최근 몇 년 사이 금융시장의 버블을 연구한 책들이 그 자체를 ‘버블’이라고 부를 수 있을 만큼 한없이 시장에 쏟아져 나왔다. 이미 버블 관련 서적이 범람하는 가운데 또다시 버블을 논한다는 것은 온당하지 않은 일일지도 모른다. 하지만 내가 예일대학교에서 진행한 학부생을 위한 교양강좌에 기반해 이 책을 썼다는 사실이 버블에 대한 서적이 범람하는 가운데 내가 이 책을 쓰는 이유를 설명해 줄 것 같다. 어떤 사회적 현상을 경제학, 심리학, 정치학 등 특정 학문의 고유 영역으로 분류하는 것은 적합하지 않다. 금융시장에서 벌어지는 일들은 여러 학문 분야에 걸쳐져 있는, 사회적 현상 중에서 가장 복잡한 영역 중에 하나이다. 이런 현상을 분석하는 일을 하나의 이론 영역 안에만 가두는 것은 옳지 않다. --- 「저자 서문, 29쪽
」중에서

관중이 가득한 야구장을 보면 미시경제학과 거시경제학의 차이를 확실히 알 수 있다. 미시적 관점에서 본다면 관중 개개인은 경기를 더 잘 보기 위해 자리에서 일어나는 것이 그 자신에게 좋다. 그러나 거시적 관점에서 보면 개개인의 이득을 위해 모두가 일어서서 경기를 관람한다면 아무도 경기를 제대로 볼 수 없는 상황이 발생하게 된다.

야구장이 아닌 경제에서는 미시적 관점과 거시적 관점의 차이가 더 극단적으로 드러난다. 개인의 관점에서는 잘 들어맞던 분석이 상위 집단에 대해서는 통용되지 않는 일이 허다하다. 서브프라임 위기가 발발해 혼란으로 치닫던 미국 주택담보대출 시장에 대해 생각해 보자. 개별 은행 입장에서는 위기에 빠졌을 때 주택에 대한 담보권을 행사해 대출을 회수하는 것이 최선이 된다. 그러나 모든 은행이 담보권을 행사해서 수백만 채의 집을 동시에 압류하고 처분한다고 생각하면 개별 은행의 담보권 행사는 어리석은 행위가 된다. 은행들이 담보권을 가지고 있는 모든 주택이 동시에 매물로 나온다면 폭발적인 매도 압력으로 인해 주택시장이 붕괴되면서 가격이 폭락할 것이고 결과적으로 담보 가치가 줄어들어 은행들의 손실은 더욱더 커질 것이다. --- 「2. 두 번째 렌즈 : 거시경제학, 70쪽」중에서

대구 떼의 움직임이나 철인3종경기 집단의 움직임에서 나타나는 질서란 개인이 자신을 위해 단순한 규칙을 따르면서 자연스럽게 나타나는 질서이다. 여기서 집단의 질서에 대한 개인의 복종을 강제하는 규칙이나 집단의식 같은 것은 필요하지 않다. 개인 차원에서는 단순한 규칙을 따르고 있을 뿐인데 외부 관찰자 입장에서는 집단이 마치 누군가의 지휘나 조종을 받는 것처럼 일사불란하게 보인다. 비슷한 예로 야구장에서의 파도타기 응원을 생각해 보자. 수많은 사람들을 일사분란하게 움직이게 하는 데에는 아주 간단한 원칙만 필요하다. “옆사람이 일어나는 것을 보자마자 일어나서 손을 들 것(그리고 다시 내릴 것).” 이 간단한 원칙만으로 수많은 군중이 거대한 질서를 이루며 움직인다. --- 「5. 다섯 번째 렌즈 : 생태학, 158쪽」중에서

장기적인 관점을 중시하는 근검절약 사회인 일본은 유치원 아이들의 의견이 갑자기 뒤집히듯이 어느덧 고가 미술품과 해외 랜드마크 빌딩들을 미친 듯이 사들이는 과시적 소비와 눈앞의 단기 이익에 몰두하는 사회로 바뀌어 버렸다.
조화롭던 사회가 버블 경제 시기에 자신감 과잉과 경제적 오만으로 빠르게 휩쓸려가고 있던 것과 정확히 같은 방식으로 버블 붕괴가 시작되자 낙담, 자신감 저하, 완전한 절망이 전 사회로 쉽게 퍼져 나갔다. 일본의 금융업 종사자들이 1990년부터 받은 굴욕을 예로 들며, 우드는 “이렇게 낙담하는 심리는 계속 강해지기 때문에 중요한 문제이다. 집단의 의견을 중시하고 이에 반대하는 사람이 거의 없는 사회에서, 어제의 집단적 희열은 너무나 쉽게 내일의 집단적 공포로 뒤집힐 수 있다”고 말했다.
집단주의적이며 전체 의견을 중시하는 태도가 전후의 경제적 성공을 바탕으로 형성된 지나친 자신감과 만나게 되면서 전형적이고 뚜렷한 인지편향이 나타났다. --- 「8. 일본의 버블 경제와 붕괴, 241쪽」중에서

