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품목정보
| 발행일 | 2024년 08월 14일 |
|---|---|
| 쪽수, 무게, 크기 | 428쪽 | 180*230*30mm |
| ISBN13 | 9791194223061 |
| ISBN10 | 1194223060 |
부동산금융 프로젝트 바이블
[ 개정판 ]
P&P 저
|
두드림미디어
|
2024년 08월 14일
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자금의 조달 원천에 따라 자기자본 투자(Principal Investment, PI)를 위주로 하는 연기금 성격의 투자자와 각사의 해외 글로벌 사모펀드의 자금을 투자재원으로 하는 사모펀드 및 투자은행으로 크게 구분될 수 있다. 즉 자국 내에서 저리의 자금조달이 가능한 싱가포르 국부펀드(Sovereign Wealth Fund) 인 싱가포르투자청(GIC), 캐나다 최대 연기금인 CPPIB(Canada Pension Plan Investment Board), 중국 국부펀드인 중국투자공사(CIC) 등의 연기금 성격 투자자는 별도의 차입(Leverage) 없이 100% 자기자본(Equity)으로 투자하는 성향을 보인다. 반면, 미국계 블랙스톤(Blackstone)이나 브룩필드(Brookfield), 인베스코(Invesco), 영국계 M&G리얼에스테이트(M&G Real Estate) 나 유럽계 AXA리얼에스테이트(AXA Real Estate) 등은 해외 본사에서 조성한 사모펀드가 투자 이익 극대화 차원에서 국내의 우량 자산에 투자하는 형태다. 이들은 상대적으로 고수익의 목표 수익률을 겨냥하고 있어서 적정한 차입 비율(Loan to Value, LTV)을 통한 과감한 레버리지 효과(Leverage Effect)를 기대하는 적극적인 투자 패턴을 견지하고 있다.
--- p.41
오피스 자산투자의 운영 성과에 가장 핵심적으로 영향을 미치는 부분은 신규 임차인 유치 및 계약 승계 및 유지다. 이를 위해 임대 대행팀은 신규 임차인 유치를 위한 마케팅 활동 및 임대차계약 체결 업무를 담당한다. 보다 전문적인 서비스를 제공하기 위해 장기적인 시장 데이터 축적 및 임차 마케팅 관련 기획, 협상과 같은 요구 사항 업무도 수행한다. 장기적인 전문가 활동을 통해 시장의 데이터를 축적하고 있다. 특히 최근에는 오피스 공급이 늘어나면서 임차인 우위의 시장(Tenant Market)으로 흐름이 지속되며, 이전 시장보다 임차인 확보의 어려움으로 인해 대행 서비스의 수준이 부동산 실물 투자 성과를 거두기 위한 가장 중요한 요소로 부각되고 있다. 즉 상업용 부동산 투자에서 가장 중요한 현금흐름(Cash Flow) 생성 및 유지를 위해 더욱 적극적이고 창조적인 임차인 유치 전략이 요구되고 있으며, 이를 위해 임대인은 기존보다 높은 임대 마케팅 수수료 및 렌트프리 등을 제공해 임차인 유치를 위해 노력하고 있다.
--- pp.121-122
“그럼 현재 상태에서는 PF대출 진행이 어려운가요? PF대출을 위해서는 어떤 준비가 되어야 하나요?”
“우선 인허가와 시공사 선정을 진행하셔야 합니다. 인허가 진행을 위해서는 토지 소유권을 확보하거나 계약 후 매도인으로부터 토지사용승낙서를 받아야 하고, 시공사는 책임준공 가능한 우량 건설사로 선정하시는 게 PF대출 추진에 유리합니다. 원하시면 브릿지론 기관이나 시공사 몇 군데 소개해드릴 수 있습니다.”
“그런데 브릿지론이 뭔가요?”
“네, 브릿지론은 인허가, 시공사 선정 등이 안 된 상태에서 단기로 대출을 받아 인허가, 시공사 선정 등을 추진하기 위한 대출로 향후 PF대출을 받기 위한 가교 역할을 하므로 통상적으로 브릿지론이라고 합니다.”
