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품목정보
| 발행일 | 2015년 11월 09일 |
|---|---|
| 쪽수, 무게, 크기 | 427쪽 | 804g | 152*225*30mm |
| ISBN13 | 9788947540513 |
| ISBN10 | 894754051X |
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저자 : 박준우
계명대학교 관광경영학과를 졸업하고 (주)PTA여행사와 하나투어 대리점을 설립. 여행사운영과 부동산투자를 병행하고 있다. 2008년 글로벌시대의 경기변수로 좌절하던 중 그 절박함으로 부동산 경매에 입문, 800만 원으로 경매를 시작해 4년 동안 25억 원이 넘는 자산을 쌓았다. 경제적 자유를 향해 현재도 특수물건(지분, 법정지상권, 소송관련)에 매진 중이다. 에누리하우스에서 대구지역 카폐모임 및 대구경북실전투자자 강의를 하고 있고 ‘투어박’이란 닉네임으로 칼럼을 쓰고 있다.
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권리관계가 복잡한 부동산이 경매로 나오면 ‘인수’해야 할 권리에 대한 이해를 마치고 입찰하는 것이 바람직하다. 예를 들어, 배당순위가 빠른 조세채권의 법정기일이나 임금채권을 모르면 대항력 있는 임차보증금을 인수하는 함정에 빠지게 된다. 물건선정을 했다면 해당 물건에 관련된 판례도 찾아보고 전문서적들도 꾸준히 공부해 체화시켜 나가야 한다. 경매계장이 업무지침으로 삼는 《법원실무제요 민사집행[Ⅱ]》 책을 참고하면 좋다. 구입은 법률전문서점이나 법원행정처에 문의하면 된다.
투자 자금은 얼마나 있어야 하나? 많이 받는 질문이다. 각자의 자금여력이나 물건에 따라 다르겠지만 보통 2천만 원~1억 원 정도의 자금으로 시작한다. 전업투자자가 아니라면 1년에 2~3개 정도만 낙찰을 받는다 생각하고 여유 있게 입찰하면 된다.
어떤 날을 선택할 것인가? 넓은 의미로는 부동산 경기를 살펴봐야겠지만 좁은 의미로는 낙찰에 유리한 날도 있다. 요즘같이 경매가 과열인 시점에 본원과 지원이 동시에 매각을 해 물건이 많은 날을 노려보는 것도 낙찰 확률을 높힐 수 있다. 특수물건은 논외로 하고 적정가에 낙찰받는 것이 쉬운 것만은 아니므로 자금 여유만 된다면 2~3개 물건을 선정해 입찰 들어가는 것이 좋고 첫 입찰은 가급적 평소에 잘 아는 지역의 물건으로 선정하는 것이 유리하고 안전하다.
우선 경매의 전 과정을 요약하면 다음과 같다. ① 사건검색(취하나 변경이 안 되는 물건을 선정) → ② 권리분석(말소기준권리 찾기, 임차인의 대항력 유무 파악, 수익성 있는 물건 찾고 해결 노력) → ③ 현장조사(가장 중요함) → ④ 입찰 및 낙찰(배당 분석 후 입찰가 산정) → ⑤ 인도와 명도(체납된 관리비 문제 해결) → ⑥ 임대(계약서 작성요령이 중요) 또는 ⑦ 매도(양도소득세 감안)
하루에 1~2시간씩 ‘사설경매정보사이트’에서 신건 및 예정물건까지 검색한다. 감정가 100%일 때 입찰하면 경쟁 인원은 적으나 수익의 문제가 발생하고, 감정가 70~80%일 때 입찰하면 낙찰받을 가능성이 떨어지는 딜레마가 있다. 두 문제를 극복하기 위한 돌파구는 저평가되고 호재가 있는 물건을 선정해서 첫 회에 입찰해 감정가보다 높은 금액으로도 받아가거나 권리분석이 어려워 경쟁자가 적은 물건을 선정해 입찰하는 것이다.
다음 자료는 첫 회에 감정가 이상의 금액으로 낙찰받은 사례다. 2등의 입찰가는 8,800만 원이었다. 딱 떨어지는 입찰가를 쓰지 말고 십 단위나 만 단위까지 신경을 써야 한다. 입찰가에 꼬리를 달 때, 사람들이 좋아하는 숫자 1, 3, 7을 피하는 것도 요령이다.
투자 자금은 얼마나 있어야 하나? 많이 받는 질문이다. 각자의 자금여력이나 물건에 따라 다르겠지만 보통 2천만 원~1억 원 정도의 자금으로 시작한다. 전업투자자가 아니라면 1년에 2~3개 정도만 낙찰을 받는다 생각하고 여유 있게 입찰하면 된다.
어떤 날을 선택할 것인가? 넓은 의미로는 부동산 경기를 살펴봐야겠지만 좁은 의미로는 낙찰에 유리한 날도 있다. 요즘같이 경매가 과열인 시점에 본원과 지원이 동시에 매각을 해 물건이 많은 날을 노려보는 것도 낙찰 확률을 높힐 수 있다. 특수물건은 논외로 하고 적정가에 낙찰받는 것이 쉬운 것만은 아니므로 자금 여유만 된다면 2~3개 물건을 선정해 입찰 들어가는 것이 좋고 첫 입찰은 가급적 평소에 잘 아는 지역의 물건으로 선정하는 것이 유리하고 안전하다.
우선 경매의 전 과정을 요약하면 다음과 같다. ① 사건검색(취하나 변경이 안 되는 물건을 선정) → ② 권리분석(말소기준권리 찾기, 임차인의 대항력 유무 파악, 수익성 있는 물건 찾고 해결 노력) → ③ 현장조사(가장 중요함) → ④ 입찰 및 낙찰(배당 분석 후 입찰가 산정) → ⑤ 인도와 명도(체납된 관리비 문제 해결) → ⑥ 임대(계약서 작성요령이 중요) 또는 ⑦ 매도(양도소득세 감안)
하루에 1~2시간씩 ‘사설경매정보사이트’에서 신건 및 예정물건까지 검색한다. 감정가 100%일 때 입찰하면 경쟁 인원은 적으나 수익의 문제가 발생하고, 감정가 70~80%일 때 입찰하면 낙찰받을 가능성이 떨어지는 딜레마가 있다. 두 문제를 극복하기 위한 돌파구는 저평가되고 호재가 있는 물건을 선정해서 첫 회에 입찰해 감정가보다 높은 금액으로도 받아가거나 권리분석이 어려워 경쟁자가 적은 물건을 선정해 입찰하는 것이다.
다음 자료는 첫 회에 감정가 이상의 금액으로 낙찰받은 사례다. 2등의 입찰가는 8,800만 원이었다. 딱 떨어지는 입찰가를 쓰지 말고 십 단위나 만 단위까지 신경을 써야 한다. 입찰가에 꼬리를 달 때, 사람들이 좋아하는 숫자 1, 3, 7을 피하는 것도 요령이다.
---「chapter 01 물건선정 및 접근방법」중에서
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