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품목정보
| 발행일 | 2005년 01월 15일 |
|---|---|
| 쪽수, 무게, 크기 | 268쪽 | 408g | 크기확인중 |
| ISBN13 | 9788995604809 |
| ISBN10 | 8995604808 |
부동산 실전병법
: 복도 잡고 운도 잡는
이승화 저
|
미래부동산문제연구소
|
2005년 01월 15일
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저자 : 이승화
공인중개사로서 정통파 시장주의자이다. 시장전문가이면서도 진보를 추구하고 있다.
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- 왜 이내 허물어질 재건축 APT가 더 비싼가?
현재의 많은 땅 지분과, 새로운 땅(나대지 - 원석 原石)에 대한 미지적(未知的) 효율성과 장래 건물의 다양한 변형과 활용에 대한 강한 기대감과 희망 때문이다.
- 왜 많은 사람들이 장기적 투자가 소요되고 별다른 수익?효율성도 없는 시골 논, 밭뙈기를 선호하고, 또 엄청난 가수요를 몰고 오는 이유는 무엇인가?
결론은 낮은 공시지가로 인해 많은 전매차익을 얻을 수 있기 때문이며, 전문투기꾼들이 항상 눈독을 들이는 곳이다. 몇 배가 올라도 1년에 한번밖에 고시되지 않고, 터무니없이 낮게 고시된 공시지가 덕분에 낼 세금이 별로 없고, 수익률도 가장 높기 때문이다.
- 부동산투자의 문은 왜 이리도 좁고, 기회가 어려운가?
이는 거래보다 ‘보유함으로서의 이익과 혜택’이 훨씬 두텁기 때문이다. --- p.6
부동산 시장에서 실 거래가격이 (1)매도호가에 의해 이루어지는지 (2)매수호가에 의해 이루어지는지 (3)중간 흥정 가격에 의해 이루어지는지를 파악하는 것은 매우 중요하다. 거래가 매도호가 위주로 이루어지면 호경기나 과열의 조짐이고, 매수호가 위주로 이루어지면 불경기나 침체의 조짐이며, 중간 흥정가격에 의해 이루어지면 안정기라 볼 수 있기 때문이다. 또 가격이 상승해도 거래가 안 되면 거품과 불황임을 예고하는 비정상적인 시장이고, 가격 상승과 더불어 거래가 왕성하면 활황이 유지되는 정상적인 시장이다. 반면, 거래가격이 하락해도 거래가 잘 된다면 다시 안정기에 진입할 것을 예고하는 것이며, 하락에도 불구하고 거래가 없으면 침체기 또는 암흑기를 예고한다.
그런데 우리나라에는 실 거래가격과 거래건수에 대한 통계를 계약당시에 알 수 있는 공적인 시스템이 전혀 없고, 단지 잔금일이나 등기시에나 제대로 알 수 있으므로 정부가 실거래 가격이나 거래의 건수에 대한 동향을 제 때 파악하기가 어렵다는 점에서 문제가 많고 안타깝다. --- p.45
부동산의 가치란 애당초 당연히 이루어져 있는 것이 아니라, 오히려 주변환경과 활용가치에 대한 피사체로서 그 가치가 형성된다.
밤하늘의 달이 밝고 아름답게 보이는 것은 우주에는 태양보다 더 밝고 아름다운 수많은 별들이 존재하고 있는 까닭이다. 개별부동산도 이와 같다. 스스로 빛을 내지는 못한다. 단지 주변환경과 활용가치에 의한 피사체로서 그 값어치가 결정될 뿐이다. 한편 토지이용과 효율성이라는 공적규제나 건물의 용도조건에 따라 좋아지기도 하고 나빠지기도 한다. 즉, 고유의 내적 가치보다는 오히려 주변에 대한 상대가치에 의해 그 진실한 가치가 드러난다는 점을 꼭 이해해야 한다.
또한 아무리 큰 보름달이라도 흐린 날이라면 빛나거나 아름답게 보일 리가 없다. 그러나 초승달이라도 청명하고 맑은 날이라면 오히려 흐린 날의 보름달보다 더 밝게 빛날 것이다. 그만큼 부동산은 주변 환경뿐만 아니라 그 선택의 시기도 아주 중요하다.