“감사합니다. 회사 재경팀과 협의한 후에 다시 연락드리겠습니다”
김시행 과장은 또 한 번 머리를 맞은 느낌이 들었다. 이렇게 우량한 사업지를 확보했는데 무슨 절차가 이렇게 복잡하고 어려운 건지… 서둘러 회의를 마치고 은행 문을 나섰다.
--- p.202
경쟁 빌딩의 전용 면적당 환산 임대료를 비교해보기로 했다. 환산 임대료는 임차인 입장에서 입주할 전용면적(실제 점유해 사용하는 면적) 대비 보증금, 임대료, 관리비를 모두 합산한 총비용이라 할 수 있는데 전용률을 살펴 산정한다. 따라서 평당 보증금, 임대료, 관리비가 싸다고 하더라도 전용률이 낮으면 다른 빌딩 대비 실질 임대료는 높을 수도 있고, 전용률이 높으면 다른 빌딩 대비 실질 임대료는 낮을 수도 있다. 일반적으로 임대 목적형 빌딩의 경우 전용률은 50% 내외 수준이고, 사옥 목적으로 장기적으로 사용하고자 신축하는 빌딩의 경우 전용률이 40% 초반까지 떨어지는 일도 있다. 사옥 목적 빌딩의 경우 공용 공간 및 유휴 공간을 배치해 쾌적성을 높이는 과정에서 전용률이 떨어지는 경우가 많다.
--- p.315
Q. 부동산 관련 학과를 졸업하고 막연히 부동산 분야에 취업하고 싶다는 생각은 드는데, 건설사, 신탁사, 자산관리회사, 자산운용사 등 지원할 수 있는 부동산 분야가 너무 많아서 어디에 지원하는 게 가장 좋을지 고민하는 분들이 많습니다. 비슷한 고민이 있으셨다면 어떻게 해결하셨는지 조언 부탁드립니다.
A. 제가 말씀드리고 싶은 부분은 자신의 스펙이 빛날 수 있는 곳에 포지셔닝을 하자는 것입니다. 사실 자신이 가지고 있는 기본 스펙과 경험을 가지고 처음부터 자신이 어느 분야에서 가장 강점이 있을지, 가능성이 클지는 다양한 회사에 여러 번 지원해보지 않고서야 알기가 쉽지 않습니다. 저도 네트워크, 멘토링 모임에 참여하기 전에는 부동산 분야에 이렇게 지원할 수 있는 다양한 회사가 있다는 것을 몰랐습니다.
단순히 첫 입사 지원을 시도할 땐 외국 교환학생 및 해외 인턴 등의 스펙이 그래도 남들과 차별화된 저의 내세울 만한 특징이라 생각했고, 자신 있게 모든 대기업 건설사에 지원했으나 탈락했습니다. 뒤늦게 당연한 결과였다는 사실을 알게 되었죠. 마침 그 시기는 건설사 채용 인원 자체가 많지 않은 상황이었고, 제가 지원했던 주택 영업 부문이나 해외 영업 부문의 경우, 제가 강조하고 싶었던 저의 스펙과 그 회사의 니즈가 서로 전혀 맞지 않았기 때문입니다.
이후 제가 외국계 부동산 컨설팅회사를 지원했을 때 서류 통과율이 높았던 것을 보면, 초기 저의 포지셔닝은 제 강점을 살리지 못한 잘못된 포지셔닝이었다는 것을 깨닫게 됩니다. 이를 해결하기 위해 저는 적극적으로 외부 네트워크(P&P 멘토링 클래스, 삼성 멘토링 등)를 찾아 참여하기 시작했고 거기서 만난 부동산 업계의 실무자들과 관계를 유지하며 많은 정보를 얻고 저의 현재 상황에 대한 조언을 들을 수 있었습니다.
