부동산 실전 재테크 원칙

최근 부동산 시장은 그야말로 안개속이다. 신규분양시장뿐만 아니라 기존 아파트, 빌라, 다세대주택 할 것 없이 매매 및 경매시장이 들끓고 있다. 특히 주목할 만한 것은 30~40대가 주택시장의 주요 수요층으로 등장하고 있는 것인데, 이런 현상은 성수기와 비수기 구분도 없이 끝없이 올라가는 전셋값과 이에 따른 전세난에 대한 우려로 인해 견디다 못한 소비자들이 움직이고 있는 것이다.
정부가 전세난 해결 등 주거안정정책 등을 내놓지 않고 등안시하면서 대출만을 유도해 집값을 떠받들려고만 하고 있어 서울과 경기, 인천을 비롯해 전국적으로 전세값이 계속 상승하고 있는 것이다. 특히 전세보증금액이 크면서 학군이 좋은 지역인 강남 3구(강남구ㆍ서초구ㆍ송파구)는 보증부 전세(반전세)의 전환비율이 커지고 있다. 최근 한국은행의 보고서에 따르면, 주택시장에서 월세의 비중은 2010년 21.5%에서 2014년 23.9%로 전세에서 월세로의 대이동이 본격화되어 세입자들을 더욱 어렵게 하고 있는 것이다.
이처럼 월세가 빠르게 증가하고 있는 이유로는, 우선 저금리가 지속되는 것과 부동산 시장의 침체로 전세 임대인들이 월세로 전환하면서 전세공급 물량이 부족한 데 따른 것이고, 전세 임차인들의 보증금 환수불안에 따른 월세전환 및 월세거주 비중이 높은 1~2인가구의 증가 등도 월세 수요 상승에 주된 영향을 미친 것으로 보인다.
그래서 얼마 전부터 월세 대신 전세를 찾아 외곽으로 밀려난 ‘전세 유목민’과 ‘자발적 세입자(자기 집이 있으면서 세를 사는 사람)‘들이 아예 집을 사는 현상이 증가하고 있다. 전세 값이 오를 만큼 올랐고 강남에서 시작된 상승세가 강북과 수도권으로 옮겨지는 연쇄효과가 급속도로 퍼져 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)이 90%에 육박하는 아파트들이 안양과 오산, 수원, 이천 등 수도권 남부의 소형아파트를 중심으로 나타나고 있어, 더 이상 합리적인 금액으로 전세를 구할 수 없기에 전세수요가 매매로 돌아서고 있는 것이다.
정부에서 전ㆍ월세 상한제에 관한 연구용역을 발주했고 정치권에서 관련 내용을 추진하고 있어서 제도 시행이 되면 집을 가지고 있는 사람들이 전·월세 상한제로 인해 전세 값을 크게 올리기 때문에 전세 값이 또 한 번 크게 뛸 가능성이 매우 크다.
또한 2015년 5월부터 분양가상한제가 폐지되면서 분양가가 오르고 있어서 집 없는 사람은 이러지도 저리지도 못하는 패닉상태가 계속되고 있다. 그리고 유럽 재정 위기와 금융시장의 불안과 조만간 미국 금리가 인상되는 등의 압박까지 더해 혼란과 위기가 가중되고 있고 전세난이 당분간 지속될 것이라는 현실의 상황이 집 없는 이들에게 더욱 어렵게 하고 있는 것이다.
감당하기에 벅찬 전셋값과 전셋집를 구하기 어려운 환경속에서 부동산을 매입하는 것이 옳다고 판단되어 행동으로 옮기려면 반드시 알아야 할 내용들이 있다. 즉, 현재의 부동산 시장에서 내 집을 마련하려면 언제, 어떤 상품을 매입해야 하고, 꼭 알아야 할 내용들은 어떤 것이 있는지를 잘 알아야 한다. 그럼 연중 언제, 어떤 주택을 매입하는 것이 좋은가? 그 내용은 다음과 같이 정리할 수 있다.

첫째, 매입시기다.
