“서울시는 지역 경관을 살리고 이웃과 소통할 수 있는 사람과 장소 중심의 주거정비사업을 추진해 오고 있습니다. 무엇보다 주거정비의 패러다임을 기존 소유자 중심에서 거주자 중심으로, 전면철거 방식에서 보전·관리방식으로 전환했는데, 그 중심은 바로 사람과 장소였습니다.
조합원과 담당 공무원이 들려주는 서울시 주거정비사업 이야기를 엮은 이 책은 이분들의 경험을 공유함으로써 앞으로 주거정비사업을 희망하는 시민이 더 바람직한 사업을 하도록 돕고자 발간한 책입니다.” ---p.4

“가계약은 본계약처럼 해야 합니다. 시공사를 추진위원장 시절 선정했으니…….”라며 말을 흐렸다. 사업 초기 단계에 시공사를 선정한 후 맺은 가계약이 이처럼 중요할지 몰랐다는 것이다.
“당시는 가계약의 ‘가’ 자에 의미를 두고 본계약 때 잘해야지 하고 생각했는데 막상 본계약을 해보니 모든 것을 가계약에 근거해서 하기 때문에 실제 바꿀 수 있는 부분이 거의 없다는 걸 알게 되었습니다. 본계약은 약간의 경미한 수정만 가능합니다. 그러니까 가계약이 본계약이고, 본계약은 수정본 정도로만 생각해야 합니다.” ---p.145

“사실 시공사 직원 개인의 문제가 아니라 조직이 그렇다는 것은 알고 있어요. 저도 시공사 직원과 사이가 좋습니다. 하지만 사업비 대여에서는 시공사가 갑이고 조합은 을이죠.”
조합은 공사를 맡기는 갑의 입장이면서도 사무실 운영비나 이주비 등을 지원받는 을의 입장이 되기도 한다. 조합장은 시공사와의 계약과 관련된 도움이 공공으로부터 절실히 필요하다고 강조했다.”---p.157

“제 개인적인 생각은 재개발 구역 안에 임대아파트를 짓는 것보다 각 구역에서 임대아파트 건립에 해당하는 돈을 공공이 받은 후에 그 돈들을 모아서 공공에서 생활권이 좋은 곳에 임대주택 단지를 짓는 건 어떨까 합니다. 저소득층일수록 도심에서 가까운 곳에 일자리가 많기 때문에 멀리 벗어나려고 하지 않습니다.”
임대아파트 동에 사는 사람들을 많이 접해 본 조합장은 임대아파트 주민들의 애로점에 대해서도 말하였다.
“저는 임대아파트에 사는 사람들에게 차별 스트레스를 주고 싶지 않습니다. 우리 아파트는 일반과 임대아파트의 동 이름을 구분 짓지 않았습니다. 101동부터 시작해서 110동으로 끝나는데 110동이 임대아파트입니다. 어떤 곳은 일반아파트는 100단위, 즉 110동, 120동으로 붙여 주고 임대아파트는 1,000단위로 구분하여 1,100동으로 구분하기도 합니다. 또 어떤 곳은 000아파트 1차는 일반, 2차는 임대아파트로 구분하기도 합니다. 저는 임대아파트라는 명칭을 아파트 안내 표지판에도 쓰지 않았습니다. 그냥 110동입니다. 돈이 없는 것뿐이지 사람이 임대는 아니라고 했습니다. 살다가 분양받는 임대아파트에 전세로 사는 분들은 능력이 있는 사람들이라고 볼 수 있으니 같이 섞여서 살아도 됩니다. 하지만 임대아파트는 그렇지 않습니다. 이런 말을 하면 임대아파트가 자신의 아파트 단지에 있는 게 싫어서 그런다고 대부분의 사람들은 오해할지 모르겠지만 그런 차원은 아닙니다. 그 사람들의 입장에서 말하는 겁니다. 차라리 재개발임대아파트 단지가 있으면 자신이 사는 아파트에서는 스트레스를 받지 않을 거 같아요.”---p.222

