품목정보
발행일	2017년 09월 25일
쪽수, 무게, 크기	1106쪽 \| 2101g \| 18824552mm
ISBN13	9791195321827
ISBN10	1195321821

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책소개 책소개 보이기/감추기

개정 특수 경매야 놀자는 소수 전문가의 전유물이었던 특수 물건을 일반인도 맘 놓고 분석하고 입찰에 참여할 수 있도록 하였다. 울림없는 암기보다는 가슴 속 깊은 잔잔한 이해에 역점을 뒀다. 특수물건 해독의 원리를 제시해 독자들이 결과보다는 분석 방법을 쉽게 이해하도록 했다. 독자들이 심층적으로 분석하고 접근할 수 있도록 더 많은 경매사건과 (대)법원 판례를 공개했다. 보다 심층적인 분석을 원하는 독자는 경매사건번호와 대법원 사건번호를 통해 밀도있는 분석이 가능하다. 책에 실린 스토리는 실제 사건이다. ‘특수 경매야 놀자’는 사실에 바탕을 두고 기술하였으며 사견은 가능한 배제하였다. ‘특수경매야 놀자’는 모두 17개의 특정 주제를 토대로 실제 사례와 대법원 판례 중심으로 기술했다. 각 주제별 사례 분석을 통해 독자들이 스스로 생각하고 해석할 수 있는 힘을 기르는 데 목적을 뒀다. 1부 선순위(가장) 임차인에서는 임차인을 가장 임차인과 진성 임차인으로 나눈 후, 다양한 사례를 통해 진위 여부를 판단하도록 했다. 특히 무상거주확인서와 재외국민, 외국국적동포 등의 대항력 등을 최신 지견으로 구성 하였다. 2부 유치권에서는 유치권을 유형별로 분석한 후 유치권이 성립하지 않는 논거를 대법원 판례를 근거로 제시하였으며 허위 유치권 대응방법도 다뤘다. 3부 법정지상권은 16개의 주제로 이루어졌으며 지료와 법정지상권과 관습상 법정지상권에 관하여 성립 유무를 실 사례를 가지고 해석했다. 특히 1, 2, 3부는 단행본 수준을 넘는 약 570여쪽에 달 할 정도의 알 찬 내용을 고루 담았다. 4부에서 6부는 선순위 전세권과 선순위 가등기, 선순위 가처분 관련해서 선순위임에도 매각으로 소멸되는 경우 중심으로 사례 위주로 정리했다. 7부는 대지권 미등기와 대지권 없음을 실무에서 어떻게 구분할 수 있는지 기술했다. 8부에서는 불법으로 전용된 농지에 관하여 농취중 취득방법을 9부에서는 밀린 관리비에 대하여 입주자대표회의 대응 방법을 서술했다. 이어 10부 지분 편에서는 공유지분 경매의 유형 및 처분방법 그리고 지분물건의 인도 방법을 다뤘다. 11부에서는 도로 경매시 주의사항과 배타적 사용ㆍ수익권 포기이론에 관해서 상세히 정리했다. 12부에서는 특수법인 물건을 유형별로 분석하였으며 이어 영업(허가)권과 회원권 그리고 위법건축물을 차례로 다뤘다. 16부 환매등기를 거쳐 마지막 17부에서는 부당이득과 손해배상을 종목별로 상세히 기술해 인도시 협상력을 극대화할 수 있도록 했다. 또한 모든 주제의 마지막에는 그 주제 관련 (대)법원 판례를 실었다.

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목차 목차 보이기/감추기

목 차 PART 01 선순위(가장) 임차인 chapter 01 대항력 32 chapter 02 대항력에서 주의할 점 1. 대항력요건과 대항력은 다르다 33 2. 대항력과 우선변제권은 다르다 34 chapter 03 가장 임차인 1. 어제는 임차인 오늘은 소유자 37 2. 신의성실의 원칙과 대항력 - 무상거주확인서 39 1) 원칙 - 대항력 부정 2) 그 밖에 대항력이 인정되는 경우 3) 금융기관이 무상거주확인서를 꼭 받는 것 아니다 3. 가족으로부터 받은 무상 거주확인서 60 1) 대항력 부정 2) 예외 - 대항력 인정 3) 실무 4. 법인 63 1) 원칙 2) 예외 3) 법인의 대항력 5. 어제는 소유자 오늘은 임차인 67 1) 점유개정의 예외 6. 부부간의 임대차 71 7. 가족간의 임대차 73 1) 임대인은 사위 임차인은 장모 2) 임대인은 사위 임차인은 장인 3) 임차인이자 소유자 4) 소유자는 아버지 채무자는 아들 임차인은 며느리 5) 부자간의 임대차 8. 대여금을 임차보증금으로 79 1) 대여금에서 분양대금 그리고 임대차보증금으로 2) 매매대금을 임대차보증금으로 9. 건축물대장과 대항력 83 1) 집합건축물대장이 있는 단독주택 2) 집합건축물대장이 없는 다세대주택 10. 부동산신탁과 대항력 86 11. 임차인 사망시 대항력 기산일은? 91 12. 주민등록의 정정과 대항력 94 1) 주민등록 정정 2) 특수주소변경 3) 건축 중 전입으로 실제 호수와 불일치 4) 등기부는 402호 현관문은 502호 전입신고는 어디로? 5) 직권말소 13. 대항력 기산일의 예외 - 당일 즉시 103 1) 임차권등기명령(주택임대차보호법 제3조의 3) 2) 임차권등기명령(상가건물임대차보호법 제6조) 3) 임차권등기(민법 제621조) 4) 전세권(민법 제303조) 5) 전차인 전입신고 후 임차인 소유권 취득 6) 매수인이 대항력 없는 종전 임차인과 임대차 계약 후 매각대금 납부 14. 