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발행일	2016년 10월 04일
쪽수, 무게, 크기	656쪽 \| 15222535mm

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이 상품은 YES24에서 구성한 상품입니다.(낱개 반품 불가). <A HREF="/Goods/Detail/24525412">[도서] 아파트 제대로 고르는 법 : 아파트에 속지 않는 33가지 방법</A> | <심형석> 저 | 한국경제신문사(한경비피) 내가 살 집 제대로 고르는 게 진짜 재테크다!
실수요자와 투자자가 반드시 알아야 할 부동산시장의 겉과 속
네이버 경제M ‘출간 전 연재’ 화제의 코너

국토교통부가 발표한 주거실태조사에 따르면 우리나라 국민의 아파트 거주 비율은 무려 절반(49.6%)에 달한다. 단독주택(37.5%)보다 훨씬 많다. 아파트가 현재 우리 주거 문화를 대표하는 상황이므로 부동산시장, 특히 아파트시장의 동향이 국민적 관심사가 되는 것은 당연한 일이다. 아파트를 계약하려는 실수요자와 투자자 모두 집을 고를 때 학군, 교통, 환경 등 이것저것 많은 것을 고려한다. 하지만 이게 전부일까? 더 따져볼 것은 없을까? 몇 년 후 집값이 오를지 떨어질지를 고민하지 않고 아파트를 구입하는 사람은 없을 것이다.

신간 《아파트 제대로 고르는 법》은 부동산학과 교수인 저자가 제목 그대로 아파트를 제대로 고르는 법, 즉 아파트에 속지 않는 법을 제시한다. <A HREF="/Goods/Detail/32520248">[도서] 월세 받는 부동산 제대로 고르는 법 : 오피스텔 원룸 상가</A> | <심형석> 저 | 한국경제신문사(한경비피) 돈 되는 부동산 제대로 고르면 노후 준비 끝!
수익형 부동산에 속지 않고 평생 월급 가져가는 법

수익형 부동산의 인기가 부쩍 높아지고 있다. 초저금리, 이른 은퇴가 만들어낸 수익형 부동산 전성시대라 할 수 있다. 대표적인 상품인 오피스텔의 청약경쟁률이 아파트의 청약경쟁률을 넘어설 정도다. 베이비부머들의 은퇴가 임박한 데다 유례없는 초저금리가 지속되면서 갈 곳 잃은 자금들이 새로이 찾아낸 투자처다. 더욱이 아파트의 가격 상승세가 꺾이면서, 부동산 중에서도 다달이 월세를 받을 수 있는 수익형 부동산으로 투자금이 몰리는 것이다. 인기의 원인이 이러한 만큼, 당분간은 이 추세가 지속될 것으로 보인다.

하지만 월세를 또박또박 받는 일은 결코 쉬운 일이 아니다. 자칫 발을 헛디뎠다가 빚더미에 앉을 수 있다. 또한 주춤한 아파트 분양 열기와 비교될 만큼 거침없이 높아가는 수익형 부동산의 청약경쟁률을 바라보면, 자칫 빌딩푸어가 양산되지는 않을까 걱정하는 시선도 있다.

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목차 목차 보이기/감추기

들어가며프롤로그_ 당신이 아파트에 속지 않으려면Ⅰ. 분양, 제대로 알자1. 회사 보유분의 진실2. 분양가는 호가일 뿐이다3. 모델하우스의 유혹4. 아파트 브랜드에 목숨 거는 이유5. 분양물량과 입주물량을 읽는 눈Ⅱ. 통계의 역설6. 미분양 통계의 허와 실7. 월세의 착각8. 거래량이 늘었는데 가격은 왜 제자리일까?9. 청약경쟁률의 함정10. 전세가가 매매가를 쳐올릴까?Ⅲ. 무엇이 아파트의 상품성을 높이는가11. 연립주택의 화려한 부활12. 주거의 새로운 제안, 아파텔과 오피스텔13. 단독 같은 아파트, 테라스하우스14. 판상형 아파트, 복고 부활의 신호탄인가15. 분양가 상한제의 그늘, 지역주택조합Ⅳ. 재테크의 지혜, 아파트 투자16. 대지지분이 제일 중요하다17. 새 아파트 전성시대, 언제까지?18. 아파트, 클수록 좋을까?19. 전세 끼고 아파트 구입하기20. 우리는 아파트 공화국에 살고 있다Ⅴ. 개발을 알면 아파트가 보인다21. 아파트의 가격을 결정하는 향과 층22. 틈새평면의 득과 실23. 전용률은 무조건 높은 게 좋을까?24. 아파트 고를 때 시공사를 봐야 하는 이유25. 역대 최고 수준의 인허가물량Ⅵ. 놓치기 쉬운 아파트 관리26. 당신만 모르는 아파트사업의 구조27. 불안을 팔아 먹고사는 부동산 전문가들28. 아파트는 AS 안 해 주나요?29. KTX 개통으로 서울이 지방 상권을 빨아들일까?30. 블루칩 아파트, 여전히 유망한가?Ⅶ. 부동산은 심리 싸움이다31. 지금이 상승 국면인가요?32. 과연 지금 우리는 유례없는 전세난을 겪고 있나?33. 부동산은 심리다주참고자료

