01 공법이란 무엇인가

??? 왜 경매를 하는가?
??? 부동산 공법이란 무엇인가?
??? 공법경매란 무엇인가?
??? 토지이용규제를 확인하라

왜 경매를 하는가?

그대여, 왜 경매를 하는가?

경매를 하는 이유는 일반매매물건보다 싸게 부동산을 취득하려는 목적이 있을 것이다. 하지만 경매는 목표달성을 위한 수단이지 종국적인 목표가 되어서는 안 된다. 예를 들어 부동산으로 10년 안에 10억을 벌겠다는 목표를 세우면 그 달성을 위한 수단으로 경매, 시행사업, 임대사업 등 다양한 수단 중의 일부분이 경매라는 것이다. 얼마의 금액을 써서 낙찰 받을지가 아닌 얼마의 수익을 얻고 나올 것인지를 먼저 생각해야 한다. 감정가 10억인데 5억이니 싸다고 낙찰 받을 것이 아닌 얼마에 팔 수 있을지 출구전략을 먼저 고려해야 한다는 것이다. 필자의 수업을 들어보신 독자들은 필자가 누누이 강조하는 출구전략의 중요성을 알 것이다.

입지론 + 필지론

부동산에는 입지론과 필지론이 있다. 입지론은 where이다. 어디에 있는가? 정말 뜨는 곳인가? 라는 그 입지가 존재하는 지역의 특성을 알아보고 면밀히 분석하고 로컬(local)이라는 개념으로써 장래의 성장가능성을 고려해야 한다. 필지론은 how이다. 어떻게 개발할 것인가? 어떻게 수익을 낼 것인가? 하는 문제를 염두해 두어야 한다. 결국, 행위제한의 범주 내에서 원하는 목적의 이용가능성을 찾아내야 한다. 부동산 투자를 하기 위해서는 입지론과 필지론의 균형이 맞아야 한다. 두 가지 모두 고려하여야 불측의 손해를 보는 일이 없다. 법은 목적 달성을 위해 행위제한을 한다. 이것이 바로 부동산 공법이다. 정선에 관광특구가 지정되며 카지노가 들어오자 기획부동산이 그 주변 토지들을 일제히 쪼개어 팔아먹는 일이 많았다. 토지를 매입한 일반사람들은 카지노 바로 옆 땅이니 분명 가치가 높다고 생각하고 샀지만 간과한 사실이 있다. 카지노 일대가 관광특구로 입지가 좋아진 것은 맞지만 그 주변 토지까지 행위제한을 풀어 준 것은 아니다. 여전히 공법상 규제로 묶여 있어 개발을 할 수 없는 것이다. 할 수 있는 행위라고는 농사, 양봉 등의 1차 산업만이 가능하며 단독주택마저 불가능했다. 경매로 투자를 한다면 그 지역의 입지가 어떤지를 먼저 살펴라. 국가계획으로 대규모 공개발(수용)이 있는지 민간기업 매입 개발계획이 있는지 살펴봐야 한다. 입지를 보았으면 이번엔 필지를 따져봐야 한다. 입지가 아무리 좋아도 해당 필지가 어떤 공법제한을 받고 있는지에 따라 해당 필지의 매입여부가 결정되기 때문이다.

경매 감정가 10억인데 현재 5억까지 유찰되었고 이에 법정지상권이 불성립하거나, 허위 유치권이라는 판단에 이것을 깰 자신감만 가지고 낙찰 받는다면 과연 옳은 결정일까? 10억 짜리를 5억에 샀으니 5억을 번 것일까?

