부동산 경매는 채무를 갚지 못하면서 발생하는 채무자의 빚을 경매를 통해 강제 집행함으로써 갚게 하기 때문에 과거 부동산 경매를 바라보는 인식이 그다지 좋아 않았습니다. 하지만 시대가 변함에 따라 부동산 경매는 하나의 부동산 투자영역으로 자리잡게 되었고, 부동산 경매를 통해 부의 상승곡선에 올라타는 사람들이 늘어나며 부동산 경매에 관심을 갖는 이들이 점점 늘어났습니다. 부동산 경매를 잘 활용하게 되면 시드머니가 적은 투자자에게는 부를 축적할 수 있는 좋은 기회가 됩니다. 하지만 이 또한 철저한 분석을 기반으로 한 사전조사가 수반되어야 합니다. 자칫 낮은 매매가격만 보다가는 배보다 배꼽이 더 큰 물건을 낙찰받아 손해를 볼 수도 있습니다. 

그래서 부동산 경매를 하기 전에는 어느 정도 지식을 쌓고 각 물건들을 분석하여 적절한 매매가격을 측정하고, 나아가 이후 발생할 수 있는 문제들을 미리 예상해보고 어떻게 대응하고 해결해 나갈 것인가에 대한 시뮬레이션이 필요합니다. 매번 부동산 경매를 하신 분들의 노하우가 담긴 책들을 보다가, 한번 정도는 정석으로 경매프로세스를 A부터 Z까지 자세히 공부하고 싶어 이해하기 쉬우면서도 경매시스템에 대한 전반적으로 이해를 도와주는 [경매 교과서]를 읽게 되었습니다.

[경매 교과서]에서는 가장 먼저 경매물건이 발생하기까지의 과정을 이야기하며, 실질적으로 우리가 부동산 경매에서 무엇에 중점을 두어야 하는지에 대해 일러주고 있습니다. 사례를 통해 인수와 소멸이 발생과 권리분석 등이 왜 중요하고, 이를 간과할 경우 어떤 문제가 발생하는지에 대해 설명하며 시작합니다. 부동산 경매의 전반적인 시스템을 이해하고 나니 왜 권리분석, 임차인의 권리, 소액임차인 등의 내용들을 공부해야하는지도 명확해집니다. 각 설명마다 그림들이 함께 제시되어 있어 이해가 잘 되었습니다. 

부동산 경매를 마냥 복잡하고 어려운 것이라 생각했던 우려와는 달리 [경매 교과서]는 생초보도 부담 없이 읽고 이해할 수 있도록 서술되어 있었습니다. 또한 각 자료들 모두 가독성이 높게 편집되어 있다는 점도 너무 좋았습니다. 옆에 두고 여러 번 반복해서 읽고 싶은 부동산 경매도서가가 한권 더 늘어난 거 같아 흐뭇합니다. 부동산 경매를 처음 도전하는 분들이 읽는다면 빠르게 초석을 다질 수 있지 않을까 싶습니다. 

※ 출판사로부터 책을 제공받아 주관적으로 작성한 글입니다.

보통의 소설책보다 크고 글씨도 좀 커서 어르신도 편하게 볼 수 있을 경매 책이다. 저자가 강의할 때 사용하는 교재를 정리한 내용으로 책을 만든 것이라 내용도 보통 수업교재 같은 느낌이다. 강의 화면 같은 그래픽과 실제 사례, 서류를 보여주며 책 이름처럼 경매 교과서같이 차근차근 진도가 나가는 방식이다.

8장으로 이루어져 있는데 실제 0장부터 시작하기에 총 9가지로 장을 분류하였다. 글쓴이는 고시 공부하는 것이 아니기에 경매에서 꼭 알아야 할 것만 알면 된다고 말한다. 왕초보가 시작할 수 있는 내용의 책이기에 경매란 무엇인지부터 권리분석과 경매정보를 보는 곳, 그리고 권리를 분석하는 다양한 주제까지 다룬다. 임차인에 대한 것은 2장부터 4장까지 두루 이어져 설명되는데 이 부분에서 배당순위, 소액임차인, 상가임대차보호법 등 소분류로 자세하게 공부할 수 있고 이어서 배당금 계산까지 알려준다.

후반부에는 다가구 주택과 전세권, 가등기 등 말소기준권리와 땅에 대한 대지권, 토지별도등기도 배울 수 있다. 초보자가 하나씩 습득하도록 이루어져 있고, '주의', '여기서 잠깐', 퀴즈와 Q&A로 지루하지 않게 학습할 수 있다. 경매가 왜 시작되고, 어떤 것을 봐야 하며, 결과적으로 그에 해당하는 공부 부분을 짚어서 집중 제안해주기에 어려운 용어나 각종 세법이 생소한 사람도 강의 듣듯이 이루어진 내용이라 추천하고 싶은 경매서이다.


