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품목정보
| 발행일 | 2014년 10월 20일 |
|---|---|
| 쪽수, 무게, 크기 | 302쪽 | 172*245*30mm |
| ISBN13 | 9791185609751 |
| ISBN10 | 118560975X |
오피스 빌딩 임대자산관리 입문과 실무
윤여신 저
|
책과나무
|
2014년 10월 20일
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저자 : 윤여신
지은이 윤여신은 도시계획학을 전공한 후 1998년 "강원발전연구원" 도시계획실에서 국토종합개발계획 강원도 부문을 연구하였으며, 2000년 “부동산114와 R2Korea”에서 오피스 데이터 분석 및 오프라인 마케팅으로 오피스 빌딩의 기초를 쌓게 되었다. 이후 2002년 CBRE Korea Office Service Team에서 13년간 임대차 업무를 담당하였다.
국내외 대형 투자회사의 오피스 투자자문 및 임대차 업무를 통해 경험한 다양한 Know-how를 기업 및 대학에서 강연하고 있으며, 한국 생산성본부 "임대차 마케팅과 기업 부동산 임대차 자산관리" 수업은 현재 10년째 강연을 이어오고 있다.
현장의 다양한 경험과 이론을 겸비한 저자의 경험적 지식을 본 교재를 통해 정리하였으며, 상업용 오피스 빌딩의 임대차 마케팅 실무담당자와 부동산학의 오피스 임대자산관리를 처음 접하는 대학생들에게 친절한 업무지침서가 될 것이다.
주요경력
강원발전연구원
부동산114
CBRE Korea 상무
Genstar 상무, Genstar Property 대표이사
가천대학교 도시계획학 박사/강남구청 기업유치 전문위원/NCS 자문위원
명지대학교 부동산학과/한국생산성본부 출강
부동산 114 상업용 부동산 부분 전문칼럼위원
매경이코노미 오피스 전문 컬럼/영산대학교 부동산 연구소 연구위원
한국빌딩경영협회 홍보분과위원/리서치위원회 부위원장
이화여자대학교/건국대학교 대학원/삼성경제연구소 특강
주요수상
한국토지공사&서울경제신문 주택지 가로공간의 생활환경 개선에 관한 연구, 최우수상 수상, 1998
명지전문대학 부동산 경영학과, 최우수 강사상 수상, 2011
강남구청 기업유치위원회, 최우수 자문위원상 수상, 2013
한국 FM학회, 오피스 빌딩 등급 설정에 관한 연구, 최우수 논문상 수상, 2013
국내외 대형 투자회사의 오피스 투자자문 및 임대차 업무를 통해 경험한 다양한 Know-how를 기업 및 대학에서 강연하고 있으며, 한국 생산성본부 "임대차 마케팅과 기업 부동산 임대차 자산관리" 수업은 현재 10년째 강연을 이어오고 있다.
현장의 다양한 경험과 이론을 겸비한 저자의 경험적 지식을 본 교재를 통해 정리하였으며, 상업용 오피스 빌딩의 임대차 마케팅 실무담당자와 부동산학의 오피스 임대자산관리를 처음 접하는 대학생들에게 친절한 업무지침서가 될 것이다.
주요경력
강원발전연구원
부동산114
CBRE Korea 상무
Genstar 상무, Genstar Property 대표이사
가천대학교 도시계획학 박사/강남구청 기업유치 전문위원/NCS 자문위원
명지대학교 부동산학과/한국생산성본부 출강
부동산 114 상업용 부동산 부분 전문칼럼위원
매경이코노미 오피스 전문 컬럼/영산대학교 부동산 연구소 연구위원
한국빌딩경영협회 홍보분과위원/리서치위원회 부위원장
이화여자대학교/건국대학교 대학원/삼성경제연구소 특강
주요수상
한국토지공사&서울경제신문 주택지 가로공간의 생활환경 개선에 관한 연구, 최우수상 수상, 1998
명지전문대학 부동산 경영학과, 최우수 강사상 수상, 2011
강남구청 기업유치위원회, 최우수 자문위원상 수상, 2013
한국 FM학회, 오피스 빌딩 등급 설정에 관한 연구, 최우수 논문상 수상, 2013
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부동산 시장의 목적과 관리 환경 변화
상업용 부동산, 특히 오피스 빌딩에 대한 투자를 촉진한 국내 관련 법이 새롭게 도입되었다. 그 변화를 살펴보면, 1998년 9월에 자산유동화를 위해 도입된 ABS(Asset Backed Securities)나 MBS(Mortgage Backed Securities)와 같이 부동산 등을 기초자산으로 한 「자산유동화증권법」이 제정되었고, 2001년 4월에는 「부동산 투자회사 법(리츠법)」의 통과와 함께 리츠 주식이 증권시장에서 거래되면서 부동산에 대한 간접투자의 길이 열렸으며, 2004년 1월에는 「간접투자자산 운용업법」(2009년 2월에 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」로 통합)의 발효로 부동산 및 실물에 대한 펀드투자가 허용되면서 부동산 펀드나 부동산 투자회사를 통한 오피스에 대한 투자는 더욱 증가되었다.