많은 조합에서 계약서를 작성할 때 이런 저런 노력에도 불구하고 시공사와의 계약이 만족스럽지 못하다는 이야기를 한다. 조합 입장에서는 시공사에 유리한 계약조건과 모호한 조항 등 자주 논란의 대상이 되는 계약서 문제를 시공사는 어떻게 생각할까?
“전문가와 비전문가의 힘의 불균형의 문제입니다. 이 문제를 단지 계약서의 내용 문제로만 보지 말아야 합니다. 표준계약서가 바뀌면 바뀌는 대로 아마도 시공사는 대응할 수 있을 겁니다. 기존 계약서가 구체적이지 않아 불합리한 부분이 있었지만 표준계약서는 모두 구분해 공사비가 증가할 수도 있습니다. 간접공사비에 대한 규제 내용이 없기 때문입니다.” ---p.253

조금 더 구체적으로 주민들의 큰 불만 중 하나인 기반시설 설치비용 부담에 대한 도시계획가로서의 입장을 들어보았다.
“지금까지는 원인자나 사용자 부담 원칙하에 주민들이나 사업자가 부담하는 걸 원칙으로 했습니다. 공공이 기반시설 부담에 대한 역할을 했는지 생각해 보면 일방적으로 사업주체에 떠넘긴 측면이 있습니다. 아마도 개발이익이 있다고 판단해 그렇게 한 것 같습니다. 하지만 요즘처럼 저성장 시대에는 이 의무에 대한 재평가를 고민해야 한다고 생각합니다. 사업여건이 바뀌었기 때문에 공공과 민간이 역할을 분담해야 합니다.” ---p.258

“도시행정이라는 게 정량적인 부분만을 가지고 펼칠 수 없는 특성이 있습니다. 그렇기 때문에 심의라는 정량적인 부분과 정성적인 부분 모두 아우르는 종합적인 판단을 하는 과정을 거칩니다. 제시한 안이나 계획안을 종합적으로 검토하여 일정 기준점 이상이 되도록 만드는 과정입니다. 도시계획적 측면이나 사업적 측면 모두 종합적으로 판단합니다. 법이 디테일하게 규정하지 못하는 부분들이 있기도 하고 단어로 규정된 경우 판단하기 어려운 부분들이 있습니다. 예를 들면 지침에 ‘주변과 조화되게’라는 항목이 있다고 한다면, 이 계획안이 주변과 조화되게 계획되었는지는 구체적으로 판단하기 어려운 부분입니다. 혹은 외관을 폐쇄적으로 하지 말고 주변을 배려해야 한다는 것들도 해당됩니다. 어떻게 배려해야 하고 어느 정도 배려해야 하는가는 정량적인 부분이 아니기 때문에 심의에서 협의를 통해 결정될 부분들입니다. 때문에 담당 공무원이 법규에 명시적이지 않은 내용을 사업주체를 설득시키기 위해서 때로는 굴복시키는 방법이 심의라는 절차입니다. 물론 이런 부분들을 판단하기 때문에 심의위원의 주관이 개입될 가능성이 있습니다. 때문에 저희는 한 가지만 보려고 하지 않고 앞뒤를 모두 보려고 합니다. 우리가 무너지면 모두 무너진다는 자세로 합니다. 즉 심의위원들은 최종 결정 주체라고 스스로를 생각합니다. 그렇다면 누구를 위해서라는 질문이 가능합니다. 답은 모든 사람을 위해서입니다. 건축주, 즉 조합 스스로를 위해서도 더 좋은 결과가 될 수 있다고 믿고 일합니다.” ---pp.262~263