주택담보 대출의 버블을 촉발시킨 근본적인 요인은 주택이라는 담보에 대한 믿음이었다. 은행이나 모기지 회사들이 채무자의 소득이나 재산 보유 현황과 같은 근본적인 상환 능력에 기반해 대출을 집행했다면 재귀적인 버블 붕괴 현상은 나타나지 않았을 것이다. 하지만 채무자의 상환 능력보다는 담보가치에 따른 대출이 관행화되면서 주택가격이 오르는 국면에서는 아무리 신용이 좋지 않은 사람이라도 집을 담보로 대출을 받을 수 있었고, 반대로 주택시장이 붕괴된 이후에는 CDO의 가치를 지탱하던 담보 가격이 내려가면서 순식간에 많은 CDO증권들의 가치가 휴지가 되어버렸다. 그림자금융으로 엮인 주택담보대출 시장은 붕괴가 시작되자 무차별한 가압류와 담보 매각으로 연결되어 주택가격 하락이 CDO의 가치를 날려버리고 이것이 다시 주택가격 하락을 부추기는 가압류로 연결되는 악순환이 끝없이 펼쳐지게 되었다. --- 「10. 미국 주택가격 버블, 285쪽」중에서

“당신이 100달러를 은행에 빚지고 갚지 못하게 되면, 당신은 곤경에 처하게 된다. 만약 당신이 1억 달러를 은행에 빚지고 갚지 못하게 되면 이번에는 은행이 곤경에 처하게 된다.” 금융과 레버리지에 대한 이 말은 버블과 그 붕괴의 과정을 잘 설명해 준다. 금융산업의 혁신은 거의 대부분 금융시장 전반의 레버리지를 높이는 효과를 낳고 여기에 정부의 느슨한 통화정책이 더해지면 이는 곧 매우 불안정하고 깨지기 쉬운 금융 버블로 연결되곤 한다. 금융에 있어서 신용은 근원적으로 불안정한 것이고, 제대로 통제되지 않은 신용이란 치명적이다. …… 금융 혁신이 기본적으로 금융시장의 불안을 가중시킨다는 것은 항상 생각할 필요가 있다. 1630년대 네덜란드에서 튤립에 대한 선도 거래가 도입된 것이나 2000년대 미국에서 모기지 담보부 구조화 채권시장이 발달한 것이나 그 이면에 깔려 있는 진실은 똑같다. --- 「11. 버블 붕괴 전에 탈출하는 법, 308~309쪽」중에서

11장에서 언급한 여러 지표들이 중국의 미래에 대해 적신호를 보내고 있다. 특히 부동산 가격의 상승과 이를 받쳐주는 금융 부문의 신용 공급이 대표적이다. 시중에 현금 유동성이 넘쳐나면서 기업들의 과잉투자와 비효율적인 자원 배분 현상이 나타나고 있으며 투자수익률은 계속해서 떨어지고 있다. 사람들은 모든 상황을 낙관적으로만 보고 있고, 미술품시장과 와인 경매시장에서는 최고가 낙찰이 이어지고 있으며, 세계 최고층을 자랑하는 대형 빌딩 건축 프로젝트가 잇달아 진행 중이다. 중국은 공산국가이기 때문에 정치적 의사결정에 따라 시장의 가격결정 기능을 왜곡시킬 수 있다는 위험도 있다. 생물학적인 관점에서 보아도 투자 경험이 없는 아마추어 투자자들이 부동산과 주식시장으로 뛰어드는 전염 현상이 나타나고 있고, 이런 분위기를 부추기는 언론의 선동적인 보도와 사회지도층의 무조건적인 낙관론이 중국 경제가 버블 국면에 다다랐다는 증거가 될 수 있다. 이제 이 책의 분석 틀을 따라 중국의 상황을 좀 더 상세히 살펴보자.