월세 받는 부동산 제대로 고르는 법 들어가며 Ⅰ. 수익형 부동산 전성시대 1. 수익형 부동산이 노후를 받쳐줄까? 2. 장밋빛 수익률엔 가시가 있다 3. 돌다리도 두드려보는 조심성이 필요하다 4. 임차인이 또 나간답니까? 5. 상가의 가치를 떨어뜨리는 쪼개 팔기 ■ 수익형 부동산의 그늘: 필로티의 명암 Ⅱ. 원룸·오피스텔, 무엇을 봐야 할까 6. 월세시장을 뒤흔드는 단기임대 바람 7. 정말 작은 고추가 매울까 8. 오피스텔, 전세난 덕 좀 봤을까? 9. 관리비 우습게 보지 마라 10. 두 마리 토끼를 쫓는 복합상가 11. 오피스텔이 호텔로 변신하는 속사정 12. 오피스텔 매입, 부지런할 필요 없다 13. 임대수익 보장제의 숨겨진 민낯 14. 오피스텔의 브랜드, 수익률에 도움될까? 15. 제대로 지으면 매력 넘치는 복층 오피스텔 ■ 수익형 부동산의 그늘: 마을버스 유감 Ⅲ. 상가 투자, 이것 모르고는 뛰어들지 마라 16. 상가는 입지가 아니다 17. 황당무계한 관리단 비리 18. 상가에 투자하려면 장사를 알아야 한다 19. 상가는 1층이 얼굴이다 20. 전용률 높은 상가가 무조건 좋을까? 21. 쪼개는 추세와 거꾸로 가는 상가 분양면적 22. 주요 임차인 유치의 득과 실 23. 힐링과 쇼핑을 결합한 스트리트 쇼핑몰 24. 영화관보다 팝콘 매장을 눈여겨보라 25. 부동산에서의 토사구팽, 젠트리피케이션 ■ 수익형 부동산의 그늘: 걷기와 상권 Ⅳ. 호텔, 빌딩, 그 외 다양한 수익형 부동산 26. 호텔 객실을 소유한다, 분양형 호텔 27. 지식산업센터의 재발견 28. 아는 사람만 투자해온 틈새상품, 주차장 상가 29. 귀촌의 로망을 안고 성장하는 캠핑시장 30. 소규모 사무실, 섹션오피스 31. 빌딩 투자, 나도 할 수 있을까? 32. 경매로 상가 투자할 때 핵심 포인트 33. 단독주택 리모델링으로 월세 수입 노린다 주 참고자료

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저자 소개 (1명)

저 : 심형석 이동 관심작가 알림신청

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아파트 제대로 고르는 법

열심히 강의를 하고 나면 쉬는 시간에 살짝 찾아와서 한 군데만 딱 찍어달라는 사람들이 많다. 지표와 심리, 현장을 모두 경험하고도 부동산 상품 하나를 고르는 데는 엄청난 노력이 필요하다. 그러하기에 제대로 된 자산관리를 하면 최고의 노후 대비가 된다. 하지만 공부하지 않고 노력하지 않는 사람은 설사 누가 찍어줘도 그걸 평가할 능력이 없다. 혼자서만 공부해서 재테크를 하라는 말이 아니다. 책도 읽고 세미나도 참가하고 주변의 전문가 이야기도 들어야 하지만, 궁극적으로는 본인의 판단과 책임으로 하는 것이 투자라는 뜻이다. 이 책에서 이야기하는 다양한 분야와 부문에 대한 지식을 쌓아야 한다. 얼마를 투자해서 얼마를 번다는 지식이 아닌, 실수하지 않고 실패하지 않는 지식과 경험을 배우는 것이다. ---「프롤로그」중에서

