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품목정보
| 발행일 | 2014년 06월 16일 |
|---|---|
| 쪽수, 무게, 크기 | 236쪽 | 432g | 152*225*15mm |
| ISBN13 | 9791155421260 |
| ISBN10 | 1155421264 |
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저자 : 김동부
건국대 부동산 대학원에서 금융투자학을 전공했다.
신한은행 지점장을 역임했으며, 스타벅스 등에서 재테크 특강을 100여회 진행한 바 있다.
현재 ‘김동부의 머니테크’ 연구소장(네이버/다음에서 ‘김동부’로 검색)으로 활동하고 있으며, 신한은행을 비롯해 매경교육센터, OBS교육아카데미, 더큼 세종평생교육원, LBA경제연구소, 지지옥션, 대한법원경매학원, 새롬행정고시학원, 건국대 부동산대학원, 현대백화점 문화센터 등 다양한 곳에서 NPL투자비법과 대부공매 및 우량주식 수익기법에 관한 강의를 진행하며 투자자들의 고민을 해결 중에 있다.
·저서 : 《NPL 투자비법》(공저, 2012년 4월, 매경출판)
·카페 : [김동부의 머니테크]
http://cafe.daum.net/kdbmoneytech
신한은행 지점장을 역임했으며, 스타벅스 등에서 재테크 특강을 100여회 진행한 바 있다.
현재 ‘김동부의 머니테크’ 연구소장(네이버/다음에서 ‘김동부’로 검색)으로 활동하고 있으며, 신한은행을 비롯해 매경교육센터, OBS교육아카데미, 더큼 세종평생교육원, LBA경제연구소, 지지옥션, 대한법원경매학원, 새롬행정고시학원, 건국대 부동산대학원, 현대백화점 문화센터 등 다양한 곳에서 NPL투자비법과 대부공매 및 우량주식 수익기법에 관한 강의를 진행하며 투자자들의 고민을 해결 중에 있다.
·저서 : 《NPL 투자비법》(공저, 2012년 4월, 매경출판)
·카페 : [김동부의 머니테크]
http://cafe.daum.net/kdbmoneytech
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P.53~55 제1장 NPL은 금융상품인가?
10. 권리분석보다 중요한 배당
·김교수: 배당은 NPL 투자에서는 반드시 숙지하고 계약 및 입찰에 참가해야 할 것입니다. 왜냐하면 NPL 투자방법의 첫 번째가 배당이기 때문입니다. NPL 매입 시에 근저당권의 채권최고액과 감정가와의 시세차이가 많이 나고 근저당권을 채권최고액보다 싸게 매입한다면 배당에서의 차액이 발생할 수 있기 때문에 배당은 반드시 배우고 익혀야 합니다.
·채여사: NPL 투자에서는 배당이 상대적으로 더 중요해지는군요. 교수님, 권리분석처럼 배당도 한 번 주욱 정리해주세요.
·김교수: 우선 배당순서를 기억해볼까요?
·채여사: 가장 먼저 경매비용, 두 번째로 최우선변제권, 세 번째로 당해세, 그 다음으로 우선변제권으로 구분되지 않나요?
·김교수: 맞습니다. NPL 매입은 네 번째 우선변제권에 포함되어 있는 근저당권을 말하는 것입니다. 경매비용과 최우선변제권사이에는 필요비, 유익비 등이 있는데 이는 자주 없기 때문에 여기서는 빼고 설명하기로 하겠습니다.
·채여사: 경매비용과 당해세는 당연히 알 수 있는 항목이니 다음 것부터 설명해주세요.
·김교수: 두 번째 항목인 최우선 변제권에는 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법에 나오는 소액최우선변제금과 해당 물건의 회사직원들의 3년치 퇴직금, 3개월 급여, 재해보상금 등이 해당되므로 구분하여 금액을 계산하면 됩니다. 그리고 네 번째의 우선변제권에는 근저당권, 압류, 확정일자부 임차인으로 구분되는데 근저당권은 접수일 기준, 압류는 법정기일 기준, 확정일자부 임차인은 전입과 거주, 확정일자를 잘 살펴봐야 하겠죠. 여기서 모두가 같은 날이면 확정일자부 임차인이 뒤로 밀립니다. 왜냐하면 같은 날이면 확정일자부 임차인은 익일 0시가 기준일자가 되기 때문입니다. 그리고 근저당권과 압류의 법정기일이 같다면 안분배당되므로 배당에서 기준일만 잘 찾아내면 그렇게 어렵지 않게 됩니다.
그리고 최우선변제금은 배당할 금액의 1/2 범위 내에서 배당하고 3년의 퇴직금, 3개월급여, 재해보상금, 당해세는 배당할 금액에서 전액 배당 받는 것을 구분할 줄 알아야 합니다.(...)
제4장 경매는 레드오션, 공매는 블루오션
1. 공매를 모르는 사람이 아직도 많다.