1994년부터 1996년까지를 살펴보면, 오피스 빌딩에 대해서 고정자산으로의 부동산으로 인지하였다. 빌딩주인 오너(Owner)가 계열사 또는 전문 관리회사(FM)에 아웃 소싱(Outsourcing)하여 단순한 유지관리를 통한 시설관리 보고를 주 업무로 진행하였다.
이러한 수동적인 마켓에서 1997년부터 1998년까지 IMF를 경험하면서, 고객과 과업의 변화를 통해 업무의 전문화와 세분화가 나타나기 시작했다. 먼저 고객의 변화를 살펴보면, 과거 단순 빌딩주의 형태에서 투자 상품으로서의 틀이 잡혀갔다. 글로벌 경기의 어려움과 현금 확보라는 취지에서 국내 대기업과 우량 기업들의 사옥과 투자용 오피스 빌딩을 경쟁적으로 처분하기 시작했다. 이때 외국계 단기성 펀드와 투자회사들이 국내 대기업의 사옥이나 투자용 빌딩을 헐값에 매입하였으며, 부실채권 형태의 기업 M&A를 통해 자연스럽게 따라 들어오는 부동산도 상당수 묶여 있었다. 결과적으로 사옥과 단순 임대 형태에서 국내외 투자자들이 오피스를 하나의 상품으로 인지하고 매입하는 사례가 이 시기에 적극적으로 나타났음을 알 수 있으며, 단순 매각차익(Capital Gain)에서 투자수익(Operating Income) 운영으로 인식이 전환되는 시기이기도 했다.
과업의 변화를 살펴보면, 시설관리(Facility Management)에서 시설관리(FM)+자산관리(PM : Property Management)로 기능이 확대되어 갔다. 부동산 자산유동화를 통한 기능이 추가되면서 전문 자산관리회사의 등장이 필요했고, 외국계 투자회사들이 경쟁적인 빌딩 매입에 따른 다국적 자산관리회사의 업무 범위가 점차적으로 성장하는 상황이 전개되었다.
업무적인 전문화와 세분화는 단순 시설관리(FM)에서 자산관리(PM)가 등장하면서 임대차 업무의 전문화와 효율화 그리고 부동산 자산운용관리 업무의 전문성이 제기되었다. 과거 사옥 개발을 통한 운영관리는 엔지니어(FM, 시설관리자)들이 자산관리 업무를 혼합하여 진행하므로 전문성이 떨어지거나 업무에 대한 이해도가 낮아 “임차인의 유치 및 유지관리”에 대한 어려움이 많았다.
과거 권위적인 위치에서의 임대마케팅과 임차인 협상은 시장에 대한 정보를 제대로 습득할 수 없는 상황에서 이루어진 일이었다. 인근 경쟁 빌딩 몇 군데의 임대료 수준과 공실 수준의 이해로 선진화되고 전문화된 전문 Global Agency들의 적극적인 임대차 협상을 우호적으로 이끌어 내기는 상당히 어려웠다.
2000년대부터 현재에서는 상업용 부동산이 건강한 투자자산으로 확대 인식되었다. 오피스 빌딩, 백화점, 쇼핑몰, 쇼핑센터, 공장, 창고, 마트, 호텔 등 다양한 상품으로 개발되고 운영되었다. 리츠(Reits)나 펀드(Fund)회사들이 직접투자를 진행하기 어려운 기관투자자들과 투자수익을 실현하기 위해 자산운용회사들의 인가가 앞다투어 나타나기 시작했다. 인베스터(Investor)는 인베스터 에이전트(Investor Agent)를 통해 투자운용전략을 보고 받고 투자를 결정하게 되며, 이러한 투자결정은 자산운용사(AMC : Asset Management Company)의 투자운용전략과 매입, 매각, 운용전략 등을 통해 보고받게 된다. 이러한 자산운용사는 FM을 통제하는 PMC(Property Management Company)를 통해 실질적인 임차인 유치와 시설관리를 진행하게 된다.
결과적으로 외국계 투자회사들이 가장 편리하게 운용해 왔던, 오피스 빌딩에서 현재는 호텔, 물류창고와 공장, 쇼핑몰과 쇼핑센터, 복합시설(호텔, 물류, 백화점, 오피스) 등 다양한 부동산 상품으로 확대되고 있다. 또한, 전문화되고 세분화된 특정 상품에 대한 전문 투자회사들도 한국에 이미 들어와 있으며, 다양한 규모로 투자하고 있다. 이들의 경우 오피스보다는 높은 임대수익률을 보이고 있으나 처분에 대한 Risk와 운영에 대한 안전 Risk는 다소 높은 것으로 나타났다.