“제일 큰 것은 공공이 어디까지 해야 하느냐 하는 문제입니다. 하면 할수록 그런 것 같아요. 예를 들면 서울시는 사업시행인가 후에 시공사를 선정하도록 했는데 현실적으로 이에 대한 한계를 느낍니다. 보통은 집주인이 자기 돈 가지고 집을 지어야 하는데 정비사업은 돈이 없는 상태에서 하기 때문에 재원조달 방법이 어려운 문제가 있습니다. 융자로는 한계가 있습니다. 공공이 제공하는 금리와 시중금리는 큰 차이가 없습니다. 때로는 융자해 주는 금리가 더 높기도 합니다. 또 공공관리제로 추진위 구성을 지원해 주는 것도 현실에서는 예상하지 못했던 다양한 일들이 일어나고 있다는 것을 알고 있습니다. 공공관리제로 사업을 하는 곳과 그렇지 않은 곳과의 성과에 대한 비교를 통해 점검을 해볼 필요도 있다고 생각합니다.”---p.272

“설계회사의 역량을 잘 판단해야 합니다. 조합장은 정실에 얽매이지 말고 조합원들은 설계회사가 나눠주는 선물로 회사를 판단하지 말아야 합니다. 또 다른 의견으로는 재개발구역 용역 실적이 많고 적음이 꼭 중요한 판단기준은 아니라는 말을 하고 싶습니다. 개발의 다른 양태를 볼 수 있는 능력이 있는 회사여야 한다는 뜻입니다. 재개발 용역만 하는 회사는 다른 시각을 가질 수 있는 기회가 적다는 측면이 있습니다. 업무 영역의 포트폴리오가 다양한 회사가 조합을 설득할 능력도 있다고 생각합니다. 하지만 이것이 모든 경우에 적용된다고 판단하면 안 됩니다. 모든 것을 하나의 기준으로 규정해서는 안 됩니다. 마지막으로 인허가를 주로 하는 설계회사도 있지만 대부분 상품개발과 인허가를 같이 합니다. 설계회사가 상품개발에 더 집중할 수 있는 환경이 만들어져야 합니다.” ---p.279

“조합원들 중 어설프게 들은 이야기들을 믿는 경우가 많습니다. 누구 말도 믿지 못하면 제가 누구 말을 믿을 건지 물어봅니다. 그러면 변호사가 이렇게 저렇게 말했다고 합니다. 그러면 제가 이렇게 말했습니다. ‘죄를 지은 사람도 죄가 없다고 해야 하는 게 변호사입니다. 변호사는 돈을 주는 사람의 편입니다. 구청의 말을 믿지 않으면 누구의 말을 믿겠다는 것입니까.’ 구청직원들은 구청을 찾아오는 조합원들이 원하는 것과 알고 싶은 것을 잘 파악해서 원하는 것을 얻기 위한 절차를 잘 설명해 주어야 합니다. 조합원들에게 구청 직원의 말을 신뢰해 줄 것을 부탁드리고 싶습니다.” ---p.285

“재개발·재건축 사업은 민간사업이기도 하지만 이해관계자가 다수이기 때문에 사회문제로 인식되는 사업이기도 합니다. 투명하게 사업이 진행될 수 있도록 공공이 많은 지원을 해주어야 합니다. 실현되지는 않았지만 회계 투명성을 확보하고 회계감사를 적정하게 하기 위해 약 2년 전에 한국공인회계사회에서 국토해양부에 재개발조합을 위한 회계기준안을 제출해 제도화하고자 했으나 야당 안이 통과되는 바람에 제정되지는 못했습니다. 서울시는 도시및주거환경정비법 조례에 조합의 회계투명성을 위하여 통일된 기준안을 제정하려는 의도를 가지고 있는 것으로 알고 있습니다.” ---p.286

“비대위도 다양한 유형이 있습니다. 주거환경이 양호하거나 임대수익이 높아 사업 추진 자체를 반대하는 분들도 있고, 종전자산 평가에 대한 불만으로 반대하기도 합니다. 또 추진위원장이나 조합장 등 주도권 싸움에서 진 경우 비대위가 되는 경우가 있고, 뉴타운이나 재개발 반대 활동을 통해 자신의 명예를 높이려고 하는 경우도 있습니다. 마지막으로 재개발구역에 자신의 물건이 없는데 다른 구역에서 직업으로 비대위 활동을 하는 경우가 있습니다.” ---pp.293~294

