이 머리에 쏙</b><br/><br/>서울 마포구에 주택 2채와 강남에 1채, 고향인 경북 김천시에 상속주택 1채를 가지고 있는 다주택자 B씨는 주택 1채를 처분할 계획이다. 어떤 주택부터 파는 것이 효과적일까? 〈체크리스트〉에서 각 상황별 절세법을 단계별로 설명한다. 아울러 〈한눈에 보기〉와 쉽고 재미있는 삽화로 복잡한 부동산 세금을 머리에 쏙 넣어준다. 특히 〈현장사례로 보는 절세전략〉은 절세정보에 목마른 이들에게 많은 참고가 될 것이다.<br/><br/><b>꼭 알아야 할 부동산 세금 총망라</b><br/><br/>양도세부터 1세대 1주택 비과세, 다주택자 중과, 주택임대사업자, 종부세, 종소세, 취득세는 물론이고, 최근 핫한 상속/증여, 비사업용토지와 농지, 토지보상, 해외부동산세금, 건강보험료까지 촘촘하게 다루었다. 한마디로 부동산 세금 A부터 Z까지 총망라했다.<br/><br/><b>최신 세법, 시행령, 시행규칙 완벽 반영</b><br/><br/>2021년 최신 세법과 시행령, 시행규칙을 모두 반영했다. 1세대 1주택자, 다주택자, 최근 핫 이슈인 주택임대사업자가 알아야 할 최신 세법 및 절세를 위한 대응법을 깔끔하게 정리해 독자들이 쉽게 이해하고 실행할 수 있게 했다. <br/><br/><b>부동산 투자자를 위한 풍성한 보너스 〈특집〉</b><br/><br/>〈특집〉에서는 부동산 절세 13가지 핵심전략은 물론이고, 부동산 절세법의 변화, 부동산 시장의 흐름과 세금정책까지 짚어준다. 유튜브 〈은하쌤의 절세TV〉에서 저자의 부동산 절세 특강을 만날 수 있다. 부동산 투자수익률은 세금이 결정한다! 부동산 세금이야말로 아는 만큼 아낄 수 있다. 15년 동안 VIP 3,000명과 부동산 절세상담을 해온 저자의 이 책은 부동산 절세 노하우가 절박한 독자들에게 많은 도움이 될 것이다.<br/> <br/><b>500자 서평</b><br/><br/>부동산 세금, 아는 만큼 아낀다_『이은하 세무사의 부동산 절세 오늘부터1일』</b><br/><br/>『이은하 세무사의 부동산 절세 오늘부터1일』에는 15년 동안 VIP고객 3,000명을 상담한 저자의 부동산 절세 노하우와 팁이 빼곡하게 담겨 있다. 실제 상담에서 자주 받은 질문을 알기 쉬운 Q&A 형식으로 정리하고, 구체적인 사례를 통해 절세법을 살펴본다. 〈체크리스트〉를 통해 각 상황별 절세법을 단계별로 설명한 점이 돋보인다. 〈한눈에 보기〉와 쉽고 재미있는 삽화로 복잡한 부동산 세금을 머리에 쏙 넣어준다. 특히 〈현장사례로 보는 절세전략〉은 부동산 절세 노하우에 목마른 투자자들에게 많은 참고가 될 것이다.<br/> 양도세부터 1세대 1주택 비과세, 다주택자 중과, 주택임대사업자, 종부세, 종소세, 취득세는 물론이고, 최근 핫한 상속/증여, 비사업용토지와 농지, 토지보상, 해외부동산세금, 건강보험료까지 촘촘하게 다루었다. 한마디로 부동산 세금 A부터 Z까지 총망라했다.<br/><br/> 2021년 최신 세법과 시행령, 시행규칙을 모두 반영했으며, 〈특집〉에서는 부동산 절세 13가지 핵심전략은 물론이고, 부동산 절세법의 변화, 부동산시장의 흐름과 세금정책까지 짚어준다. 부동산 투자수익률은 세금이 결정한다! 부동산 절세 노하우가 절박한 독자들에게 많은 도움이 될 것이다.

15년간 세무 컨설팅을 하면서 터득한 절세 노하우가 고스란히 담겨 있다. 부동산 세금에 대한 알기 쉬운 설명부터 실생활에 유용한 절세전략까지 풀어냄으로써 좋은 지침서가 될 것이다.
- 최현만 ((주)미래에셋증권 수석부회장)

수많은 고객과의 상담을 바탕으로 사람들이 무엇을 궁금해하는지, 어떻게 해야 세금을 최대한 아낄 수 있는지에 대한 비법을 알려주는 책이다.
- 최기호 (서울시립대학교 세무전문대학원 교수)