품목정보
발행일	2008년 10월 30일
쪽수, 무게, 크기	347쪽 \| 532g \| 15322430mm
ISBN13	9788991868199
ISBN10	8991868193

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PART 1 경매성공 맥 잡기 1. 수익률 높이는 경매물건 찾는 방법 2. 경매시장의 흐름을 파악하는 방법 3. 고가입찰을 피하는 경매물건의 가격조사 방법 4. 입찰가격을 정하는 방법 5. 투자금액의 적정성 분석 방법 6. ‘대어’를 선점하는 입찰 포인트 잡는 방법 7. 정부의 정책과 부동산시장의 흐름을 읽는 방법 8. 경매투자는 임차인과의 한판승부 PART 2 싹쓸이 물건과 피박 물건을 아는 것이 권리분석의 핵심 포인트 1. 경매물건의 등기부등본에 나타나는 권리와 나타나지 않는 권리를 아는 것이 권리분석의 시발점 2. 싹쓸이와 피박의 기준이 되는 말소기준권리와 말소·인수되는 권리를 아는 것이 권리분석의 핵심 포인트 PART 3 경매물건에 세 들어 있는 임차인의 권리분석 핵심 잡기 1. 경매물건에 임차인이 있을 땐 매수인에게 전세금을 돌려받을 권리가 있는지 따져 봐야 한다 2. 등기부상에 근저당이나 가압류 등이 설정되지 않은 상태에서 전입신고를 한 임차인 3. 주택의 인도와 전입신고를 하고 임대차계약서상에 확정일자를 받은 임차인 4. 경매개시결정 전에 전입신고한 소액보증금 임차인 5. 상가건물 임차인 PART 4 경매비용과 배당순위 알기 1. 경매비용 계산하기 2. 배당순위 알기 PART 5 사례로 완전 숙달하는 임차인의 권리·배당·명도의 난이도 분석 1. 확정일자도 받지 않고 배당요구도 하지 않은 선순위 임차인 2. 등기부상에 아무런 권리가 설정되지 않은 상태에서 전입신고를 하고 배당요구를 하지 않은 임차인 3. 확정일자를 받지 않고 배당요구를 한 선순위 소액임차인 4. 확정일자를 받고 배당요구를 한 선순위 소액임차인 5. 주택의 입주·전입신고·확정일자·저당권설정일이 모두 같은 날인 임차인 6. 주택의 입주·전입신고를 갖춘 다음날에 확정일자·저당권 설정일이 동일한 날에 이루어진 임차인 7. 주택의 입주·전입신고일 이전에 확정일자를 받은 임차인 8. 선순위 가압류와 후순위 확정일자 임차인 9. 매각기일 이전에 주민등록을 다른 곳으로 이전하면서 임차권등기를 하고 강제경매를 신청한 임차인 10. 점유보조자를 통하여 점유하고 있는 임차인 11. 경매개시결정 등기 후 전입한 임차인 12. 전세금을 올려 주고 재계약을 하면서 확정일자를 받은 임차인 13. 보증금 인상 재계약을 하면서 확정일자를 받지 않은 임차인 14. 소액임차인과 확정일자임차인 그리고 주민등록 전입신고만 한 임차인 15. 선순위 저당권 배당 후 소액임차인이 되는 임차인 16. 주택의 일부를 점포로 개조해 구멍가게를 하는 임차인 17. 가압류가 설정된 날에 확정일자를 받은 임차인 18. 최우선변제 소액보증금 한도를 다 받지 못하는 임차인 19. 대항력 있는 선순위 임차인으로서 전세권 등기까지 한 임차인 20. 분양계약자인 소유자 앞으로 소유권이전등기가 나지 않은 상태에서 전입한 임차인 PART 6 출입문의 호수와 등기부상의 호수가 다른 임차인 1. A동 201호를 가동 201호로 전입신고한 임차인 2. 건축물대장상의 현황도와 점유하고 있는 호수가 상이한 임차인 PART 7 특수주소변경한 임차인 1. 전입신고시 다세대주택 호수를 누락한 임차인 2. 동·호수 없이 지번까지만 전입신고 후 거주하다가 경매가 진행되자 세대분가하면서 확정일자를 받은 임차인 3. 전입신고시 다세대주택 호수 누락 후 나중에 정정한 임차인 PART 8 소유자가 집을 팔고 세입자가 된 임차인 1. 소유자가 집을 팔고 세입자가 된 임차인 2. 전소유자가 임차인으로서 강제경매 신청한 임차인 PART 9 선순위 임차인 중에서 가장임차인 찾는 법과 입증하는 방법 1. 배당요구한 선순위 임차인 중 가장임차인을 찾는 방법과 입증하는 방법 2. 채무자가 선순위인 임차인일 때 가장임차인 입증하는 방법 3. 소유자의 처(妻)가 선순위 임차인일 때 가장임차인 입증하는 방법 PART 10 선순위 임차인이지만 별일 없는 임차인 1. 강제경매 신청한 선순위 임차인 2. 배당을 다 받는 임차권등기한 선순위 임차인 PART 11 경매하는 동안 만나면 경계해야 할 임차인 1. 요주의 경계해야 할 배당요구하지 않은 2순위 임차인 2. 주소별 세대열람 내역서 최초전입자란에 세대주보다 빠른 전입일이 있는 세대원이 있는 임차인 PART 12 권리변동의 주범을 알면 함정에 빠지지 않는다. 권리변동의 주범 관찰하기 1. 1순위로 순위상승하는 2순위 임차인 2. 1순위로 순위상승하는 2순위 가처분·가등기 PART 13 유치권신고한 임차인 1. 내부수리비용에 대하여 유치권신고한 임차인 2. 베란다 샷시 비용에 대하여 유치권신고한 임차인 PART 14 부부는 임대차가 성립 안억! 부부 관계 입증하는 방법 1. 경매사건기록 열람·복사 방법 2. 주민등록 전입세대조사 방법 3. 주민등록표 열람·교부 방법 4. 부부 관계 입증하는 방법346