선순위 임차인 보증금 지급한 매수인의 전소유자에 대한 구상권 113 15. 4개의 구분건물을 20개의 원룸으로 개조하면? 115 16. 가장임차인 식별 요령 116 1) 임대차계약서 2) 전입일자 3) 확정일자 4) 보증금 5) 임대차관계 6) 주택의 구조 7) 각종 고지서 8) 배당배제 신청서 제출 9) 주민등록 10) 기타 17. 가장임차인 형사처벌 122 1) 사기죄, 강제집행면탈죄 2) 경매방해죄 chapter 04 진성 임차인 1. 대지가 2필지 이상인 경우 대항력 124 2. 선순위 임차인은 배당요구를 해야 한다 132 3. 너무 알아도 탈, 모르는게 약 135 1) 재외국민의 대항력 2) 외국국적 동포 3) 외국인 4. 경매중에는 차임을 안내도 되는가? 144 1) 월차임 2) 소송비용 3) 관리비 5. 임차권의 양도와 전대 149 6. 임차권 등기 154 1) 말소되지 않는 임차권설정 등기 2) 임차권 등기 이후 전입 3) 압류 후 임차권 등기 4) 임차권등기명령 신청 후 임차권등기 전 이사 5) 환산보증금 초과와 임대차등기 6) 임대차등기와 우선변제 7) 임차권등기명령 위에 임차권등기명령 7. 세 번째 경매 어찌 할거나 - 예외없는 법칙은 없다 163 8. 다가구주택에서 다세대주택으로 변경시 대항력 기산일은? 167 9. 임차권이냐 전세권이냐 그것이 문제로다 169 10. 대리인과 임대차 계약시 진성임차인 판단기준 및 배당에 대하여 171 11. 대항력있는 임차인이 소유권 양도시 새로 임대차 계약했을 때 대항력? 175 12. 신의 한수(?) - 승자와 패자 177 13. 임대차보증금채권만 양수한 채권양수인이 우선변제권 행사 여부 179 14. 임대차 목적물이 양도된 경우, 종전 임대인 임대차계약상 의무 182 1) 주택임차인 2) 법인 3) 상가임차인 4) 상가건물 양수인 임대인 승계 전 발생한 연체차임 등의 공제 여부 15. 증액된 계약서로 배당요구시 우선변제권과 대항력은? 186 16. 채무자의 처이자 소유자의 동생 189 17. 남편으로부터 아내에게 임차권 양도 192 18. ‘棟’ 표시 없이 ‘호수’로 전입신고 197 19. 건축물대장(등기부등본)과 현관문의 표기 불일치 199 20. 가족이란? - 계약은 처제가 전입은 형부가 201 21. 상가건물 임대차계약 내용과 사업자등록사항이 일치하지 않는 경우 203 22. 2순위 근저당권이 말소기준등기 205 PART 02 유치권 chapter 01 유치권이란 210 chapter 02 유치권이 무서운 이유 211 chapter 03 유치권 성립요건 1. 유치권자 목적물 점유 217 1) 점유의 의미 2) 점유의 행태 3) 경매개시결정기입등기 전 점유 개시 4) 점유공간 5) 점유의 계속성 6) 불법점유가 아닐 것 2. 채권은 점유하고있는 목적물에 관하여 생길 것 230 1) 견련성 부정 2) 견련성 인정 3) 타인 소유의 목적물 3. 채권의 변제기 도래 232 4. 유치권 배제 특약이 없어야 함 240 1) 특약 유효 2) 특약 무효 3) 하수급인에 대한 특약 chapter 04 유치권의 성질 1. 법정담보물권 242 2. 불가분성 242 1) 채권의 불가분성 2) 점유의 불가분성 3. 부종성 245 chapter 05. 유치권의 효력 1. 대항력 246 2. 목적물의 유치 246 1) 유치물의 점유 2) 유치물 주택에 거주 사용 3) 유치물의 보존행위 4) 부당이득 반환청구 3. 매수인에게 채무변제를 요구할 수 없다 250 4. 사실상 최우선변제권 251 5. 유치권의 존속기간 251 6. 유치권에 의한 경매신청 251 1) 강제경매와 유치권에 의한 경매 경합시 유치권 소멸 여부 7. 유치권과 배당 253 1) 경매 신청 - 일반배당 2) 경매 신청 않음 - 최우선 배당 3) 유치권자의 선택 8. 소유자의 동의없이 유치물 임대 254 1) 유치권자의 의무 2) 동의없는 임대차 3) 종전임차인이 새로운 소유자에게 승낙 받지 않은 상태에서 대항 여부 chapter 06 누가 유치권을 주장하는가? 1. 소유자(채무자) 257 2. 임차인 258 1) 주택임차인 2) 상가건물임차인 3. 공사업자 258 chapter 07 유치권의 유형 1. 공사대금 260 1) 건물공사 2) 토지공사 3) 이주비, 분양대금 등 4) 하수급인의 공사대금 채권 5) 공사대금 손해배상금 채권 6) 공사대금채권을 임차보증금으로 전환 7) 토지에 대해서도 유치권을 행사할 수 있다 8) 토지의 형질변경에 따른 공사대금 채권 9) 부합물 2. 건물 개보수시 271 1) 필요비 상환청구권 2) 유익비 상환청구권 3) 유치권과 필요비ㆍ유익비 상환청구권 3. 상가점포 276 4. 공사 중단된 건물의 토지만 매각 277 1) 건물의 외관을 갖춘 경우 2) 건물의 외관을 갖추지 못한 경우 - 바닥 또는 골조 공사 5. 