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품목정보
| 발행일 | 2023년 03월 03일 |
|---|---|
| 쪽수, 무게, 크기 | 420쪽 | 606g | 152*225*20mm |
| ISBN13 | 9791164845279 |
재개발·재건축 이론과 투자 중개실무
정쾌호 저
|
매일경제신문사
|
2023년 03월 03일
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재개발·재건축은 이처럼 도정법에 근거한 사업 중의 하나다. 도심지에서 주택을 공급하는 방법 중에서 많은 비중을 차지하고 있고, 실수요자가 내 집 마련을 하거나 투자자가 투자해서 수익을 창출할 수 있는 가능성이 가장 높은 사업이기에 관심이 집중되고 있다.
--- p.15
일반적으로 재개발 감정평가 시 보통은 시세보다 감정평가금액이 적게 책정된다. 이럴 경우 사업에 반대하는 조합원(비상대책위원회)이 증가하므로 조합에서는 상당히 신중을 기한다. 여기서 주의 깊게 관찰해야 하는 것이 감정평가금액을 높게 평가하고 대신 비례율을 낮추는 경우다. 전체적인 사업구조상 권리가액은 증가시키기 어려우므로 감정평가금액을 올리고 그 비율만큼 비례율을 낮추어서 공개한다. 결국 권리가액 변동 없이 감정평가금액만 높게 보이는 것이다. 이에 대해 누구나 알 수 있는 사실이라고 반문할 수 있겠지만, 재개발구역 조합원의 연령대가 높고 사업구조를 이해하지 못하는 경우가 많아 실제로 이렇게 감정평가금액을 올리는 것(비례율을 낮춤)을 선호하는 조합원들이 많다.
--- p.36
결론은 감정평가의 시점을 최초 사업시행계획 인가일이나 사업시행계획 변경 인가일 중 어느 것으로 삼더라도 사업성에는 차이가 없다는 의미다. 예를 들어, 최초 사업시행계획 인가일에 나의 감정평가금액이 1억 원이고 비례율이 120%였다면 나의 권리가액은 1억 2,000만 원이 다. 그리고 사업시행계획 변경 인가 시에 감정평가를 다시 해서 나의 감정평가금액이 1억 2,000만 원이 되었을 경우, 비례율이 100%로 떨어져서 나의 권리가액은 그대로 1억 2,000만 원이 된다. 그래서 감정평가를 최초 사업시행계획 인가일과 사업시행계획 변경 인가일 중 어느 것을 기준으로 해도 나에게 주어지는 권리가액은 같다는 것이다.
-p.113
상가의 경우 공동주택과 달리 분양대상의 순위를 1순위부터 7순위까지로 나눈 후, 1순위부터 순차적으로 지정하되 앞 순위에서 먼저 선정한 것을 제외한 나머지 상가 중 하나를 지정하는 방식을 취한다. 따라서 상가의 분양을 희망하는 경우에는 순위 요건을 확인해서 높은 순위가 될 수 있는 부동산을 매입해야 한다.
5순위의 경우 종전 건축물의 용도와 관계없이 감정평가금액이 높게 나왔다면 상가신청이 가능하다. 6순위와의 차이점은 공동주택을 분양받았는지 여부에 있다.
--- p.148
2020년 8월 4일 주택공급확대 방안으로 공공재개발사업과 공공재건축사업이 도입되었다. 공공(LH·SH 등)이 참여해서 도시규제 완화를 통해 주택을 기존 세대수보다 2배 이상 공급하며 개발이익은 기부채납으로 환수하는 정책이다. 비경제적인 건축행위 및 투기 수요의 유입을 방지하고, 합리적인 사업계획을 수립하기 위해서 공공재개발사업을 추진하려는 구역을 공공재개발사업 예정구역으로 지정할 수 있다.
--- p.183
부동산 투자 시 몇 가지 매물 중에서 본인의 재정상태나 투자 기간을 고려해서 물건을 선택하게 된다. 같은 조건이면 싸게 사고 싶은 것은 누구나 같은 마음일 것이다. 그런데 재개발구역에서 감정평가가 나오기 전에 물건을 구입하는 것은 일반적인 매매방식과는 차이가 있다. 보통 부동산을 거래할 때는 3.3m²당 가격이 저렴한 물건을 사면 그만이지만, 재개발구역에서의 거래는 감정평가액을 예측한 다음 프리미엄이 어느 정도인지를 추정해서 거래해야 한다.
--- p.210
부동산 투자에서 세금(취득세, 양도세)은 납부해야 하는 국민의 의무고, 세금을 정확히 알아야 절세도 가능하다. 물론 ‘세금은 부동산 중개소장이나 세무사에게 물어보면 되지’, ‘그런 건 배우지 않아도 돼’라고 생각하는 투자자도 있을 것이다. 하지만 세금은 투자 시 고려해야 하는 중요한 요소이며, 투자 수익률에도 큰 영향을 미치므로 꼭 알아두어야 한다. 처음에는 세금의 구조가 복잡하고 어렵게 느껴질 수 있지만 실상 익숙해지면 그렇지 않다. 다만, 세법이 자주 개정되므로 혼동이 오는 경우는 있다.