--- p.41
오피스 자산투자의 운영 성과에 가장 핵심적으로 영향을 미치는 부분은 신규 임차인 유치 및 계약 승계 및 유지다. 이를 위해 임대 대행팀은 신규 임차인 유치를 위한 마케팅 활동 및 임대차계약 체결 업무를 담당한다. 보다 전문적인 서비스를 제공하기 위해 장기적인 시장 데이터 축적 및 임차 마케팅 관련 기획, 협상과 같은 요구 사항 업무도 수행한다. 장기적인 전문가 활동을 통해 시장의 데이터를 축적하고 있다. 특히 최근에는 오피스 공급이 늘어나면서 임차인 우위의 시장(Tenant Market)으로 흐름이 지속되며, 이전 시장보다 임차인 확보의 어려움으로 인해 대행 서비스의 수준이 부동산 실물 투자 성과를 거두기 위한 가장 중요한 요소로 부각되고 있다. 즉 상업용 부동산 투자에서 가장 중요한 현금흐름(Cash Flow) 생성 및 유지를 위해 더욱 적극적이고 창조적인 임차인 유치 전략이 요구되고 있으며, 이를 위해 임대인은 기존보다 높은 임대 마케팅 수수료 및 렌트프리 등을 제공해 임차인 유치를 위해 노력하고 있다.
--- pp.121-122
“그럼 현재 상태에서는 PF대출 진행이 어려운가요? PF대출을 위해서는 어떤 준비가 되어야 하나요?”
“우선 인허가와 시공사 선정을 진행하셔야 합니다. 인허가 진행을 위해서는 토지 소유권을 확보하거나 계약 후 매도인으로부터 토지사용승낙서를 받아야 하고, 시공사는 책임준공 가능한 우량 건설사로 선정하시는 게 PF대출 추진에 유리합니다. 원하시면 브릿지론 기관이나 시공사 몇 군데 소개해드릴 수 있습니다.”
“그런데 브릿지론이 뭔가요?”
“네, 브릿지론은 인허가, 시공사 선정 등이 안 된 상태에서 단기로 대출을 받아 인허가, 시공사 선정 등을 추진하기 위한 대출로 향후 PF대출을 받기 위한 가교 역할을 하므로 통상적으로 브릿지론이라고 합니다.”
“감사합니다. 회사 재경팀과 협의한 후에 다시 연락드리겠습니다”
김시행 과장은 또 한 번 머리를 맞은 느낌이 들었다. 이렇게 우량한 사업지를 확보했는데 무슨 절차가 이렇게 복잡하고 어려운 건지… 서둘러 회의를 마치고 은행 문을 나섰다.
--- p.202
경쟁 빌딩의 전용 면적당 환산 임대료를 비교해보기로 했다. 환산 임대료는 임차인 입장에서 입주할 전용면적(실제 점유해 사용하는 면적) 대비 보증금, 임대료, 관리비를 모두 합산한 총비용이라 할 수 있는데 전용률을 살펴 산정한다. 따라서 평당 보증금, 임대료, 관리비가 싸다고 하더라도 전용률이 낮으면 다른 빌딩 대비 실질 임대료는 높을 수도 있고, 전용률이 높으면 다른 빌딩 대비 실질 임대료는 낮을 수도 있다. 일반적으로 임대 목적형 빌딩의 경우 전용률은 50% 내외 수준이고, 사옥 목적으로 장기적으로 사용하고자 신축하는 빌딩의 경우 전용률이 40% 초반까지 떨어지는 일도 있다. 사옥 목적 빌딩의 경우 공용 공간 및 유휴 공간을 배치해 쾌적성을 높이는 과정에서 전용률이 떨어지는 경우가 많다.
--- p.315
Q. 부동산 관련 학과를 졸업하고 막연히 부동산 분야에 취업하고 싶다는 생각은 드는데, 건설사, 신탁사, 자산관리회사, 자산운용사 등 지원할 수 있는 부동산 분야가 너무 많아서 어디에 지원하는 게 가장 좋을지 고민하는 분들이 많습니다. 비슷한 고민이 있으셨다면 어떻게 해결하셨는지 조언 부탁드립니다.
A. 제가 말씀드리고 싶은 부분은 자신의 스펙이 빛날 수 있는 곳에 포지셔닝을 하자는 것입니다. 사실 자신이 가지고 있는 기본 스펙과 경험을 가지고 처음부터 자신이 어느 분야에서 가장 강점이 있을지, 가능성이 클지는 다양한 회사에 여러 번 지원해보지 않고서야 알기가 쉽지 않습니다. 저도 네트워크, 멘토링 모임에 참여하기 전에는 부동산 분야에 이렇게 지원할 수 있는 다양한 회사가 있다는 것을 몰랐습니다.