터파기 상태에서 공사 중단 278 1) 유치권이 성립하는 경우 2) 유치권이 성립하지 않는 경우 6. 유치권의 피담보 채권액 계산 279 chapter 08 유치권과 인도 1. 원칙 - 인도소송 281 2. 예외 - 인도명령 281 chapter 09 유치권이 성립하지 않는 경우(유치권 깨트리기) 1. 타인소유 부동산 284 2. 견련관계 286 1) 건물 신축을 위한 사전 공사대금채권 2) 자재대금채권, 설계ㆍ감리 용역대금채권 3) 건물신축에 관한 채권으로 토지에 유치권 행사 4) 건물 자체로부터 발생한 채권이 아닌 경우 5) 유치권을 주장하는 자의 편익을 위해 지출 6) 대여금채권 7) 전기요금과 관리비 8) 건축자재대금 채권 9) 물품대금 채권 10) 수목식재대금 채권 3. 피담보채권의 부존재 291 1) 허위ㆍ과장 채권 2) 대물로 받은 경우 3) 시효소멸 4) 피담보채권의 이행기 미도래 4. 점유 292 1) 압류의 효력 발생 후 점유 2) 공동점유 3) 유치권의 양도 4) 간접점유 5) 점유상실 6) 점유의 재취득 7) 불법점유 5. 특약 313 1) 원상복구 약정이 있는 경우 2) 포기각서 3) 수급인의 포기각서 효력은 하수급인에게는 무효 4) 포기특약의 효력 범위 5) 유치권의 포기 6. 유치권의 소멸사유 320 1) 일반적 소멸 2) 특별한 소멸 3) 유치권자의 경매신청 4) 법정지상권이 성립하지 않는 건물의 유치권 5) 유치권과 소멸시효 7. 기타 333 1) 건물의 채무액에 비해 과도한 유치권 금액 2) 경매개시 가능성을 충분히 인식하고 한 개조공사대금채권 3) 채무자의 승낙없는 임대차 4) 유치권자의 유치물 사용 5) 미등기건물 양수인의 점유가 토지소유자에게 불법행위 6) 공사대금채권을 임대차로 전환 7) 유체동산 채권 8) 매매대금 채권 9) 부당이득반환채권의 변제기 도래 시점 chapter 10 유치권과 대항력 : 유치권은 성립하나 매수인에게 대항할 수 없는 경우 1. 압류 효력 발생 후 유치권 취득 337 1) 압류 후 점유 개시 2) 압류 전에 점유를 이전 받았으나 압류 이후 공사 완공 2. 가압류 후 압류 이전에 유치권 취득 339 1) 가압류가 본압류로 이행되어 강제집행이 이루어진 경우 2) 가압류가 본압류로 이행되지 않은 경우 3. 저당권 설정 후 압류 이전에 유치권 취득 343 1) 원칙 : 매수인에게 대항 가능 2) 예외 : 상사유치권자는 대항 불가 4. 체납처분 압류 후 유치권 취득 344 chapter 11 권리분석시 유의사항 347 chapter 12 유치권 깨뜨리기(2) 가장 또는 허위 유치권 대응 요령 1. 민사소송 348 1) 인도명령 신청 2) 인도소송 3) 유치권 부존재소송 4) 명도(인도)단행가처분 5) 점유방해금지가처분과 간접강제 2. 형사고소 354 1) 경매방해죄 2) 사문서위조 및 행사죄 3) 업무방해죄 4) 주거침입죄 5) 부동산강제집행효용침해죄 6) 소송사기죄 7) 권리행사방해죄 3. 손해배상 청구 359 4. 협상금액은 얼마가 적절한가? 359 chapter 13 유치권자의 점유와 부당이득 362 chapter 14 상사유치권 1. 상사유치권 성립요건 368 2. 특징 368 1) 견련성 2) 점유 3) 소유자 4) 근저당권 이후 상사유치권은 매수인에게 대항 불가 5) 민사유치권으로 응소하니 상사유치권으로 대항 chapter 15 유치권 사례분석 1. 경매개시결정등기 이후 점유 374 2. 유치권 양도 376 3. 유치권자가 건물주 승낙받고 유치물 임대 377 4. 지상권과 유치권 380 5. 근저당권 설정 후 유치권 행사시 인정 단, 일부 점유시 그 부분만 인정 382 6. 유치권자도 모르는 유치권 신고 384 7. 압류 이후 도급계약 385 8. 경매중에도 공사 진행 387 9. 소송비만 날린 유치권자 389 10. 유치권자의 회생채무자에 대한 회생담보권 갖는 시기 392 11. 부당이득반환채권의 변제기 도래 시점 393 12. 유치권에 의한 경매신청 후 강제(임의)경매 신청 395 13. 유치권주장자가 무변론 판결로 승소한 경우 398 14. 유치권자는 매수인의 변제책임 이유로 압류 불가 400 15. 분담금 및 연체이자 402 PART 03 법정지상권 chapter 01 지상권 1. 지상권의 존속기간 411 1) 최단기간 2) 최장기간 2. 지상권의 소멸 412 1) 의무 2) 권리 3. 지상권과 법정지상권의 차이점 413 1) 대상 2) 기간 4. 지료 chapter 02 법정지상권의 유형 1. 저당권과 법정지상권 415 2. 전세권과 법정지상권 416 3. 가등기담보권과 법정지상권 416 4. 입목과 법정지상권 417 5. 관습상 법정지상권 417 chapter 03 법정지상권 성립요건 1. 