시장의 과열과 침체를 판단하는 5가지 체크포인트<br/>지금은 들어갈 때인가, 나와야 할 때인가?<br/><br/>버블의 존재 여부를 붕괴 이전에 알아차리는 법<br/>우리는 금융시장의 버블이 형성되고 붕괴되는 순환 과정이 반복되는 세계에 살고 있다. 하지만 금융시장의 일상화된 불안정성에도 불구하고, 이러한 현상에 대한 종합적이고 체계화된 이해가 부재한 것이 사실이다. 이 책은 버블에 대한 우리의 이해를 체계화시켜 보려는 목적으로 쓰여졌다. 금융시장의 불안정성을 이해하지 못한다면 우리의 삶은 지속적으로 발생하는 극단적인 금융 현상과 그에 따른 불안정에 노출될 수밖에 없다. <br/>최근의 금융 현상들은 앞서 발생한 사건이 뒤에 일어난 사건에 영향을 미치는 연쇄적인 관계를 갖고 있다. 1980년대 일본 경제의 부상은 뒤이은 장기 불황으로 연결됐고 이는 결과적으로 아시아 금융 위기를 촉발시키는 요인 중 하나가 됐다. 아시아 금융 위기는 다시 닷컴버블을 자극했고 닷컴버블의 극복 과정에서 시행된 정책들은 뒤이은 미국 부동산시장의 엄청난 버블과 최악의 붕괴로 이어졌다. 금융 위기, 신용경색과 함께 전 세계로 확산된 미국 부동산 버블을 극복하는 과정은 다시 오늘날 세계 경제를 압박하고 있는 재정 위기로 귀결됐다. 이런 복잡한 연결고리를 논리적으로 이해하는 것이 가능할까? 버블의 형성 과정을 이해하고 붕괴가 일어나기 전에 상황을 파악할 수 있다면 이 영원할 것 같은 금융시장의 악순환에서 벗어날 수 있을까? 이 책은 이런 주제들을 다루고 있다. <br/>이 책은 투자 아이디어와 투자 철학이 만들어지는 인식론적 바탕에 대해 다루고 있으며, 모든 전통적인 투자 방식을 쓸모없는 것으로 만들어 버리는 금융시장의 극단적인 현상을 해석해 보려는 시도를 담고 있다. 따라서 사람들에게 다가올 지진을 미리 알려주는 지진계 같은 역할을 해주는 책이라고 할 수 있다. <br/>통찰력은 여러 관점을 넘나들 때에만 얻어지는 것이라는 신념을 바탕으로 하여 저자는 이 책에서 복잡한 사회현상에 대해 최대한의 다양한 관점을 보여주려고 노력했다. <br/>이 책만의 특징은 다음 3가지로 요약해 볼 수 있다. 첫째는 경제학, 심리학, 정치학, 생태학 등 여러 학문의 관점을 다양하게 적용했다는 점이고, 둘째는 이런 복합적인 관점을 통해 역사적 사례들을 실제 분석해 보았다는 점이다. 그리고 마지막으로 이렇게 소개한 관점들을 이용해 미래에 다가올 사건에 적용하는 방법을 제공한다는 점이다. 이 책을 읽은 독자들이라면 극단적인 금융 현상의 조짐, 진행 그리고 반전에 이르는 일련의 과정을 이해할 수 있을 것이다. <br/><br/>버블 렌즈로 들여다본 공포와 탐욕<br/>이 책은 버블에 대한 인문학적인 접근을 강조하는 저자의 예일대학교 강의를 기초로 만들어졌다. 자산 버블 현상을 다룬 강의는 크게 3가지 하위 주제로 구성되어 있다. 1부는 버블과 붕괴 현상을 바라보는 데 가장 유용하다고 생각하는 다섯 가지 렌즈, 즉 다섯 가지 관점에 대한 것이다. 다섯 가지 렌즈를 통해 살펴본 관점은 미시경제학, 거시경제학, 심리학, 정치, 생태학적 관점으로 이루어져 있다. 2부에서는 1부에서 다룬 관점들을 다섯 가지 역사적인 사례들에 적용해 보면서 버블을 조기에 진단하는 이론의 틀을 다진다. 네덜란드 튤립 투기, 대공황, 일본의 버블 경제, 아시아 금융 위기, 미국 주택 버블 등 이 책에서 다뤄질 역사적 사례들은 버블 현상의 다양한 예들을 제공해 준다. <br/>3부에서는 1부와 2부에서 살펴본 관점과 사례들을 종합하여 금융시장의 버블이 붕괴되기 전에 상황을 파악할 수 있는 논리적인 사고체계를 구성해 보고 있다. 3부에 정리되어 있는 버블의 지표들을 실제로 확인해 보기 바란다. <br/>이 책의 1장은 버블의 형성과 붕괴에 대한 미시경제학적 시각을 제공한다. 수요와 공급의 논리에 따라 시장이 자발적으로 균형을 찾아간다는 전통적인 경제학의 시각과, 이와는 반대되는 논리인 조지 소로스가 주창한 재귀이론을 살펴보고 있다. 2장에서는 경제의 부채 사이클과 금융의 불안정성을 다루고 있다. 어빙 피셔의 부채디플레이션 이론, 하이먼 민스키의 금융 불안정성 이론, 오스트리아학파의 경기순환주기 이론 등을 통해 경제의 신용 사이클과 이것이 자산가격에 미치는 영향을 살펴본다. 3장에서는 인간의 인식이 가진 한계를 생각해 보고 있다. 대표성 추론, 가용성 추론과 같은 인간이 가진 판단의 습관들은 복잡하고 불확실성으로 가득 찬 오늘의 세계에서 우리를 종종 잘못된 길로 이끈다. 정박효과, 프레이밍과 같은 빈번한 판단의 실수들도 알아두어야 한다. 4장에서는 정치적 관점에서 재산권과 가격결정에 대한 정부 개입이 버블의 형성과 붕괴에 미치는 영향을 알아보고 있다. 가격의 상한선이나 하한선을 설정하는 정치적인 선택은 종종 전혀 의도하지 않은 현상을 만들어내곤 한다. 5장에서는 생태학의 연구들에서 버블을 분석하는 데 유용한 도구들을 찾아본다. 질병의 전염과 버블의 형성이 어떻게 닮아 있는지와 개개인의 독립된 행동이 집단적인 행동으로 연결되는 이머전스 현상 등을 다룬다. <br/>2부에서는 역사적인 다섯 가지 버블의 사례를 살펴본다. 6장에서는 1630년대 네덜란드의 튤립 투기를 살펴보고 있으며, 7장에서는 1920년대 플로리다 부동산 버블과 대공황을, 8장에서는 일본의 버블 경제, 9장에서는 1990년대 아시아 금융 위기, 10장에서는 가장 최근에 발생한 미국의 서브프라임 모기지 사태를 살펴보았다. 11장에서는 1부의 다섯 가지 관점들을 일반화된 프레임워크로 종합하여, 지속 불가능한 버블의 징후를 가려낼 수 있는 실용적인 체크리스트를 만들어 제시한다. 12장에서는 11장에서 정리한 체크리스트를 앞으로 다가올 사건에 적용해 보고 있다. 전 세계적으로 논란이 되고 있는 중국 부동산시장의 버블 붕괴 가능성에 이 책의 방법론을 적용해 보는 것이다. 12장의 결론은 많은 지표들이 중국의 부동산 버블이 지속되기 어렵다는 것을 보인다는 것이다. <br/>마크 트웨인의 “역사는 반복되지 않는다. 다만 운율을 맞출 뿐이다”라는 유명한 말을 되새겨 보면서 이 책에 등장하는 버블을 보는 다양한 시각과 사례들이 독자들에게 도움이 되기를 진심으로 기대한다. <br/>