매입할 때는 ‘부동산 재테크 2:12 투자 법칙’을 적극적으로 활용하는 것이 좋다. 집을 구입할 때는 가격 상승폭이 낮은 12월에 구입하는 것이 좋고, 집을 팔 때는 가장 가격 상승폭이 큰 2월에 파는 것이 유리하다.
이는 약 20년 동안 국민은행의 주택가격지수를 토대로 전국의 평균 집값 변동률을 조사한 결과 나타난 통계이다. 20년 동안 집값이 가장 높은 상승률을 기록한 것은 2월 달이었고, 집값이 가장 낮게 기록된 것은 12월이었다.
따라서 주택을 매입하려면 12월에 사는 것이 좋고, 반대로 주택을 매도하려면 2월에 파는 것이 좋은 것이다. 상반기는 새 학기에 따른 이사수요가 몰리는 등 주택구입의 성수기이고, 하반기는 주택구입의 비수기이기 때문이다.
주택이 비쌀 때(2월) 팔고 저렴할 때(12월) 사는 것, 즉 ‘부동산재테크 2:12 투자 법칙’인 ‘2월에 팔고 12월에 사는 법칙’이 당신만 모르는 부동산 재테크의 제1원칙이다.

둘째, 매입상품으로는 소형 주택과 미분양아파트다.
최근 들어 주택 시장에서 아파트 규모가 작을수록 집값이 많이 오르고 있고 전세난을 피해 내 집 장만에 나선 실(實)수요자들이 선호하고 있으며 앞으로도 가격 강세 현상이 계속될 것으로 판단되기 때문에 소형 주택을 선택해야 하는 것이다.
미분양아파트는 교통과 학군 그리고 편의시설과 미분양 원인을 철저하게 파악하고 주변시세와 분양가 할인, 중도금 대출이자의 대납 여부, 무료로 시공해주는 발코니 확장과 새시 설치 여부와 더불어 주변 개발호재 등을 면밀히 검토해 매입하면 단기간 내에 상당한 시세차익도 챙길 수 있다.
아무리 큰 문이 있어도 그 문을 열 수 있는 작은 열쇠가 없으면 들어갈 수 없듯이 부동산 재테크를 통해 큰 부자(큰 문)가 되기 위해선 기본적인 전략(작은 열쇠)이 있어야 한다.
많은 분들이 부동산 재테크에 관심이 많으시고 부동산 지식들을 많이 가지고 있지만 재테크의 공간에서 성공하는 것이 여간 어려운 것이 아니다. 부동산 지식을 토대로 부동산 지혜를 겸비하고 있어야만 재테크에 성공할 수 있는 것이다.
즉, 부동산 지식보다는 부동산 지혜를 가지고 있어야 한다. 부동산 지식은 빌리면 되지만 부동산 지식을 바탕으로 한 지혜가 없으면 재테크의 세계에서 결코 이길 수 없다.
21세기에는 인터넷의 발달로 인해 부동산과 관련된 내용을 컴퓨터에 입력만 하면 수많는 내용과 지식이 쏟아져 나오기 때문에 모두가 다 아는 지식만 가지고는 부동산 재테크의 공간에서 성공하기가 쉽지 않다.
고령화 사회 및 인구감소에 따른 수요 감소와 부동산 가격의 하락을 주장하는 전문가들이 많이 있지만 수년 내에 급락할 가능성은 그리 많지 않다고 본다. 이전에도 장기적 부동산 가격 통계를 살펴보면 물가 상승률 정도로는 꾸준하게 올라온 것이 그것을 증명하고 있다. 물론 요동치고 있는 세계경제로 인해 경제 성장률의 둔화에 따른 부동산 가격 상승률도 낮아지고 있는 것은 틀림이 없지만 말이다.
2008년 리먼 사태처럼 금융위기 재발 우려가 짙어지면서 부동산 시장도 크게 휘청거리는 모습과 부동산을 바라보는 시각이 투자에서 소유로 또다시 거주의 개념으로 바뀌어 가고 있기 때문에 폭발적 주택가격상승률은 기대하기가 어려운 것 같다. 그래서 최근 주택가격 상승에 대한 기대치가 적어 또 다른 방편으로 수익률을 극대화하기 위해 전세가격이 높아지고 있고 전세에서 월세로 전환되고 있는 것이다. 부동산의 트렌드가 변화하고 있는 것이다.