따라서 투자를 위해서든 실수요를 위해서든 부동산에 대한 입지의 선택은 선택의 시기와 함께 가장 중요한 문제이다. 이러한 입지 선택은 부동산의 재테크에 절대적 영향을 미치므로 이번 장에서는 주택과 상가를 중심으로 그 순서를 살펴보기로 하자. 토지 부분은 가장 실용적인 주택이나 상가의 가치를 제대로 알고 응용한다면 쉽게 답을 얻을 수 있을 것이다. --- p.67
창업을 위해 업종을 먼저 선택하는 것이 순서이지만, 때에 따라서는 좋은 입지의 상가를 선택할 기회가 먼저 닿았을 경우, 그 입지에 따라 업종을 선택하는 것도 한 방편이며 오히려 안전할 수 있다. 업종선택보다는 입지선택이 훨씬 더 중요하고 안정적이기 때문이다. 따라서 창업도 부동산의 입지 선택과 절대적인 상관관계가 있음을 명심해야하며, 업종선택은 실패할 수 있어도 좋은 입지선택은 실패를 덜 가져온다는 사실을 알아둘 필요가 있다. --- p.188
뒤바뀐 시장과 규제
분명한 현실은 정상적인 시장구조(유통시장)가 늘 규제에 짓눌려 제 기능을 다하지 못하고 있다는 것이다. 쉽게 말해서 시장기능과 규제기능의 역할이 뒤바뀌어버렸다는 데 문제가 크다. 즉 더 크고 주된 역할을 해야 할 시장이라는 바퀴가, 규제라는 더 큰 바퀴에 치여서 굴러가지 못한다는 점이다.
이 잘못된 규제의 반복 덕분에 부익부 빈익빈 현상은 더 커질 수밖에 없다. 시장(유통)이 끊겼다 이어지기를 반복한다면 결국 더 가진 자들만 이익이고, 가난한 자들은 늘 손해를 감수해야만 한다.
부자들은 느닷없이 기회가 자꾸 생기고, 가난한 자들은 기회와 희망이 점점 사라질 뿐이다. 아울러 꼭 뒤따르는 연례행사가 있다면, 거래시장을 담당하는 거래중개사들에 화풀이를 하는 일이고, 이들을 재물로 삼는 일이다.
이상과 같은 문제점에 대한 원인과 해결책 또한 부득이 다음기회로 미루기로 한 점 양해 바란다. --- p.194
시세를 의심하지 말아야 한다.
여러 중개업소를 통하여 시세를 알아보다가 자신이 생각했던 기대치 시세보다 높거나 낮으면 항의까지 하는 경우도 있다. 누차 언급했지만 시장시세나 가격이란 절대적인 순위질서가 있다. 마치 무질서한 것처럼 보이지만 하질의 물건이 더 비쌀 수가 없고, 상질의 물건이 더 쌀 수가 없다. 부동산시장이란 개미나 벌들의 움직임처럼 쉴 새 없이, 또 질서 있게 움직인다. 전체시장 속에서 자신들끼리 쉴 새 없이 상대평가를 거치게 되며, 과거와 미래의 시세를 넘나들면서 현재의 시세를 결정한다. 즉, 시세란 모든 시장물건들끼리 철저한 상대평가를 거친 반사가격의 결정체라 정의하면 되겠다. 따라서 부동산간에는 피상적으로 느끼는 거품시세나 거품가격이란 있을 수가 없다. 가장 자연적 현상이자 과학이다. 또 이러한 시장가격을 가장 잘 파악할 수 있는 사람들을 거래 현장에 있는 공인중개사들이라 하겠다. --- p.220
현재의 많은 땅 지분과, 새로운 땅(나대지 - 원석 原石)에 대한 미지적(未知的) 효율성과 장래 건물의 다양한 변형과 활용에 대한 강한 기대감과 희망 때문이다.
- 왜 많은 사람들이 장기적 투자가 소요되고 별다른 수익?효율성도 없는 시골 논, 밭뙈기를 선호하고, 또 엄청난 가수요를 몰고 오는 이유는 무엇인가?
결론은 낮은 공시지가로 인해 많은 전매차익을 얻을 수 있기 때문이며, 전문투기꾼들이 항상 눈독을 들이는 곳이다. 몇 배가 올라도 1년에 한번밖에 고시되지 않고, 터무니없이 낮게 고시된 공시지가 덕분에 낼 세금이 별로 없고, 수익률도 가장 높기 때문이다.
- 부동산투자의 문은 왜 이리도 좁고, 기회가 어려운가?
이는 거래보다 ‘보유함으로서의 이익과 혜택’이 훨씬 두텁기 때문이다. --- p.6
부동산 시장에서 실 거래가격이 (1)매도호가에 의해 이루어지는지 (2)매수호가에 의해 이루어지는지 (3)중간 흥정 가격에 의해 이루어지는지를 파악하는 것은 매우 중요하다. 거래가 매도호가 위주로 이루어지면 호경기나 과열의 조짐이고, 매수호가 위주로 이루어지면 불경기나 침체의 조짐이며, 중간 흥정가격에 의해 이루어지면 안정기라 볼 수 있기 때문이다. 또 가격이 상승해도 거래가 안 되면 거품과 불황임을 예고하는 비정상적인 시장이고, 가격 상승과 더불어 거래가 왕성하면 활황이 유지되는 정상적인 시장이다. 반면, 거래가격이 하락해도 거래가 잘 된다면 다시 안정기에 진입할 것을 예고하는 것이며, 하락에도 불구하고 거래가 없으면 침체기 또는 암흑기를 예고한다.
