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품목정보
| 발행일 | 2008년 09월 01일 |
|---|---|
| 쪽수, 무게, 크기 | 366쪽 | 560g | 153*224*30mm |
| ISBN13 | 9788960600898 |
| ISBN10 | 896060089X |
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저자 소개 (1명)
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저자 : 박찬웅
현재 예하부동산솔루션 대표이사 겸 뉴타운신문 감사로 활동하고 있으며 부동산써브와 예스하우스에서 중개창업지원과정을 강의하고 있다.
저자 : 전은성
현재 예하부동산솔루션 이사 겸 뉴타운신문 지사장으로 활동하고 있으며, 부동산써브와 예스하우스에서 중개창업지원과정을 강의하고 있다. 지은 책으로는 『오를 때와 떨어질 때 부동산투자법』이 있다.
저자 : 김현호
현재 예하중개창업지원센터 센터장 겸 뉴타운신문 이사로 활동하고 있으며, 부동산써브와 예스하우스에서 중개창업지원과정을 강의하고 있다.
저자 : 장혁남
현재 뉴타운신문 지사장 겸 객원기자로 활동 중이며, 부동산써브와 예스하우스에서 중개창업지원과정을 강의하고 있다.
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뉴타운사업은 지역 간 격차를 해소하고, 낙후된 지역의 생활환경을 개선하며, 인간 중심의 커뮤니티를 조성하기 위한 도시정비방식이다. 이러한 뉴타운사업의 특징은 다음의 3가지로 요약할 수 있다. 첫째, 뉴타운사업은 기성 시가지 재개발방식으로 진행된다. 즉 민간 주도의 개발사업이 도시기반시설에 대한 충분한 고려 없이 주택 중심으로만 추진되어 난개발로 이어지는 문제점을 개선하기 위해 뉴타운으로 도시재개발을 하는 것이다. 둘째, 뉴타운사업은 종합적인 도시계획사업이다. 기존의 주택재개발사업이 민간 개발자들의 편의와 개별 주택 중심의 소규모 개발이었다면, 뉴타운사업은 일정 규모 이상의 생활권역을 대상으로 도시기반시설을 충분히 확충하는 것을 목적으로 한다. --- p.18
일반적으로 분양권은 공급자(시행자)가 소비자(매수인)에게 일정 대금을 지급 받고, 차후 생성될 물권(아파트)을 이전하기로 약속한 것을 증명하기 위해 제공하는 권리다. 이때 선분양을 할 경우에는 위험이 따르기 때문에 주택은행(현 국민은행) 등 정부출연기관의 감시하에 매매가 이루어진다. 반면 주상복합의 경우 이러한 보장이 없기 때문에 과거 분양 관련 사고가 일어났다고 할 수 있다. 입주권이란 도시개발이나 도로 건설 등 국가기관에 의한 사업으로 인해 수용되는 토지 및 건축물 소유주나 세입자에게 일정 금액의 보상 이외에 추가로 보장해주는 권리를 말한다. 이는 매도와 매수 사이의 의사표현 관계에 의해 성립된 것이 아니므로 분양권과는 구별된다. --- p.72
물건 분석을 하려면 반드시 평형별 건립세대수를 알아야 한다. 건립되는 규모를 예측하면 투자하기 쉬워지기 때문이다. 평형별 건립세대수는 사업시행 인가 때 결정된다. 하지만 이 시점이 되면 가격이 너무 상승해 투자 메리트가 없는 경우가 많다. 따라서 이를 미리 추정해볼 필요가 있다. 건립평형을 추정해 분양신청 조합원의 수와 비교하면 일반 분양 물량을 예측할 수 있다. 사업의 개략적인 방향을 알기 위해서는 건립의무규정과 용적률도 함께 파악해야 한다. 조합원수와 건립의무규정, 그리고 용적률의 상관관계는 하나의 사업장을 분석할 때 반드시 필요한 부분이다. 이는 조금 복잡하지만 용적률에 따른 조합원 평형 배정 등을 예측하기 위해 반드시 이해해야 한다. ---- p.127
