도시를 바꿔나가는 데는 여러 손길이 필요하다. 정부 차원의 계획도 있어야 한다. 무엇보다 중요한 것은 그런 계획에 디벨로퍼의 기획과 참여가 필수라는 것이다. 한 예로 일본 도쿄를 보자. 일본은 최근 인구 감소로 골머리를 앓고 있다. 일본 인구는 2015년 1억2660만 명에서 2040년에는 1억728만 명으로 15.3퍼센트 감소할 것으로 전망된다. 흥미로운 것은 이 기간 동안 도쿄 인구의 감소폭은 7.8퍼센트에 그칠 것으로 전망된다는 점이다. 이 같은 전망의 이면에는 대형 부동산 디벨로퍼인 미쓰이부동산, 모리빌딩 등이 도시 재생을 통해 도쿄를 변모시키고 있기 때문이다. 일본 도시 재생의 대표 모델인 ‘롯폰기힐스’ 역시 디벨로퍼의 손에서 나왔다. 롯폰기힐스는 일본의 대형 디벨로퍼인 모리빌딩에서 건설한 복합 개발 프로젝트(아파트, 오피스, 쇼핑몰과 문화시설 등)다. 이뿐 아니다. 주요 도시들의 경우 도시 재생을 통해 랜드마크를 지으며 도시를 가꿔나간다. 관에서도 민간이 창의력을 발휘할 수 있도록 제도적 여건을 만들어주는 상황이다.
거꾸로 한국의 현실을 보자. 서울의 관문인 서울역만 놓고 봐도 초라하기 그지없다. 명실상부한 대한민국 수도 서울의 관문이지만 랜드마크라고는 옛 서울역 역사와 5층 높이 롯데마트가 고작이다. 뒤편으론 5만5826제곱미터 규모의 철도 부지가 허허벌판으로 사실상 방치돼 있다. 단군 이래 최대 개발 사업으로 불리다가 손실만 남기고 무산된 ‘용산국제업무지구’ 개발 프로젝트는 또 어떠한가. 멋진 청사진을 내걸고 출발했지만 현재 감감무소식이다. --- p.22∼24

부동산 개발과 금융의 결합이 가장 돋보인다. 과거 디벨로퍼들의 가장 큰 약점은 금융 부문이었다. 자금 조달을 전적으로 외부에 의존하다 보니 한계가 뚜렷했다. 최근 들어 디벨로퍼와 금융을 결합하는 사례가 부쩍 늘었다. 한국을 대표하는 디벨로퍼 업체인 엠디엠이 대표적이다. 부동산 개발뿐 아니라 신탁과 자산운용까지 총괄하는 국내 최초 종합 부동산회사로 도약하고 있다. 이를 위한 행보로 2016년 초에 엠디엠은 자산운용 부문 자회사인 한국자산에셋운용이 금융위원회 전문사모집합투자업 등록을 마쳤다. 기존 부동산 개발(엠디엠, 엠디엠플러스), 신탁(한국자산신탁), 금융(한국자산캐피탈)뿐 아니라 자산운용 부문 자회사까지 세우면서 부동산 금융과 개발의 모든 분야 계열화를 이뤄낸 것이다. 엠디엠뿐 아니다. 다른 디벨로퍼 업체들도 개발과 금융의 결합을 잇달아 시도하고 있다. 한국을 대표하는 부동산 개발회사들이 개발에 금융을 접목시켜 자본력을 갖춘 대형 디벨로퍼로의 도약을 꿈꾸고 있다.--- p.36∼37