분양가는 분양권에 매겨져 있는 가격이다. 분양권이란 신규 분양한 아파트 청약에 당첨되어 해당 아파트가 준공된 이후 입주할 수 있는 권리를 말한다. 따라서 입주할 때가 되면 분양권은 주택이 되며, 분양가는 아파트 매매가격이 된다. (…) 아파트 분양가를 주변에 분양 중인 유사 아파트와 비교하는 경우가 많으나 사실은 주변의 기존 아파트와 비교하는 것이 가장 바람직하다. 분양가는 결국 2~3년 후의 매매가이므로 3년간의 수익률과 위험 프리미엄을 더해 결정된다. 따라서 분양가는 기존 아파트 매매가격보다 10% 내외에서 비싼 것이 가장 적절하다. 이보다 더 높다면 고분양가를 의심해볼 수 있다. ---「분양가는 호가일 뿐이다」중에서

모델하우스에는 소비자를 유혹하기 위한 다양한 방법이 구현된다. 좋게 이야기하면 유혹이고 심하게 이야기하면 속이기다. 따라서 가짜 집, 체험 마케팅의 각축장에서 살아남기 위한 노하우를 익혀야 한다. (…) 입주를 앞두고 사전점검을 가보면 예전에 봤던 모델하우스보다 좁아 보이는 경우가 많다. 이는 모델하우스를 더 넓어 보이게 하기 위해 특수 제작한 소형가구가 주는 ‘착시현상’ 때문이다. 모델하우스를 방문했을 때 안방의 침대에 누워보라. 보통 키의 남자들도 다리가 침대 밖으로 나온다. 그리고 안방에 장롱이 없어 훨씬 크게 느껴진다. 마감재나 면적을 다르게 하면 사기 분양으로 법적 문제가 되지만, 가구나 전시용품들은 실제 시공과는 무관한 것이므로 뭐라 할 수도 없다. 그저 마케팅의 기법으로 이해해야 하고, 이를 미리 알고 속지 않으면 된다. ---「모델하우스의 유혹」중에서

2015년 초 개봉한 영화 [강남 1970]을 보면 1970년대 서울 강남에서 땅 투기가 어떻게 조직적으로 이루어졌는지를 생생하게 알 수 있다. 쉽게 설명하면 땅 투기 조직이 땅을 사서 서로 웃돈을 붙여 사고팔기를 계속하며 땅값을 끌어올린다. 그러면서 이곳에 개발 호재가 있다는 소문도 함께 퍼뜨린다. 이렇게 가격이 올라갈 대로 올라간, 소위 ‘작업이 된 땅’은 마지막으로 ‘호구 쩐주’에게 팔린다. 이 땅을 산 사람은 소위 상투를 잡게 되는 것이다. 가장 높은 가격에 더는 매수자를 찾을 수 없는 마지막 매수자다. 이런 일이 가능한 이유는 거래가 거의 이루어지지 않는 토지는 정보의 비대칭성이 너무 크기 때문이다. 실제 그 땅값이 얼마가 적정한지를 정확히 알 수가 없기 때문에 공급자가 제공하는 정보를 의심 없이 받아들이는 것이다. ---「거래량이 늘었는데 가격은 왜 제자리일까?」중에서

청약경쟁률이 높다고 무조건 좋아할 일은 아니다. 첫 번째는 분양물량이 적어서 경쟁률이 높아졌다는 점이다. 청약경쟁률을 자세히 살펴보면 왜 부산 등 특정 지역의 경쟁률이 높은지를 알 수 있다. 최근 청약경쟁률이 세 자릿수를 넘어가는 단지들을 살펴보면 재건축이나 재개발 등 정비사업이 진행되는 단지가 대부분이다. 정비사업은 조합원들이 주체가 되어 진행되는데 조합원 몫의 아파트를 제외하면 일반인에게 분양되는 물량은 그리 많지 않다. (…) 두 번째는 청약제도의 변경이다. 청약자격을 가진 가입자가 급증하다 보니 청약경쟁률이 높아지는 것은 당연한 이치다. (…) 2014년에 분양 아파트 청약경쟁률이 15대1, 21대1 수준이던 대구와 부산은 2015년 상반기 각각 80대1과 61대1로 높아졌다. 이렇게 높아진 청약경쟁률의 이면에는 주택청약제도 개편이 자리 잡고 있음을 염두에 두어야 한다. ---「청약경쟁률의 함정」중에서