재개발·재건축·뉴타운 지역의 주택 또는 상가 등의 부동산을 매입할 경우에도 일반 부동산 물건을 매매할 때와 동일하게 취·등록세를 납부해야 한다. 단지 차이가 있다면 재개발사업이 진행되어 건축물이 철거되면 실체인 건축물이 없어지고, 대신 새 아파트에 입주할 수 있는 권리가 생긴다는 점이다. 이러한 권리를 세법에서는 입주권으로 본다. 따라서 재개발사업 진행 과정 중 어느 시점에 재개발 조합원의 지분을 매입하느냐에 따라 취·등록세가 조금씩 달라진다. 관리처분계획인가일부터 지분은 입주권으로 바뀐다. 입주권이 만료되는 시점, 즉 신규 아파트의 취득 시점은 사용검사필증 교부일과 입주일 중 빠른 날이 된다. 이해를 돕기 위해 세법상 입주권으로 변동되는 시점을 건축물이 없어지는 ‘철거’라는 용어를 사용해서 구분해보자. --- p.176
타인이 소유한 토지 위에 있는 건물을 소유한 것은 국공유지의 지상권과 같은 맥락이다. 단지 차이가 있다면 점유하고 있는 토지가 국가 등의 단체 소유가 아닌 개인 소유라는 점이다. 하지만 지상건축물을 소유했기 때문에 분양대상이 되는 데는 문제가 없다. 다만 평가액이 적어 평가순위에서 밀려 소형평형에 배정될 수도 있다. 이에 관해서는 전체 건축 규모와 조합원의 수 등을 감안해 판단해야 한다. 국공유지의 경우에는 국가 땅을 불하 받아 사유지화하면 평가액이 높아질 수 있으나, 개인 토지 위의 건축물의 경우에는 건축물의 평가액에 그치므로 평가액이 적을 수 있다. 일반적으로 이런 지상건축물의 경우 분양대상 해당 여부만 보고 거래한다. 국공유지 위의 지상건축물이 개인 소유 토지 위의 지상건축물보다 유리한 경우가 많은데, 이는 건립가구수가 적어 조합원 간 희망 평형 배정시 순위에서 밀릴 수 있기 때문이다. --- p.218
일반적으로 잘못 이해하기 쉬운 것 중 하나가 소급 적용에 대한 해석이다. 조례 시행일 이전에 해당 건축물을 분할했고, 그것을 분할할 당시에는 합법적이었다고 가정하자. 조례 시행일 이후 그 전에 분할한 다세대까지도 법을 적용할지에 대해 법을 소급 적용한 것으로 해석하는 것이다. 하지만 이러한 것은 법을 소급 적용했다고 볼 수 없다. 소급 적용에 대한 잘못된 해석이다. 소급 적용은 과거 행위와 현재 제정된 법률이 일치한 경우라고 해도 적용할 수 없다. 도정법에서는 여러 방식을 규정하고 있는데, 이 중 서울시 조례의 내용 중 주택재개발의 분양대상 규정이 가장 완벽에 가까우며, 도시환경정비사업의 경우 2006년 1월 1일부터 주택재개발의 규정을 준용하도록 하고 있다. 아직 구체적인 조례안이 없는 다른 지역도 서울의 조례 내용을 표준으로 삼을 가능성이 높다. --- p.241
권리가액은 분양대상자에게 인정되는 재개발지역의 자산을 말한다. 재개발사업은 조합원들이 자신의 자산을 출자한 것과 같은 형태로 진행된다. 이 경우 토지 등 자산의 객관적인 가치를 판단할 필요가 있기 때문에 권리가액을 산정하는 것이다. 자산을 평가하는 방식은 조합원과 미동의자에 따라 차이를 보인다. 조합원의 경우 사업비용 산정이 목적이지만, 미동의자의 경우 보상이 목적이다. 따라서 조합원의 경우에는 공부상 평가를 원칙으로 하고, 미동의자의 경우에는 실제 평가를 원칙으로 한다. 평가된 조합원들의 자산 규모에 따라 사업의 성패가 좌우되고, 조합원은 평가금액에 따라 우선순위가 결정되므로 권리가액은 매우 중요한 요소다.