단순 경매의 시각으로 특수물건에 투자하는 것은 위험하다. 민법적 법정지상권, 유치권의 성립요건만을 들어 낙찰을 받는다면 하나는 알고 둘은 모르는 것이다. 그 해당 필지가 갖고 있는 민법적, 공법적 행위제한을 내가 풀어갈 수 있는 필지론과 그 필지가 속하는 입지분석을 통해 과연 수익을 낼 수 있는 것인지 살펴봐야 한다. 특수물건을 낙찰 받았다고 자랑하는 분들이 있다. 내 경험상 강력한 입지론을 가진 경우는 웬만한 필지론은 해결 가능성이 있다. 물론 공익용산지, 비오톱 1등급, 자연생태 보전지구 등 겹겹이 강력한 규제들로 꽁꽁 묶여있는 땅이라면 입지가 아무리 좋아도 해결할 수 없는 필지론이 있다. 이런 경우를 제외하고는 웬만하면 해결이 가능하다는 것이다. 민간개발인 경우 2/3 이상의 토지를 확보해야 나머지 1/3의 수용권을 부여하기 때문에 이런 개발계획을 눈여겨 본 사람이라면 주변의 하찮아 보이는 땅들을 사들이는 경우가 바로 이런 경우다. 2/3의 권원 확보에 해당하기 전까지는 비싸게 팔 수 있기 때문이다. 따라서 당장 눈에 보이는 입지도 중요하지만 앞으로 어떻게 개발될 것인가를 아는 개발계획 입지론이 아주 중요하다.

부동산에서 투자에 80점, 90점은 없다. 단지 0점과 100점만이 존재할 뿐이다. 하나의 부동산에도 수 십여 가지의 공법들이 입체적으로 서로 엮여 있어 정확하게 도해하지 않고 자칫 오판을 하면 재산적으로 큰 손해를 볼 수 있다. 환가를 못하는 맹지가 되어 대대손손 물려주는 부동산일 수 있다는 얘기다. 투자로선 0점인 것이다. 부동산공법에 복합적이고 입체적인 매커니즘을 낱낱이 도해하고 정확한 투자 포인트를 알기위해선 공법을 깊이 있게 공부해야만 한다.

100전 불패

목표가 있어야 한다. 타깃을 정해야 한다. 싸다고 무턱대고 낙찰 받으면 앞으로 남고 뒤로 손해 볼 수 있다. 경매 낙찰시 2등과의 가격 차이가 근소하다면 기분이 더 좋을 수는 있다. 하지만 해결방안이 없는 물건을 근소한 차이로 낙찰 받았다고 수익이 더 좋아지는가? 아니지 않은가. 그렇다면 왜 2등도 근소한 가격을 썼을까? 그 사람도 깊은 생각 없이 싸다는 이유로 입찰을 한 것이다. 해당 물건이 경매로 나오면 어떻게 팔 것인가, 어떻게 수익을 낼 것인가의 계획을 세워 그에 맞게 입찰가를 써야 한다. 싸다고 무턱대로 입찰가를 쓰는 게 아니란 말이다.

부동산을 제대로 알면 100전 불패의 게임을 할 수 있다. 다섯 건의 부동산에 투자해서 네 건은 이익보고 한 건은 자금이 묶여 있거나 실패했다면 이는 네 건의 이익이 헛것이 된다. 차라리 네 건 본전하고 한 건에서 이익 본 것이 낫다. 자금 규모가 큰 것이 부동산 투자의 특성이다. 100전 불패는 100번 싸워 이익을 보거나 본전을 할지언정 최소한 손해는 보지 않는다. 잃지 않는 게임, 이것이 부동산 공법의 매력이다. 부동산에서 수익을 내는 방법은 단순매각, 개발시행, 임대수익 등 여러 가지다. 단순매각의 방법으로는 수용, 도시개발사업 환지, 민간기업의 공개발(수용조건충족), 행위제한으로 인접 필지를 매입하는 경우 등 다양하다.

부동산 경매 기본지식을 습득하신 분들이 경매에 자신 있다는 생각을 하게 되는데 실제 이것만 알아서는 수익을 내기 힘들다. 경매는 부동산을 매각하는 형태인 만큼 부동산의 지식을 알고 있어야 한다. 공법, 세법, 감정 평가법, 공익사업 취득에 관한 수용의 법칙 등이 입체적으로 조화를 이룰 때 상당한 수익을 낼 수 있다. 누구나 쉽게 배워 들어오는 물건이라면 수익을 내기 힘들다. 다수의 경쟁자 속에 입찰가격은 높아지고 결과적으로 급매 물건보다 비싸게 낙찰 받는 우를 범하는 경우도 허다하다.

부동산 공법이란 무엇인가?