지금이 정말 공급과잉일까? 공급과잉에 대한 논란이 벌어질 때는 주변 시세와 대비해서 분양가의 적정성 여부를 판단해야 하고 프리미엄 형성 여부도 살펴야 한다. 분양가 상한제가 폐지되면서 분양가가 오르고 있긴 하지만, 그 폭이 크지 않고 아파트가격 또한 오르고 있다. 따라서 분양가의 적정성 여부를 판단하는 매매가 대비 분양가 비율은 그리 높은 수준이 아니다. 2000년 이후 16번의 기간을 볼 때 매매가 대비 분양가 비율이 가장 높았던 시기는 2008년으로 1.25배였다. 2014년과 2015년은 각각 9번째와 12번째에 그친다. 특히 분양가 상한제가 폐지된 2015년은 오히려 0.96배로 매매가격이 더 높다. ---「역대 최고 수준의 인허가물량」중에서

부동산 전문가로 자처하면서 언론과 방송을 종횡무진 누비는 이들에게는 공통된 특징이 있다. 일단 부동산의 모든 부문을 잘 알고 있는 듯 이야기한다는 것이다. 20년 가까이 부동산을 연구하는 필자로서는 모든 지역과 모든 상품에 통달한 전문가란 사실상 존재할 수 없다고 생각한다. 부동산은 지역성(국지성)이란 특성을 가진다. 부동산의 자연적 특성 중 위치의 지리적 고정성으로 인해 그가 속한 지역에 제한을 받는다는 의미다. 서울에는 25개 구가 있고 그 구의 하위 행정단위로 동이 있다. 그런데 구마다 개별적으로 다른 특색이 있고, 그 하위 행정단위인 동들도 저마다 특색이 있다. 따라서 서울시만 하더라도 지역성을 고려한 부동산시장 분석은 불가능하다고 보는 것이 맞다. 그럼에도 전국을 대상으로 해서 전문가로서 분석한다. 난센스다!

---「불안을 팔아 먹고사는 부동산 전문가들」중에서

월세 받는 부동산 제대로 고르는 법

부동산과 같은 자산시장에는 영원히 적용되는 법칙이란 없다. 우리나라 부동산시장을 선도하는 강남 지역의 블루칩 아파트들도 계속 변해왔다. 압구정동에서 대치동과 도곡동으로 다시 반포로, 서울에서 가장 고가의 아파트 단지가 소재하는 지역은 계속 바뀌어왔다. 압구정동 이전에는 강남 지역이 아니라 강북이었을 것이다. 그러므로 단기임대 역시 과거에 잘되던 지역이 계속해서 잘된다는 보장은 없다. 목적과 대상이 시대의 흐름에 따라 달라질 수 있다. 그럴 경우 단기임대에 익숙해져 있는 부동산 상품을 다시 1년 이상의 정상적인 임대차계약으로 최적화하기에는 어려움이 따를 수 있다. 단기임대는 운용하는 데 대상과 지역이 어느 정도 한정되어 있기 때문이다. 자칫하면 공실과 수익률 하락, 심지어 유동성의 어려움까지 중첩된 난제에 맞닥뜨릴 수 있다. ---「월세시장을 뒤흔드는 단기임대 바람」중에서

수요도 많지 않고, 존재하는 수요마저 경기 변동에 민감한 초소형 오피스텔은 원하는 월세액에 임차인을 구하기도 쉽지 않고 임차인을 계속 유지하기도 만만치 않다. 오히려 중장년층을 대상으로 한, 편의시설이 비교적 넓은 공간에 대한 수요가 더 많다. 특히 이러한 주거시설은 경기 변동에 상대적으로 덜 민감하다는 장점도 있다. 따라서 공실과 적정 월세 등을 고려한다면 더 작게 쪼개는 지금의 오피스텔은 해법이 아니다. 저금리와 고령화로 분양은 잘될지 모르나 입주 후 큰 어려움에 처할 수 있다. 적정 규모의 오피스텔을 선택하는 것이 오히려 수익률을 높이는 해법이 될 수 있다. 이런 오피스텔 역시 처음부터 완전한 월세로 임차인을 찾기란 어려울 수 있다. 그러면 보증금을 다소간 올려 받아 월세 비중을 줄여주면 된다. 이후 주변 상권이 안정되면 조금씩 월세 비중을 높이는 것이다. 그렇게 하면 무리하지 않으면서 수익률도 점차 올릴 수 있다. ---「정말 작은 고추가 매울까」중에서

