“대중이 가지 않는 뒤안길에 꽃길이 있다.”는 주식투자 격언에 어울리는 일이 코로나 사태로 벌어졌다. 2020년 코로나 사태로 코스피 지수가 1,464포인트까지 폭락을 한 것이다. 그런 시기에 “YES”라고 말하며 주식을 매수해야 좋은 투자가 된다, 많은 사람이 “NO”라고 말할 때 반대로 “YES”라고 말하며 행동에 옮길 때의 투자가 좋은 결과를 갖게 한다. 주식은 때를 사라고 하지 않던가?
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대기업 취직은 하늘에 별 따기 만큼이나 어려워졌다. 원하든 원하지 않든 반강제적으로 사업가나 투자자가 될 수밖에 없는 시대가 된 것이다. 지금은 젊은이들이 허황된 욕심이 있어서 투자에 나서고 있다고 보지 않는다.
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주식투자에서 좋은 성적표를 가지려면 좋은 성적표를 받아 든 사람의 방법을 따라 해야 한다. 그런데도 투자성적이 좋지 않은 사람들은 늘 똑같은 변명을 한다. 투자하는 돈을 다 잃을 때까지 본인의 투자방식에 무엇이 문제인지를 깨닫지 못한다. “투자금액이 적어 빨리 벌어야 하고, 그래서 레버리지(신용대출)도 써야 하고, 단기 급등한 종목에서 승부를 봐야 하고, 이러이러한 종목들은 큰돈 있는 사람들이나 하는 것이고 등등…” 이 말이 “나는 가난해지기로 했고, 그런 방법대로 투자하기로 작정했어!”라는 말로 들린다. 주식투자에 지름길은 없다. “단돈 백만 원이 있어도 백억 원 가진 사람처럼 투자하라”라는 주식투자 격언이 있다.
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“정부 정책에 맞대응하지 하지 마라”라는 주식투자 격언이 있다. 정부가 시중의 돈을 회수하려 긴축정책을 쓰겠다는데 그런 시기에도 대박 날 주식만 찾고 있다면 곤란하다. 무리하게 대출을 일으켜 자산시장에 투자했다면 금리 인상으로 늘어나는 이자를 감당할 수준인지 점검해 봐야 한다. 고정금리로 대출을 갈아타는 방법을 미리 강구해 놓아야 한다. 더불어 주식 같은 위험자산의 비중을 축소하여 현금을 늘려 놓아야 한다. 그런 후 환율을 살펴봐야 한다.
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주식시장의 코스피 지수 월봉 그래프를 보면 아찔하게 느껴진다. 이런 월봉 그래프를 보면 쫄린다. 쫄린다고 느껴지는 판에는 끼지 않아야 한다. 부동산 대 금융 자산의 비율을 유지해야 한다며 많이 올라있는 주식시장에서 외줄 타기를 하고 있어서는 안 된다. 이런 시장에서는 유동적으로 또는 한시적으로 발을 빼서 관망하면서 다음을 기약하는 것이 좋다.
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주식시장에는 사람지표라는 것이 있다. “객장에 아이를 업은 엄마가 등장하면 주식을 매도하라.”라는 말이 있다. 평생 주식하고는 담을 쌓고 지내왔던 친구들이 이런저런 주식을 샀다는 전화가 온다. 한술 더 뜬다. 매달 사서 모아 가겠단다. 바닥권에 지지부진 주가가 기고 있을 때는 뭐하고 주가가 사상 최고가에 있는데 장기투자를 하겠다며 매달 사서 모으겠다는 건가? “줍줍해서 존버하겠다.”는 표현이 요즘 같은 시기에는 천박하고 유치하게 들린다. 아무 때나 이런 투자를 해서 좋은 투자 결과가 나올까? 매출도 순익도 좋은 우량한 기업의 주가가 떨어질 대로 떨어져 있을 때나 애교 있게 들리는 표현이다. 실적이 뒷받침된 우량한 기업의 주가가 바닥을 기고 있을 때 장기투자를 한다며 매달 사모아 존버하는(이때의 존버는 ‘존엄하게 버티는’) 것이 가치투자이고 장기투자인 것이다.
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미국 부동산 투자는 그렇게 어렵지 않다. 한국에서는 다주택자에 대한 세제가 강화되어 높은 취득세, 양도세로 부동산 투자를 머뭇거리게 만든다. 반면에 미국에서는 다주택자에 대한 중과세가 없다. 면적이 워낙 넓은 나라이니 한국과 여건이 다르다. 한국인이 미국에 부동산을 가지고 있어도 한국 세법상 다주택에 포함되지 않는다. 부동산 구매도 인터넷으로 가능하다. 동네와 거리, 건물, 모습까지 위성사진으로 볼 수 있는 시절이다. 사고자 하는 부동산의 건물도 직접 가보지 않고 인터넷에서 얼마든지 체크해 볼 수 있다. 거래도 클릭 몇 번만으로 계약이 체결되니 부동산을 구매하기 위해 현지를 오가지 않아도 된다. 등기도 에스크로 회사에서 다 알아서 책임 있게 처리해 주니 여간 편리한 것이 아니다. 나는 올해 들어 하와이에 콘도텔 3개를 구매했지만 한 번도 하와이에 가지 않았다. 사후 부동산 관리는 부동산 관리회사와 계약하여 맡기면 된다.
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가격은 수급에 의해 결정된다. 코로나 사태 후 시중에 돈이 너무 많이 풀리고 있는 게 뻔히 보였다. 자산 버블이 진행될 수밖에 없는 정도의 양적완화 정책이 이어지고 있는 상태였다. ”집값이 올라 후세대들 불쌍해서 어쩌냐?”라며 한탄하고 있기보다는 이런 변화의 시기에는 투자에서 어떤 결정을 해야 하는지를 먼저 생각해야 한다. 자산 버블이 진행되다가 자산 버블이 붕괴되는 시점까지도 정부 탓, 부동산 정책 탓만 하고 있다가는 벼락거지 굳히기로 들어갈 가능성이 크다. 이런 변화의 시기에 어떤 생각을 하고 어떤 결정을 해서 미래를 준비하느냐에 따라 자식의 신분마저도 결정될 가능성이 크다.
--- p.84