토지에 저당권 설정 당시 건물 존재 420 1) 건물의 존재 2) 건물의 최소요건 3) 중단된 건물 4) 건물의 일부 5) 미등기ㆍ무허가 건물 6) 근저당권자가 건물의 건축에 동의 7) 건물이 존속함에도 등기사항증명서가 폐쇄된 경우 2. 토지와 건물의 소유자 동일 426 3. 토지와 건물 중 적어도 어느 하나에 저당권 설정 426 4. 경매로 인하여 토지와 건물의 소유자가 달라져야 한다 426 chapter 04 관습상 법정지상권 1. 관습상 법정지상권 427 2. 관습상 법정지상권 성립요건 427 1) 토지와 건물이 처분당시 동일인 소유에 속할 것 2) 매매 기타 적법한 원인에 의해서 토지와 건물의 소유자 분리 3) 철거약정 부존재 435 3. 관습상 법정지상권 성립시기 1) 법정지상권의 성립시기 2) 관습상 법정지상권 성립시기 4. 관습상 법정지상권의 내용 및 효과 437 1) 범위 2) 존속기간 3) 지료 4) 관습상 법정지상권 포기 chapter 05 법정지상권의 내용 1. 법정지상권의 효과 439 1) 단점 2) 장점 2. 법정지상권 범위 440 3. 법정지상권 존속기간 440 1) 존속기간을 정(등기)한 경우 2) 존속기간을 정(등기)하지 않은 경우 3) 존속기간 종료 4. 지료 444 1) 지료는 어떻게 정하나 2) 지료결정 시점 3) 지료증감청구권 4) 지료연체 5) 지료등기 6) 소유권의 이전 7) 지료연체 효과 8) 경매신청 5. 법정지상권의 이전 460 chapter 06 법정지상권의 소멸 1. 일반적 소멸사유 461 1) 기간을 정한 경우 2) 기간을 정하지 않은 경우 2. 특별한 소멸사유 462 1) 지료 연체 2) 지상권소멸청구권의 성질 3) 법정지상권자의 포기 chapter 07 법정지상권의 배당 1. 법정지상권 성립 465 2. 법정지상권이 성립하지 않음 465 1) 원칙 - 배당불가 2) 예외 - 배당 가능 chapter 08 법정지상권 핵심체크 1. 법정지상권이 성립하는 경우 467 1) 법정지상권 성립 후 증ㆍ개축 또는 신축 2) 건축중인 건물 3) 토지매각 전 건물 소유권의 변동 2. 법정지상권이 성립하지 않는 경우 470 1) 토지에 근저당권 설정 후 건물 신축 2) 공동저당권 설정된 건물 철거 후 신축 3) 무허가 건물이나 미등기 건물 4) 나대지에 담보가등기 설정 후 건물 신축 : 법정지상권 성립 않음 5) 환지처분으로 토지와 건물 소유자 다름 : 법정지상권 성립 않음 6) 토지에 대한 사실상 처분 권한 가진자의 건물 신축 : 법정지상권 성립 않음 7) 토지근저당권자가 건축에 동의 : 법정지상권 성립 않음 8) 건물의 등기 명의를 타인에게 명의신탁 : 법정지상권 성립 않음 9) 가압류당시 소유자 다르나 경매시 소유자 동일 3. 기타 법정지상권 유형 483 1) 법정지상권 성립 후 건물소유권 양도 2) 공유관계와 법정지상권 3) 컨테이너와 비닐하우스 4) 경매 나온 물건 다시 경매 나온 경우 chapter 09 재산권 행사 절차 1. 법정지상권 성립 497 2. 법정지상권 성립하지 않음 498 1) 85억 들여 완공 앞둔 9층 상가건물 철거 판결 2) 수백억 짜리 건물이 반으로 절단 3) 재산권 행사 절차 chapter 10 법정지상권 유형 1. 토지 법정지상권 505 1) 매수인 2) 임차인 2. 건물 법정지상권 506 1) 매수인 2) 임차인 chapter 11 유치권과 법정지상권은 누가 더 무서운가? 1. 유치권 성립하고 법정지상권도 성립 514 2. 유치권은 성립하나 법정지상권은 성립 않음 515 1) 서초동 여원빌딩 2) 역삼동 이스타빌 3) 화성 남양읍 블랑쉬타운 chapter 12 법정지상권 사례 1. 관습상 법정지상권 성립하지 않음 524 1) 남양주시 가운동 교회 2) 부산 사하구 괴정동 토지 2. 건물 완공 후, 전 소유자 환매권 행사로 건물 철거 요구 529 3. 등기부는 단층건물인데 현재는 2층 슬라브 건물 532 4. 건물이 존속함에도 등기사항증명서 폐쇄 후 토지만 경매 535 5. 신축건물에 관한 법정지상권 범위는 구건물이 기준 536 6. 땅은 어머니와 형제들 건물은 아들 소유 541 7. 낙찰 - 불허, 낙찰 - 대금미납, 낙찰 - 대금미납의 반복 542 8. 군사시설물은 관습상 법정지상권 성립 안됨 547 9. 저당권의 목적인 건물이 합동(合棟)된 경우 548 10. 유치권은 성립하나 법정지상권은 성립하지 않는다면? 550 11. 건물만 경매 - 관습상 법정지상권 성립시점은? 551 12. 공매로 건물 취득하면 법정지상권도 승계 555 13. 건물양도가 사해행위로서 취소된 경우 557 14. 경매 중 1순위 근저당권이 말소된 경우 법정지상권은? 561 chapter 13 구분지상권 1. 구분지상권이란? 566 2. 도시철도법, 도로법 및 전기사업법에 의한 구분지상권 등기 567 chapter 14 담보지상권 1. 의의 571 2. 효력 571 3. 권리분석 572 1) 선순위 담보지상권 : 소멸 2) 후순위 담보지상권 : 소멸 4. 