“이 책은 2013년 초 주거정비사업들이 여러 가지 이유들로 지지부진한 시기에 기획되었다. 사업성이 좋던 시절에 진행된 사업들과는 달리 현재는 사업 여건이 많이 변화했기 때문에 사업을 하기로 결정한 구역들이나 진행하고 있는 구역이나 모두 쉽지 않은 길을 가야만 한다. 사업이 이미 시작된 곳은 대다수 주민들의 소중한 재산을 위해서 사업기간이 불필요하게 길어져서는 안 되고, 또한 공동체의 유지를 위해서 공감대를 형성해 가면서 사업이 나아가야 함에도 불구하고 많은 구역들이 얽힌 실타래를 풀지 못하고 있다. 적어도 주민들 간의 소모적인 갈등만 줄여도 사업성의 향상과 공동체의 유지는 가능할 것으로 보였다.
이러한 이유로 갈등해결의 노하우를 공유한다면 좋을 것 같아 갈등을 잘 해결한 사례들을 찾기 시작했고, 그 과정에서 갈등 해결 외에도 사업 진행에 영향을 끼치는 중요한 요소들도 함께 공유하는 것이 좋을 것 같아 주제를 확대했다. 부분적으로 실패담도 포함해 비슷한 어려움을 겪고 있는 조합들에게 도움을 주고자 했다.”

<b>서울시, 주거정비사업 관련 주민들의 생생한 목소리를 책에 담다</b><br/> <br/>이 책은 서울시 주택정책실이 주거정비사업을 시행하는 과정에서 얻은 조합원들의 경험과 고민을 담은 것으로, 주거정비사업 우수 구역 및 우수 행정 사례 등 공유할 만한 이야기를 소개하고 있다. 주거정비사업 조합장, 구청 공무원, 전문가, 주민 등을 직접 찾아가 인터뷰하여 생생한 현장의 목소리를 담았으며, 일반 시민들도 알기 쉽게 정리했다.<br/>인터뷰 내용은 주거정비사업 순서에 따라 정리했다. 사업 순서에 따라 정리될 수 없는 내용도 있고 사업의 전 과정에 해당되는 내용도 있지만 크게 시간의 순서로 주제에 따라 분류했다. 추진위원회 구성과 조합설립 단계, 사업시행인가와 관리처분계획인가, 이주·공사·청산 단계로 크게 나누었고, 마지막 장에서는 사업에 관계된 전문가들의 의견을 모아 서로의 입장을 들어볼 수 있는 기회를 제공했다. <br/>서울시 주택정책실에서 이 책을 처음 기획하게 된 것은 모범적으로 조합을 운영했거나 운영 중인 현장의 이야기를 담은 사례집을 발간하여 다각적으로 우수 사례를 확산시키기 위해서다. 더불어 서울시 클린업 시스템(http://cleanup.seoul.go.kr)에 ‘조합 칭찬’ 코너를 운영하여 조합원들이 참여할 수 있도록 하고 있다. <br/>이 책에 담긴 사례들이 모든 측면에서 완벽한 사례들이라고 할 수는 없다. 관련법이나 제도가 바뀌어서 지금과 다른 상황에서 사업이 진행되었던 이야기들도 포함되어 있고, 각자 처한 여건과 상황도 다르다. 그러나 대부분은 사업을 추진하는 사람들의 마음가짐과 개인적인 노력 그리고 고민에 대한 것들이기 때문에 관련법과 상황이 바뀌어도 의미 있는 사례라고 할 수 있을 것이다.

