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품목정보
| 발행일 | 2014년 04월 22일 |
|---|---|
| 쪽수, 무게, 크기 | 376쪽 | 720g | 180*245*30mm |
| ISBN13 | 9791155421109 |
| ISBN10 | 1155421108 |
부동산 경매 황금열쇠
: 인생의 보물상자를 여는 최고의 마스터 키
박계욱,우형달 공저
|
매일경제신문사
|
2014년 04월 22일
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- 투자/재테크 top100 6주
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저자 : 박계욱
영남대학교 경영대학원을 졸업했다.
현재 굿옥션(주)와 굿플러스자산관리(주)의 대표이사를 역임하고 있으며, 공인중개사협회의 강사로도 활동하고 있다.
저서로는 《굿옥션 경매일번지 1》, 《굿옥션 경매일번지 2》, 《굿옥션 경매일번지 3》, 《굿옥션 경매일번지 4》 등이 있다.
E-mail: dreami0818@hanmail.net
현재 굿옥션(주)와 굿플러스자산관리(주)의 대표이사를 역임하고 있으며, 공인중개사협회의 강사로도 활동하고 있다.
저서로는 《굿옥션 경매일번지 1》, 《굿옥션 경매일번지 2》, 《굿옥션 경매일번지 3》, 《굿옥션 경매일번지 4》 등이 있다.
E-mail: dreami0818@hanmail.net
저자 : 우형달
땅 끝으로 유명한 전남 해남이 고향인 저자는 건국대학교 경제학과와 동대학 부동산대학원에서 부동산학 석사 학위를, 국립 강원대학교 대학원에서 부동산학 박사 학위를 취득하였다. 석·박사 학위 논문 주제가 모두 ‘부동산 법원 경매’인 부동산학 국내 1호 경매박사이다. 외환위기 이전인 1996년에 처음 시작하여 지금까지 약 100여 건을 낙찰 받은 바 있는 내공이 깊은 실전 경매 투자자이고, 부동산 법원 경매 투자법인인 (주)GMRC의 대표이사로도 활동하고 있다.
주요 저서로는 《나는 부동산 경매로 17억 벌었다》, 《위험한 경매》, 《더 위험한 경매》, 《행복한 경매》, 《부동산 경매 권리분석법》, 《큰돈 만드는 부동산 경매 권리분석 노하우》, 《부동산 법원 경매 수익률 1,000%》, 《땅! 경매, 수익률 1,000%》, 《부동산 경매 투자의 모든 것》, 《꼭 알아야 할 부동산 경매 배당표의 모든 것》, 《NPL 투자 비법》, 《부실채권 투자 교과서》, 《NPL 실전 투자 케이스 스터디》, 《NPL 부자들》, 《저요, 저요 NPL이 도대체 뭐에요?》, 《경매와 NPL愛 흠뻑 빠지다》 등이 있다.
E-mail: w630563@hanmail.net
daum cafe: ‘우형달 경매카페(1,000명 100억 부자 만들기)’
http://cafe.daum.net/goodexpressproject
주요 저서로는 《나는 부동산 경매로 17억 벌었다》, 《위험한 경매》, 《더 위험한 경매》, 《행복한 경매》, 《부동산 경매 권리분석법》, 《큰돈 만드는 부동산 경매 권리분석 노하우》, 《부동산 법원 경매 수익률 1,000%》, 《땅! 경매, 수익률 1,000%》, 《부동산 경매 투자의 모든 것》, 《꼭 알아야 할 부동산 경매 배당표의 모든 것》, 《NPL 투자 비법》, 《부실채권 투자 교과서》, 《NPL 실전 투자 케이스 스터디》, 《NPL 부자들》, 《저요, 저요 NPL이 도대체 뭐에요?》, 《경매와 NPL愛 흠뻑 빠지다》 등이 있다.