축사 부지가 아파트로 탈바꿈할 수 있을까. 주택 사업을 넘어 호텔 등으로 영역을 넓혀가는 심태형 빌더스 대표에게는 가능한 일이다. 실제로 축사 부지를 아파트로 개발해 성공을 거뒀다. 그는 아무도 주목하지 않았던 부동산에서 새로운 가치를 만들어냈다. 경기도 이천시에 위치한 A 아파트는 원래 돼지나 소를 키우는 축사였다. 아무도 주목하지 않았던 이곳을 아파트 단지로 탈바꿈한 인물이 바로 그다. 당시 전세 가격이 크게 오르고 분당과 가깝다는 지리적 입지를 간파한 덕분이었다. 최근에는 강원도 경포대 해수욕장 지척에서 호텔 사업을 진행한다. 그가 강릉에서 사업을 진행하는 이유는 평창 동계올림픽 최대 수혜 지역으로 강릉을 보고 있어서다. 강릉에는 평창 동계올림픽을 대비해 빙상 경기장이 들어선다. 교통 여건도 크게 나아지고 있다. 강릉이 여름에는 해수욕, 겨울에는 빙상 경기를 즐길 수 있는 곳으로 탈바꿈하면 부동산 가치도 크게 오를 것으로 예측된다. --- p.63

공급면적 3.3제곱미터당 분양가 1000만 원 이하로 부산에서 바닷가를 조망할 수 있는 아파트. 서린건설이 2014년 부산송도해수욕장 인근에 선보인 ‘송도 서린 엘마르’가 그 주인공이다. 송도 서린 엘마르 아파트는 조망권을 최대한 확보하기 위해 발코니를 없애고 전면 통유리를 도입했다. 이밖에 층간소음을 방지하기 위해 바닥 콘크리트 두께를 4센티미터 추가 시공하고 에어컨 배관 시스템을 미리 설치하는 등 설계자의 세심한 배려도 돋보였다. 수익을 낮춰서라도 고객의 욕구와 필요를 만족시키는 상품을 내놓겠다는 디벨로퍼의 철학이 반영된 결과였다. 분양 결과도 좋아 계약 기간이 시작되자마자 한 달 만에 전부 분양됐다.
부산 송도 서린 엘마르 프로젝트의 주인공이 바로 박만일 서린건설 회장이다. 그는 개발 철학을 묻는 질문에 “디벨로퍼는 부동산에서 새로운 가치를 만들어낸다. 좋은 공간을 만들어내면 자연스럽게 그곳으로 사람들이 이동한다. 사람들이 원하는 새로운 주거 공간과 상업 공간을 만들어내는 것이 우리의 목표다”라고 말했다. 송도 서린아파트에 적용한 ‘엘마르’ 브랜드는 스페인어로 ‘큰 바다’라는 뜻이다. 송도 서린 엘마르에는 그가 추구하는 이상향이 담겨 있다. --- p.156∼157

박 회장은 지난 4년간 상가 건물을 전문으로 개발해왔다. 그 과정에서 생긴 철학은 최종적으로 상가에서 장사할 임차인에게 부담이 없어야 한다는 것이다. 디벨로퍼는 개발한 상가에 공실이 생기는 것에 책임을 느낄 수밖에 없다. 그는 임차인의 눈높이에 맞춰 상가 시행을 하지 않으면 영속성이 없다며, 디벨로퍼와 중개인, 분양자는 물론 임차인까지 골고루 개발 이익을 누릴 수 있어야 한다고 말했다. 개발 이익이 한정돼 있는데 이처럼 모든 사람이 공유하는 것이 가능하냐고 묻자, 그렇기 때문에 좋은 땅을 싸게 사는 것이 디벨로퍼의 소임이라 강조했다. 예컨대 소린이 지난 4년간 매입한 토지는 35개인데 평균 가격이 3.3제곱미터당 500만 원 이하다. 이처럼 땅을 저렴하게 산 덕분에 상가 분양가를 낮출 수 있고, 이에 따라 대개 착공 전에 50퍼센트 분양되고 준공 전에 70∼80퍼센트 팔린다는 것이다. 박 회장은 부지런히 발품을 팔아 적절한 가격에 개발 가치가 있는 땅을 찾아내야 한다고 말했다. 이를 위해 2년간 자동차로 12만여 킬로미터를 달리면서 혁신도시와 신도시 등 전국 각지를 돌아다닌 적도 있다고 했다.