이 책은 버블의 여러 측면을 종합적으로 분석하고 역사 속의 교훈들을 일목요연하게 정리해 준다. 또한 전달하는 메시지가 간결하고, 현실 적용에 대한 방법론을 구체적으로 언급해 주어서 버블에 대한 다른 어떤 책보다도 당장 적용할 수 있는 부분들이 많다.
- 이채원 (한국투자밸류자산운용 부사장 겸 CIO)

이 책은 끝없는 부침 속에 놓인 금융시장을 여행하기 위한, 정말 쉽고 단순하면서도 풍부한 최고의 안내서이다.
- 제임스 그랜트 (그랜트채권분석 편집장)

월스트리트의 승자들은, 마치 한 번 본 영화를 다시 보는 관객이 영화의 끝 장면을 미리 알고 있는 것과 같은 능력을 가지고 있다. 이 책은 금융시장의 참여자들을 울고 웃게 만든 수많은 영화들을 한데 모아놓고 보여주는 영화제 같은 책이다.
- 윌리엄 J. 번스타인 (『어느 투자자의 고백』저자)

투자자들은 버블에 매혹당한다. 조지 오웰이 말했듯이 사람들은 불의 무서움을 알면서도 불장난을 한다. 이 훌륭한 책은 버블의 존재 여부를 붕괴 이전에 깨닫게 해주는 이성적인 프레임워크를 제시한다. 올해 딱 한 권의 투자 관련 서적을 구입한다면 이 책을 사라.
- 에드워드 챈슬러 (『금융투기의 역사』저자)

이론과 사례를 모두 아우르는 효과적인 접근을 통해, 이 책은 투자에 있어서 치명적인 금융시장의 버블을 이해하고 다루기 위한 필수적인 지식들을 제공한다. 모든 투자자들에게 추천한다.
- 폴 A. 리더 ( PAR캐피탈매니지먼트 대표)

자산시장의 버블은 주식시장과 경제에서 가장 중요한 사건이다. 이 책은 무엇이 버블을 만들고 붕괴시키는지에 대한 이해하기 쉬우면서도 유용하며 재미있는 분석을 제공한다. 금융시장의 역동성에 관심 있는 누구에게나 필독서가 될 것이다.

제레미 그랜덤 (헤지펀드 GMO 창업자 겸 최고투자책임자)