일반적으로 분양권은 공급자(시행자)가 소비자(매수인)에게 일정 대금을 지급 받고, 차후 생성될 물권(아파트)을 이전하기로 약속한 것을 증명하기 위해 제공하는 권리다. 이때 선분양을 할 경우에는 위험이 따르기 때문에 주택은행(현 국민은행) 등 정부출연기관의 감시하에 매매가 이루어진다. 반면 주상복합의 경우 이러한 보장이 없기 때문에 과거 분양 관련 사고가 일어났다고 할 수 있다. 입주권이란 도시개발이나 도로 건설 등 국가기관에 의한 사업으로 인해 수용되는 토지 및 건축물 소유주나 세입자에게 일정 금액의 보상 이외에 추가로 보장해주는 권리를 말한다. 이는 매도와 매수 사이의 의사표현 관계에 의해 성립된 것이 아니므로 분양권과는 구별된다. --- p.72
물건 분석을 하려면 반드시 평형별 건립세대수를 알아야 한다. 건립되는 규모를 예측하면 투자하기 쉬워지기 때문이다. 평형별 건립세대수는 사업시행 인가 때 결정된다. 하지만 이 시점이 되면 가격이 너무 상승해 투자 메리트가 없는 경우가 많다. 따라서 이를 미리 추정해볼 필요가 있다. 건립평형을 추정해 분양신청 조합원의 수와 비교하면 일반 분양 물량을 예측할 수 있다. 사업의 개략적인 방향을 알기 위해서는 건립의무규정과 용적률도 함께 파악해야 한다. 조합원수와 건립의무규정, 그리고 용적률의 상관관계는 하나의 사업장을 분석할 때 반드시 필요한 부분이다. 이는 조금 복잡하지만 용적률에 따른 조합원 평형 배정 등을 예측하기 위해 반드시 이해해야 한다. ---- p.127
재개발·재건축·뉴타운 지역의 주택 또는 상가 등의 부동산을 매입할 경우에도 일반 부동산 물건을 매매할 때와 동일하게 취·등록세를 납부해야 한다. 단지 차이가 있다면 재개발사업이 진행되어 건축물이 철거되면 실체인 건축물이 없어지고, 대신 새 아파트에 입주할 수 있는 권리가 생긴다는 점이다. 이러한 권리를 세법에서는 입주권으로 본다. 따라서 재개발사업 진행 과정 중 어느 시점에 재개발 조합원의 지분을 매입하느냐에 따라 취·등록세가 조금씩 달라진다. 관리처분계획인가일부터 지분은 입주권으로 바뀐다. 입주권이 만료되는 시점, 즉 신규 아파트의 취득 시점은 사용검사필증 교부일과 입주일 중 빠른 날이 된다. 이해를 돕기 위해 세법상 입주권으로 변동되는 시점을 건축물이 없어지는 ‘철거’라는 용어를 사용해서 구분해보자. --- p.176
타인이 소유한 토지 위에 있는 건물을 소유한 것은 국공유지의 지상권과 같은 맥락이다. 단지 차이가 있다면 점유하고 있는 토지가 국가 등의 단체 소유가 아닌 개인 소유라는 점이다. 하지만 지상건축물을 소유했기 때문에 분양대상이 되는 데는 문제가 없다. 다만 평가액이 적어 평가순위에서 밀려 소형평형에 배정될 수도 있다. 이에 관해서는 전체 건축 규모와 조합원의 수 등을 감안해 판단해야 한다. 국공유지의 경우에는 국가 땅을 불하 받아 사유지화하면 평가액이 높아질 수 있으나, 개인 토지 위의 건축물의 경우에는 건축물의 평가액에 그치므로 평가액이 적을 수 있다. 일반적으로 이런 지상건축물의 경우 분양대상 해당 여부만 보고 거래한다. 국공유지 위의 지상건축물이 개인 소유 토지 위의 지상건축물보다 유리한 경우가 많은데, 이는 건립가구수가 적어 조합원 간 희망 평형 배정시 순위에서 밀릴 수 있기 때문이다. --- p.218