E-mail: w630563@hanmail.net
daum cafe: ‘우형달 경매카페(1,000명 100억 부자 만들기)’
http://cafe.daum.net/goodexpressproject
책 속으로 책속으로 보이기/감추기
Part 01 인생 제2 막에 선 당신에게만 드리는 보물상자
c h a p t e r 08 누가 뭐래도 이래서 부동산 경매가 보물상자다
물량이 풍부하다
은행권의 가계·중소기업 연체율이 증가하면서 법원 경매 물건이 급증하고 있다. 연일 매스컴에서 걱정하고 있는 것처럼 경매 물량은 크게 늘어 한 달이면 전국에서 경매로 나온 물건이 3만5,000건을 웃돌고 있다. 지난 해 매 달 2만5,000건을 보이던 공급량에 비하면 여전히 큰 폭으로 증가한 수준이다. 따라서 투자자들의 선택의 폭도 그만큼 넓어졌다.
간단한 절차가 좋다
경매 물건의 사전조사를 거쳐 입찰에 참여해도 좋다고 판단되면 입찰에 따른 준비물(도장, 신분증)과 입찰보증금을 가지고 참여하면 누구든 참여할 수 있다. 낙찰 여부도 한두 시간이면 바로 알 수 있다. 예전에는 쓰고자 하는 금액의 10%를 보증금으로 걸어야 하지만 요즘에는 최저가의 10%만 보증금을 걸어도 되므로 입찰보증금에 대한 부담도 줄었다.
고수익 물건이 많다
통상 2회 유찰되는 물량이 풍부해 시세보다 20~30% 싸게 매입할 만한 부동산이 많다. 부동산 경기가 좋을 때는 80%선에 낙찰되던 경매 물건들이 요즘에는 60~70%선에 낙찰되므로 그만큼 투자이득이 높아진 셈이다. 운이 좋거나 철저한 입찰전략을 세운다면 시세의 반값도 우연한 행운이 아니다.
공정하고 투명한 시장이다
경매는 급매나 교환, 일반 매매처럼 거래사기를 당할 염려가 없다. 계약금을 떼이거나 이중매매를 당하지 않는다. 왜냐하면 경매는 법원이라는 공신력 있는 국가기관이 파는 부동산이기 때문이다. 경매는 재판과정과 같아서 엄중하고 투명한 절차에 의해 이루어지기 때문에 오히려 빈틈 많고 허술한 일반 매물보다 안심하고 살 수 있다.
매각상품이 다양하다
경매에 붙여지는 물량이 많은 것뿐만 아니라 상품도 다양하다. 토지, 연립, 다세대, 주유소, 공장뿐 아니라 어업권, 광업권, 자동차까지 다양한 매물이 경매 시장을 통해 나온다. 남들이 잘 알지 못하는 투자종목을 남보다 한 발 앞서 조사, 연구해 입찰에 참여한다면 돈 벌 기회는 무궁무진하다. 부동산의 만물가게인 셈이다.(...)
Part 02 어째서 경매가 인생 2막을 보장하는 황금열쇤가
chapter 10 부동산 경매하는 사람들 종자돈 별로 없다
금융기관 잔금융자를 최대한 활용하라
“경매 투자를 하는 사람들 중에 자기 자금만으로 부동산에 투자하는 사람은 별로 없습니다.”
“그런가요? 왜죠?”
“부동산 구입 시 금융기관에서 조달한 대출금액은 정당한 매입자금으로 세무당국에서 인정해 주거든요.”
설령 충분한 자금이 있다고 해도 자기 자금만으로 하는 투자는 별로 칭찬할 방법은 아니다. 적당한 규모의 은행 차입은 오히려 필요하다. 낙찰 받고 잔금 낼 때 활용하게 되는 잔금융자에 대해서 살펴보도록 하자.
금융기관으로부터 잔금대출을 융자받아 잔금을 납부할 때는 다음의 서류가 필요하다. 사건개요, 입찰보증금 영수증, 잔금납부기일소환통지서, 등기부등본, 낙찰자 주민등록등본, 인감증명서, 신분증, 도장 등이다. 매각허가결정일 이후부터 경락잔금납부기일 10~20일전까지 신청하면 된다.