부동산에 투자할 때 우리는 보통 관리에 대해서 깊게 생각하지 않는다. 하지만 지금 우리가 논하는 수익형 부동산은 관리에 엄청난 노력과 비용을 투입해야 한다. 수익형 부동산은 시세차익이 크지 않으며, 운영을 통해 수익을 창출하는 부동산 상품이다. 따라서 관리에 그만큼의 관심이 필요하다. 일본능률협회의 자료에 따르면 건물은 운영·관리 단계에서 들어가는 비용이 전체 비용의 83.2%를 차지한다고 한다. 물론 이는 건설에서 철거까지 생애주기(life cycle) 전체를 고려했을 때의 이야기다. 건물의 생애주기 전체에서 이렇게 큰 비중을 차지하는 운영·관리비용을 우리는 소홀하게 생각한다.---「관리비 우습게 보지 마라」중에서

한계 상황에 몰리고 있는 자영업자들이 아직도 목 좋은 자리를 찾아다닌다면, 그건 건물주만 좋은 일 시켜주는 것이다. 입지를 강조하는 사람들 대부분은 부동산 업종에 종사하는 이들이고, 그 대다수는 점포영업을 한 번도 해보지 않은 이들이다. 콘텐츠가 없기 때문에 자신들이 내세울 수 있는 유일한 강점인 위치를 강조하는 것이다. 좋은 입지를 논하기 이전에, 자신이 창업하려는 분야에서 경쟁력과 차별점을 얼마만큼이나 보유하고 있는지를 따져야 한다. 소매업을 이해하지 못하고 부동산 종사자들을 만나다 보면 ‘장사는 입지다’를 반복하게 될 뿐이다. 하지만 ‘진짜 장사는 콘텐츠다.’ ---「상가는 입지가 아니다」중에서

전용률이 높다고 해서 무조건 좋은 것만은 아니다. 전용률이 높을수록 내부통로나 주차공간, 휴게공간 등이 미흡해 상가 이용객들의 동선이 외부에 의존할 가능성이 크다. 고객의 동선을 내부화하여 체류시간을 늘리는 것은 상가 활성화에 아주 중요한 사항이다. 그런데 높은 전용률을 욕심내느라 동선을 외부로 돌리는 것은, 고객들에게 상가를 어서 떠나라고 부추기는 것이나 마찬가지다. 한 번 떠난 고객은 다시 돌아오지 않는다. 다른 상가에도 유사한 업종과 점포가 즐비한데 실망하고 떠난 상가에 무엇하러 되돌아오겠는가. 떠난 고객을 다시 불러들이는 데에는, 기존 고객을 계속 잡아두는 데 드는 비용의 몇 배가 필요하다. ---「전용률 높은 상가가 무조건 좋을까?」중에서

고객의 발길이 멀어진 핫플레이스는 이제 예전의 핫플레이스가 아니다. 프랜차이즈의 자본력으로 기존 임차인들을 밀어냈으나, 고객의 발길이 멀어진 골목에서는 프랜차이즈 또한 버티기 어렵다. 핫플레이스에 상가나 빌딩을 가진 투자자들은 높은 임대료에 혹해서 기존 임차인을 내보내고 프랜차이즈 브랜드를 유치했을 테지만, 그 임대료의 달콤함은 오래가지 않는다. 프랜차이즈가 떠나고 나면 특징 없는 골목길이 되고, 홀연 폐허로 변하고 만다. 기존의 임차인이 다시 들어오지는 않을 것이고 프랜차이즈의 입점 조건에는 맞지 않으니 새로운 임차인을 구하기가 쉽지 않다. 공실의 장기화가 예상된다.

