한국 주택시장은 불규칙적으로 찾아오는 외풍에 뿌리째 흔들린다. 주택 공급이나 정책을 압도하는 외생변수에 의해 주택시장이 큰 소용돌이에 휩싸인다. 세상일이 그렇듯 부동산시장도 변화무쌍한 일의 연속이다. 타이밍을 재고 미래를 예측하는 일이 때로는 무의미해진다. 많은 사람이 집값은 공급이나 정책이 결정한다고 생각한다. 이들 변수가 중요한 것은 맞다. 하지만 그런 방법으로 주택시장을 전망하는 것은 위험천만한 일이다. 예상 밖의 돌발변수가 닥치면 예측한 집값은 모래성처럼 무너지기 때문이다.
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돈을 벌기 위해 아파트를 사고파는 재테크 행위가 반복되면서 오히려 그렇게 하지 않는 사람들이 이상한 사람으로 취급받았다. 집값이 계속 올랐기에 사람들은 굳이 복잡하게 생각할 것이 없었다. 신속한 의사결정과 행동만이 미덕으로 칭송받았다. 사유는 그런 행위를 하는 데 방해만 될 뿐이었다. 이리저리 살피기보다 남들을 모방하거나 시장에서 알려진 규칙에 따라 행동하는 게 재산을 불리는 데 효과적이었고, 가장 훌륭한 재테크 방법으로 통했다. 아파트 재테크는 모든 사람이 손쉽게 접근할 수 있는 욕망 달성의 아비투스(habitus, 일정하게 구조화된 개인의 취향이나 성향 체계)가 되었다. 투자만 하면 금방 대박이 터질 것 같았던 아파트는 우리에게 그야말로 ‘욕망의 집어등(集魚燈)’이었다.
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지금 당신은 아파트 때문에 불행한가? 그렇다면 혹시 그 이유가 아파트 가격을 종교처럼 숭배한 삶의 후유증 때문이 아닐까? 어찌 보면 최근에 사회 이슈가 되고 있는 영끌 푸어 문제도 아파트 가격만 오르기를 기도하는 인디언 기우제식 부동산 투자의 후유증으로도 볼 수 있을 것이다. 아파트 가격에 올인하는 삶은 가격이 모든 것이기에 가격이 떨어지면 모든 것을 잃는 상실감과 허탈감에 빠진다. 그만큼 마음의 고통과 좌절이 클 수밖에 없다.
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부동산시장을 이해하기 위해서는 표피적인 현상에 일희일비하지 않고 변수를 제대로 읽는 지혜가 필요하다. 부동산 가격은 장기적으로 인구, 구매력, 공급 등 변수에 따라 움직임이 달라진다. 그런데 단기적으로는 심리의 영향이 절대적이다. 심리는 변화무쌍하게 움직이는 가격을 이해하는 데 핵심 변수가 된다는 이야기다.
--- p.73~74

부동산시장은 오해와 편견이 가득 차 있는 심리적 공간이다. 시장은 단기적으로 사실보다는 억측과 풍문에 더 출렁인다. ‘소문에 사서 뉴스에 팔라’는 격언은 시장이 뉴스보다 소문에 의해서 움직인다는 것을 방증한다. 일반적으로 우리가 하는 행동은 논리적으로 이해되지 않는 일이 허다하다. 일을 저지르기 전에 고민하는 시간보다 저질러놓고 후회하는 시간이 더 길다. 또 친하면 무조건 믿으려고 한다. 사기는 낯선 사람이 아니라 친숙한 사람에게 당하는 데도 말이다. 그런 생각들이 비합리적이고 비이성적이라는 것을 알면서 쉽게 바꾸지 못한다. 인간은 이성의 동물이기 전에 감정의 동물이기 때문이다.
--- p.128

속임수에 걸려드는 것은 단기간에 큰 이익을 얻으려는 대박 심리, 타인의 언행에 대한 긍정적인 믿음 등이 한몫할 것이다. 하지만 본질을 말하자면, 속임수 수법이 교묘한 데다 인간 심리의 취약한 영역을 능수능란하게 건드리기 때문에 누구라도 걸려들기 쉽다. 미국의 공인 사기 조사관 파멜라 마이어는 “인간이 진실과 거짓을 구별하는 확률은 겨우 54%에 불과하다”라고 했다. 그는 인간의 구별 능력이 낮은 이유는 거짓이라는 분명한 증거가 없는 한 진실로 믿고 싶어 하는 ‘진실 편향’ 때문이라고 말했다.
--- p.143~144

우리는 어처구니없는 단 한 번의 실수로 모든 것을 잃는다. 운이란 일어날 수 있는 모든 우연성의 집합체다. 모든 발생 가능성을 겸허히 받아들이는 것, 섣불리 예측하지 않는 것은 변동성이 강한 불확실한 시대에 생존을 위한 필수조건이다.
--- p.154~155