선순위 담보지상권 소멸방법 573 1) 지상권자와 저당권자 동일 2) 지상권자와 저당권자 다름 5. 담보지상권과 법정지상권 575 1) 법정지상권 성립 2) 법정지상권 성립 않음 chapter 15 수목 1. 입목이란? 576 2. 명인방법 578 3. 타인이 수목 식재 578 1) 제3자가 권원에 의해 수목 식재 2) 제3자가 권원없이 수목 식재 4. 입목과 법정지상권 581 5. 사례 581 1) 단풍나무, 느티나무, 곰솔 등 조경수 2) 녹차나무, 단풍나무, 고로쇠나무 등 3) 괴실수(유실수) 4) 소나무 chapter 16 분묘기지권 1. 분묘기지권 590 2. 분묘기지권 성립요건 590 3. 분묘기지권의 존속기간 592 1) 2001년 1월 12일 이전 분묘 2) 2001년 1월 13일 이후 분묘 3) 2016년 8월 30일 이후 분묘 4. 분묘기지권과 지료 593 1) 무상 2) 유상 5. 분묘기지권의 소멸 594 6. 분묘기지권의 범위 597 7. 훼손된 분묘의 원상회복 여부 598 PART 04 선순위 전세권 chapter 01 전세권 602 chapter 02 전세권 권리분석 1. 후순위 전세권 : 소멸 603 2. 선순위 전세권 603 1) 원칙 : 인수 2) 예외 : 소멸 chapter 03 유형별 분석 1. 전세권은 선순위 임차권은 후순위 607 2. 전세권이 기준등기시 임차권이 말소되지 않는 경우 612 3. 배당요구도 권리신고도 하지 않은 선순위 전세권 소멸 615 4. 전세권의 블루오션 - 전세권 경매 617 5. 전세권저당권의 존속기간 620 6. 선순위 전세권자 배당요구를 하지 않은 경우, 전세권부 근저당권자 배당 여부 621 chapter 04 사례 분석 1. 처음은 인수 나중은 말소되는 전세권 623 2. 선순위 전세권의 두 얼굴 626 1) 인수 2) 소멸 3. 배당요구 하지 않은 선순위 전세권자 630 4. 권리신고한 선순위 전세권 632 5. 강제경매를 신청한 선순위 전세권자 635 6. 임차권은 선순위 전세권은 후순위 그리고 배당에 대하여 637 7. 앞 집에서는 뺨 때리고 뒤 집에서는 눈 흘기고 638 8. 감정가의 9.66%에 매각된 단독주택 639 9. 근저당권과 전세권이 동 순위 640 PART 05 선순위 가등기 chapter 01 순위보전을 위한 가등기 1. 매매예약을 위한 가등기 648 2. 매매계약을 위한 가등기 649 3. 매매예약과 매매계약 가등기 체크포인트 650 1) 매매예약 2) 매매계약 3) 기간 4) 10년 이상된 가등기 소멸 여부 4. 매매예약완결권의 기산일 659 1) 제척기간 2) 제척기간 기산일 3) 존속기간 chapter 02 담보가등기 1. 담보가등기가 소멸되지 않는 경우 662 1) 재산의 예약 당시 가액이 빌린 돈보다 적은 경우 2) 매매대금 지급을 담보하기 위해 가등기를 한 경우 3) 경매개시 결정 전 청산 절차 완료 2. 담보가등기 청산시 주의할 점 664 1) 청산금 평가액의 통지대상 2) 청산금 산정시기 3) 청산금 3. 담보가등기의 제척기간 668 chapter 03 권리분석 1. 소유권이전청구권 가등기 671 1) 후순위 : 소멸 2) 선순위 : 인수 2. 담보 가등기 674 1) 원칙 : 소멸 2) 예외 : 인수 chapter 04 참여해도 되는 선순위 가등기 1. 매매예약가등기 675 2. 담보가등기 678 chapter 05 담보가등기인지 여부 식별 1. 선순위 가등기권자가 경매신청 채권자인 경우 685 2. 권리신고 및 배당요구를 한 경우 687 3. 선순위 임차인이 배당요구를 한 경우 687 1) 인수론 2) 소멸론 3) 실무 chapter 06 소유권이전청구권가등기의 소멸시효 1. 소유권이전청구권가등기의 시효소멸 689 1) 소유권이전등기청구권 보전을 위한 가등기의 등기원인 2) 소멸시효 중단사유 없이 10년 동안 청구하지 않음 3) 선순위 가등기 말소 방법 2. 매매예약 가등기와 매매계약 가등기의 소멸시효 690 1) 매매예약 2) 매매계약 3) 매매예약과 매매계약의 차이점 3. 소멸시효 중단 692 1) 선순위 가등기권자가 점유 2) 선순위 가등기권자가 매매로 소유권 이전 4. 선순위 가등기 말소 방법 697 chapter 07 가등기에 기한 본등기시 중간등기 말소 범위 1. 원칙 : 소멸 698 2. 예외 698 chapter 08 가등기 Q & A 1. 토지거래허가구역에서 장래 토지거래허가를 받을 것을 정지조건으로 한 가등기 699 2. 특수법인 699 chapter 09 선순위 가등기권자가 본등기를 하여 매수인 소유권 상실 1. 배당절차 종료 전 700 2. 배당절차 종료 후 700 PART 06 선순위 가처분 chapter 01 가처분의 종류 1. 다툼의 대상에 대한 가처분 705 2. 임시의 지위를 정하기 위한 가처분 706 chapter 02. 선순위 가처분 1. 