일반적으로 잘못 이해하기 쉬운 것 중 하나가 소급 적용에 대한 해석이다. 조례 시행일 이전에 해당 건축물을 분할했고, 그것을 분할할 당시에는 합법적이었다고 가정하자. 조례 시행일 이후 그 전에 분할한 다세대까지도 법을 적용할지에 대해 법을 소급 적용한 것으로 해석하는 것이다. 하지만 이러한 것은 법을 소급 적용했다고 볼 수 없다. 소급 적용에 대한 잘못된 해석이다. 소급 적용은 과거 행위와 현재 제정된 법률이 일치한 경우라고 해도 적용할 수 없다. 도정법에서는 여러 방식을 규정하고 있는데, 이 중 서울시 조례의 내용 중 주택재개발의 분양대상 규정이 가장 완벽에 가까우며, 도시환경정비사업의 경우 2006년 1월 1일부터 주택재개발의 규정을 준용하도록 하고 있다. 아직 구체적인 조례안이 없는 다른 지역도 서울의 조례 내용을 표준으로 삼을 가능성이 높다. --- p.241
권리가액은 분양대상자에게 인정되는 재개발지역의 자산을 말한다. 재개발사업은 조합원들이 자신의 자산을 출자한 것과 같은 형태로 진행된다. 이 경우 토지 등 자산의 객관적인 가치를 판단할 필요가 있기 때문에 권리가액을 산정하는 것이다. 자산을 평가하는 방식은 조합원과 미동의자에 따라 차이를 보인다. 조합원의 경우 사업비용 산정이 목적이지만, 미동의자의 경우 보상이 목적이다. 따라서 조합원의 경우에는 공부상 평가를 원칙으로 하고, 미동의자의 경우에는 실제 평가를 원칙으로 한다. 평가된 조합원들의 자산 규모에 따라 사업의 성패가 좌우되고, 조합원은 평가금액에 따라 우선순위가 결정되므로 권리가액은 매우 중요한 요소다.
--- p.278
줄거리 줄거리 보이기/감추기
이 책은 총 8장으로 구성되어 있다. 먼저 1장에서는 재개발·뉴타운 투자를 위해 꼭 알아야 할 재개발·뉴타운의 개념과 관련 법규에 대해 자세히 알아보았다. 2장에서는 재개발·재건축·뉴타운을 사업별 내용과 특징에 대해 정리하고, 그 차이에 대해 살펴보았다. 3장에서는 분양권·입주권·분양대상의 차이는 무엇인지, 감정평가액이 손익에 미치는 영향은 무엇인지에 대해 알아보았다. 또한 토지거래허가제와 분양가상한제의 적용을 받으면 수익성이 얼마나 달라지는지, 조합원 분양과 일반 분양은 분양가와 배정 등에서 어떤 차이가 있는지 등에 대해서도 상세히 살펴보았다.
4장과 5장에서는 투자의 성패를 좌우하는 입지 및 물건 선정 노하우를 집중 조명했다. 어떤 지역과 물건에 투자해야 하는지, 틈새 투자처를 찾는 방법은 무엇인지, 사업 단계 중 언제 투자해야 하는지, 투자금액·수익률·프리미엄 등은 어떻게 분석하는지 등 투자자들이 가장 궁금해하는 점들을 정리하고 실제 사례를 들어 설명했다. 6장에서는 어떤 물건에 투자해야 분양대상이 되는지 다양한 경우를 들어 비교·분석했으며, 7장에서는 수익률을 좌우하는 아파트 배정 노하우에 대해 알아보았다. 8장에서는 개발권 양도제, 결합개발제도 등 투자자라면 꼭 알아야 할 제도들과 향후 제도 및 법률의 변화를 예측하는 방법, 부동산시장에 영향을 미치는 다양한 변수들에 관해 자세히 알아보았다. 마지막으로 부록에서는 지역별 분양대상 규정과 관련 조례들을 정리했다. 또한 향후 투자 유망한 뉴타운·도시재정비촉진사업 예정지구와 사업 내용, 추진 현황 등도 자세히 알아보았다.