한 방향만 계속 이야기하는 사람의 곁에 가지 말라. 부동산시장은 한쪽으로만 움직이는 게 아니라 오르락내리락한다. 한쪽만 이야기하는 사람은 다른 쪽으로 시장 흐름이 나타나면 데이터를 왜곡해서 자신의 주장을 합리화한다. 분석보다 각색을 하는 셈이다. 결국 자기 함정에 빠져 시장 흐름과 맞지 않는 억지 논리를 펴게 된다. 시장을 있는 그대로 보는 것이 중요한 데도 말이다. 그러니 잘 맞지도 않는 전망을 팔아먹는 사람을 반드시 경계하라.
--- p.198

부동산 투자로 성공한 사람 못지않게 실패한 사람들도 부지기수다. 그런데도 투자 성공담만 전설처럼 나돌 뿐, 실패담은 흔치 않다. 사람들이 자신의 실패를 드러내놓고 이야기하지 않기 때문이다. 부동산 투자에 실패했다고 너무 자책할 필요는 없다. 빙산의 일각처럼 남들에게 알려지지 않은 실패담이 훨씬 더 많을 테니까.
--- p.249

“열 길 물 속은 알아도 한 길 사람 속은 모른다”라는 속담처럼 사람의 마음을 이해하는 것은 쉬운 일이 아니다. 우리나라 사람들은 어지간히 친한 사이가 아니고서는 속내를 쉽사리 드러내지 않아 더욱 그렇다. 부동산시장은 가끔 마법 없이는 이해하기 힘들 때가 많다. 워낙 부동산을 둘러싼 인간의 심리가 겉 따로 속 따로인 데다 눈치, 체면, 불안 등이 뒤섞여 드러나기 때문이다. 겉으로 한 굳건한 약속만 믿었다가는 나중에 낭패를 당하기 일쑤다. 처음에는 이타적으로 행동하다가도 상황이 바뀌면 금세 이기적으로 태도를 바꾼다. 몰랐던 부동산 정보를 알게 되면 되레 마음이 더 불안해지기도 한다. 한마디로 부동산시장은 복잡한 심리 전장이다.
--- p.253

평균회귀는 부동산 개발 사업을 하든, 작은 집을 사든 적지 않은 교훈을 준다. 부동산시장에는 영원한 호황이 없고, 영원한 불황도 없다는 지혜다. 부동산시장은 호황과 불황을 반복하는 사이클을 오간다. 하지만 눈앞의 이익에 춤추는 인간이란 어디 그런가. 오늘 집값이 오르면 내일도 오를 것이라 예상하며 쉽게 착각에 빠진다. 이른바 ‘지속 편향’이다. 하지만 가격은 계속 오르지 않는다. 달이 차면 기울듯 가격이 오르면 다시 내리는 게 세상의 이치다.
--- p.281

아파트는 일반적인 부동산과는 달리 롤러코스터처럼 가격 변동성이 크다. 가격에 휘둘리지 않으려면 아파트를 재테크 대상이 아닌 ‘사는 공간’으로 생각하는 것이 중요하지만, 유혹의 원인 제공자인 가격을 멀리하는 것도 한 방법이다. 거친 격랑도 멀리서 바라보면 평온한 바다일 뿐이다.
--- p.296

사는 집을 제외한 부동산을 보유할 것인지 말 것인지의 판단 기준은 현금 흐름이 수도꼭지에서 물 흐르듯 잘 발생하느냐의 여부다. 받을지 안 받을지 모르는 단 한 번의 행복(시세 차익)에 연연하지 말고 여러 번 쪼개서 행복(운용 수익)을 받는 지혜가 필요하다. 부동산에서 행복은 자주, 쪼개서 받을수록 좋다.
--- p.320

철학자 이마누엘 칸트는 “인간성은 줄기가 비틀린 나무와 같다”라고 했다. 인간은 아무리 똑똑해도 시대가 안고 있는 사회적 편향이나 이데올로기에서 벗어나기 힘들다는 말이다. 부동산 열풍은 시대 상황의 문제였고, 나는 그중 한 명일 뿐이다. 집값이 자고 나면 다락같이 오르는 상황에서 냉정함을 유지하기란 신이 아닌 이상 쉽지 않은 일이었다. 지금 와서 결과론적 시각으로 보면 그런 행위는 무리한 투자, 즉 ‘투기’였을 뿐이다.
--- p.337

한 번 투자에 실패했다고 인생의 낙오자는 아니다. ‘영끌 푸어’라면 집 투자라는 단일 사건에서 실패한 것이지 인생까지 실패한 것은 아니다. 그 사건에만 후회하고 반성하고 그쳐라. 내 인생까지 공격하지 말라. 그 사건과 내 인생을 분리해라. 자기 비하로 이어지지 않도록 하자.