내 소유 토지가 있다. 이곳에 넓게, 높게 건물을 짓고 싶다. 내 땅이니 내 마음대로 짓는다는데 누가 뭐라 할 것인가. 민주주의 국가에서 내 땅을 내 맘대로 한다는데… 하지만 내 땅이어도 내 맘대로 할 수 없다. 국가에서 지정한 목적 테두리 안에서만 이용이 가능하다 할 것이다. 민주주의 국가에서 그게 무슨 말이냐고?

법이 그렇다.

대한민국헌법 제23조2항
재산권의 행사는 공공복리에 적합하도록 하여야 한다.

법은 크게 공법(公法)과 사법(私法)으로 나눌 수 있다. 공법은 개인과 국가 간 또는 국가 기관 간의 공적인 생활 관계를 규율하는 법이며 사법은 사람의 사적인 생활영역을 규율한다. 공법은 당사자의 자유로운 의사에 의한 법질서 형성보다 국가의 공권력이 강하게 작용한다. 일반적으로 헌법, 형법, 민사소송법 등이 공법적 영역이며 부동산에서 공법은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률, 건축법, 산지법, 농지법, 도시개발법, 공익사업을 위한 토지 등의 취득에 관한 법률 등 세부 법률이 다양하다. 이익의 침해에 대한 구제는 행정소송법 절차에 따른다. 사법은 사적 자치의 원리가 지배하여 당사자 사이의 자유로운 의사를 통한 법질서의 형성이 가능하며 민법, 상법 등이 사법적 영역에 속한다. 이익의 침해에 따른 구제는 민사소송의 절차에 의한다.

내 토지위에 내 맘대로 콩을 심으려 한다. 가능할까? 물론 가능하다. 콩 심을 것을 구청에 허락 받고 심는 것은 아니지 않은가. 하지만 이 토지위에 건물을 짓는다면 얘기가 달라진다. 짓고 싶다면 먼저 허가를 받아야 한다(경우에 따라서는 신고). 관련 국토계획법, 건축법 등으로 이미 규제를 해 놓았기 때문이다. 이렇게 개인의 부동산에 행위제한을 두는 법이 바로 부동산 공법이다. 만약 이를 무시하고 내 맘대로 짓는다면? 무허가 건축물로 인한 행정대집행 철거대상이거나 시가 표준액의 50%에 해당하는 금액을 위반면적에 곱한 이행강제금이 일 년에 두 번씩 매년 부과된다.

부동산 공법 → 행위 제한 → 수요량의 결정 → 부동산의 가치 → 부동산 가격 결정

공법경매란 무엇인가?

부동산 경매를 하려면 보통 민사집행법, 주택임대차보호법, 상가건물임대차보호법, 민법(물권법, 채권법)을 배운다. 이를 토대로 권리분석을 하여 입찰을 하고 낙찰을 받는 직접적인 투자를 하신 분들이 계실 것이다. 물론 경매 공부를 이렇게 시작하는 것이 맞지만 부동산 경매를 하기 위해 배운 이 지식은 반쪽짜리에 불과하다. 막상 실무를 하다보면 부동산 경매로 익힌 반쪽짜리 지식으로는 매우 위험하다는 체감을 하게 된다. 부동산 관련 법문들(공법)이 실질적으로 존재하는 데 이에 대한 지식이 없는 상태에서 경매를 하다보면 실무에서 부동산 공법이 등장하면서 이야기를 뒤엉켜 놓게 된다. 내가 알고 있던 반쪽짜리 지식으로 부동산을 대한다는 것이 얼마나 위험천만한지 실감하는 순간일 것이다.

보통 고수들이 하는 경매물건 중 특수물건이 있다. 특수물건의 대표적인 예가 주택임대차 보호법에서는 가장임차인(요즘 가장임차인은 특수물건 축에도 못 든다)이 있고 그 외 유치권, 법정지상권 등이 있다. 특수물건을 낙찰 받은 분들이 고수란 기쁨을 만끽하는 것도 잠시 의외로 해결과정에서 생각지 못한 변수가 등장하면서 낭패를 보는 경우가 많다.

공법을 모르면...

한 예를 보자.