부동산 재테크에서 실패할 확률을 줄이기 위해서는 반드시 부동산 재테크 365 투자 법칙을 숙지하고 이행했으면 한다.
부동산 재테크 365 투자 법칙이란? ‘3가지 금’과 ‘6개의 품’을 써서 ‘5(오)른 곳’을 사는 법칙이다.
첫째, ‘3가지 금’은 황금, 소금, 지금의 3가지 금을 말한다.
훗날 황금이 될 만한 부동산과 가치가 점점 없어지지(썩지)않는 부동산을 지금부터 움직여서 찾아야 한다는 뜻이다. ‘3가지 금’ 중에서 ‘지금’이 가장 중요하다. 실행하지 않는 재테크는 아무 소용이 없기 때문이다. 투자해서 성공할 수 있는 가장 기초적인 방법은 남들과 반대로 하면 된다. 황금이 될 만한 부동산과 가치가 없어지지 않는 부동산을 지금부터 찾아 대중과 거꾸로 움직여 투자해야 한다. 남들이 부동산 시장을 비관하며 온갖 부정적인 말들을 쏟아내어 가격이 약세인 때를 기다려 움직여야 한다. 대중이 흥분하기 시작하면 그때는 늦기 때문이다.

둘째, ‘6개의 품’은 명품, 발품, 손품, 머리품, 베품, 광(狂)품이다.
명품을 찾아 매입해야 한다. 아파트로 말하면 브랜드가 좋고 층수는 로얄층, 역세권이면서 대단지 등을 말한다. 그런 명품아파트를 매입해야 팔 때도 명품 가격으로 팔 수 있기 때문이다. 짝퉁을 사서 명품 가격으로 팔 수는 없다.
다음은 발품과 손품이다.
최적의 상품을 선택하기 위해서는 발품을 최대한 팔아야 하고, 손을 이용해 조사한 것들을 모두 확인해야 한다. 최근에는 컴퓨터만 있으면 가격의 합리성, 실거래가, 입지의 특징, 각종 세금, 각종 서류 등을 모두 확인할 수 있다.
다음은 머리품과 베품이다.
머리를 이용해 매입할 부동산의 수익분석을 본인 스스로 할 수 있어야 하고, 주변 관계자분들에게 베풀어야 한다. 한 예로 중개업소를 찾아갈 때 자그마한 음료라도 가지고 가면 나중에 큰 이익으로 돌아올 수도 있는 것이다.
그리고 광(狂)품이다.
불광불급(不狂不及)해야 한다. 미치지 않으면 결코 미치지 못한다. 재테크에 미쳐 있어야 성공할 수 있는 것이다. 모두가 부동산 재테크에 성공하는 것이 아니기 때문에 그만큼 노력을 미친 듯이 해야 한다.
셋째, ‘5’는 오(5)른 곳을 사야 한다는 뜻이다.
최근 1년 이내의 시세를 기준으로 가격이 오른 곳을 사야 한다. 부동산은 가격이 오른 곳이 오르지, 오르지 않았던 곳이 갑자기 오르는 경우는 극히 드물다. 가격이 오른 곳은 그만큼 개발호재나 가치가 크기 때문에 시장에서 반응이 오면 더 올라갈 가능성이 크다. 그래서 가격이 오른 곳을 찾아야 부동산 재테크에서 성공할 가능성이 있다.
그 실례로 최근 일반아파트 분양가보다 비싼 전셋값의 대명사인 서울 반포동의 래미안퍼스티지의 임대시세 및 매매가격이 계속해서 오르고 있다. 교통, 브랜드, 가구수, 차별화된 커뮤니티 시설, 특히 학군이 좋아서 많은 사람들이 찾기 때문에 전세가격이 올라가는 것이고 지금은 물량이 부족해 전세를 얻기도 힘들다. 즉, 부동산은 가격이 올라간 곳이 또 올라가는 것임을 간과해서는 안 될 것이다.
