【사례】 서울시 서초구 서초동에 사는 C씨는 지금 살고 있는 시가 28억원의 아파트 외에도 방배동에 단독주택, 경기도 이천시에 3층짜리 상가를 가지고 있다. 올해 C씨는 살고 있는 서초동 아파트만 남겨두고, 다른 부동산들은 처분하거나 자녀에게 증여할 생각이다. 어떤 방법이 효과적일까?
우선 부동산 매도·매수 계획은 연초부터 세워라!
만약 C씨가 올해 부동산을 양도할 계획이라면, 우선 고려해야 할 점은 재산세, 종부세 등 보유세는 과세기준일이 6월 1일이라는 점이다. 보유세는 과세기준일 현재 그 부동산을 소유하고 있는 사람에게 부과된다. 따라서 부동산을 5월 말까지 팔면 올해의 재산세나 종부세를 안 내도 된다.
또한 기준시가 발표일 전에 거래하는 게 유리하다. 양도세는 실제 양도차익에 대해 과세되는데, 오래전에 사서 실제 취득가액을 알 수 없으면 기준시가로 환산한 환산취득가액을 취득가액으로 삼아 계산한다. 그런데 기준시가는 매해 오를 가능성이 높으므로 기준시가가 새로 발표되기 전에 팔면 양도세를 아낄 수 있다.
아울러 증여도 기준시가 발표 전이 유리하다. 상가나 단독주택의 증여금액은 당시 고시된 기준시가로 평가할 수 있다. 똑같이 올해 증여를 하더라도, 고시일 전이면 작년 고시가로 계산하고, 고시일 이후라면 올해 고시가가 적용된다. 따라서 C씨는 단독주택을 4월 말 전에 자녀에게 증여하면 세금을 아낄 수 있다. 부동산을 팔 때는 이처럼 연초에 미리 계획을 세워놓고 실행하는 것이 절세에 도움이 된다.
---「1장 양도세, 아는 만큼 아낀다」중에서

【사례】 얼마 전에 10년 간 보유한 토지를 판 K씨는 2억원의 양도차익을 얻었는데, 양도세를 줄일 수 있는 방법이 없을까 고심 중이었다. 그런데 K씨와 대화를 하던 중에 골프회원권이 1억원이나 떨어졌는데 앞으로 오를 가능성도 없어 보인다는 말을 들었다.
이익이 난 부동산과 손실이 난 부동산을 같은 해에 팔면 양도세를 줄일 수 있다.
K씨가 10년 간 보유한 사업용토지를 팔아 2억원의 양도차익이 생겼다면 양도세로 약 4,450만원을 내야 한다. 하지만 1억원을 손해본 골프회원권을 올해 안에 팔면 1억원이 상계되어(2억-1억원) 양도세를 약 943만원만 내면 된다. 약 3,500만원의 세금을 절세할 수 있는 셈이다.
아무 생각 없이 토지와 손해본 골프회원권을 다른 해에 팔았다면 무려 약 3,500만원의 절세기회가 사라졌을 것이다.
---「1장 양도세, 아는 만큼 아낀다」중에서

다주택자에 희소식! 새정부 최종 2년 보유ㆍ거주 기간 재기산 규정 폐지
기존(2021년 1월 1일 이후)에는 다주택자가 최종1주택을 비과세를 받기 위해서는 다른 주택들을 모두 팔고, ‘최종적으로 1주택이 된 날’부터 보유 및 거주 기간을 다시 계산해서 채워야 했다(재기산). 하지만 이 규정은 내용 자체가 워낙 복잡한데다가 시행 초기단계에서 해석이 명확하지 않은 부분들이 많아 큰 혼란을 초래했다. 결국 이 규정은 최단기간, 즉 약 1년 5개월도 안 되어 사라지게 되었다.
따라서 2022년 5월 10일 이후 양도분부터는 최종주택도 그 주택의 취득일부터 양도일까지의 보유 및 거주 기간을 기준으로 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있게 되었다. 다주택자에게는 최종 1주택을 시기에 구애받지 않고 자유롭게 팔 수 있게 된 희소식이다.
---「2장 1세대 1주택 비과세 확실히 챙기기」중에서