<b>부동산 개발로 부와 명예를 거머쥔 <br/>한국 대표 디벨로퍼들의 생생한 스토리</b><br/><br/>디벨로퍼들은 어떤 길을 걸어왔을까. 당연히 현재의 디벨로퍼는 저절로 탄생하지 않았다.<br/><br/>‘미다스의 손’ 등 화려한 수식어가 따라 붙는 디벨로퍼 문주현 엠디엠 회장은 창업 19년 만에 회사를 국내 최고 디벨로퍼 업체로 키워낸 인물이다. 그의 성공 비결의 핵심은 ‘땅을 비싸게 사지 않는다’는 것이다. 남들이 외면한 땅 가운데 가격이 저렴하지만 미래 가치가 있는 부지를 매입해 사람들의 생활 패턴과 동선 등을 끊임없이 연구한다. 지금은 버려진 땅이지만 여러 여건 변화로 미래 가치가 있는 땅을 만들기 위해서다.<br/><br/>김승배 피데스개발 대표도 부동산을 선택할 때 현재 가치보다 미래 가치에 주목한다. 도시는 계속 바뀌고 교통의 축도 변하는 상황에서 주택시장이 정체된다 해도 그 안에서 ‘뜨는 지역’과 ‘지는 지역’이 있다는 것이 그의 지론이다.<br/><br/>공공 택지 개발의 달인 정일천 진양건설 대표는 부동산 개발의 핵심은 첫째도 둘째도 ‘위치’라고 말한다. 땅이 있으면 먼저 그 땅의 수요를 파악한 뒤 수요자의 특성에 맞게 디자인하는 것이 디벨로퍼의 역할이라는 것이다.<br/><br/>직관으로 땅의 가치를 알아보는 진정한 실력가 심태형 빌더스 대표가 강조하는 것은 ‘빠른 판단력과 과감한 결단력’이다. 그는 평소 성격은 급하지 않은데 토지 매입이나 주택 사업을 할 때는 굉장히 급하다는 소리를 많이 듣는다. 그만큼 빠르게 움직이고 과감하게 투자했기 때문에 남들보다 먼저 좋은 땅을 사고 수익을 거둘 수 있었다.<br/><br/>결국 이들 디벨로퍼의 공통점은 일반인들은 미처 보지 못하는 땅의 가치를 알아보고 그 위에 창의적 사고로 새로운 상품을 만들어내는 사람들이라는 데 있다. 디벨로퍼가 말하는 디벨로퍼는 무엇일까. 한국을 대표하는 디벨로퍼들은 한결같이 ‘아이디어로 도시 가치를 높인다’는 점을 강조한다. 각자가 주력하는 분야는 다르지만 이 점에서는 궤를 같이한다.<br/><br/>이 책은 이들 외에도 박만일 서린건설 회장, 박진순 한림건축 대표, 김동신 다우케이아이디 대표, 윤세한 해안종합건축사사무소 대표, 안재홍 안강건설 대표, 김완식 더랜드 회장, 안태일 KD건설 회장, 류영찬 서울디앤씨 대표, 박영광 동우개발 대표, 김동기 하이랜드 대표, 박영순 소린 회장 등의 인터뷰를 실었다. 독자들은 한국 최고의 디벨로퍼가 들려주는 실패와 좌절, 성공 등에 얽힌 드라마틱하면서도 다양한 현장의 이야기들을 생생하게 들을 수 있다.<br/><br/><b>도널드 트럼프는 가장 성공한 디벨로퍼다!</b><br/><br/>28세에 디벨로퍼로 나선 도널드 트럼프는 1970년대 뉴욕 코모도어호텔 재개발 사업으로 말 그대로 돈방석에 앉았다. 당시 그는 어렵게 사들인 호텔을 단돈 1달러에 뉴욕 시에 넘긴 뒤 99년간 장기임차권을 받아 건물을 재개발하는 아이디어를 생각해냈다. 누구도 생각지 못한 기발한 아이디어였다. 그의 예측은 적중했다. 신축한 ‘그랜드하얏트호텔’은 엄청난 수익을 올리며 트럼프에게 큰 성공을 가져다주었다. 