경락잔금 대출 한도는 낙찰가와 최초감정가격 중 낮은 가격을 기준으로 정한다. 금융기관에 따라 선순위 세입자 부분을 뺀 금액을 기준으로 하는 경우도 있다. 사전에 확인하고 융자가능금액과 이율을 협의하면 된다. 대출알선업소를 이용할 경우나 보험회사를 통할 경우 추가부담이 생길 수도 있다.
대출절차와 대출서류를 확인하고 갖추는 것도 중요하다. 하지만 더 중요한 것은 대출 받아도 좋은 부동산을 선별하는 눈을 갖추는 것이다. 경험만한 공부는 없다.(...)
Part 07 보물상자를 차지하기 위한 두 차원 높은 개념들
chapter 01 부동산 경매에 피는 향기로운 장미 『명도』
권리 없이 우기는 자를 요리하는 것이 『명도』
상대는 아무런 권리도 없이 그냥 막무가내로 우기고 있을 뿐인데도, 초보 투자자는 어디서부터 공격을 시작해야 할지 엄두가 나지 않으며 머리부터 아파온다. 잔금 납부로 내가 소유자가 됐는데도 상대방을 찾아가기도 두렵고, 또 만나서 어떤 수로 어디서부터 어떻게 공격을 시작해야 할지 막막하기 그지없다. 내키지 않는 걸 억지로 추스르고 용기를 내서 어렵게 찾아갔는데 처음에는 만나주지도 않고, 애원도 하고, 협박도 하는 등 황당하고 난감하기 그지없는 경우를 다반사로 경험하게 된다.
명도란 인간적으로 봐준다고 해결 될 일이 아니다. 경매 전사가 되기로 했다면 명도를 두려워해서는 안 된다. 명도에서 가장 중요한 것은 상대를 처음 접할 때다. 만나든지 전화로 하든지, 형식은 상관없다. 처음에 강하게 밀고나가야 한다. 첫 단추를 잘못 끼우면 명도 전체가 엉망이 되어 버리는 것은 말할 필요도 없다.
초보자들로부터 받는 명도 관련 질문들
부동산 경매에 대해 관심은 많으나 어디서부터 어떻게 공부를 시작해야 할지 궁금해 하는 독자들이나, 한두 권의 책으로는 도저히 부족하다고 느끼는 초보자들은 경매 관련 인터넷 동호회 등에 가입하면 많은 도움이 되리라고 생각한다.
필자가 운영자로 있는 동호회에 올라오는 질문 사항 중 명도 관련 질문을 대충 간추려보았다.
? 명도는 언제부터 시작하는가?
? 이사비용을 준다는 약속은 언제 해야 하는가?
? 송달이 안 되면 어떻게 해야 하는가?(...)
c h a p t e r 08 누가 뭐래도 이래서 부동산 경매가 보물상자다
물량이 풍부하다
은행권의 가계·중소기업 연체율이 증가하면서 법원 경매 물건이 급증하고 있다. 연일 매스컴에서 걱정하고 있는 것처럼 경매 물량은 크게 늘어 한 달이면 전국에서 경매로 나온 물건이 3만5,000건을 웃돌고 있다. 지난 해 매 달 2만5,000건을 보이던 공급량에 비하면 여전히 큰 폭으로 증가한 수준이다. 따라서 투자자들의 선택의 폭도 그만큼 넓어졌다.
간단한 절차가 좋다
경매 물건의 사전조사를 거쳐 입찰에 참여해도 좋다고 판단되면 입찰에 따른 준비물(도장, 신분증)과 입찰보증금을 가지고 참여하면 누구든 참여할 수 있다. 낙찰 여부도 한두 시간이면 바로 알 수 있다. 예전에는 쓰고자 하는 금액의 10%를 보증금으로 걸어야 하지만 요즘에는 최저가의 10%만 보증금을 걸어도 되므로 입찰보증금에 대한 부담도 줄었다.