A는 본인 소유의 토지에 건물을 짓고자 한다. 3층 건물을 지어 1,2층은 임대를 놓고 3층은 본인이 거주할 목적이다. 건축자금이 부족한 A는 토지를 담보로 대출을 받고 은행은 해당 토지에 저당권①을 설정한다. 이 후 구청의 건축허가②를 받고 착공신고③를 한다. 건축이 완공되면 사용승인④을 받고 건축물대장⑤이 만들어진다. 이 건축물대장을 기반으로 건물의 보존등기⑥가 탄생한다.

건물을 짓다가 중도에 자금난에 빠진 A가 공사대금을 지급하지 못하게 되자 건축은 멈추게 되고 건축업자는 못 받은 공사대금을 위해 유치권을 행사한다. 계속되는 은행 연체에 이 토지는 결국 경매시장에 등장하게 된다. 법정지상권 성립여지 있음, 유치권 행사 중 이라는 단어들이 매각물건명세서에 기록된다. 이에 유찰은 계속되고 50%까지 유찰된 가격에 특수물건의 고수라고 자칭하는 B가 이 물건을 낙찰 받았다. 토지에 저당권 설정 당시 건물이 없었고, 건물의 유치권은 토지만의 매각에서는 효력을 발휘할 수 없어 법정지상권과 유치권이 성립 안 된다는 것은 독자들도 알고 있을 것이다. 건물철거 소송에서 승소하여 철거를 완료한 B는 기쁨을 만끽하며 이렇게 돈 벌었네 경매 카페에 자랑을 하고 다닐지도 모른다. 감정가 5억 원의 토지를 2억 5,000만원에 확보했으니 말이다. 누가 봐도 낙찰자 B는 승, 토지주 A는 패이다.

정말 그럴까?

깨끗하게 철거 된 이 토지에 B가 새로 건축을 하려고 구청을 찾아가면서 상황은 반전된다. 건축 인허가를 신청하던 B에게 청천벽력과 같은 구청 담당자의 목소리가 들려온다.
“선생님, 그 토지는 종전 소유자의 인허가권이 살아있어 건축허가를 받을 수 없습니다. 한 필지에 두 개의 중복 인허가를 내 줄 수 없는 규정입니다.”
당황한 B, 담당자에게 무슨 방법이 없느냐고 묻는다.
“방법은 두 가지입니다. 종전 소유자를 만나 인허가권을 취소시키게 하던지, 건축주 명의변경의 형식으로 인허가권을 승계하는 방법이 있습니다.”

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실제 경매 사례
B는 종전 소유주 A를 찾아가 인허가권 취소장에 인감도장을 찍어 달라고 통사정을 한다. 이에 A가 과연 순순히 도장을 찍어줄까? 어림없는 소리이다. 이미 건물철거 소송으로 감정이 상할 대로 상한 A는 도장은커녕 협상자체를 거부하며 아예 만나주지 않거나 아주 높은 금액의 협상액을 요구 할 것이다. B는 이 물건을 낙찰 받기 전에 먼저 인허가권을 해결하고 입찰에 들어갔어야 한다. 이 문제를 해결하는 방법은 공법적으로 몇 가지 대안이 있다. 대안을 미리 설명하기엔 이해해야하는 공법이 몇 가지가 있으므로 궁금하다면 강의를 들어보길 권한다.

“내가 이사 갈 전셋집 보증금도 없으니 2억을 내놓으면 도장을 찍어줄지 말지 고민 해 보겠소.”

이해되었는가?
단순 민법적 해석으로는 낙찰자 B가 승리처럼 보였으나 공법적 해석으로는 A가 승, 낙찰자 B가 패가 된다. 재산적 가치에는 실체적 가치와 피상적 가치가 존재하는데 토지주인 A는 토지라는 실체적 가치인 재산 외에 행위제한인 인허가권을 얻음으로써 피상적 가치도 취하게 되었다. 은행의 저당권은 토지에만 설정하였기에 경매를 통해 실체적 가치는 잃었지만 인허가권이라는 피상적 가치는 그대로 보유하고 있는 것이다. 이것을 모른 나름 경매의 고수 B는 결국 무릎을 꿇을 수밖에 없다. 이게 바로 공법 경매인 것이다. 앞에서, 공법을 모르면 기존 경매 지식은 반쪽자리에 불과하다는 것이 바로 이런 맥락이다.