새정부 들어 일시적 2주택 비과세 요건이 완화되었다. 2022년 5월 10일 이후 양도분부터는 조정대상지역이라도 신규주택 전입요건 없이 종전주택을 2년 이내 양도하면 된다. 따라서 J씨의 경우 2022년 5월 10일 이후 판다면 종전주택 처분기간이 1년에서 2년으로 연장되어 다주택자 양도세 중과를 피할 수 있었을 것이다.
---「3장 2주택이라도 비과세 받는 법」중에서

20대 정부 다주택자 양도세 중과 유예, 세부담 얼마나 줄까?
(2022년 5월 10일~2023년 5월 9일 한시적 조치)
20대 정부가 출범하면서 다주택자에 대한 양도세 중과를 1년 간(2022년 5월 10일부터 2023년 5월 9일) 한시적으로 유예했다. 조정대상지역 내에 집을 가진 다주택자라도 2년 이상 보유한 후 팔 면, 양도세를 중과하지 않고 보유기간에 따라 장특공을 양도차익의 연 2%씩 해주고 기본세율로 과세한다.
양도세 중과 유예기간에 팔면 세부담이 얼마나 줄어들까?
2주택자가 조정대상지역 내의 주택(양도차익이 10억원, 5년 보유)을 팔 때, 기존에는 양도세가 중과되어 약 6억4,135만원이었는데, 이 한시적 중과 유예기간에 팔면 양도세가 3억7,570만원이다. 즉, 다주택자 양도세 중과 유예기간에 팔면 무려 약 2억6천여 만원의 양도세를 아낄 수 있는 것이다.
부담부증여 역시 한시적 유예기간에 하면 절세된다. 부담부증여의 부채 부분에 대해서는 양도세가 과세되는데, 중과 유예기간에 하면 양도세 부담을 줄일 수 있기 때문이다. 조정대상지역에 주택을 보유한 다주택자라면 한시적 유예기간을 놓치지 말고 잘 활용하는 것이 좋겠다.
---「4장 다주택자의 양도세 절세법」중에서

(중략) 지난 정부에서는 1세대 1주택자의 종부세율이 2021년의 경우 0.6~3.0%까지 올랐는데, 새정부는 이를 낮추는 것을 검토 중인 것으로 알려졌다(2022년 5월 11일 현재). 1세대 1주택 종부세 대상자라면 관심을 가지고 지켜볼 대목이다.
종부세는 공시가격에서 6억원(1세대 1주택 11억원)을 공제한 금액에 공정시장가액비율을 곱한 금액을 과세표준으로 한다. 따라서 공시가격과 공정시장가액비율을 낮추면 종부세를 낮추는 결과가 나온다. 이에 새정부는 종부세를 과세할 때 2022년 공시가격이 아니라 전년도 공시가격을 기준으로 하는 것, 그리고 2022년부터 적용될 예정이었던 공정시장가액비율을 100%가 아니라 95%로 동결하는 등의 방안을 검토 중이다. 한쪽에서는 앞으로 공정시장가액비율을 90% 아래까지 더 낮출 것이라는 전망도 나오고 있다.
현행 종부세는 인당 보유한 주택 수를 기준으로 조정대상지역 내 2주택 이상을 보유한 경우 일반세율의 2배에 달하는 중과세율을 적용한다. 따라서 합산금액이 같아도 1주택자와 2주택자의 종부세 세부담은 현저하게 차이가 났다. 이에 대해 20대 새정부의 추경호 부총리 겸 기획재정부 장관 후보자는 2022년 5월 1일 인사청문회 서면답변에서 세율 적용 기준을 주택 수가 아니라 주택 전체 합산가액으로 개정하는 것이 합리적이라고 밝힌 바 있으니 예의 주시할 필요가 있다. (중략) 또한 새정부는 조정대상지역 2주택 이상 다주택자의 취득세 누진과세 완화를 검토하는 중이다.

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지난 16년간 세무 컨설팅을 하면서 터득한 절세 노하우가 고스란히 담겨 있다. 부동산 세금에 대한 알기 쉬운 설명부터 실생활에 유용한 절세전략까지 풀어내므로 좋은 지침서가 될 것이다.

수많은 고객과의 상담을 바탕으로 사람들이 무엇을 궁금해하는지, 어떻게 해야 세금을 최대한 아낄 수 있는지에 대한 비법을 알려주는 책이다.