단순히 첫 입사 지원을 시도할 땐 외국 교환학생 및 해외 인턴 등의 스펙이 그래도 남들과 차별화된 저의 내세울 만한 특징이라 생각했고, 자신 있게 모든 대기업 건설사에 지원했으나 탈락했습니다. 뒤늦게 당연한 결과였다는 사실을 알게 되었죠. 마침 그 시기는 건설사 채용 인원 자체가 많지 않은 상황이었고, 제가 지원했던 주택 영업 부문이나 해외 영업 부문의 경우, 제가 강조하고 싶었던 저의 스펙과 그 회사의 니즈가 서로 전혀 맞지 않았기 때문입니다.
이후 제가 외국계 부동산 컨설팅회사를 지원했을 때 서류 통과율이 높았던 것을 보면, 초기 저의 포지셔닝은 제 강점을 살리지 못한 잘못된 포지셔닝이었다는 것을 깨닫게 됩니다. 이를 해결하기 위해 저는 적극적으로 외부 네트워크(P&P 멘토링 클래스, 삼성 멘토링 등)를 찾아 참여하기 시작했고 거기서 만난 부동산 업계의 실무자들과 관계를 유지하며 많은 정보를 얻고 저의 현재 상황에 대한 조언을 들을 수 있었습니다.
--- pp.399-400
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우리 삶이나 경제에 큰 영향을 미치는 부동산 산업은 건설과 금융이 융합하면서 더욱 발전하고 있다. 이 책은 자칫 딱딱하고 어려운 부동산금융을 알기 쉽게 기술하고 있는 것이 큰 장점이다. 이 분야에 관심 있는 독자들, 현업 종사자와 취업 및 이직 준비생, 공공개발 분야에 종사하는 분들에게 큰 도움이 될 것이다.
- 김수종 (LH 인천지역본부장)
과거 부동산 투자 업무는 건설회사 중심의 단순한 건설시공과 시설운영 관리의 영역에 머물렀으나 최근 우리나라에도 부동산 개발, 운영, 투자, 관리에 이르는 영역에서 디자인, 리테일, 서비스, 금융, IT 등 전문화된 다양한 영역의 컨버전스가 일어나는 플랫폼 비즈니스로 전환되고 있다. 이 책은 이러한 미래의 트렌드에 맞는 각 분야의 지식과 현업의 다양한 사례들을 생생하게 소개하고 있다. 현재 종사자뿐만 아니라, 부동산 업계 진입을 희망하는 미래의 인재들에게도 인사이트를 줄 수 있는 유용한 책으로 일독을 권한다.
- 김창권 (롯데자산개발(주) 대표이사)
2000년 이후 한국의 부동산금융 시장은 비약적인 성장을 거듭해 이제 선진국 수준으로 발돋움하고 있다. 팽창하는 부동산금융 시장의 크기에 발맞춰 더 많은 부동산금융 인력들이 시장에 필요할 것인바 《부동산금융 프로젝트 바이블》은 전편에 이어 부동산금융 시장에 진입하고자 하는 이들에게 실무적인 도움을 주는 동시에, 미래에 대한 청사진을 뚜렷이 제시할 수 있을 것이라 기대한다.
- 이현승 (현대자산운용 대표이사)
《부동산금융 커리어 바이블》에 이은 《부동산금융 프로젝트 바이블》의 출간을 축하한다. 취업을 준비하는 학생들에게 부동산금융 업계의 소개서로 가뭄에 단비와 같은 책자라고 할 수 있다. 특히 부동산금융 사례를 실무 전문가들이 섹터별로 나누어 제시한 부분은 이 책의 백미다. 종합적이고 다양한 지식이 필수적인 부동산금융 분야에서 실제와 가상을 넘나드는 사례에 대한 상세한 서술은 전문가에게도 숙독을 권할 만한 정도다.
- 이현석 (건국대학교 부동산대학원 원장)
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