이제 공법의 중요성이 이해되었는가? 이런 함정에 빠지지 않기 위해서 부동산 공법을 배워야 하는 것이다.

토지이용규제를 확인하라

부동산 공법의 가장 기본은 해당 토지가 어떤 규제를 적용받고 있는지 알아보는 것이다. 각 필지마다 토지이용계획확인서가 존재하는데 이를 발급해 보는 것부터 시작이다. 이를 발급하는 곳은 토지이용규제정보서비스 luris.molit.go.kr 홈페이지다.

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루리스-토지이용규제정보서비스

토지이용규제정보서비스(루리스 라고 부른다) 홈페이지에서 해당 필지의 지번을 적는다. 여기서 필지란 지적공부에 등록하는 토지의 단위이며 하나의 소유권이 미치는 범위를 인위적으로 구분하여 지번을 부여한 지역의 토지이다. 어느 일정 규모 이상의 토지를 필지라고 부르는 것이 아닌 1지번이 부여된 토지가 1필지다. 따라서 각각 필지마다 소유자, 소재지, 면적, 지목 등이 다르다. 각각의 필지는 일정 요건을 갖추면 합하여 하나의 지번을 부여받는 합필을 할 수도, 나누어 각각의 지번을 부여받는 분필을 할 수도 있다.

1필지 = 1지번

해당 지번을 입력하면 이처럼 토지이용계획확인서가 열람된다. 해당 토지의 소재지, 지목, 면적, 개별공시지가, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 등에 따른 지역?지구 등, 다른 법령 등에 따른 지역?지구 등이 표기된다. 해당 토지가 어떤 공법적 규제를 적용받고 있는지 모두 적혀있는 것이다. 따라서 반드시 이 토지이용계획확인서를 읽을 줄 알아야 어떤 규제를 받는지 해석이 가능하여 이 토지를 살 것인지, 말 것인지, 입찰을 할 것인지, 말 것인지를 결정할 수 있다.

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토지이용계획확인서

①소재지: 현재 소재하고 있는 주소
②지목: 토지의 주된 용도에 따라 토지의 종류를 구분하여 지적공부에 등록한 것을 말한다. 해당 토지는 지목이 ‘전’으로 밭이라는 뜻이다. 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에서 지목을 28가지로 정하고 있다. 지목의 앞머리글자를 따서 부호로 적는데 주차장(차) 공장용지(장) 하천(천) 유원지(원)은 2음절이 부호로 표시됨을 기억하자(차장천원).

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28지목
③면적: 수평면상의 면적을 ㎡로 표시한다. 해당 토지는 668㎡로 202평 정도 된다.면적단위가 ㎡로 통합된 지 꽤 되었지만 아직은 평으로 환산해야 감이 빨리 오시는 분들이 많다. 1㎡는 0.3025평으로 해당 ㎡에 이를 곱해도 되지만 계산기를 사용하지 않으면 다소 복잡해 보이는 이 계산을 간단히 할 수 있는 방법이 있다. 끝자리가 5 미만이면 버리고 3을 곱하고, 5 이상이면 반올림하여 3을 곱하는 것이다.668㎡는 끝자리가 8이기에 반올림하여 67로 만들어 3을 곱하면 201이 나온다. 바로 이게 평인 것이다. 0.3025를 곱하는 것과 미세한 차이는 있지만 대략적으로 평으로 환산할 때 유용한 방법이다. 만약 514㎡라면 4를 버리고 51×3=153평으로 계산하면 정확한 평수인 155.4평에 근접하게 계산된다.515㎡라면 5를 반올림하여 52×3=156으로 정확한 평수인 156평과 일치한다.이렇게 빠르게 평을 계산하는 방법도 있다는 것을 팁으로 알려드린다.