<b>심리적 편향에 빠지지 않는 <br/>현명한 부동산 생각법!</b><br/><br/>이 책은 총 6장으로 구성된다. 1장 ‘부동산시장은 인간 심리의 변주곡이다’에서는 ‘하우스 푸어’에서 ‘영끌 푸어’에 이르기까지 우리는 왜 부동산 때문에 행복하지 않은지에 대해 조명한다. 돈을 벌기 위한 욕망의 수단으로 전락한 ‘집’과 이러한 집의 가격을 종교처럼 숭배하며 우상향 기우제를 지내는 우리들의 현실을 보여준다. <br/><br/>2장 ‘누구나 빠지는 심리적 편향을 경계하라’에서는 부동산시장을 뒤흔드는 심리 코드를 살펴본다. 비이성적이고 비합리적인 선택을 하게 만드는 ‘양떼 현상’ ‘행동 감염’ ‘손실 회피’ ‘현상 유지 편향’ ‘처분 효과’ ‘대비 효과’ ‘행동 편향’ 등의 심리적 편향에 빠지지 않고 올바른 결정을 내릴 수 있도록 돕는다. 3장 ‘남의 성공 스토리에 휘둘리지 마라’에서는 시장 참여자들이 왜 어처구니없는 속임수에 당하는지에 집중해 인간 심리의 취약한 영역을 건드리는 교묘한 마케팅 전략 등을 살펴보고, 심리적 함정에 빠지지 않도록 단단한 생각의 틀을 갖추는 방법을 제시한다.<br/><br/>4장 ‘한국 부동산은 일본 부동산의 복사판이 될까?’에서는 ‘이기적 편향’ ‘인지 부조화’ ‘유형화 오류’ ‘현저성 편향’ ‘자기 열등화 전략’ ‘자기중심적 귀인’ ‘닻 내림 효과’ 등의 심리적 현상이 부동산시장에서 어떻게 발현되는지를 알아본다. 부동산 전문가들에 대한 오해와 편견, 부동산을 인식하는 의제와 틀을 제공하는 언론의 역할을 짚어보고, 전문가의 경제 예측을 경계할 것을 강조한다. <br/><br/>5장 ‘부동산을 대하는 접근법부터 바꿔라’에서는 아파트에서 행복을 찾기 위해서는 변동성이 큰 아파트 가격과 거리를 두라고 말한다. 부동산을 현금 흐름을 만드는 금융상품으로 여기고 자주 보상을 받는 게 현명하다고 강조하며, 부동산 관련 ‘공포 비즈니스’의 희생양이 되지 말 것을 일러둔다. <br/><br/>6장 ‘부동산도 힐링이 필요한 시대다’에서는 영끌 푸어의 고통에서 벗어나기 위해 자신의 지난 과오를 용서하고 ‘자기 불행 코스프레’를 하지 말 것을 주문한다. 그러면서 ‘과거의 잘못 곱씹지 않기’ ‘타인(제삼자)의 시각으로 내 문제 바라보기’ ‘망각하기’라는 마음훈련법 3가지를 소개한다. 가격의 노예가 되지 않으려면 집의 2가지 기능인 ‘홈’과 ‘하우스’의 비중을 50% 대 50%로 맞추는 게 이상적이라고도 말한다.

이 책은 ‘영끌 푸어’로 힘겨워하는 MZ세대를 위로하는 동시에 앞으로의 마음가짐과 방향을 제시하는 부동산 심리 서적이다. 저자는 부동산 전문가를 넘어 실물경제에 기반을 둔 응용심리학자라고 해도 될 만큼 이 책을 통해 따듯한 부동산 힐링법을 전한다.

부동산이 투자상품으로 자리매김하면서 심리 영역이 갈수록 중요해지고 있다. 부동산시장에 참여하는 다양한 이들의 마음을 제대로 꿰뚫어야 이 시장의 흐름을 읽을 수 있다. 부동산과 심리를 재미있게 엮은 세미 클래식한, 근래에 보기 힘든 훌륭한 부동산 책이다.

지금과 같은 투자중독 사회에 저자가 제시한 ‘행복한 아파트살이법’에 깊이 공감한다. 대도시 사람들은 대부분 아파트에 산다. 수시로 출렁이는 가격에 휘둘리지 않기 위해 ‘집 사랑꾼’이 되어 공간적 가치를 재발견하라는 메시지가 인상적이다.

극단론이 기승을 부리는 지금의 부동산시장에서 한쪽에 쏠리지 않고 시장을 균형 있게 바라볼 수는 없을까. 내 집 마련이든 투자든, 방향을 잡지 못한 많은 이들에게 이 책은 편향에 빠지지 않는 올바른 생각법을 알려주는 역작이다.

저자는 오랫동안 부동산 심리 탐구에 심혈을 기울인 전문가다. 부동산시장은 공급이나 정책 이외에 인간 심리를 함께 읽어야 제대로 보인다. 무엇보다 행복이 우선이라는 그의 메시지가 마음에 와닿는다. 이 책이 부동산시장을 바라보는 렌즈를 바꿔줄 것이다.