출판사로부터 도서를 제공받아 작성한 리뷰입니다.

‘이제는 경매를 적극적으로 검토할 때’ 
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오랫동안 리뷰를 보신분들은 기억이 나실지 모르겠지만 작년 하반기에는 ‘경매를 공부할 때’라고 얘기한적이 있습니다. 그리고 부동산은 상당한 하락세를 겪었고 ‘강남불패’ ‘주요입지는 무적’이라는 말 역시 결국은 바뀔거라고 했는데 이 역시 현실이 되었습니다. 그리고 올해초에 특례보금자리론이라는 상품이 나와서 잠깐의 반등이 일어났지만, 제 개인적으로는 지금이 실거주로 집이 꼭 필요한 사람들에게는 좋다고 생각하지만, 시장의 대대적인 반등이 일어날 수 있다고 보지는 않습니다. 오히려 지금은 사람들의 관심이 꺼진 ‘경매시장’을 적극적으로 검토할때라고 봅니다. ＜경매교과서＞는 그런 의미에서 읽을 필요가 있습니다. 

본서는 2021년 3월에 출간된 서적이고 제가 이미 리뷰를 한적이 있는 서적입니다만, 새롭게 2023년 개정판이 출시되었고 여기에는 기존에 없었던 임대차 3법과 배당에 대한 세법들이 추가되었으며 ‘주임법’과 ‘상임법’(최우선 변제금)내용이 추가되었고 이전에는 구판과 동일합니다. 본서는 아주 강력한 장점을 가지고 있습니다. 많은 서적들은 경매에서의 ‘권리분석’과 ‘명도이전’을 중점으로 서술합니다. 이럴 경우에는 결국 입지분석에 대한 내역과 경매물건에 있는 세입자와의 갈등문제에 대한 내용이 서술되지 ‘경매를 하는 목적’에 대한 내용이 부실해집니다. 

그에 반해 본서의 가장 큰 장점은 바로 ‘왜 경매물건이 나오는지’, ‘권리분석이 필요한 이유’ 그리고 ‘배당’에 대한 것입니다. 이 프로세스를 모르고 단순히 대략적인 권리분석하고 경매현장가서 신청하고 좋은 물건 싸게 받겠다고 생각하면 돈과 시간은 그대로 나가버리고, 잘못하면 경매물건에 ‘물려’버려서 입찰가 대비, 실제 수익률 자체는 날려버리는 안타까운 사태가 발생합니다. 또한 명도이전 관령해서 들어서는 정신적 스트레스와 행정비용등을 생각하면, 차라리 손해볼거 감안하고 일반적인 부동산 매매가 낫다고 할 경우가 있습니다. (참고로 이런 이슈도 모르고 냅다 도전했다가 ‘20년부터 고생하는 사람들 한트럭입니다) 

따라서 경매에 대해 안다는 것은 본서의 저자가 강조하듯 결국 ‘배당’을 배운다는 것을 가장 먼저 명심해야 합니다. 여기서의 배당은 경매가 낙찰되었을 때 해당 입찰가대비 나눠갖는 권리의 우선권이 어떻게 향하는지를 얘기합니다. 이 프로세스가 잘 모르면서 경매에 뛰어든다는 것은 그냥 전쟁에 아무 준비없이 간다고 생각하시면 되고, 주식으로 비유하면 아무것도 모르고 뉴스에 상한가 소식듣고 고점에 물리는 행동과 마찬가지입니다. 그리고 서적에서는 안나왔지만 경매는 ‘노동’이 들어가는 행위라는 것을 잊지 말아야 합니다. 부동산 매매는 상당부분을 중개인이 하지만, 경매에서 수익을 내려면 본인이 상당수 발품과 손품과 인테리어와 세법등도 알고 있어야 합니다. 여기에는 시간과 비용이 당연히 들어가는 겁니다. 따라서 본서를 통해 ‘배당’을 이해하고 본적인 경매물건을 찾고난 다음에는 ‘노동’을 해야한다는 것을 인식한다면 이제는 원하는 물건들을 찾기에 나쁜시기가 아니라고 생각하며 본서는 큰 도움을 줄 수 있는 서적입니다. 

‘다시 강조합니다. 아는만큼 보이는 겁니다’

*출판사를 통해 도서를 지원받아 작성한 리뷰입니다.