또 다른 일화가 있다. 급속하게 슬럼화가 진행되던 뉴욕의 엠파이어스테이트빌딩을 계약금으로 단돈 1달러를 받고 자니 카슨이라는 대스타를 무상으로 입주시킴으로서 유명 연예인, 문화계 인사들이 뒤따라 엠파이어스테이트빌딩으로 유입되도록 한 것이다. 이 일로 트럼프는 세계적인 부자가 됐고, 오늘날 미국 대통령 후보로까지 선출되는 영예를 안았다.<br/><br/>이 같은 사례는 또 있다. 우리가 너무도 잘 알고 있는 만화가 ‘월트 디즈니’가 그 주인공이다. 월트 디즈니는 사실 부동산 디벨로퍼에 가깝다. 그가 개발한 디즈니월드는 디벨로퍼의 아이디어가 얼마나 중요한지를 일깨워준다. 월트 디즈니는 샌프란시스코 시 규모와 맞먹는 인구 3300만 명의 플로리다 주 북부 늪지대에 현재의 테마파크를 만들었다. 낙후 도시였던 올랜도 시는 이후 경제력이 급팽창하면서 몰라보게 달라졌다.<br/><br/>한 디벨로퍼의 아이디어가 도시를 바꾸고 지역 경제를 업그레이드시킨 것이다. 라스베이거스 등 우리가 알고 있는 미국의 유명 도시들도 이 같은 부동산 디벨로퍼의 손을 거쳐 탄생했다. 디벨로퍼가 없었다면 어떻게 됐을까. 중앙정부나 지방자치단체 등 관(官)이 나서서 이 같은 부동산 개발을 일궈낼 수 있었을까. 관이라는 보이지 않는 제약에 사로잡혀 원대한 구상도, 사업 실행도 제대로 못했을 것이 뻔하다. 지금도 뉴욕은 부동산 디벨로퍼에 의해 새롭게 바뀌고 있다.<br/><br/><b>디벨로퍼 제2도약을 꿈꾸다!<br/>새로 쓰는 한국 디벨로퍼 발전사</b><br/><br/>국내에서 디벨로퍼가 처음 활동한 시기는 1970년대로 추정된다. 하지만 1990년대 초?중반까지 국내 디벨로퍼에 대한 인식은 거의 없었고, 언론을 통해 본격적으로 소개되기 시작한 것은 1995년 무렵부터다. 이때 몇몇 업체들이 돌풍을 일으키며 사람들 사이에서 회자됐다.<br/><br/>그 대표적인 업체들은 거평, 나산종합건설, 프라임산업 등이다. 이들 업체는 대부분 한 평 남짓한 사무실에서 시작해 거대 프로젝트를 거치며 한국에 디벨로퍼 신화를 창조했다. 거평은 1988년 서울 서초동에 ‘센츄리오피스텔’을 분양한 데 이어 거평프레야, 낙산콘도를 짓는 등 다양한 부동산 개발 사업을 선보였다. 나산도 1990년 준공된 대치동 ‘샹제리제빌딩’으로 테헤란로에서 오피스텔 붐을 일으키는 등 주상복합아파트와 오피스텔 대중화에 기여했다. 프라임개발은 서울 강변과 신도림에 들어선 ‘테크노마트’를 개발하며 존재를 각인시켰다. 서초동에 위치한 국제전자센터도 신원종합개발이라는 디벨로퍼에 의해 만들어졌다. 지금은 의미 없는 이름이 됐지만 명성그룹은 과거에 양평 올림픽레저타운, 설악레저타운 등 전국에 콘도를 짓고 레저타운 부지를 확보했다. 오늘날의 한화콘도가 명성 레저타운의 후신이다.<br/><br/>하지만 한때 국내 디벨로퍼 업계를 이끈 이들 회사가 지금은 거의 자취를 감췄다. 외환위기 이후 불어닥친 부동산 경기 침체와 무리한 사업 확장에 따른 각종 인허가 비리가 이들 회사 성장의 발목을 잡았기 때문이다. 