상업용 부동산, 특히 오피스 빌딩에 대한 투자를 촉진한 국내 관련 법이 새롭게 도입되었다. 그 변화를 살펴보면, 1998년 9월에 자산유동화를 위해 도입된 ABS(Asset Backed Securities)나 MBS(Mortgage Backed Securities)와 같이 부동산 등을 기초자산으로 한 「자산유동화증권법」이 제정되었고, 2001년 4월에는 「부동산 투자회사 법(리츠법)」의 통과와 함께 리츠 주식이 증권시장에서 거래되면서 부동산에 대한 간접투자의 길이 열렸으며, 2004년 1월에는 「간접투자자산 운용업법」(2009년 2월에 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」로 통합)의 발효로 부동산 및 실물에 대한 펀드투자가 허용되면서 부동산 펀드나 부동산 투자회사를 통한 오피스에 대한 투자는 더욱 증가되었다.
1994년부터 1996년까지를 살펴보면, 오피스 빌딩에 대해서 고정자산으로의 부동산으로 인지하였다. 빌딩주인 오너(Owner)가 계열사 또는 전문 관리회사(FM)에 아웃 소싱(Outsourcing)하여 단순한 유지관리를 통한 시설관리 보고를 주 업무로 진행하였다.
이러한 수동적인 마켓에서 1997년부터 1998년까지 IMF를 경험하면서, 고객과 과업의 변화를 통해 업무의 전문화와 세분화가 나타나기 시작했다. 먼저 고객의 변화를 살펴보면, 과거 단순 빌딩주의 형태에서 투자 상품으로서의 틀이 잡혀갔다. 글로벌 경기의 어려움과 현금 확보라는 취지에서 국내 대기업과 우량 기업들의 사옥과 투자용 오피스 빌딩을 경쟁적으로 처분하기 시작했다. 이때 외국계 단기성 펀드와 투자회사들이 국내 대기업의 사옥이나 투자용 빌딩을 헐값에 매입하였으며, 부실채권 형태의 기업 M&A를 통해 자연스럽게 따라 들어오는 부동산도 상당수 묶여 있었다. 결과적으로 사옥과 단순 임대 형태에서 국내외 투자자들이 오피스를 하나의 상품으로 인지하고 매입하는 사례가 이 시기에 적극적으로 나타났음을 알 수 있으며, 단순 매각차익(Capital Gain)에서 투자수익(Operating Income) 운영으로 인식이 전환되는 시기이기도 했다.
과업의 변화를 살펴보면, 시설관리(Facility Management)에서 시설관리(FM)+자산관리(PM : Property Management)로 기능이 확대되어 갔다. 부동산 자산유동화를 통한 기능이 추가되면서 전문 자산관리회사의 등장이 필요했고, 외국계 투자회사들이 경쟁적인 빌딩 매입에 따른 다국적 자산관리회사의 업무 범위가 점차적으로 성장하는 상황이 전개되었다.
업무적인 전문화와 세분화는 단순 시설관리(FM)에서 자산관리(PM)가 등장하면서 임대차 업무의 전문화와 효율화 그리고 부동산 자산운용관리 업무의 전문성이 제기되었다. 과거 사옥 개발을 통한 운영관리는 엔지니어(FM, 시설관리자)들이 자산관리 업무를 혼합하여 진행하므로 전문성이 떨어지거나 업무에 대한 이해도가 낮아 “임차인의 유치 및 유지관리”에 대한 어려움이 많았다.
과거 권위적인 위치에서의 임대마케팅과 임차인 협상은 시장에 대한 정보를 제대로 습득할 수 없는 상황에서 이루어진 일이었다. 인근 경쟁 빌딩 몇 군데의 임대료 수준과 공실 수준의 이해로 선진화되고 전문화된 전문 Global Agency들의 적극적인 임대차 협상을 우호적으로 이끌어 내기는 상당히 어려웠다.
2000년대부터 현재에서는 상업용 부동산이 건강한 투자자산으로 확대 인식되었다. 오피스 빌딩, 백화점, 쇼핑몰, 쇼핑센터, 공장, 창고, 마트, 호텔 등 다양한 상품으로 개발되고 운영되었다. 리츠(Reits)나 펀드(Fund)회사들이 직접투자를 진행하기 어려운 기관투자자들과 투자수익을 실현하기 위해 자산운용회사들의 인가가 앞다투어 나타나기 시작했다. 인베스터(Investor)는 인베스터 에이전트(Investor Agent)를 통해 투자운용전략을 보고 받고 투자를 결정하게 되며, 이러한 투자결정은 자산운용사(AMC : Asset Management Company)의 투자운용전략과 매입, 매각, 운용전략 등을 통해 보고받게 된다. 이러한 자산운용사는 FM을 통제하는 PMC(Property Management Company)를 통해 실질적인 임차인 유치와 시설관리를 진행하게 된다.
결과적으로 외국계 투자회사들이 가장 편리하게 운용해 왔던, 오피스 빌딩에서 현재는 호텔, 물류창고와 공장, 쇼핑몰과 쇼핑센터, 복합시설(호텔, 물류, 백화점, 오피스) 등 다양한 부동산 상품으로 확대되고 있다. 또한, 전문화되고 세분화된 특정 상품에 대한 전문 투자회사들도 한국에 이미 들어와 있으며, 다양한 규모로 투자하고 있다. 이들의 경우 오피스보다는 높은 임대수익률을 보이고 있으나 처분에 대한 Risk와 운영에 대한 안전 Risk는 다소 높은 것으로 나타났다.
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