고수익 물건이 많다
통상 2회 유찰되는 물량이 풍부해 시세보다 20~30% 싸게 매입할 만한 부동산이 많다. 부동산 경기가 좋을 때는 80%선에 낙찰되던 경매 물건들이 요즘에는 60~70%선에 낙찰되므로 그만큼 투자이득이 높아진 셈이다. 운이 좋거나 철저한 입찰전략을 세운다면 시세의 반값도 우연한 행운이 아니다.
공정하고 투명한 시장이다
경매는 급매나 교환, 일반 매매처럼 거래사기를 당할 염려가 없다. 계약금을 떼이거나 이중매매를 당하지 않는다. 왜냐하면 경매는 법원이라는 공신력 있는 국가기관이 파는 부동산이기 때문이다. 경매는 재판과정과 같아서 엄중하고 투명한 절차에 의해 이루어지기 때문에 오히려 빈틈 많고 허술한 일반 매물보다 안심하고 살 수 있다.
매각상품이 다양하다
경매에 붙여지는 물량이 많은 것뿐만 아니라 상품도 다양하다. 토지, 연립, 다세대, 주유소, 공장뿐 아니라 어업권, 광업권, 자동차까지 다양한 매물이 경매 시장을 통해 나온다. 남들이 잘 알지 못하는 투자종목을 남보다 한 발 앞서 조사, 연구해 입찰에 참여한다면 돈 벌 기회는 무궁무진하다. 부동산의 만물가게인 셈이다.(...)
Part 02 어째서 경매가 인생 2막을 보장하는 황금열쇤가
chapter 10 부동산 경매하는 사람들 종자돈 별로 없다
금융기관 잔금융자를 최대한 활용하라
“경매 투자를 하는 사람들 중에 자기 자금만으로 부동산에 투자하는 사람은 별로 없습니다.”
“그런가요? 왜죠?”
“부동산 구입 시 금융기관에서 조달한 대출금액은 정당한 매입자금으로 세무당국에서 인정해 주거든요.”
설령 충분한 자금이 있다고 해도 자기 자금만으로 하는 투자는 별로 칭찬할 방법은 아니다. 적당한 규모의 은행 차입은 오히려 필요하다. 낙찰 받고 잔금 낼 때 활용하게 되는 잔금융자에 대해서 살펴보도록 하자.
금융기관으로부터 잔금대출을 융자받아 잔금을 납부할 때는 다음의 서류가 필요하다. 사건개요, 입찰보증금 영수증, 잔금납부기일소환통지서, 등기부등본, 낙찰자 주민등록등본, 인감증명서, 신분증, 도장 등이다. 매각허가결정일 이후부터 경락잔금납부기일 10~20일전까지 신청하면 된다.
경락잔금 대출 한도는 낙찰가와 최초감정가격 중 낮은 가격을 기준으로 정한다. 금융기관에 따라 선순위 세입자 부분을 뺀 금액을 기준으로 하는 경우도 있다. 사전에 확인하고 융자가능금액과 이율을 협의하면 된다. 대출알선업소를 이용할 경우나 보험회사를 통할 경우 추가부담이 생길 수도 있다.
대출절차와 대출서류를 확인하고 갖추는 것도 중요하다. 하지만 더 중요한 것은 대출 받아도 좋은 부동산을 선별하는 눈을 갖추는 것이다. 경험만한 공부는 없다.(...)
Part 07 보물상자를 차지하기 위한 두 차원 높은 개념들
chapter 01 부동산 경매에 피는 향기로운 장미 『명도』
권리 없이 우기는 자를 요리하는 것이 『명도』
상대는 아무런 권리도 없이 그냥 막무가내로 우기고 있을 뿐인데도, 초보 투자자는 어디서부터 공격을 시작해야 할지 엄두가 나지 않으며 머리부터 아파온다. 잔금 납부로 내가 소유자가 됐는데도 상대방을 찾아가기도 두렵고, 또 만나서 어떤 수로 어디서부터 어떻게 공격을 시작해야 할지 막막하기 그지없다. 내키지 않는 걸 억지로 추스르고 용기를 내서 어렵게 찾아갔는데 처음에는 만나주지도 않고, 애원도 하고, 협박도 하는 등 황당하고 난감하기 그지없는 경우를 다반사로 경험하게 된다.