20여 년 전에 『부자아빠 가난한 아빠』라는 책을 쓴 로버트 기요사키가 “돈으로부터 자유로운 인생을 위해 투자자가 되어야 한다”고 했지만 이제 투자자가 되는 일은 ‘선택’이 아닌 ‘필수’가 되어 버렸다. 젊은 세대들은 원해서 투자자가 된 것이 아니라 떠밀려 투자자가 되어 버린 것이다.
--- p.85

한국에 있으면서 해외부동산을 구매하는 것이었기에 부동산 에이전트의 역할은 중요하다. 한국에 있는 구매자는 현지 사정에 대해 하나부터 열까지 모르는 것 투성이다. 부동산 에이전트는 현지 사정에 밝아야 한다. 혹시 모르는 부분이 있을 때는 빨리 알아보고 상황을 바로 알려줄 수 있는 적극적인 에이전트가 필요하다. 그리고 궁금한 것이 있어 물어보려고 연락을 하면 바로바로 답장을 해주는 에이전트여야 한다. 무엇보다 중요한 것은 정보를 알려줌에 있어서 거짓 정보를 구매자에게 주는 에이전트만은 피해야 한다. 잘못 알고 있는 정보이면서 그것이 사실이라 믿고 구매자에게 단정적으로 말해주어 혼선을 일으키는 에이전트와는 거래해서는 안 된다.
--- p.142

한국인이라도 미국 부동산을 취득할 때 미국은행으로부터 대출을 받을 수 있다. 이 분야에 경험이 많은 현지 부동산 에이전트들은 은행업무에도 밝은 담당자가 있어 현지 은행과의 화상미팅을 주선해 주기도 한다. 미팅을 한다고 모두 대출 승인이 나는 것은 아니다. 구매자의 수입이 명확하고 대출에 걸맞은 수입 입증이 되어야 대출 승인을 기대해 볼 수 있다.
--- p. 179

유동성과 저금리, 원자재 슈퍼사이클, 수요 견인 물가 등의 3가지 요인이 자산 가격의 상승을 부추기면서 버블을 진행시킨다. 자산시장이 펄펄 끓게 되는 것이다. 버블이 커지는 시기에는 투자자들이 현금을 실물자산으로 옮겨 놓아야 한다. 그런 시기에는 주식과 부동산 등 자산 시장의 버블에 올라타 있어야 돈을 번다. 2020년과 2021년에 걸쳐 전 세계 주식과 부동산 등의 자산 시장에서 주가상승과 부동산 가격의 폭등이 좋은 예다. 이러한 시기에 자산 버블에 올라타지 못한 사람들은 '벼락거지’가 되었다며 한탄을 했다. 이런 사이클의 원리로 최근 1년 사이 한국 코스피 주가도 130% 상승을 했고, 부동산도 폭등했다. 버블이 커지는 시기에는 버블에 올라타 있어야 돈을 번다.
--- p.192~193

투자에 있어서 공짜는 없다. 주식이든 부동산이든 이제 오를 만큼 올랐다. 그리고 물가, 인플레이션, 테이퍼링, 금리 인상, 환율 등등의 변수들이 자산시장의 큰 변동을 예고하고 있다. ‘역사는 반복된다’는 주식투자 격언이 있다. 주식에서든 부동산에서든2020년 같은 매수찬스는 또 온다. 경제가 순환하기 때문이다. 2020년이 좋은 기회였는데 하면서 아쉬워할 필요는 없다. 다음에 또 기회가 올 것이기 때문이다. 가진 자산을 잃지만 않는다면 앞으로 얼마든지 인생에서 황금 같은 기회를 잡을 수 있다. 그때는 다이아몬드 같은 기회로 만들어 놓치지 말고 꼭 붙들기를 기원한다.
--- p.213~214