원칙 : 인수 707 2. 예외 : 소멸 710 1) 제소기간 도과 2) 사정변경에 따른 취소 3) 특별사정에 의한 취소 3. 사정변경에 따라 가처분이 취소되는 경우 713 1) 보전의 필요성에 관한 것 2) 선순위 가처분 말소방법 3) 3년간 본안 소송을 제기하지 않았을 때 4) 토지거래허가구역 가처분 chapter 03 후순위 가처분 1. 원칙 : 소멸 731 2. 예외 : 인수 731 1) 건물철거 및 토지인도 가처분 2) 원인무효에 의한 소유권이전등기 가처분 3. 형식만 남은 선순위근저당권 다음 가처분 738 chapter 04 선순위 가처분 사례분석 1. 선순위 가처분권자가 본등기를 한 경우 739 2. 선순위 가처분의 운명은 이 손안에 있소이다 742 3. 특수권리의 집합체 - 선순위 가처분과 대항력있는 임차인 그리고 유치권은 덤 746 4. 저당권설전등기청구권 보전을 위한 가처분등기 후 처분제한의 등기 등이 근저당권 설정으로 말소 여부 748 5. 선순위 가처분있는 물건이 건물만 경매 750 chapter 04 가등기와 가처분 차이점 1. 선순위 754 2. 후순위 754 3. 선순위 일 경우 실무처리 754 PART 07 대지권미등기 chapter 01 대지사용권 1. 집합건물등기사항증명서 758 1) 원칙 2) 예외 2. 대지사용권 759 3. 전유부분과 대지사용권의 일체성 원칙 760 1) 원칙 - 분리처분금지(전유부분과 대지사용권의 일체불가분성) 2) 예외 - 분리처분이 허용되는 경우 3) 분리처분 이후 대지사용권 성립 4. 대지사용권 성립 요건 762 5. 전유부분 매수인 762 chapter 02 대지권 1. 대지권등기 763 2. 대지권 성립요건 764 3. 대지권의 성립시점 764 4. 대지사용권과 대지권의 관계 765 chapter 03 구분소유권 1. 구분소유권 766 2. 구분소유권 성립요건 766 3. 구분소유권 성립시기 769 1) 구분소유권 성립시점 : 구분행위 + 구조상ㆍ이용상 독립성 2) 건물신축 과정 3) 일반건물로 등기된 기존 건물에 관한 구분소유권 성립 시점 4) 구분소유권의 객체가 될 수 없는 경우 소유권 취득 불가 chapter 04 대지사용권 유형 1. 대지권 미등기 774 1) 대지권 미등기란 2) 대지권미등기 사유 3) 경매에서 대지권미등기가 문제되는 경우 4) 원칙 - 전유부분 매수인 대지사용권 취득 2. 대지권 없음 796 1) 어떤 때 대지권이 없나? 2) 대지권 없는 물건 처리 방법 3) 대지권 없음 확인하는 방법 3. 대지권 미등기와 대지권 없음 구분 요령 804 4. 대지권 미등기 등기 절차 804 5. 대지권 미등기 집행법원의 조치 805 chapter 05 토지별도등기 1. 토지별도등기란 808 2. 집행법원 처리 808 1) 원칙 : 소멸 2) 예외 : 인수 3) 배당시 주의 3. 대지권등기 전 구분건물 대지에 설정된 저당권의 효력 816 1) 법정지상권이 성립하는 경우 2) 법정지상권이 성립하지 않는 경우 chapter 06 사례분석 1. 구분건물소유자는 대지권 비율과 관계없이 대지 전부를 사용할 수 있다 817 2. 대지 공유지분 취득자는 대지 사용ㆍ수익 못할 시 부당이득반환청구 가능 821 3. 대지지분 매수인 전유부분 소유자에게 부당이득반환 청구 불가 825 4. 대지사용권 없음 828 5. 분양자가 수분양자의 대지지분 이전등기 지체로 발생한 손해배상 요구 832 6. 건물만 매각에 건물철거 가처분은 서비스 833 7. 구분소유와 무관한 대지지분은 분리처분 가능 836 8. 압류당시 대지사용권 성립않아 분리처분 가능 839 9. 구분소유권 성립이전 토지 신탁 - 대지권 없음 841 10. 대지사용권 임의창설 불가 846 11. 집합건물 아닌 일반건물로 등기된 건물의 구분소유권 성립 시점 851 12. 구조상 독립성 미비 상태에서 마친 구분소유권 등기도 유효 853 13. 구분소유권 성립한 집합건물 증축시 대지사용권 여부 856 PART 08 농지 chapter 01 농지 1. 농지 862 2. 농지 소유자격 863 3. 취득면적 863 1) 신규 농지 취득 2) 기존 농지 있는 경우 chapter 02 농지취득자격증명 1. 농지취득자격증명의 성질 865 2. 농지취득자격증명 미제출시 보증금 돌려 받을 수 있나 868 3. 농지취득자격증명 관련 문제점 869 4. 농지 (불법) 전용 870 1) 농지취득자격증명 요구 2) 불법농지 농지취득자격증명 신청 방법 3) 불법형질변경으로 농지취득자격증명신청 반려시 집행법원 처리 예 4) 농지취득자격증명신청 반려에도 매각허가결정 사례 5) 농지의 불법형질변경과 매수보증금 몰수 6) 농지취득자격증명 불요 7) 매각 전에 농지취득자격증명을 발급 받을 수 있는가? 5. 공매 매수인 농취증 미 제출로 소유권 취득하지 못하던 중, 경매로 소유권 취득한 경우 899 6. 