외환위기를 거치면서 국내 디벨로퍼는 춘추전국시대를 맞았지만 또다시 금융위기를 맞으면서 디벨로퍼 업계는 큰 충격을 받는다. 그나마 대형 건설사들은 자본력이 있어 버텨냈지만 소규모 자본 등 상대적으로 영세한 디벨로퍼 업체들은 문을 닫을 수밖에 없었다. 특히 상가 등 수익형 부동산에 참여한 디벨로퍼의 상당수는 금융위기 이후 불어닥친 한파를 이기지 못하고 역사의 뒤안길로 사라졌다.<br/><br/>이처럼 국내 디벨로퍼 업계는 적잖은 우여곡절을 겪었지만 이 과정이 오히려 디벨로퍼 업계에 득이 된 측면도 적지 않다. 중흥기와 침체기를 거치면서 자연스럽게 업계가 재편된 것이다. 시장으로부터 검증받은 현재의 디벨로퍼들은 부동산 개발과 금융을 결합시키고, 개발과 연구개발을 결합시키는 등 부동산 기획에서부터 자금 조달까지 모든 것을 갖추면서 국내 디벨로퍼 업계의 역사를 새로 쓰고 있다. 조만간 금융과 기획, 브랜드에 투명성까지 완벽하게 갖춘 국내 디벨로퍼가 세계시장에서 개발을 진두지휘하는 모습을 볼 수 있을 것으로 기대된다.<br/><br/><b>새로운 아이디어로 땅의 가치를 바꾸는 사람들,<br/>부동산 디벨로퍼의 미래</b><br/><br/>이제 디벨로퍼는 단순한 부동산 개발업자가 아니다. 꿈을 꾸고 그 꿈을 현실로 만들어나가고 이를 통해 도시를 바꾸는 자들이다. 이제 도시는 ‘국가의 대표선수’이며 국가 경쟁력은 도시 경쟁력에 달려 있다. 이런 의미에서 건축물을 만들고 공간을 만드는 디벨로퍼의 역할은 앞으로 더욱 중요해질 것으로 보인다. 디벨로퍼는 무(無)에서 유(有)를 창조하는 사람이다. 아무것도 없는 땅에 어떤 건물을 어떻게 지을까를 결정해야 한다. 창의적 사고가 필요한 이유다. 창의적 사고를 위해서는 ‘제로베이스’에서 시작해야 한다. 현재의 정보와 경험은 모두 과거의 산물이다. 고정관념을 버리고 새로운 시각으로 현상을 분석하고 계획해야 한다. 모두가 안 된다고 할 때 미래에 있을 잠재적 수요를 예측해야 하는 사람이 디벨로퍼다.<br/><br/>뉴욕의 ‘타임워너센터’나 도쿄의 ‘미드타운’ 등은 24시간 살아 움직이는 건물이다. 이들의 특징은 주거와 상업, 문화 기능이 결합돼 있는 복합공간이라는 점이다. 복합 공간은 그 지역에서 하나의 소도시 역할을 하며 사람들을 끌어들인다. 주변 지역의 부동산 가치를 끌어올릴 뿐만 아니라 개발도 촉진시킨다. 한국을 대표하는 디벨로퍼들이 최근 주목하는 곳도 이 같은 복합 공간인 대형 쇼핑몰이다. 과거 한국의 쇼핑몰은 단순히 물건을 사고파는 공간에 머물렀다. 하지만 최근 쇼핑몰은 일종의 테마파크가 됐다. 쇼핑몰에서 물건 구입은 물론 오락, 여가 등 다양한 활동이 가능해지면서 24시간 살아 움직이는 공간으로 변신하고 있는 것이다.<br/><br/>도시민의 라이프스타일을 창조하는 일이 부동산 개발이다. 따라서 미래의 문명, 문화의 기본 인프라를 구축하는 데 건축가와 디벨로퍼들은 마땅히 책임감을 가져야 한다. 이 책은 디벨로퍼들의 활약과 성공담을 간접 체험할 수 있는 기록물이다. 디벨로퍼를 꿈꾸는 사람들에게는 훌륭한 지침서, 디벨로퍼들에게는 더 큰 미래를 볼 수 있도록 나침반 역할을 해줄 것이다.