공매에는 여러 가지 종류가 있는데, 보통 공매라 함은 한국자산관리공사에서 세금 미납대금 및 공과금 연체금액을 대상으로 납세자의 부동산에 압류하여 매각하는 절차인 압류공매를 말한다. 압류공매의 절차는 경매와 비슷하다. 즉 공매는 미납된 세금을 부동산으로 매각절차를 밟아 납부하게 하는 것이라 생각하면 된다.
공매절차는 온비드라는 사이트에서 진행한다. 온비드는 Online bidding의 약자로‘온라인 입찰’ 이라고 생각하면 간단하다. 즉‘온라인으로 가능해진 입찰거래’ 를 의미하고 그 특징은 토지, 아파트 등 각종 부동산은 물론 자동차, 선박, 기계기구 등 물품, 주식(비상장), 콘도, 골프회원권, 주차장운영사업권, 지하철상가, 학교매점, 동물까지 대상이라는 점이다. 온비드는 개찰 전까지 모든 입찰 정보가 암호화되며, 국가가 전자자산처분시스템으로 지정고시한 사이트이다.(...)
2. 공매 물건에는 어떤 종류가 있는지 살펴보자
공매물건의 종류에는 압류재산, 국유재산, 수탁재산, 유입재산, 이용기관재산이 있다.
첫째, 압류재산이 있다. 세무서장, 지방자치단체장이 납부기한 내에납부하지 아니한 세금을 강제 징수하기 위해 체납자 소유의 재산을 압류한 후 한국자산관리공사에 매각 의뢰한 재산으로 경매와 성질이 비슷하다고 보면 된다.
둘째, 국유재산이 있다. 국가소유 부동산의 관리와 처분을 한국자산관리공사가 위임받아 일반인에게 대부(또는 매각)하는 재산이다. 공개경쟁입찰 및 수의 계약방식으로 한다.
셋째, 수탁재산이 있다. 금융기관이나 기업체가 소유하고 있는 비업무용 자산을 KAMCO에 매각 위임한 부동산과 일시적 1세대 2주택자와 비사업용으로 전환 예정인 토지 소유자가 양도소득세의 비과세 또는 중과제외 혜택을 받기 위해 KAMCO에 매각 위임한 부동산이다. KAMCO는 온비드를 통하여 인터넷 공매방법으로 매각하는 업무를 수행하고 있다.(...)
10. 권리분석보다 중요한 배당
·김교수: 배당은 NPL 투자에서는 반드시 숙지하고 계약 및 입찰에 참가해야 할 것입니다. 왜냐하면 NPL 투자방법의 첫 번째가 배당이기 때문입니다. NPL 매입 시에 근저당권의 채권최고액과 감정가와의 시세차이가 많이 나고 근저당권을 채권최고액보다 싸게 매입한다면 배당에서의 차액이 발생할 수 있기 때문에 배당은 반드시 배우고 익혀야 합니다.
·채여사: NPL 투자에서는 배당이 상대적으로 더 중요해지는군요. 교수님, 권리분석처럼 배당도 한 번 주욱 정리해주세요.
·김교수: 우선 배당순서를 기억해볼까요?
·채여사: 가장 먼저 경매비용, 두 번째로 최우선변제권, 세 번째로 당해세, 그 다음으로 우선변제권으로 구분되지 않나요?
·김교수: 맞습니다. NPL 매입은 네 번째 우선변제권에 포함되어 있는 근저당권을 말하는 것입니다. 경매비용과 최우선변제권사이에는 필요비, 유익비 등이 있는데 이는 자주 없기 때문에 여기서는 빼고 설명하기로 하겠습니다.
·채여사: 경매비용과 당해세는 당연히 알 수 있는 항목이니 다음 것부터 설명해주세요.
·김교수: 두 번째 항목인 최우선 변제권에는 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법에 나오는 소액최우선변제금과 해당 물건의 회사직원들의 3년치 퇴직금, 3개월 급여, 재해보상금 등이 해당되므로 구분하여 금액을 계산하면 됩니다. 그리고 네 번째의 우선변제권에는 근저당권, 압류, 확정일자부 임차인으로 구분되는데 근저당권은 접수일 기준, 압류는 법정기일 기준, 확정일자부 임차인은 전입과 거주, 확정일자를 잘 살펴봐야 하겠죠. 여기서 모두가 같은 날이면 확정일자부 임차인이 뒤로 밀립니다. 왜냐하면 같은 날이면 확정일자부 임차인은 익일 0시가 기준일자가 되기 때문입니다. 그리고 근저당권과 압류의 법정기일이 같다면 안분배당되므로 배당에서 기준일만 잘 찾아내면 그렇게 어렵지 않게 됩니다.