그런데 우리나라에는 실 거래가격과 거래건수에 대한 통계를 계약당시에 알 수 있는 공적인 시스템이 전혀 없고, 단지 잔금일이나 등기시에나 제대로 알 수 있으므로 정부가 실거래 가격이나 거래의 건수에 대한 동향을 제 때 파악하기가 어렵다는 점에서 문제가 많고 안타깝다. --- p.45
부동산의 가치란 애당초 당연히 이루어져 있는 것이 아니라, 오히려 주변환경과 활용가치에 대한 피사체로서 그 가치가 형성된다.
밤하늘의 달이 밝고 아름답게 보이는 것은 우주에는 태양보다 더 밝고 아름다운 수많은 별들이 존재하고 있는 까닭이다. 개별부동산도 이와 같다. 스스로 빛을 내지는 못한다. 단지 주변환경과 활용가치에 의한 피사체로서 그 값어치가 결정될 뿐이다. 한편 토지이용과 효율성이라는 공적규제나 건물의 용도조건에 따라 좋아지기도 하고 나빠지기도 한다. 즉, 고유의 내적 가치보다는 오히려 주변에 대한 상대가치에 의해 그 진실한 가치가 드러난다는 점을 꼭 이해해야 한다.
또한 아무리 큰 보름달이라도 흐린 날이라면 빛나거나 아름답게 보일 리가 없다. 그러나 초승달이라도 청명하고 맑은 날이라면 오히려 흐린 날의 보름달보다 더 밝게 빛날 것이다. 그만큼 부동산은 주변 환경뿐만 아니라 그 선택의 시기도 아주 중요하다.
따라서 투자를 위해서든 실수요를 위해서든 부동산에 대한 입지의 선택은 선택의 시기와 함께 가장 중요한 문제이다. 이러한 입지 선택은 부동산의 재테크에 절대적 영향을 미치므로 이번 장에서는 주택과 상가를 중심으로 그 순서를 살펴보기로 하자. 토지 부분은 가장 실용적인 주택이나 상가의 가치를 제대로 알고 응용한다면 쉽게 답을 얻을 수 있을 것이다. --- p.67
창업을 위해 업종을 먼저 선택하는 것이 순서이지만, 때에 따라서는 좋은 입지의 상가를 선택할 기회가 먼저 닿았을 경우, 그 입지에 따라 업종을 선택하는 것도 한 방편이며 오히려 안전할 수 있다. 업종선택보다는 입지선택이 훨씬 더 중요하고 안정적이기 때문이다. 따라서 창업도 부동산의 입지 선택과 절대적인 상관관계가 있음을 명심해야하며, 업종선택은 실패할 수 있어도 좋은 입지선택은 실패를 덜 가져온다는 사실을 알아둘 필요가 있다. --- p.188
뒤바뀐 시장과 규제
분명한 현실은 정상적인 시장구조(유통시장)가 늘 규제에 짓눌려 제 기능을 다하지 못하고 있다는 것이다. 쉽게 말해서 시장기능과 규제기능의 역할이 뒤바뀌어버렸다는 데 문제가 크다. 즉 더 크고 주된 역할을 해야 할 시장이라는 바퀴가, 규제라는 더 큰 바퀴에 치여서 굴러가지 못한다는 점이다.
이 잘못된 규제의 반복 덕분에 부익부 빈익빈 현상은 더 커질 수밖에 없다. 시장(유통)이 끊겼다 이어지기를 반복한다면 결국 더 가진 자들만 이익이고, 가난한 자들은 늘 손해를 감수해야만 한다.
부자들은 느닷없이 기회가 자꾸 생기고, 가난한 자들은 기회와 희망이 점점 사라질 뿐이다. 아울러 꼭 뒤따르는 연례행사가 있다면, 거래시장을 담당하는 거래중개사들에 화풀이를 하는 일이고, 이들을 재물로 삼는 일이다.
이상과 같은 문제점에 대한 원인과 해결책 또한 부득이 다음기회로 미루기로 한 점 양해 바란다. --- p.194
시세를 의심하지 말아야 한다.
여러 중개업소를 통하여 시세를 알아보다가 자신이 생각했던 기대치 시세보다 높거나 낮으면 항의까지 하는 경우도 있다. 누차 언급했지만 시장시세나 가격이란 절대적인 순위질서가 있다. 마치 무질서한 것처럼 보이지만 하질의 물건이 더 비쌀 수가 없고, 상질의 물건이 더 쌀 수가 없다. 부동산시장이란 개미나 벌들의 움직임처럼 쉴 새 없이, 또 질서 있게 움직인다. 전체시장 속에서 자신들끼리 쉴 새 없이 상대평가를 거치게 되며, 과거와 미래의 시세를 넘나들면서 현재의 시세를 결정한다. 즉, 시세란 모든 시장물건들끼리 철저한 상대평가를 거친 반사가격의 결정체라 정의하면 되겠다. 따라서 부동산간에는 피상적으로 느끼는 거품시세나 거품가격이란 있을 수가 없다. 가장 자연적 현상이자 과학이다. 또 이러한 시장가격을 가장 잘 파악할 수 있는 사람들을 거래 현장에 있는 공인중개사들이라 하겠다. --- p.220
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