4장과 5장에서는 투자의 성패를 좌우하는 입지 및 물건 선정 노하우를 집중 조명했다. 어떤 지역과 물건에 투자해야 하는지, 틈새 투자처를 찾는 방법은 무엇인지, 사업 단계 중 언제 투자해야 하는지, 투자금액·수익률·프리미엄 등은 어떻게 분석하는지 등 투자자들이 가장 궁금해하는 점들을 정리하고 실제 사례를 들어 설명했다. 6장에서는 어떤 물건에 투자해야 분양대상이 되는지 다양한 경우를 들어 비교·분석했으며, 7장에서는 수익률을 좌우하는 아파트 배정 노하우에 대해 알아보았다. 8장에서는 개발권 양도제, 결합개발제도 등 투자자라면 꼭 알아야 할 제도들과 향후 제도 및 법률의 변화를 예측하는 방법, 부동산시장에 영향을 미치는 다양한 변수들에 관해 자세히 알아보았다. 마지막으로 부록에서는 지역별 분양대상 규정과 관련 조례들을 정리했다. 또한 향후 투자 유망한 뉴타운·도시재정비촉진사업 예정지구와 사업 내용, 추진 현황 등도 자세히 알아보았다.
추천평 추천평 보이기/감추기
고수들만의 투자 노하우를 공개한다!
부동산시장 위축과 신도시 미분양 속출로 어떻게 부동산 투자를 해야 할지 걱정이 늘었다. 누구나 같은 돈을 투자해도 더 안전하게 높은 수익률을 올릴 수 있는 투자처를 찾고 싶을 것이다. 이에 저자는 불량·노후한 지역을 개선하고, 수도권 거주를 원하는 사람들의 심리 속에 투자의 해답이 있다고 강조한다. 바로 ‘재개발·뉴타운 투자’다. 이 책은 재개발·뉴타운시장이 뜨겁게 달아오르고 있고, 차후 추가 구역 지정이 예상되는 지금 시점에 꼭 한 번 읽어봐야 할 지침서다.
최광석 (변호사)
부동산시장 위축과 신도시 미분양 속출로 어떻게 부동산 투자를 해야 할지 걱정이 늘었다. 누구나 같은 돈을 투자해도 더 안전하게 높은 수익률을 올릴 수 있는 투자처를 찾고 싶을 것이다. 이에 저자는 불량·노후한 지역을 개선하고, 수도권 거주를 원하는 사람들의 심리 속에 투자의 해답이 있다고 강조한다. 바로 ‘재개발·뉴타운 투자’다. 이 책은 재개발·뉴타운시장이 뜨겁게 달아오르고 있고, 차후 추가 구역 지정이 예상되는 지금 시점에 꼭 한 번 읽어봐야 할 지침서다.
최광석 (변호사)
수익률을 높여주는 기본 이론과 실전 전략을 이 책에 담았다!
재개발·뉴타운 투자를 준비하는 사람들에게 정말 반가운 책이다. 최근 몇 년 동안 재개발·뉴타운은 부동산시장의 가격 상승을 견인했다. 다른 부동산 투자에 비해 소액 투자가 가능하고, 강북개발이 급물살을 타고 있어 실제로 재개발·뉴타운에 관심을 보이는 투자자들이 늘고 있다. 이 책은 재개발·뉴타운 투자 전 꼭 알아야 할 핵심 이론과 실무를 조목조목 알려주는 동시에 향후 투자 유망한 지역들까지 망라하고 있어 투자에 갈피를 잡지 못하는 사람들에게 훌륭한 나침반이 될 것이다.