--- p.252
정비구역이 지정된 것만으로 사업이 순조롭게 진행되는 것은 아니다. 이 단계에서는 추진위원회의 역량이 중요하다. 주민들과 원활한 관계 형성을 기반으로 주민들을 사업에 적극적으로 동참시켜서 참여율을 높여야 한다.
--- p.15
일반적으로 재개발 감정평가 시 보통은 시세보다 감정평가금액이 적게 책정된다. 이럴 경우 사업에 반대하는 조합원(비상대책위원회)이 증가하므로 조합에서는 상당히 신중을 기한다. 여기서 주의 깊게 관찰해야 하는 것이 감정평가금액을 높게 평가하고 대신 비례율을 낮추는 경우다. 전체적인 사업구조상 권리가액은 증가시키기 어려우므로 감정평가금액을 올리고 그 비율만큼 비례율을 낮추어서 공개한다. 결국 권리가액 변동 없이 감정평가금액만 높게 보이는 것이다. 이에 대해 누구나 알 수 있는 사실이라고 반문할 수 있겠지만, 재개발구역 조합원의 연령대가 높고 사업구조를 이해하지 못하는 경우가 많아 실제로 이렇게 감정평가금액을 올리는 것(비례율을 낮춤)을 선호하는 조합원들이 많다.
--- p.36
결론은 감정평가의 시점을 최초 사업시행계획 인가일이나 사업시행계획 변경 인가일 중 어느 것으로 삼더라도 사업성에는 차이가 없다는 의미다. 예를 들어, 최초 사업시행계획 인가일에 나의 감정평가금액이 1억 원이고 비례율이 120%였다면 나의 권리가액은 1억 2,000만 원이 다. 그리고 사업시행계획 변경 인가 시에 감정평가를 다시 해서 나의 감정평가금액이 1억 2,000만 원이 되었을 경우, 비례율이 100%로 떨어져서 나의 권리가액은 그대로 1억 2,000만 원이 된다. 그래서 감정평가를 최초 사업시행계획 인가일과 사업시행계획 변경 인가일 중 어느 것을 기준으로 해도 나에게 주어지는 권리가액은 같다는 것이다.
-p.113
상가의 경우 공동주택과 달리 분양대상의 순위를 1순위부터 7순위까지로 나눈 후, 1순위부터 순차적으로 지정하되 앞 순위에서 먼저 선정한 것을 제외한 나머지 상가 중 하나를 지정하는 방식을 취한다. 따라서 상가의 분양을 희망하는 경우에는 순위 요건을 확인해서 높은 순위가 될 수 있는 부동산을 매입해야 한다.
5순위의 경우 종전 건축물의 용도와 관계없이 감정평가금액이 높게 나왔다면 상가신청이 가능하다. 6순위와의 차이점은 공동주택을 분양받았는지 여부에 있다.
--- p.148
2020년 8월 4일 주택공급확대 방안으로 공공재개발사업과 공공재건축사업이 도입되었다. 공공(LH·SH 등)이 참여해서 도시규제 완화를 통해 주택을 기존 세대수보다 2배 이상 공급하며 개발이익은 기부채납으로 환수하는 정책이다. 비경제적인 건축행위 및 투기 수요의 유입을 방지하고, 합리적인 사업계획을 수립하기 위해서 공공재개발사업을 추진하려는 구역을 공공재개발사업 예정구역으로 지정할 수 있다.
--- p.183
부동산 투자 시 몇 가지 매물 중에서 본인의 재정상태나 투자 기간을 고려해서 물건을 선택하게 된다. 같은 조건이면 싸게 사고 싶은 것은 누구나 같은 마음일 것이다. 그런데 재개발구역에서 감정평가가 나오기 전에 물건을 구입하는 것은 일반적인 매매방식과는 차이가 있다. 보통 부동산을 거래할 때는 3.3m²당 가격이 저렴한 물건을 사면 그만이지만, 재개발구역에서의 거래는 감정평가액을 예측한 다음 프리미엄이 어느 정도인지를 추정해서 거래해야 한다.
--- p.210
부동산 투자에서 세금(취득세, 양도세)은 납부해야 하는 국민의 의무고, 세금을 정확히 알아야 절세도 가능하다. 물론 ‘세금은 부동산 중개소장이나 세무사에게 물어보면 되지’, ‘그런 건 배우지 않아도 돼’라고 생각하는 투자자도 있을 것이다. 하지만 세금은 투자 시 고려해야 하는 중요한 요소이며, 투자 수익률에도 큰 영향을 미치므로 꼭 알아두어야 한다. 처음에는 세금의 구조가 복잡하고 어렵게 느껴질 수 있지만 실상 익숙해지면 그렇지 않다. 다만, 세법이 자주 개정되므로 혼동이 오는 경우는 있다.
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--- p.301
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