---「부동산에서의 토사구팽, 젠트리피케이션」중에서

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아파트에 속지 않으려면?부동산학과 교수가 짚어 주는 아파트 투자 필살기현재의 아파트 분양시장은 영 불편하다. 왜 지금 아파트 분양이 늘어나고, 지금의 분양가에는 어떤 의미가 담겨 있는지 등 여러모로 모호한 점이 많아서다. 부동산만큼 정보의 비대칭성이 큰 시장을 찾기란 쉽지 않다. 부동산의 특성상 지역이 한정되어 있으니 공급자나 그 지역 거주자가 많은 정보를 가지는 것은 당연하다. 하지만 지역적 특색을 제외하더라도 아파트시장은 공급자가 많은 정보를 가질 수밖에 없는 구조적 모순을 안고 있다. 개인 투자자들의 가장 큰 단점은 아파트사업의 구조를 잘 이해하지 못한다는 것이다. 아파트 상품을 평가할 수는 있지만 그 사업의 구조를 모른다면 실패하지 않는 투자를 할 수가 없다. 적을 알고 나를 알아야 지지 않는 법이다. 아파트의 사업구조를 알기 위해서는 아파트사업에 참여하는 주체들을 알아야하고, 그들 각각이 가진 이해관계를 파악해야 한다. 고심 끝에 선택한 아파트인데 미처 알지 못했던 아파트 사업구조 때문에 집값이 내려간다면 어떤 심정이겠는가.#1. 분양, 제대로 알자회사 보유분은 정말 회사 보유분일까? ‘회사보유분’이란 실제로 회사가 보유하고 있거나 청약 당첨자가 계약을 포기한 것이다. 과거 부동산시장이 활황이던 때 일부 로얄층을 임직원용으로 보유하거나 시공사가 공사대금 대신 현물로 받은 것으로 우량 물건으로 통했지만, 현재는 일반 미분양을 회사보유분이라고 홍보하는 경우가 있으니 주의해야 한다. #2. 통계의 역설거래량은 늘었는데 가격은 왜 제자리일까? 과거에는 6개월 정도 아파트 거래량이 지속적으로 늘면 가격이 오를 것으로 예상했다. 하지만 최근 거래량은 최고치를 기록했음에도 불구하고 가격은 정체 상태다. 이는 기존의 가격대에서 크게 벗어나지 않은 가격대만 거래가 이루어지고, 평균보다 크게 웃도는 가격에는 수요자들이 움직이지 않기 때문이다. #3. 무엇이 아파트의 상품성을 높이는가연립주택이란 지하주차장 면적을 제외한 주택으로 쓰이는 한 개 동의 연 면적이 660㎡를 초과하고 층수가 4개 이하인 주택을 말한다. 과거 대표적 주택상품이었던 연립주택이 다시 급부상한 것은 ‘전세난’ 때문이다. 연립주택은 타운하우스, 테라스하우스로 변신하면서 단독주택과 아파트를 합쳐 놓은 장점을 부각시키려 한다. 하지만 공동주택에 비해 노후화가 빨리 진행되기 때문에 되도록 신축 연립주택을 구입하는 것이 좋다. 또 연립주택은 아파트에 비해 환금성이 높지 않으므로 투자 시 주의해야 한다.#4. 재테크의 지혜, 아파트 투자아파트를 고를 때 가장 중요한 것 한 가지를 꼽으라면 바로 ‘대지지분’이다. 대지지분이란 ‘내 아파트가 갖고 있는 땅의 면적’이다. 흔히 아파트 가격을 비교할 때 평당 가격을 따진다. 하지만 이보다 더 중요한 것이 대지지분당 가격이다. 