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품목정보
| 발행일 | 2021년 10월 01일 |
|---|---|
| 쪽수, 무게, 크기 | 284쪽 | 520g | 152*225*20mm |
| ISBN13 | 9788947547512 |
| ISBN10 | 8947547514 |
왕초보 투자자 부동산 경매 홀로서기
노일용 저
|
한국경제신문사(한경비피)
|
2021년 10월 01일
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부동산 경매는 경매 신청의 원인에 따라 임의경매와 강제경매로 나눈다. 임의경매는 부동산등기사항전부증명서(이하 “등기부”라 한다)에 설정된 저당권 또는 전세권 등의 담보권으로 신청하는 강제집행 절차로 “담보권 실행 등을 위한 경매”라고 하며, 강제경매는 법원 판결 등의 채무명의로 신청하는 절차다.
--- p.10
부동산 경매에서 가장 중요한 것은 무엇일까? 많은 사람들이 명도라고 생각하는 것 같다. 명도에 대한 많은 경매 서적들을 찾아볼 수 있고, 어려운 부동산 명도에 대한 이야기들이 무용담처럼 회자되고 있기 때문이다. 하지만 단언컨대 경매의 꽃은 권리분석이다. 명도는 아무리 어려운 상황이라 해도 시간과 비용이 조금 더 소요될 뿐 결국 해결이 가능하다. 그러나 권리분석을 잘못하면 재산상의 큰 손실을 볼 수 있다.
--- p.55
예를 들어, 임차인이 임대차기간 2년으로 계약을 했는데 임대인이 계약기간 1년 남은 시점에 집을 팔았다. 이때 임차인은 새로운 소유자에게 임대차계약을 주장할 수 있을까? 만약 임차인이 전입신고를 했다면 대항력이 발생하므로 매수인은 임대인의 지위를 승계해서 임차인은 남은 계약기간을 매수인에게 주장할 수 있다. 그러나 전입신고를 하지 않았다면 대항력이 없어 매수인이 원할 경우 부동산을 인도해야 한다.
--- pp.124~125
법정지상권은 토지와 건물 소유자가 동일했다가 달라지면 성립한다. 등기된 건물은 등기부등본에 소유자가 명시되므로 토지와 건물 소유자가 동일인인지, 아닌지를 명확히 알 수 있으나 미등기 건물은 건물 소유자를 특정하기가 힘들어 소유자의 동일성 여부를 판단하기가 쉽지 않다.
--- p.194
공유물은 현물로 분할할 수 없거나 분할로 인해 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 때에는 공유물분할청구의 소의 판결에 따라 부동산 경매를 신청해 지분비율만큼 돈으로 나눠 가지자는 대금분할을 할 수 있다. 이러한 경매를 ‘공유물분할을 위한 경매’라고 한다. 공유물분할을 위한 경매 절차는 임의경매의 예에 따라 진행이 되고, 형식적 채무자인 지분권자도 입찰이 가능하지만 우선매수권이 적용되지 않으며, 지분권자의 상계(낙찰대금과 배당금액의 차액 지급) 신청이 가능하다.
--- p.10
부동산 경매에서 가장 중요한 것은 무엇일까? 많은 사람들이 명도라고 생각하는 것 같다. 명도에 대한 많은 경매 서적들을 찾아볼 수 있고, 어려운 부동산 명도에 대한 이야기들이 무용담처럼 회자되고 있기 때문이다. 하지만 단언컨대 경매의 꽃은 권리분석이다. 명도는 아무리 어려운 상황이라 해도 시간과 비용이 조금 더 소요될 뿐 결국 해결이 가능하다. 그러나 권리분석을 잘못하면 재산상의 큰 손실을 볼 수 있다.
--- p.55
예를 들어, 임차인이 임대차기간 2년으로 계약을 했는데 임대인이 계약기간 1년 남은 시점에 집을 팔았다. 이때 임차인은 새로운 소유자에게 임대차계약을 주장할 수 있을까? 만약 임차인이 전입신고를 했다면 대항력이 발생하므로 매수인은 임대인의 지위를 승계해서 임차인은 남은 계약기간을 매수인에게 주장할 수 있다. 그러나 전입신고를 하지 않았다면 대항력이 없어 매수인이 원할 경우 부동산을 인도해야 한다.
--- pp.124~125
법정지상권은 토지와 건물 소유자가 동일했다가 달라지면 성립한다. 등기된 건물은 등기부등본에 소유자가 명시되므로 토지와 건물 소유자가 동일인인지, 아닌지를 명확히 알 수 있으나 미등기 건물은 건물 소유자를 특정하기가 힘들어 소유자의 동일성 여부를 판단하기가 쉽지 않다.
--- p.194
공유물은 현물로 분할할 수 없거나 분할로 인해 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 때에는 공유물분할청구의 소의 판결에 따라 부동산 경매를 신청해 지분비율만큼 돈으로 나눠 가지자는 대금분할을 할 수 있다. 이러한 경매를 ‘공유물분할을 위한 경매’라고 한다. 공유물분할을 위한 경매 절차는 임의경매의 예에 따라 진행이 되고, 형식적 채무자인 지분권자도 입찰이 가능하지만 우선매수권이 적용되지 않으며, 지분권자의 상계(낙찰대금과 배당금액의 차액 지급) 신청이 가능하다.
--- p.212
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