이 책은 주거정비사업에 대한 생생한 이야기를 담은 책입니다. 뉴타운이나 재개발과 관련된 제도나 법에 관련된 책들은 많지만 이렇게 현장의 목소리를 들려주는 책은 많지 않습니다. 사업을 추진했거나 하는 분들이 사업을 하는 과정에서 느꼈던 아쉬운 점과 성과를 가감 없이 들려준 것 같습니다. 그런 측면에서 재개발사업과 관련된 살아 있는 책입니다.
관련된 일에 종사하는 학자나 학생들은 이런 현장의 이야기를 들을 수 있는 기회가 많지 않습니다. 이런 현장의 이야기를 통해서 이론이나 제도, 법 등이 실제로는 어떻게 현실화되는지를 간접적으로 알 수 있습니다. 이런 과정을 통해 더 바람직한 이론이나 정책들이 만들어질 수 있기를 기대합니다. 주거정비사업과 관련된 현장의 이야기를 많이 듣고 싶은 분들에게 이 책을 추천합니다.
서치호 (대한건축학회 회장)

많은 주택들이 그동안 뉴타운?재개발?재건축?주거환경개선사업 등을 통해 정비되어 왔으나 앞으로의 도시정책 화두 역시 도시재생이 될 것입니다. 이러한 시점에서 정비사업 현장의 생생한 목소리를 담은 책이 출간된다는 것은 매우 반가운 일입니다.
정비사업에 대한 지식이 부족한 상태에서 성공적으로 사업을 이끈 조합장들의 이야기는 시사하는 바가 큽니다. 물론 직접적인 적용이 어려울 수는 있지만 사업을 추진하면서 겪었던 시행착오, 성공적으로 사업을 진행할 수 있었던 점 등에 대해서 조합장들과의 인터뷰를 바탕으로 생생하게 전하고 있어 정비사업을 새로 추진하려고 하거나 현재 진행 중인 현장의 조합장들에게는 이 책이 많은 도움이 될 것입니다.
또한 이 책에는 조합장들 외에 사업을 추진하는 지역의 구청, 시공사, 건축사, 심의 등을 맡은 분들과의 인터뷰가 실려 있습니다. 사업이 장기화되는 데는 다양한 원인이 있겠지만, 정비사업과 관련된 이해당사자들 서로의 입장을 충분히 이해하지 못해서 생기는 갈등도 존재합니다. 이해관계자들의 인터뷰는 상대방을 조금 더 이해할 수 있도록 도움을 주고 있습니다. 이 책을 통해 서로 윈윈(win-win)하기 위해서는 무엇을 개선하고 협력해야 하는지 함께 고민할 수 있는 계기가 되었으면 합니다. 현재 정비사업은 도정법(도시및주거환경정비법)을 중심으로 추진되고 있습니다. 하지만 법이 현실을 모두 반영하기에는 한계가 있습니다. 현재의 도정법이 지금보다 더 현실을 적절하게 반영하는 법으로 탈바꿈하는 데 있어 이 책이 귀중한 자료가 될 것으로 믿습니다.
이원식 (대한주택건설협회 상근부회장)

주거정비사업은 사업의 성공을 담보하기가 매우 어려운 측면이 있습니다. 어제의 문제 구역이 오늘의 우수 구역이 될 수 있고, 어제의 우수 구역이 오늘의 문제 구역이 될 수 있습니다. 경제상황도 변화할 수 있고 주변 지역의 여건 변화나 제도 변화도 예측하기 어렵습니다. 하지만 인력으로 어쩔 수 없는 상황이 닥치더라도 사람들의 힘이 합쳐진다면 결국 이 문제를 해결해 나가는 것 같습니다. 사업성에 큰 차이가 없는 구역도 사람에 따라 전혀 다른 상황이 되어 있기도 합니다. 이런 측면에서 이 책을 기획하게 되었습니다. 모쪼록 이 책이 주거정비사업과 연관되어 있는 서울 시민들에게 작은 도움이 되기를 바랍니다.
서울시 주택정책실 실장