동일 지역에 비슷한 크기의 두 단지가 있는데 가격이 같다면, 대지지분이 넓은 아파트를 사야 한다. 평당 가격보다는 전용면적당 가격, 전용면적당 가격보다는 대지지분당 가격으로 가치를 판단해야 한다. #5. 개발을 알면 아파트가 보인다틈새평면은 주력평면에 비교되는 개념으로, 주택 수요자들의 요구는 전용면적 59㎡에 집중되어 있으나 수익성이 떨어지기 때문에 사업자들은 70~75㎡의 틈새평면을 주로 만들고 있다. 이는 분양가 상승의 빌미를 제공한다. 실제로 제곱미터당 분양가는 주력평면에 비해 높게 책정되는 경우가 많다. 여전히 대부분의 아파트가 주력평면인 상황에서 이제 막 생기고 있는 틈새평면의 아파트를 선택하는 것은 투자 측면에서 조심스러운 판단이 요구된다. #6. 놓치기 쉬운 아파트 관리아파트는 AS를 받을 수 없을까? 최근 아파트 하자 관련 민원이 급격히 늘어난 이유는 건설사들의 경영 악화와 관련되어 있다. 저가 수주를 한 중소하청업체들이 이익을 남기기 위해 부실시공을 하고 대형 건설회사는 이를 제대로 관리, 감독하지 못했기 때문이라는 것이다. 입주하는 아파트의 하자보수는 법에 규정되어 있어 주택사업자는 필히 서비스해야 한다. 입주 전 하자점검 시 점검을 꼼꼼히 하고, 입주 후 하자보수 기간이 끝나기 전에 문제점을 찾아내야 한다. #7. 부동산은 심리 싸움이다부동산시장이 단기적으로 움직이는 것은 심리적인 이유가 크다. 대표적인 것이 정부의 부동산 정책이다. 장기적으로는 펀더멘털이나 시장 기본가치에 의해 부동산 가격이 움직이지만 ‘투자심리’는 대표적으로 부동산시장을 움직이는 단기변수가 된다. 당신의 아파트가 오르는지 내리는지를 알고 싶다면 주변 지역의 유사 아파트와 비교하지 말고 완전히 다른 지역의 아파트와 비교해보라. 언제 팔아야 할지 어디까지 오를지 등에 대한 변수를 더욱 정확히 확인할 수 있을 것이다.당신의 행복한 부동산 투자를 위하여주택시장의 정수를 알기 위해서는 현상과 본질의 차이를 알아야 한다. 단적인 예로, 화려한 모델하우스는 아파트의 본질이 아니다. 심지어 모델하우스가 아파트가 들어설 현장이 아닌 곳에 지어지는 경우도 있다. 이는 주택 수요자가 찾아오기 좋은 곳에 모델하우스를 지어 꿈과 환상을 심어주고 싶다는 주택사업자들의 희망이 반영된 것이다. 안타깝게도 모델하우스가 아닌 썰렁하고 텅 빈, 정말 아무것도 없는 현장이 아파트의 정수다. 우리는 허허벌판을 보고 새로 지어질 아파트를 정확하게 그려내야 한다. 힘든 일이다. 우리는 왜 부동산 투자를 하는가? 노후 대비, 자산 관리 등 이유는 여러 가지일 것이지만 이는 수단에 불과하다. 재테크와 투자의 진정한 목표는 단 하나, ‘행복’해지는 것이다. 행복은 결과가 아니라 어떤 일을 해나가는 과정에 더 많이 발생한다. 저자는 공부하고 투자하면서 투자의 본질에 가까이 가는 여정 자체가 행복이라고 말하며, 투자를 위해서든 혹은 자신이 살 집을 찾기 위해서든 아파트를 바라보는 제대로 된 관점을 반드시 가져야 한다고 역설한다. 그리고 이 책은 당신의 투자 여정에 작지만 큰 행복을 더해줄 것이다.