우리가 재테크를 하는 이유는 선택의 자유를 갖기 위해서다. 돈과 시간의 자유를 갖기 위해서다. 죽을 때 입는 수의에는 주머니가 없다. 죽을 때 돈 넣어가려고 재테크를 하겠는가? 우리는 자유를 위해서 재테크를 한다. ‘원하는 일을 원할 때 할 수 있는 자유’, ‘하기 싫은 일은 하지 않을 자유’, ‘만나고 싶지 않은 사람은 만나지 않아도 될 자유’를 위해서 재테크를 한다. 위험이 곳곳에 도사리고 있는 재테크 분야에서 자유를 추구하는 이들에게 조금이나마 도움이 되었으면 하는 바람이다.

<b>성공적인 재테크로 일과 삶의 균형 속에 생활하며(워라벨),<br/>파이어(FIRE)족이 되어 선택의 자유를 갖고 사는 부자 인생이 되고 싶다면<br/>아웃사이더(Outsider)가 되라.</b><br/><br/>모두의 관심이 집중된 투자자산이나 시기일 때 그 자산시장은 이미 과열인 경우가 많다. 그런 시기에 하는 재테크는 좋은 성과를 기대하기 어렵다. 인간관계에서는 인사이더(Insider)가 되어야 좋겠지만 투자에서는 아웃사이더(Outsider)가 되어야 좋은 결과를 가질 수 있다. 여기서 아웃사이더는 “사회의 기성 틀에서 벗어나서 독자적인 사상을 지니고 행동하는 사람”을 말한다. <br/><br/>이 책 아웃사이더 재테크(Outsider Financial Techniques)는 보통 사람들이 할 수 있는 금액대의 재테크이므로 누구나 관심 가져볼 만하고 한번쯤 따라 해볼 수 있겠다는 생각을 갖게 만들어 준다. 대중이 관심을 갖지않는 시기에 관심을 가져야 좋은 투자성과가 나올 수 있다는 사실에 공감하며 읽게 되는 책인 것이다. <br/><br/>우리는 지금 넘쳐나는 재테크 정보의 홍수 속에서 살고 있다. 우리는 많은 증권계의 인사이더(Insider)들의 지식과 경험을 매일 책과 방송으로 접하고 있다. 그러나 이런 유튜브나 책을 읽고 큰돈을 벌었다고 말하는 사람은 극히 일부일 뿐이다. 저자는 그렇게 오랜 기간 많은 투자자를 만나봤지만, 주식투자에 통찰력이 있다고 생각한 사람은 단 한 사람도 없었다고 한다. 주식투자로 큰 손실을 입어 경제적인 곤란에 빠진 사람은 많이 만나봤지만, 주식투자로 팔자를 고친 사람은 이제껏 단 한 사람도 만나본 적이 없다고까지 말한다. 그만큼 주식투자의 영역은 어려운 것 같다.<br/><br/>올해 주식투자에서는 수익률을 내기 힘든 장세로 접어들었다. 부동산 가격도 천정부지로 올랐다. 작은 충격에도 주가가 하락하고 달러환율이 급등을 한다. 주식이나 가상화폐 가격이 오른다고 너도나도 뛰어들고 있다면 좋은 투자처라고 보기 힘들다. 그런 시기의 투자는 조심해야 한다. 지금 같은 시기에는 안전 자산에 피해 있어야할 때이다. 재테크를 한다며 위험 자산에 투자할 시기가 아닌 것이다. ‘쉬는 것도 투자’일 때가 있다. 돈을 벌려고 재테크를 하지만 반대로 큰 손실로 이어지는 재테크가 될 수도 있기 때문이다.<br/><br/>재테크의 완성을 절대금액의 크기로 정하면 돈의 주인으로 살아가기 어렵다. 워라벨(Work-Life Balance)이 되고 파이어(Financial Independence Retire Early)족이 되는 시기를 앞당기려면 현금흐름이 매달 지출되는 돈 이상으로 들어오게 해 놓아야 한다. 그 상태가 부자인 것이다. 재테크의 완성은 “투자자산으로부터 어떤 현금흐름을 가져오게 할 것인가?”여야 한다.<br/><br/>우리가 재테크를 하는 이유는 선택의 자유를 갖기 위해서다. 돈과 시간의 자유를 갖기 위해서다. ‘원하는 일을 원할 때 할 수 있는 자유’, ‘하기 싫은 일은 하지 않을 자유’, ‘만나고 싶지 않은 사람은 만나지 않아도 될 자유’를 꿈꾸고 있다면 한 번쯤 이 책을 읽으며 나는 지금 잘 살고 있는지 자신을 되돌아 볼 필요가 있다. 이 책을 읽는 모든 분들이 성공적인 재테크로 일과 삶의 균형 속에 생활하며 선택의 자유를 갖고 살아가는 부자인생이 되기를 기원한다.