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저자 소개 (1명)

저 : 강희만 이동 관심작가 알림신청

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분당에 사는 박씨는 2008년 감정가 3억 3825만 원 주택을 1억 7500만 원에 경매로 내집마련을 하고 들뜬 기분으로 하루하루를 보내고 있다. 박씨가 낙찰 받은 주택에는 임차인으로 보이는 전입세대가 4세대나 있었다. 주민등록 전입일자가 최초 근저당설정일보다 앞선 임차인 최씨와 최초 근저당설정일보다 늦게 주민등록이 전입된 신씨, 이씨, 노씨가 있었다. 이들은 모두 법원에 권리신고 및 배당요구를 하였다.
이 물건은 선순위 임차인이 있어 낙찰 후 임차인의 보증금 중 일부를 매수인이 인수해야 하기 때문에 일반인들이 입찰을 기피하여 감정가 대비 51.2%나 떨어진 물건이었다. 박씨는 선순위 임차인으로 권리신고한 임차인 최씨의 주민등록 전입일자와 확정일자 그리고 1순위 근저당설정액을 보고 임차인 최씨는 대항력이 없는 가장 임차인이라고 판단하고 입찰해 낙찰 받은 다음 잔금을 납부하였다. 박씨는 인도과정에서 임차인 최씨가 대항력 없는 가장 임차인임을 밝혀내었다.
박씨는 임차인 최씨의 전세보증금을 물어주지 않고 경매주택에서 내보낼 수 있게 되었다. 그래서 박씨는 시세보다 훨씬 저렴하게 경매로 주택을 마련하게 되었다.
서울 강남의 김 여사! 김 여사는 4건의 주택을 경매로 낙찰 받아 짭짤한 수익을 얻었다. 김 여사는 경매에 어느 정도 자신이 붙었다. 2008년 서울 송파구에 있는 오피스텔 경매에 입찰했다. 감정가격 7800만 원, 최저입찰가격 5504만 원. 임차인 1명이 있는데 보증금 6000만 원. 김 여사는 대항력이 없는 임차인으로 문제가 되지 않는다고 생각해 7300만 원에 이 오피스텔을 낙찰 받았다. 잔금을 납부하고 임차인에 대하여 인도명령을 신청하였다. 법원에서 임차인에게 인도명령에 대한 심문서를 보내자 임차인은 대항력이 있다는 답변서를 제출하면서 변호사에게 소송을 위임하였다. 김 여사는 혼자서 ‘임차인은 대항력이 없다’는 답변서를 제출하였다. 하지만 법원은 인도명령에 대하여 기각명령을 내렸다. 김 여사는 인도명령 기각에 따른 항고를 하면서 변호사에게 소송을 위임하였다. 경매로 낙찰 받은지 8개월이 지났지만 소송은 진행 중에 있다.
‘선순위 임차인으로서 대항력이 있다’고 권리신고한 임차인 중에는 가장임차인이 있다. 즉 가짜 계약서를 작성하여 권리신고한 임차인이 있다. 이런 임차인을 찾아 가장 임차인임을 밝혀낸다면 특별한 수익을 올릴 수 있다. 그러나 임차인이 대항력이 없는 임차인이라고 판단하고 입찰에 참여해 매수했는데, 임차인이 대항력을 주장하며 집을 비워주지 않는다면 낙찰자는 실질적인 소유권을 행사할 수 없고, 입주지연에 따른 엄청난 손해를 볼 수 있다. 매수인인 낙찰자는 임차인을 내보내기 위해 명도소송을 제기하거나 임차권부존재 소송 등을 통해 판결을 받아 내보내야 한다. 만일 임차인이 대항력이 있다고 판결나면 임차인의 보증금을 물어주어야 하는 경우도 발생한다. 김 여사가 경매의 임차인들에 대하여 조금만 더 심도 있게 공부했더라면 이런 물건에는 응찰하지 않았을 것이다.
이 책은 경매물건에 세 들어 사는 임차인에 대하여 40여 가지 유형별로 분류하여 대항력 여부와 배당분석 그리고 인도 명도의 난이도에 대하여 사례를 들어 설명하였다. 경매물건에 세 들어 있는 임차인에 대한 권리분석을 완전 정복한다면 경매함정을 피 할 수 있을 뿐만 아니라 진흙 속의 진주를 캘 수 있는 기술을 습득할 수 있으리라 본다.
특히 대항력이 있다고 주장하는 선순위 임차인 중에서 가장 임차인을 찾아내어 이를 입증한다면 특별한 수익을 올릴 수 있다.
이 책은 저자의 “권리분석 비밀과외”, “경매기술 내공쌓기”, “경매의 임차인들”에 최신 경매 사례를 보완하여 새롭게 출판하게 되었음을 참고하시기 바란다.
끝으로 오늘의 제가 되도록 길러 주시고, 가르쳐 주시고 연단 시켜 주신 하나님! 건강과 지혜와 끈기를 주신 하나님께 무한한 감사의 기도를 드립니다.
자, 그럼 페이지를 넘겨 본격적으로 경매의 임차인을 정복하고 경매왕이 되기 위한 힘찬 발걸음 내딛자!

--- 저자의 말

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