2006년은 중요한 시기다. 판교 신도시 아파트 분양이 시작되고, 강남권의 재건축이 정부의 재건축 규제완화를 통해 활기를 띨 것으로 전망된다. 2003년 도시및주거환경정비법 제정 이후 강력한 재건축 규제로 강남권의 주택 수급불균형이 심화되어 규제 일변도의 정책이 이제 한계에 도달했기 때문이다. 또한 2006년에는 가격조정이 본격적으로 이뤄질 것으로 전망된다. 따라서 시장상황을 예의주시하면서 실질적인 가격 하락시점을 포착하는 것이 반드시 필요하다.
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저금리 시대에는 리모델링 투자사업이 활성화 된다. 처분수익 위주가 아닌 운영수익 위주의 투자가 더 큰 수익을 보장하기 때문이다. 따라서 임대사업에서 금융상품을 많이 이용하게 되는데, 여기에는 소위 레버리지 효과라는 것을 이용하게 된다. 이는 지렛대 효과라고도 하는데 레버리지 성립 조건이 충족되면 은행에서 돈을 차입해 투자를 하면 할수록 자기자본을 투자하는 것보다 투자수익률이 높아진다는 것이다. 부동산 재테크에 있어 이런 레버리지 효과를 많이 이용할 수 있는 것이 리모델링 투자사업이다.
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재건축 개발이익환수제의 도입으로 재건축 시장은 큰 변화에 휘말리게 되었다. 우선 재건축시 임대아파트의 의무건설로 재건축사업시 용적률 인센티브를 적용받는다고 하더라도 재건축 수익성의 악화가 불가피하게 되었다. 이로 인해 재건축 조합원들은 물론 내집마련자와 투자자들까지 손실을 입을 가능성이 높아졌다. 이러한 우려는 주택시장에 반영되어 강남권 재건축아파트들이 단지별로 약 1천만~3천만 원씩 하락했으며, 수도권 일대 재건축 추진 아파트들도 전반적으로 하락 및 약세를 보이고 있다.
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뉴타운지역은 재개발구역을 중심으로 개발하기 때문에 재개발투자 개념으로 접근해야 한다. 하지만 재개발의 특성상 옥석을 가려야 하고 사업진행 사항을 꼼꼼히 체크해야 한다. 특히 해당 지역의 구체적인 재원조달 방법과 지정지역 내 주민 간 찬?반 양론이 엇갈려 협의가 지연될 수도 있다는 점도 염두에 둬야 한다. 뉴타운사업은 그 특성상 장기적인 플랜이다. 따라서 단기차익을 노리는 투자자는 사업 추진 속도가 빠른 곳, 조합원이 적은 곳이 투자대상으로 좋다.
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새롭게 재편되는 상권을 주목하라. 상권이 이미 형성된 곳보다는 현재 진행 중이거나 앞으로 발전 가능성이 높은 곳을 눈여겨보는 게 유리하다. 이들 지역의 점포는 아직 매출이 들쭉날쭉해 권리금이 없거나 매매가가 저렴한 편이다. 상권 활성화에 필수 요건인 풍부한 유동인구를 갖춘 데다 주력 업종의 재편이 이루어지고 있어 점포 가격의 상승탄력이 높다. 또한 입주가 진행 중인 대로변의 신규 빌딩 점포를 분양받거나 기존 상가 중 급매물에도 관심을 둘 만하다.
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