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◆ 신의성실의 원칙과 대항력
민사법의 대원칙인 ‘권리의 행사와 의무의 이행은 신의칙에 좇아 성실히 하여야 한다’라는 신의성실의 원칙과 여기서 파생되는 ‘누구도 자신의 선행 의사표시 혹은 선행거동과 모순되는 행위를 해서는 안된다’는 금반언의 원칙에 반하는 행동을 하면 대항력이 인정되지 않는다.

가. 신의성실의 원칙 요건
대법원은 (A)임차인의 선행행위에 의하여 매수인이 대항력 있는 임차권이 존재하지 않는다고 신뢰하고, (B)주택임대차보호법 제3조의5 단서를 그대로 적용함으로써 선행행위와 모순되는 후행행위(대항력 행사)에 본래의 효력을 인정하고 매수인의 신뢰와 다른 결과를 인정하는 것이 정의 관념에 비추어 용인될 수 없는 정도의 상태에 이른 경우에는 임차인의 매수인에 대한 대항력 행사가 신의성실의 원칙에 위반된다고 보았다.
(A)는 매수인이 임차인의 1차 선행행위(대출단계에서 무상거주확인서의 작성ㆍ교부)에 의하여 대항력 있는 임차권이 존재하지 않는다는 신뢰 내지 확신을 형성하고, 임차인의 2차 선행행위(경매절차에서 임대차관계를 밝히지 않은 행위)에 의하여 그 신뢰ㆍ확신이 강화된 경우를 말한다.
① 매수인이 대출절차에서 무상거주확인서를 교부받았거나(담보권자가 매수인), 매각기일 전에 담보권자의 무상거주확인서 제출 또는 임차인이 권리신고 및 배당요구로 그 존재ㆍ내용을 알 수 있었던 경우(제3자가 매수인).
② 임차인이 경매절차에서 집행관에게 임대차관계의 존재에 관한 진술 등을 하였거나(㉮), 임차인이 경매절차에서 집행관에게 임대차관계의 존재에 관한 진술 등을 하지 않은 경우(㉯), 경매법원에 권리신고 및 배당요구 등을 한 경우(㉰), 또는 경매법원에 권리신고 및 배당요구 등을 하지 않은 경우(㉱)(2차 신뢰형성).

나. 담보권자가 매수인
주택에 관하여 무상거주확인서를 교부받은 담보권자가 매수인이 된 경우, 대법원 1987. 1. 20. 선고 86다카1852 판결은 임차인이 집행관에게 임대차관계의 존재에 관한 진술 등을 한 사안에서(㉮) 임차인의 인도거부가 신의칙에 반하지 않는다고 판시하였고, 대법원 1987. 5. 12. 선고 86다카2788 판결과 대법원 1987. 11. 24. 선고 87다카1708 판결은 임차인의 인도거부가 신의칙에 위반된다고 판시하였다.

다. 제3자가 매수인
주택에 관하여 제3자가 매수인이고, 매수인이 무상거주확인서를 교부받은 담보권자로부터 매각기일 전에 이를 제시받았거나(대법원 1987. 12. 8. 선고 87다카1738 판결), 담보권자로부터 제시받지 않았더라도 임차인이 집행법원에 권리신고 및 배당요구를 하여(대법원 2017. 4. 7. 선고 2016다248431 판결) 그 존재ㆍ내용에 관하여 신뢰를 형성한 사안에서, 임차인의 인도거부가 신의칙에 위반된다고 판시하였다(이재석 인천가정법원 사무국장).