부동산 재테크에 성공한 사람은 다른 사람들이 좋아할 만한 곳과 오른 곳을 찾아 매입하지만, 일반적인 사람들은 자신이 좋아하는 곳과 싼 곳을 찾아서 매입한다. 그 선택의 차이로 인해 재테크의 결과가 달라짐을 가슴속 깊이 새겨야 한다. 부동산 재테크는 지식만 가지고 성공할 수 있는 것이 아니다. 아는 것을 무섭게 실천할 수 있어야 하고, 21세기 부동산의 트렌드에 맞는 나만의 전략과 지혜를 가지고 힘을 써야 한다.
힘을 쓰려면 온 힘을 쏟아 부어야 무엇인가를 얻을 수 있지만, 적당히 힘을 쓰면 결코 아무 것도 얻을 수 없다. 지금부터 부동산 재테크 365 투자 법칙을 적극 활용해 365일 동안 끝없이 움직여서 성공 재테크하시길 바란다.

모든 사람들의 희망이며 꿈인 돈을 버는 방법은 여러 가지가 있습니다. 그 중에서 사마천의 ≪사기≫ 중에 나오는 돈은 버는 방법 3가지를 소개하면,<br/><br/>첫째, 몸을 써서 돈을 버는 것이고, <br/>둘째, 머리를 써서 돈을 버는 것이고, <br/>셋째, 돈을 써서 돈을 버는 것이라고 했습니다. <br/><br/> 이 세 종류의 돈 버는 방법은 지금 내가 어떠한 상황에 처해있는 지를 잘 따져보고 그 중에 하나를 선택해서 실행해야 한다는 것입니다. <br/><br/> 내가 돈을 한 푼도 갖고 있지 않다면 힘을 써 돈을 벌어서 초기 자금을 마련해야 하고, 돈이 조금 모여지면 그때부터는 머리를 써서 벌어야 하며, 정말로 돈을 많이 벌었다면, 그때는 돈을 투자해서 더 큰 부를 만들어야 한다는 뜻입니다. 이 세 가지 돈 버는 방법 중에서 가장 가슴에 와 닿는 것은 돈이 없으면 노력을 통해 돈을 벌라는 구절입니다. 즉, 無財作力(무재작력)입니다. 인생에서 돈을 벌고 싶지만 지금 아무것도 가지고 있지 않다면 노력과 땀이 돈 버는 지름길임을 가슴속에 깊이 새겨야 합니다. <br/><br/> 하지만 설명한 것처럼 돈은 번다는 것이 결코 쉽지가 않음을 알고 계시죠? 특히 부동산에 투자해서 돈을 벌기가 보통 어려운 것이 아닙니다. 무엇보다도 부동산이라는 것은 자산 증식의 수단 중에서 가장 큰 영향을 미칩니다. 주위를 둘러보면 부동산에 투자하는 방법은 비슷한데도 누구는 투자에 성공해서 부자 소리를 들으며 사는가 하면, 누구는 실패해서 하루하루를 빠듯하게 살아갑니다. 또한 시세가 비슷한 부동산을 소유하고 있는데도 수익을 내는 사람이 있는가 하면 손해를 보는 사람들도 있습니다.<br/><br/> 도대체 왜 그런 차이가 생기는 것일까요? 잘 살펴보면 한 가지 공통점을 찾을 수 있습니다. 부동산 투자에 성공하는 사람들은 일반 사람들 모두가 알고 있지만 중요하다고 생각이 들지 않아 간과하고 있는 단순하고 매우 중요한 부동산 투자 법칙과 기법을 잘 알고 있다는 점입니다. 이런 보이지 않는 차이로 인해 힘들게 번 재산을 지킬 수도, 잃을 수도 있는 것입니다. 어떤 부동산에 투자를 하든지 간에 부동산의 수익이 바로 거미줄처럼 얽혀 있어서 첫 실마리를 잘 풀 수 있어야만 재산을 지키고 돈을 벌 수 있는 것입니다. 