농지임대차 계약시 임차인에게 부당이득반환청구는 가능 901 PART 09 관리비 chapter 01 매수인은 공용부분 부담 1. 1차 대법원 판결(2001년 2001다8677) - 공용부분 매수인 부담 905 2. 2차 대법원 판결(2006년 2004다3598) - 공용부분 원금만 부담 905 3. 집합건물 구분소유권 순차양도시 각 특별승계인 책임 - 중첩적 채무인수 908 4. 3년이내 공용부분 부담 911 5. 매수인은 소유권이전등기와 관계없이 관리비 내야 915 chapter 02 공과금 1. 근거 917 2. 전기요금 917 3. 수도요금 918 4. 도시가스 918 chapter 03 관리사무소에서 입주를 방해하는 경우 1. 단전ㆍ단수 919 2. 단전조치가 위법한 경우의 효과 920 3. 이삿짐 반출 막음 921 4. 입주방해로 사용불능기간에 대한 관리비 부담여부 922 chapter 04 관리비 대납시 돌려 받는 방법 923 PART 10 지분 chapter 01 지분물건을 꺼리는 이유 1. 환금성의 제약 928 2. 재산권 행사의 제약 928 3. 인도의 어려움 928 chapter 02 공유지분 키워드 1. 공유지분의 처분과 공유물의 사용ㆍ관리 929 2. 공유물의 처분ㆍ변경 929 3. 공유물의 관리ㆍ보존 930 1) 공유물의 관리 2) 공유물의 보존 4. 공유물 분할의 제한 931 chapter 03 공유지분 유형 및 처분 방법 1. 공유지분 유형 932 1) 상속 2) 부부 3) 친인척 4) 공동투자 2. 공유지분 처분 방법 933 1) 협의 2) 협의가 되지 않을 때 chapter 04. 지분 소송 방법 1. 협의 성립 936 2. 조정 937 3. 소송 937 4. 공유물분할 방법 938 1) 재판상 분할 5. 구분소유적 공유 942 6. 지분물건 절차도 944 chapter 05 지분물건의 인도 1. 공유자 945 1) 채무자 겸 공유자 2) 공유자 2. 임차인 948 1) 대항력 없음 2) 대항력 있음 3. 임차보증금 처리 948 chapter 06 지분물건과 배당 1. 동시배당 951 1) 동일채무자 소유 2) 일부는 채무자 소유 일부는 물상보증인 소유 2. 이시배당 956 1) 이시배당 사례 2) 이시배당에서 대위행사 요건 3) 대위대상 채권자 chapter 07 지분물건 최고의 적은 누구인가? 1. 공유자우선매수권의 제한 962 1) 경매개시결정 기입등기 이후 공유지분 취득자 2) 공유물 분할을 위한 경매 3) 일괄매각으로 진행하는 경매절차에서 일부에 대한 공유자 4) 구분소유적 공유관계에 있는 공유자 2. 공유자우선매수권 행사로 낭패 보는 경우 963 1) 공유자우선매수권의 그림자 3. 공유지분에 근저당권 설정 후 전체지분에 설정된 용익물권 966 4. 지분물건과 부당이득 966 PART 11 도로 chapter 01 도로의 구분 1. 법률상 도로 973 2. 도로법상 도로 973 3. 준용도로 973 4. 사도 974 chapter 02 도로 활용 방안 1. 매수청구 975 2. 국토법상 장기미집행 매수청구 975 1) 매수청구 요건 2) 매수가격 3. 보상청구 977 1) 공도 2) 사도 3) 사실상의 사도 chapter 03 부당이득반환청구 1. 부당이득반환청구권 982 2. 부당이득 산정기준 983 3. 기대이율 984 4. 지연손해금 계산 985 5. 부당이득금 과세 여부 986 chapter 04 도로 분양자격 요건 1. 분양자격 요건 986 2. 체크 포인트 989 chapter 05 도로 투지시 주의할 점 1. 배타적 사용ㆍ수익권 포기 991 1) 사용ㆍ수익권 2) 배타적(독점성) 3) 사용ㆍ수익권 포기여부의 인정 기준 4) 배타적 사용ㆍ수익권 포기 법리 문제점 chapter 06 사례 분석 1. 돈되는 도로 997 2. 돈 안되는 도로 999 3. 사례 999 1) 경북 영천시 완산동 2) 부산 사하구 감천동 3) 서울 마포구 서교동 4) 광주 오포읍 5) 전 소유자가 땅 무상제공 - 매수인 사용료 청구 불가 6) 전 소유자가 땅 무상제공 - 사용ㆍ수익권 영구포기 없었다면 7) 하천구역은 소유권취득 불가 8) 전원주택 진입도로 4. 예외 1017 PART 12 낙찰은 내 맘 허가는 네 맘 - 특수법인 기본재산 chapter 01 사회복지법인의 기본재산 1022 chapter 02 학교법인의 기본재산 1. 학교법인의 재산 1024 2. 교육용 기본재산의 처분금지 1024 3. 수익용 기본재산의 처분제한 1025 4. 한 번 학교법인은 영원한 학교법인인가? - 학교법인 해산 후 기본재산 처분시도 허가 1026 5. 경매로 팔린 학교용지 1029 6. 유치원 1029 7. 어린이집은 취득 가능 1032 chapter 03 전통사찰 1. 전통사찰 1034 2. 전통사찰 재산의 처분제한 1035 3. 