④개별공시지가: 792,800원(2016년 1월)공시지가는 표준지공시지가와 개별공시지가로 나뉜다. 표준지공시지가란 국토교통부 장관이 전국의 개별토지 약 2,750만 필지 중 대표성이 있는 지가 50만 필지를 선정?조사하여 공시하는 것으로 매년 1월 1일을 기준으로 표준지의 단위면적당 가격(원/㎡)으로 표시하는 것으로 보상금 책정 시 기준이 되는 공시지가로 개별공시지가의 산정기준이 된다. 개별공시지가란 표준지공시지가를 기준으로 하여 시장, 군수, 구청장이 개별 필지의 지가를 산정한 가격으로 양도소득세?상속세?종합토지세?취득세?등록세 등 국세와 지방세는 물론 개발부담금?농지전용부담금 등을 산정하는 기초자료로 활용된다.간단히 말하면 보상을 할 때는 표준지 공시지가로, 세금?전용부담금 등을 부과할 때는 개별공시지가를 기준으로 한다.

⑤국토의 계획 및 이용에 관한 법률 등에 따른 지역?지구 등: 토지는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따라 용도지역, 용도지구, 용도구역으로 나뉜다.국토의 이용?개발과 보전을 위한 계획의 수립 및 집행 등에 필요한 사항을 정하여 공공복리를 증진시키고 국민의 삶의 질을 향상시키는 것을 목적으로 한다. 이에 대한 자세한 설명은 다음 장에서 하기로 하자.

⑥다른 법령 등에 따른 지역?지구 등: 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 외 다른 법령에 따른 규제사항들을 표기하는 곳이다. 도시개발법, 수도권정비계획법, 농지법, 산지법 등 다른 법령에 관해 규제받고 있는 사항은 모두 이곳에 표기된다.
⑦확인도면: 해당 토지의 지적?경계를 도면으로 표시한 것이다. 빨간색 줄로 그어져 있는 선은 도시계획시설도로임을 의미한다. 도시계획시설이란 도로?공원?시장?철도 등 도시주민의 생활이나 도시기능의 유지에 필요한 『국토의 계획 및 이용에 관한 법률』상의 기반시설 중 도시관리계획으로 결정된 시설을 말한다.

정확히 5년전에 이 책을 세상에 내놓았습니다. 새삼스럽게 다시 내놓자니 민망하기도 하네요. 중고서적에서는 그 가격이 30만원 가까이 간다고 합니다. 나름대로 이책의 수요가 계속 창출되고 있구나. 그래서 현재 공법 법규에 맞게 새롭게 편집해 책을 내놓습니다.<br/><br/>많은 분들이 경매를 배워 수익을 내려 합니다. 아이러니 하게도 그들은 공부하는 것보다는 돈 버는 것에 더큰 비중을 둡니다. 경제적 자유를 누린다는 목적이 나쁜 것은 아니지만 학습을 통한 실력 향상을 전제로 경쟁력 있는 투자를 해야 한다는 것을 간과합니다. 쉽게 배운 지식으로 큰 돈을 벌 수 있다는 착각으로 투자한다는 것은 모험입니다. 돈을 벌기 위한 공부를 합시다. 실력을 위해서 경쟁력 있는 투자를 해야 합니다.<br/><br/>경매에 대한 교육이 민법적 내용으로 치중되어 있습니다. 그러나 부동산 경매임을 잊지 말아야 합니다. 부동산 경매는 부동산 관련 공법이 수없이 상호 반복 작용과 입체적 영향을 주며 그에 따라 부동산 환가가치에 변동을 줍니다. 이를 확인하지 못하고 경매에 들어가는 것은 마치 눈을 감고 운전하는 것과 같습니다. 부동산 관련 법규는 계속 바뀌며 하나의 법규가 바뀜으로 연동된 여러가지 관련된 법규가 상호작용 하게 됩니다. 그 결과는 부동산 가치가 크게 바뀌게 되지요. 이 책이 부동산 경매를 준비하는 분들에게 실질적로 우리가 부를 축적하기 위해 어떠한 지식을 연구하고 접근하여 부동산 문제 해결을 해야 하는지 제시하는 답이 되기를 기도합니다. 아울러 25년간의 부동산 개발 경력과 강의 경력을 계속 표출하기 위하여 ‘도로경매이야기’, ‘수용경매이야기 시리즈로 책을 내려 합니다. 여러분 모두가 이 책을 통해 부의 축적을 도움 받기를 기도하며 언제나 저에게 힘이 되시는 주님께 감사드리며 글을 마칩니다.