안명숙 (우리은행 PB사업단 부동산팀장)
재개발·뉴타운 투자를 준비하는 사람들에게 정말 반가운 책이다. 최근 몇 년 동안 재개발·뉴타운은 부동산시장의 가격 상승을 견인했다. 다른 부동산 투자에 비해 소액 투자가 가능하고, 강북개발이 급물살을 타고 있어 실제로 재개발·뉴타운에 관심을 보이는 투자자들이 늘고 있다. 이 책은 재개발·뉴타운 투자 전 꼭 알아야 할 핵심 이론과 실무를 조목조목 알려주는 동시에 향후 투자 유망한 지역들까지 망라하고 있어 투자에 갈피를 잡지 못하는 사람들에게 훌륭한 나침반이 될 것이다.
안명숙 (우리은행 PB사업단 부동산팀장)
재개발·뉴타운 투자 방법을 속 시원히 알려주는 책!
재개발·뉴타운은 수익성이 높은 투자상품이다. 투자를 하려면 사업 내용이나 방식의 차이, 관련 제도 및 법규 등 알아야 할 것이 한두 가지가 아니며, 내용도 자주 바뀐다. 저자는 재개발·뉴타운 투자의 핵심 이론을 탄탄히 구축하고 있고, 실제 투자 및 컨설팅 분야에서 활발한 활동을 펼치고 있는 전문가다. 저자가 현장에서 느낀 점을 바탕으로 투자자들이 궁금해도 쉽게 해결할 수 없었던 문제들에 대한 해답을 정리한 만큼 이 책에 대한 만족감이 크다. 내집 마련을 염두에 둔 투자자는 물론 일반투자자들에게도 추천하고 싶은 책이다.
강대건 (법무법인 정암 변호사)
재개발·뉴타운은 수익성이 높은 투자상품이다. 투자를 하려면 사업 내용이나 방식의 차이, 관련 제도 및 법규 등 알아야 할 것이 한두 가지가 아니며, 내용도 자주 바뀐다. 저자는 재개발·뉴타운 투자의 핵심 이론을 탄탄히 구축하고 있고, 실제 투자 및 컨설팅 분야에서 활발한 활동을 펼치고 있는 전문가다. 저자가 현장에서 느낀 점을 바탕으로 투자자들이 궁금해도 쉽게 해결할 수 없었던 문제들에 대한 해답을 정리한 만큼 이 책에 대한 만족감이 크다. 내집 마련을 염두에 둔 투자자는 물론 일반투자자들에게도 추천하고 싶은 책이다.
강대건 (법무법인 정암 변호사)
재개발·뉴타운 투자자를 위한 필독서!
취재를 하다 보면 재개발·뉴타운 분야의 전문가들을 많이 만난다. 그렇지만 이 책의 저자만큼 전문지식을 이해하기 쉽고, 명쾌하게 전달해주는 전문가는 찾아보기 힘들다. 나 역시 재개발·뉴타운 투자는 어렵고, 부동산시장의 변화는 예측하기 힘들다는 선입관을 가지고 있었지만 이 책을 통해 ‘재개발·뉴타운 투자는 기초를 확실하게 다지면 누구나 높은 수익을 올릴 수 있겠구나’라는 확신이 생겼다. 재개발·뉴타운 투자자라면 절대 놓치지 말아야 할 책이다.
문성일 (머니투데이 부동산부 기자)
취재를 하다 보면 재개발·뉴타운 분야의 전문가들을 많이 만난다. 그렇지만 이 책의 저자만큼 전문지식을 이해하기 쉽고, 명쾌하게 전달해주는 전문가는 찾아보기 힘들다. 나 역시 재개발·뉴타운 투자는 어렵고, 부동산시장의 변화는 예측하기 힘들다는 선입관을 가지고 있었지만 이 책을 통해 ‘재개발·뉴타운 투자는 기초를 확실하게 다지면 누구나 높은 수익을 올릴 수 있겠구나’라는 확신이 생겼다. 재개발·뉴타운 투자자라면 절대 놓치지 말아야 할 책이다.
문성일 (머니투데이 부동산부 기자)
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