월세 받는 부동산 제대로 고르는 법 부동산의 상품성을 꿰뚫어 보는 눈을 떠라 제대로 된 오피스텔 · 원룸 · 상가, 어떻게 알아볼까· #1. 상품의 속성을 정확히 이해하라 수익형 부동산은 매달 월세를 받는 것을 목적으로 하는 상품이다. 이에 대비되는 개념이 전세형 부동산으로, 입주 때 보증금을 받아 그 돈을 은행에 예치하여 이자수익을 발생시키는 상품이다. 대표적인 상품이 아파트다. 전세형 부동산은 임차인을 구할 수 없을 경우 자신이 직접 들어가 살 수도 있고, 매매가격이 오르면 되팔아 시세차익을 실현할 수도 있다. 하지만 수익형 부동산은 임차인 구하기가 어렵다고 해서 자신이 직접 입주하여 장사를 하거나 사무실로 쓸 수도 없다. 간혹가다 그렇게 하는 사람도 있긴 하지만 돈 버리고 몸 버리는 지름길이다. 더욱이 수익형 부동산은 월세를 목적으로 하는 상품이어서 시세차익 면에서는 크게 메리트가 없다. 상품의 성격이 이렇게 다르기 때문에 많은 투자자들이 갈피를 잡지 못하는 것이다. 매달 들어오던 월급처럼, 은퇴 후에도 다달이 월세를 받을 수 있다는 점만 크게 보고 섣불리 판단해선 안 된다. #2. 원룸과 오피스텔은 임차인 유치가 관건이다 원룸, 오피스텔을 분양하는 사업자들은 ‘월 10% 수익률’이라는 식으로 장밋빛 전망을 제시한다. 현실은 그 반 토막으로, 2016년 6월 기준 서울 오피스텔의 연 평균 임대수익률은 5.14%다. 그런데 이런 수익률이라도 거둔다면 천만다행이라 할 만큼 공실 문제가 심각하다. 가장 근본적인 원인은 과잉공급이다. 몇 년간 3~4만 세대의 분양이 이어지다가 2015년에는 6만 3,000세대가 분양됐다. 초소형 오피스텔의 인기가 높다 보니 분양도 늘어난 것이다. 분양물량이 집중되면 임차인을 유치하기가 당연히 어려워진다. 그래서 공실만은 면하려고 월 단위나 주 단위의 단기임대가 성행하고 있지만, 이는 장기적인 대책이 되지 못한다. 끊임없이 임차인을 찾아 나서야 하기 때문이다. 또 한 가지, 원룸과 오피스텔은 임시 주거지라는 인식이 있기 때문에 들어온 임차인들조차 1년을 못 채우고 나가는 비중이 절반을 훨씬 넘는다. 이처럼 임차인이 자주 바뀌면 부동산중개수수료도 무시 못할 수준이 되고, 공실 스트레스가 엄청나다. 따라서 입주하고 싶은 마음이 들도록, 한 번 입주하면 계약을 연장하며 오래 살고 싶어지도록 상품의 관리에 만전을 기해야 한다. 그 외에도 신경 써야 하는 이슈로 관리비, 임대수익 보장제, 브랜드 오피스텔, 복층 공사 등이 있다. #3. 상가에 투자할 때는 상권을 눈여겨보라 신규로 분양하는 상가의 가격이 주변의 오래된 상가의 매매가격과 같다면, 이는 거품이 많이 끼었다고 판단해야 한다. 아파트와 달리 상가는 절대 새것이 좋지 않다. 상가는 입주가 되자마자 상권이 형성되는 게 아니다. 고객을 끌어들이기 위해 오랜 시간, 온갖 노력을 기울인 결과다. 시간으로만 따지면 적어도 5년에서 10년이 걸리며, 최악의 경우 상권 형성에 실패하는 상가도 적지 않다. 그러므로 상가 분양에는 절대 부지런을 떨지 말아야 한다. 신규보다는 상권을 갖춘 기존 상가가 좋고, 새로 분양하는 상가가 마음에 들더라도 분양 시점이 아니라 입주 시점에 알아보는 것이 좋다. 또한 상가에 투자할 때는 ‘부동산’만이 아니라 ‘장사’도 알아야 한다. 그래야만 부동산 개발업자나 분양대행사 직원들의 논리에 대항할 수 있다. 그 외에도 상가 관리단, 전용률, 분양면적, 젠트리피케이션 등에 대해 생각해봐야 한다. #4. 호텔·빌딩·주차장 상가 등 그 외 수익형 부동산 투자의 체크포인트 호텔 객실을 소유한다는 생각을 해본 적이 있는가· 오피스텔의 공급과잉으로 공실 문제가 심각해지자, 분양형 호텔이 그 대안으로 떠올랐다. 분양형 호텔은 투자 규모가 오피스텔과 거의 비슷한 데다 중도금을 집단대출로 충당하면 10%의 계약금만 있어도 분양을 받을 수 있기에 오피스텔 대체 상품으로 부상하고 있다. 또 다른 수익형 부동산으로 주차장 상가도 있다. 주차장 용지의 총면적에서 30%를 상업시설로 채울 수 있어서 1, 2층과 꼭대기 층에 상가를 만들어 분양하는 상품이다. 얼마 전까지만 해도 아는 사람만 투자하는 틈새상품이었는데, 시세차익이나 월 수익률 면에서 짭짤하다는 얘기가 널리 퍼지면서 주목을 받고 있다. 그 외에도 옛날에는 아파트형 공장이라 불리던 지식산업센터, 1인 기업 또는 소규모 법인에 적합한 사무실 환경을 제공하는 섹션오피스, 녹색갈증을 풀어주는 캠핑장, 리모델링을 통해 고수익 상품으로 탈바꿈하는 단독주택 등 다양한 수익형 부동산이 있다. 각각의 장점과 단점을 예리하게 따져봐야 한다. 당신은 임대인이 될 준비가 되었는가· 제대로 공부하지 않았다면 시작하지 마라 1%대 은행금리, 물가상승률을 고려하면 실질금리 마이너스인 시대에 수익형 부동산은 은퇴 후를 대비하는 훌륭한 재테크 상품이 될 수 있다. 그렇지만 부동산 상품 자체의 특징, 거기에 아파트와는 다른 수익형 부동산으로서의 성격을 구체적으로 이해하지 못하면 위험이 큰 상품이 될 수도 있다. 사업구조 자체를 잘 모르기 때문에 사업자나 분양대행사에서 하는 말을 곧이곧대로 믿는 사람이 많은데, 자칫하면 그나마 모아놓은 노후자금을 한순간에 날려버릴 수도 있다. 일테면 오피스텔의 복층 공사가 불법으로 이뤄지더라도 의당 관행이려니 하는 사람도 적지 않고, 1층 점포 앞의 데크가 대부분 불법이라는 점도 아는 사람이 많지 않다. 이런 사항이 적발되면 원상복구해야 함은 물론 벌금까지 물어야 한다. 그것도 분양한 사업자들이 아니라 분양을 받은 사람의 책임이라는 게 더 문제다. 이처럼 일반인은 알기 힘든, 아파트를 중심으로 투자해온 사람들도 잘 모르는 수익형 부동산 투자의 체크포인트 33가지가 이 책에 담겨 있다. 소중한 노후자금을 지키고, 은퇴 후 꾸준한 수익원을 창출하기 위해 꼭 필요한 정보들이다.

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