명도란 인간적으로 봐준다고 해결 될 일이 아니다. 경매 전사가 되기로 했다면 명도를 두려워해서는 안 된다. 명도에서 가장 중요한 것은 상대를 처음 접할 때다. 만나든지 전화로 하든지, 형식은 상관없다. 처음에 강하게 밀고나가야 한다. 첫 단추를 잘못 끼우면 명도 전체가 엉망이 되어 버리는 것은 말할 필요도 없다.
초보자들로부터 받는 명도 관련 질문들
부동산 경매에 대해 관심은 많으나 어디서부터 어떻게 공부를 시작해야 할지 궁금해 하는 독자들이나, 한두 권의 책으로는 도저히 부족하다고 느끼는 초보자들은 경매 관련 인터넷 동호회 등에 가입하면 많은 도움이 되리라고 생각한다.
필자가 운영자로 있는 동호회에 올라오는 질문 사항 중 명도 관련 질문을 대충 간추려보았다.
? 명도는 언제부터 시작하는가?
? 이사비용을 준다는 약속은 언제 해야 하는가?
? 송달이 안 되면 어떻게 해야 하는가?(...)
--- 본문 중에서
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| 쉽게 읽혀야 한다는 저자의 집필원칙이 제대로 관통하는 책 저자 우형달 박사는 석·박사 학위 논문 주제가 법원 경매인 우리나라 경매 박사 1호이다. 그리고 올해로 법원 경매 투자 19년째란다. 그가 지금까지 써온 경매 관련 책들은 그 자체가 역사로 기록되고 있다. 그의 책에는 한 가지 도도한 원칙이 관통하고 있다. 쉽게 읽혀야 한다는 원칙 말이다. 이 책 역시 유용하면서도 참 쉽다. 저자의 후배로 책을 추천할 수 있다는 사실이 행복하다. 이 책을 읽을 수 있는 여러분들도 행복할 것이다. - 박원갑 박사, 국민은행 부동산 연구소 소장, 《부동산 미래쇼크》 저자 오랜만에 『경매 투자 매력』을 낱낱이 공개한 역작 시중에는 참 많은 경매 책들이 쏟아져 나오고 있다. 그런데 얼마 지나지 않아 책을 쓴 저자 선생님은 온 데 간 데 없고 책도 형태만 남아있다. 여러 이유가 있겠지만 책을 쓴 사람이 ‘얼마만큼 시장에서 처절한 싸움을 통해 살아남았는가?’가 책과 저자의 생명력으로 직결된다. 이 책과 저자들은 다르다. 첫 페이지부터 마지막 페이지를 덮을 때까지 과연 명불허전이라는 말이 결코 빈말이 아니라는 것을 느끼게 된다. - 이형진 회장, 인터넷 포털 다음의 부동산 종합 동호회 『부미모』운영자 『부실채권 투자』와 『경매 투자 구조』를 완벽하게 조합시킨 최초의 역작 우형달 박사는 우리나라 경매계에서 누구도 부정할 수 없는 분명한 공로가 있다. 그가 2012년에 펴낸 《NPL 투자비법》은 이 땅에 또 다른 투자 이정표를 세운 것으로 평가되고 있다. 무슨 말인가. 우리나라 NPL 투자 시장의 대중화에 일등 공신이라는 말이다. 이 책에 약간 소개되고 있는 ‘부실채권(NPL)’에 관한 부분만으로도 독자 여러분은 대만족하게 될 것이다. - 최광석 변호사, 법원 경매 전문 변호사, 《상식 밖의 부동산 법이야기》 저자 |
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