집행법원의 조치 1037 chapter 04 의료법인의 기본재산 1039 chapter 05 그밖의 처분제한 1042 PART 12 영업(허가)권 chapter 01 공중위생업 1044 chapter 02 온천 1048 chapter 03 건축물 1. 건축허가 취소 1052 1) 공사 미 착공 2) 공사 착수 3) 매수인이 건축허가를 취소할 수 있는지 PART 14 회원권 chapter 01 콘도 1056 chapter 02 스포츠센터 1059 chapter 03 골프장 1061 chapter 04 골프회원권 1063 PART 15 위법건축물 chapter 01 경미한 경우 1066 chapter 02 중한 경우 1. 이행강제금이냐 건물철거냐 이것이 문제로다 1069 2. 불법증축 부분 철거 그리고 손해배상 청구 1070 3. 불법건축물에 선순위 가등기 그리고 유치권은 덤 1072 PART 16 환매 chapter 01 환매 1076 chapter 02 환매 권리분석 1. 인수 1077 2. 소멸 1078 chapter 03 환매기간 1079 chapter 04 선순위 환매를 노려라 1081 PART 17 부당이득과 손해배상 chapter 01 부당이득 1. 부당이득이란? 1084 2. 입증책임 1085 chapter 02 사례분석 1. 임차인 1088 1) 부당이득 성립 : 후순위 임차인 2) 부당이득 성립 않음 : 선순위 임차인 2. 유치권자 1092 3. 법정지상권자 1097 1) 남양주 가운동 근린상가 2) 안양 안양동 대지 4. 집합건물 1099 1) 구분소유자 아닌 대지지분권자 2) 대지사용권없는 전유부분 소유자 대지지분 임료 지불 3) 부당이득반환의 범위 5. 농지 1101 6. 지분물건 1101 7. 미등기건물 1102 chapter 03 손해배상 1. 지적소관청의 지적공부 정리 누락 1103 2. 유치권 1105

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p52 ~ 54

◆ 신의성실의 원칙과 대항력
민사법의 대원칙인 ‘권리의 행사와 의무의 이행은 신의칙에 좇아 성실히 하여야 한다’라는 신의성실의 원칙과 여기서 파생되는 ‘누구도 자신의 선행 의사표시 혹은 선행거동과 모순되는 행위를 해서는 안된다’는 금반언의 원칙에 반하는 행동을 하면 대항력이 인정되지 않는다.

가. 신의성실의 원칙 요건
대법원은 (A)임차인의 선행행위에 의하여 매수인이 대항력 있는 임차권이 존재하지 않는다고 신뢰하고, (B)주택임대차보호법 제3조의5 단서를 그대로 적용함으로써 선행행위와 모순되는 후행행위(대항력 행사)에 본래의 효력을 인정하고 매수인의 신뢰와 다른 결과를 인정하는 것이 정의 관념에 비추어 용인될 수 없는 정도의 상태에 이른 경우에는 임차인의 매수인에 대한 대항력 행사가 신의성실의 원칙에 위반된다고 보았다.
(A)는 매수인이 임차인의 1차 선행행위(대출단계에서 무상거주확인서의 작성ㆍ교부)에 의하여 대항력 있는 임차권이 존재하지 않는다는 신뢰 내지 확신을 형성하고, 임차인의 2차 선행행위(경매절차에서 임대차관계를 밝히지 않은 행위)에 의하여 그 신뢰ㆍ확신이 강화된 경우를 말한다.
① 매수인이 대출절차에서 무상거주확인서를 교부받았거나(담보권자가 매수인), 매각기일 전에 담보권자의 무상거주확인서 제출 또는 임차인이 권리신고 및 배당요구로 그 존재ㆍ내용을 알 수 있었던 경우(제3자가 매수인).
② 임차인이 경매절차에서 집행관에게 임대차관계의 존재에 관한 진술 등을 하였거나(㉮), 임차인이 경매절차에서 집행관에게 임대차관계의 존재에 관한 진술 등을 하지 않은 경우(㉯), 경매법원에 권리신고 및 배당요구 등을 한 경우(㉰), 또는 경매법원에 권리신고 및 배당요구 등을 하지 않은 경우(㉱)(2차 신뢰형성).

나. 담보권자가 매수인
주택에 관하여 무상거주확인서를 교부받은 담보권자가 매수인이 된 경우, 대법원 1987. 1. 20. 선고 86다카1852 판결은 임차인이 집행관에게 임대차관계의 존재에 관한 진술 등을 한 사안에서(㉮) 임차인의 인도거부가 신의칙에 반하지 않는다고 판시하였고, 대법원 1987. 5. 12. 선고 86다카2788 판결과 대법원 1987. 11. 24. 선고 87다카1708 판결은 임차인의 인도거부가 신의칙에 위반된다고 판시하였다.

다. 제3자가 매수인
주택에 관하여 제3자가 매수인이고, 매수인이 무상거주확인서를 교부받은 담보권자로부터 매각기일 전에 이를 제시받았거나(대법원 1987. 12. 8. 선고 87다카1738 판결), 담보권자로부터 제시받지 않았더라도 임차인이 집행법원에 권리신고 및 배당요구를 하여(대법원 2017. 4. 7. 선고 2016다248431 판결) 그 존재ㆍ내용에 관하여 신뢰를 형성한 사안에서, 임차인의 인도거부가 신의칙에 위반된다고 판시하였다(이재석 인천가정법원 사무국장).

---본문 중에서

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