그리고 최우선변제금은 배당할 금액의 1/2 범위 내에서 배당하고 3년의 퇴직금, 3개월급여, 재해보상금, 당해세는 배당할 금액에서 전액 배당 받는 것을 구분할 줄 알아야 합니다.(...)
제4장 경매는 레드오션, 공매는 블루오션
1. 공매를 모르는 사람이 아직도 많다.
공매에는 여러 가지 종류가 있는데, 보통 공매라 함은 한국자산관리공사에서 세금 미납대금 및 공과금 연체금액을 대상으로 납세자의 부동산에 압류하여 매각하는 절차인 압류공매를 말한다. 압류공매의 절차는 경매와 비슷하다. 즉 공매는 미납된 세금을 부동산으로 매각절차를 밟아 납부하게 하는 것이라 생각하면 된다.
공매절차는 온비드라는 사이트에서 진행한다. 온비드는 Online bidding의 약자로‘온라인 입찰’ 이라고 생각하면 간단하다. 즉‘온라인으로 가능해진 입찰거래’ 를 의미하고 그 특징은 토지, 아파트 등 각종 부동산은 물론 자동차, 선박, 기계기구 등 물품, 주식(비상장), 콘도, 골프회원권, 주차장운영사업권, 지하철상가, 학교매점, 동물까지 대상이라는 점이다. 온비드는 개찰 전까지 모든 입찰 정보가 암호화되며, 국가가 전자자산처분시스템으로 지정고시한 사이트이다.(...)
2. 공매 물건에는 어떤 종류가 있는지 살펴보자
공매물건의 종류에는 압류재산, 국유재산, 수탁재산, 유입재산, 이용기관재산이 있다.
첫째, 압류재산이 있다. 세무서장, 지방자치단체장이 납부기한 내에납부하지 아니한 세금을 강제 징수하기 위해 체납자 소유의 재산을 압류한 후 한국자산관리공사에 매각 의뢰한 재산으로 경매와 성질이 비슷하다고 보면 된다.
둘째, 국유재산이 있다. 국가소유 부동산의 관리와 처분을 한국자산관리공사가 위임받아 일반인에게 대부(또는 매각)하는 재산이다. 공개경쟁입찰 및 수의 계약방식으로 한다.
셋째, 수탁재산이 있다. 금융기관이나 기업체가 소유하고 있는 비업무용 자산을 KAMCO에 매각 위임한 부동산과 일시적 1세대 2주택자와 비사업용으로 전환 예정인 토지 소유자가 양도소득세의 비과세 또는 중과제외 혜택을 받기 위해 KAMCO에 매각 위임한 부동산이다. KAMCO는 온비드를 통하여 인터넷 공매방법으로 매각하는 업무를 수행하고 있다.(...)
--- 본문 중에서
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| 어느 분야나 전문가들은 많다. 부동산 업계도 예외는 아니다. 우리는 흔히 책을 많이 썼다는 이유로, 또는 강의를 하고 있다는 이유 등으로 그들을 전문가라 부른다. 투자라는 분야에서 진정한 전문가는 수익창출 능력과 위험관리 능력을 겸비하고 있어야 한다. 김동부 교수는 두 가지 능력을 갖추기 위해 끊임없이 노력하는 사람임을 익히 알고 있다. 그러면서도 강의가 재미있다. 특유의 화법이 있다. 그 만의 장점이 녹아 있는 이 책이 아마 독자들에게 많은 도움이 될 것이다. - 《경매야 다시 놀자》 저자 강은현 공매는 압류공매와 대부공매로 나뉜다. 대부분의 사람들이 압류공매만을 알고 있다. 경매 투자와 유사하기 때문에 그 인구도 점점 늘어난다. 어쩌면 법원 경매도 향후에는 캠코에서 진행하듯, 전자입찰방식으로 바뀔지도 모르겠다. 하지만 대부공매가 있다는 사실은 잘 모른다. 내가 알기로 대부공매의 원리와 투자방법에 대해 소개하는 책은 이 책이 최초가 아닐까 싶다. 책 제목처럼 재테크 수단의 틈새를 소개하는 유용한 책이 될 것이다. - OBS 교육 아카데미 원장 윤덕주 김동부 교수의 성실함은 타의 추종을 불허할 정도다. 바쁜 은행 생활 속에서도 온갖 자격증을 취득하고 별도로 학교를 다니며 부동산 공부를 해서 금융과 부동산을 접목한 투자 방법을 끊임없이 실천하고 있다. 아무리 양쪽 집안의 어려움 때문에 열심히 살아야 했다고는 하지만, 옆에서 지켜보는 사람이 혀를 내두를 정도로 부지런하고 열심이다. 앞으로도 그렇게 살아갈 것 같다. 그 바쁜 와중에 또 소중한 책을 발간했다. 성실함과 정직함이 듬뿍 묻어 있는 책이다. - 신한은행 사회공헌부 부장 류승현 |
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