투자의 흐름을 파악하며 가장 먼저 진입하는 집단에 내가 속해 있어야 수익률을 극대화할 수 있다. 이렇게 M2유동성의 지표로는 다 읽어내지 못했던 것을 그 유동성의 구성요소별로 자세하게 따져보면 시장의 흐름을 정확하게 집어낼 수 있다. 투자에 적합한 시기와 적합하지 않은 시기를 한눈에 볼 수 있도록 표시하면 다음과 같다. 앞에서 보았던 그래프에서 투자에 적합한 시기, 즉 수시입출식저축성예금YoY이 증가하는 시기는 초록색으로 표시했고, 투자에 적합하지 않은 만기2년미만정기예적금YoY이 증가하는 시기는 노란색으로 표시했다. 투자에도 사이클이 존재한다. 여러분이 만약 투자로 돈을 잃었다면 그건 단순히 운이 안 좋아서가 아니라 이 사이클의 흐름을 전혀 읽지 못했기 때문이다. 반대로 투자로 돈을 벌었지만 그 이유를 몰랐다면 아마 그때가 시중 자금이 적금이 아닌 투자로 흘러들어 간 시기였을 것이다. M2유동성YoY 지표가 매매지수보다 선행하고, 수시입출식저축성예금YoY와 만기2년미만정기예적금YoY는 M2유동성YoY 지표보다 더 선행하기에 이것을 알아두면 시장의 흐름을 먼저 읽어낼 수 있다.
--- p.96~97, 「1단계 세계(미국)·한국 부동산 경기 | 돈의 흐름을 알아야 부동산시장이 보인다」중에서
도 단위 그루핑을 하는 이유는 우선 전국을 수도권, 광역시, 지방 7도 이렇게 총 3개로 나눠 복잡한 것을 단순화하고 도마다 가장 상관계수가 높은 지역을 찾아 커플링시키는 데 있다. 상관관계가 높은 지역을 파악하고 있다면 이를 투자에 이용할 수 있다. A 지역은 오르는데 A와 상관관계가 높은 B 지역은 아직 하락 중이라면 B 지역의 현재 가격이 싸다는 것을 알 수 있다. 그럼 B 지역의 물건을 사놓고 기다리기만 하면 된다. 상관관계가 높은 A 지역으로 인해 앞으로 B 지역이 어떻게 움직일지를 알고 있기 때문이다. 먼저 첫 번째 그룹인 서울, 경기, 인천의 수도권 데이터부터 살펴보자. KB부동산 시계열 자료에서 서울, 인천의 데이터 시작점은 1986년도이지만 경기는 2003년부터 시작된다. 그냥 눈으로만 봐서는 3개의 지역이 모두 동일하게 움직인다는 것을 알 수 있고 그래프의 변곡점들을 살펴보면 서울이 가장 빠르다는 점도 확인이 가능하다. 서울이 먼저 오르면 경기와 인천은 추후에 따라 오르는 식이다. 사실 서울, 경기, 인천은 광역메트로 권역으로 인구를 전부 합치면 약 2600만 명이고 이는 우리나라 인구의 절반이 넘는다. 눈으로만 보고 유사하다고 그냥 넘어갈 수는 없다. 앞에서 상관계수에 대해 배웠기 때문에 부동산을 수치로 입증하려고 해야 한다. 부동산이 어려운 이유는 막연하다고 느껴서인데 이런 작업을 계속하다 보면 숫자를 통해 확실한 근거를 가질 수 있기 때문에 막연함이 사라지고 명료하게 느껴질 것이다.
--- p.115~117, 「2단계 도 단위 부동산시장 | 전국을 세 그룹으로 나누면 투자가 단순해진다」중에서
지방 7도 그룹의 아파트매매지수 상관계수는 아래 표에서 확인할 수 있다. 이 역시 엑셀에서 총 36번의 함수를 구해 도마다 어느 곳과 가장 높은 상관관계를 갖는지 알아보고 회색으로 표시했다. 강원은 충남이 가장 높고 충북도 충남이 가장 높았다. 충남의 경우 같은 도인 충북이 가장 높고 전북은 경남이 가장 높다. 전북의 상관계수가 가장 높은 곳이 경남이라는 점이 좀 특이해 보이는데 뒤에서 좀 더 자세하게 살펴보자. 그리고 전남은 같은 도인 전북이, 경북은 충북이, 경남은 전북이 가장 높게 나타난다. 경북과 경남 역시 같은 도의 상관계수가 제일 높은 것이 아니라는 특징이 있다.
--- p.125, 「2단계 도 단위 부동산시장 | 전국을 세 그룹으로 나누면 투자가 단순해진다」중에서
지역별로 우리가 봐야 할 부분은 인구수와 세대수, 총사업장 수와 월평균소득, 사업장 국민연급 가입자 수 이렇게 세 가지다. 내가 투자를 한다면 시단위 지역에 이 지표들이 지속적으로 좋아지고 있는가를 체크해야 한다. 어딘가 익숙하지 않은가? 그렇다. 바로 1단계 세계(미국)·한국 부동산 경기에서 우리나라를 포함한 다른 나라들의 노동인구와 GDP상승률을 근거로 부동산 매매지수와 비교해 보았던 것과 같은 맥락이다. 같은 맥락으로 지방 7도 중 인구수 20만 명 이상의 도시 총 22개를 분석하려고 한다. 도시마다 설명하기 전에 먼저 간단한 표로 인구수와 세대수, 총사업장 수와 월평균소득, 사업장 국민연금 가입자 수를 정리했다. 주의해야 할 점은 이 자료들이 특정 시점의 지역별 크기를 평가할 수 있다는 것이다. 더 중요하게 생각해야 할 것은 투자할 지역의 데이터들이 부정적으로 감소하지 않고 증가하는 추세에 있느냐는 것이다.
--- p.194~195, 「3단계 시 단위 부동산시장 | 거래량과 공급량으로 투자 지역을 선점한다」중에서
매수하기 전에 내가 왜 그 시점에 그 물건을 매수했는지에 대한 수학적인 근거를 남겨놓지 않으면 그 투자가 잘되었다고 하더라도 나중에는 다시 감에 의존할 수밖에 없다. 만약 그 투자가 잘되지 않았다면 내가 적어놓은 수학적인 근거가 틀렸을 가능성이 크기에 그 수치들을 보완 수정하면 되는 것이다. 아마 군대를 다녀 온 남성이라면 다 알 것이다. 처음 사격할 때 총을 받으면 나에게 맞는 영점을 잡아야 한다. 정중앙을 목표로 발사했는데 계속 좌측으로 쏠린다면 정중앙을 향할 수 있도록 우측으로 영점을 조절하는 영점사격을 한다. 이와 유사하게 투자에서도 잘못된 점이 있다면 명확하게 수학적으로 수치를 따져서 수정 보완해야 하는 것이다.
--- p.337, 「4단계 구체적인 아파트 단지 | 급매물을 구하는 노하우는 따로 있다」중에서