부동산의 특성상 수익을 쉽게 눈앞에서 볼 수가 없기 때문인 것입니다. 부동산 투자에 무지한 나머지 무방비 상태로 투자를 하다 보면 그동안 공들여 쌓아 놓은 재산이 어느 순간 거미줄처럼 엉켜버려서 끙끙거리는 가슴앓이의 경험만 반복될 것입니다.<br/><br/> 지금껏 부동산 투자를 다룬 책은 너무도 많았습니다. 하지만 이 책이 기존의 다른 책들과는 내용적인 면과 현장에서 바로 적용할 수 있는 면에서 한 걸음 더 앞서 있다고 자부합니다.<br/><br/> 부동산 재테크에 첫 발을 내딛는 분들은 물론이고 자산관리 업무에 종사하시는 분들 모두 이 책에서 원하던 투자 전략을 찾으실 수 있으리라 확신합니다. 특히 금융권이나 부동산 관련업 그리고 창업 등 컨설팅업에 종사하는 분들에게 살아 있는 자료로도 충분할 정도로 당신만 모르는 다양하고 구체적인 부동산 투자 법칙들이 가득 담겨 있습니다. <br/><br/> 이 책의 내용 중 ‘부동산 재테크 2 : 12 투자 법칙’에서는 아파트를 1년 중 언제 사야 하고 언제 팔아야 수익을 극대화할 수 있는지와 ‘부동산 재테크 365 투자 법칙’에서는 어떤 지역, 어떤 물건을 사야 하는지 그리고 ‘부동산 재테크 확실하게 실패하는 법칙’과 ‘재테크 3D 성공 법칙’ 등에서는 부동산 투자에 반드시 성공하고 실패할 수밖에 없는 사항 등 부동산 투자를 할 때 당신만 모르는 특별한 법칙들을 재미있고 알기 쉽게 알려줍니다. 또한 ‘부동산 재테크 SMART 성공 법칙’과 ‘노후가 걱정 없는 부동산 투자 법칙’ 그리고 ‘10억 원 만들기 부동산 투자 법칙’ 등에서는 부동산 전반에 대한 투자 관리 노하우, 세금 폭탄 피하는 방법과 수익률 높은 재테크를 위한 자산별 투자 전략 등을 흥미롭게 다루고 있습니다. 또한 ‘수익형부동산, 경매 에 투자해서 성공하는 방법’, ‘좋은 땅과 나쁜 땅 구별하는 법칙’, ‘기획부동산의 땅 사기 수법’ 등 부동산 투자의 모든 사항들을 다루려고 애를 썼습니다.<br/><br/> 그리고 최근의 변화된 재테크 시장 흐름에 따라 부동산 투자의 일반적인 내용을 대폭적으로 줄이고 부동산 투자를 하는 분들이 반드시 알아야 할 투자 전략에 대해 상세하고 자세히 기술하려고 노력하였습니다. <br/><br/>바로 이 책이 부동산에 투자하시는 모든 분들에게 ‘부동산 투자의 바이블’이 되기를 희망하기 때문입니다.<br/><br/> 부동산 투자로 돈을 벌려면 우물쭈물하지 말아야 합니다. 인생의 진검승부 앞에서 머뭇거리지도 말아야 합니다. 부동산 투자는 연습이 아닌 진검승부이기 때문입니다. 투자의 세계에서 우물쭈물 머뭇거리면 그대로 실패의 나락으로 빠져버립니다. 나락으로 떨어진 후에 자세를 가다듬어 봐야 소용없습니다. 부동산 투자는 바로 진검승부입니다. 머뭇거리면 실패라는 칼을 맞고, 우물쭈물하면 그냥 사정없이 밟혀 버립니다. 부동산 투자에서 성공해 오롯이 내 삶을 풍족하게 하기 위해서는 현장에서 바로 적용할 수 있고 실전에서 반드시 성공할 수 있는 ‘당신만 모르는 부동산 투자 불변의 법칙’을 꼭 알아야 합니다. <br/><br/>김 홍 진<br/>