서민주택을 취득할 경우 취득세를 100% 면제받는다. 종전에는 주택 공급을 확대하기 위해서 신규 분양분에 대해서만 취득세를 면제했으나, 지금은 기존 주택에 대해서도 혜택을 준다. 요건은 다음과 같다. 첫째, 서민주택을 취득해 2주택이 되면 안 된다. 감면 혜택은 소시민을 그 대상으로 하기 때문에 여러 채의 주택을 가지고 있는 사람은 해당되지 않는다. 한편 그 주택으로 이사를 가기 위해 기존의 주택을 팔려고 했으나 팔리지 않는 경우에는 부득이하게 1가구 2주택이 될 수 있다. 이때는 주택을 취득한 날(통상 잔금 청산일)로부터 60일 이내에 종전의 주택을 매각(증여는 제외)하면 감면 혜택을 받을 수 있다. 즉 두 달간의 유예 기간을 주는 셈이다. 2주택 보유 여부는 1가구를 기준으로 한다. 이때 1가구에 대한 판단은 주민등록등본에 기초하며, 세대주의 배우자와 미혼인 30세 미만의 직계비속은 동일한 세대별 주민등록등본에 있지 않더라도 동일한 가구에 속한다고 본다. 즉 감면을 받기 위해 이미 다른 주택을 소유하고 있는 배우자 또는 자녀를 주민등록상 분가시켜도 감면 혜택은 주지 않는다. --- p.20

먼저 증여 없이 양도하는 경우 세 부담이 어느 정도인지 살펴보자. 2주택 상태에서 양도했을 때 가장 적은 세금을 부과받는 최선의 전략은 먼저 매매차익이 적은 주택을 양도하고, 남아 있는 주택에 대해서는 비과세 혜택을 받는 것이다. 즉 아파트를 양도하고 그 다음 단독주택을 양도한다면 아파트는 3억 원에 취득해 7억 원에 양도하는 것이 되므로 매매차익인 4억 원 에 대해서는 38%의 세율이 적용되고, 1억 2천만 원 정도의 양도소득세가 발생한다. 다만 단독주택은 아파트 양도 후 1주택이 되어 비과세 혜택을 받을 수 있으므로 두 채 모두 매각시 약 1억 2천만 원의 세금을 내게 된다. 그런데 이를 증여받고 7억 원에 양도할 경우에는 부과되는 양도 소득세가 다르다. 7억 원에 증여를 받았기 때문에 배우자의 취득가액은 7억 원이 된다. 즉 7억 원짜리 아파트를 7억 원에 양도하는 셈이므로 양도차익은 0원이다. 여기서 양도소득세는 양도차익이 있어야 과세하는 세금인데 양도차익이 0원이므로 결국 양도소득세도 0원인 것이다. --- pp.44-45

신규 분양받은 오피스텔은 2가지 용도 중 하나를 선택해야 한다. 주거용인지, 아니면 업무용인지를 택해야 한다. 주거용 임대가 목적인 경우 취득세를 100% 감면받을 수 있다. 대신 부가가치세 환급은 포 기해야 한다. 반면에 업무용으로 사용할 경우 취득세는 분양가액의 4.6%다. 대신 분양가액의 7%가량인 부가가치세를 환급받을 수 있다. 만약 주거용으로 임대하는데도 업무용으로 환급받은 경우, 취득세도 감면받지 못하는 데다가 향후 주거용으로 사용시 기 환급받은 부가가치세도 추징당해 이중의 불이익을 받게 된다. 신규 분양된 주거용 오피스텔을 임대주택으로 인정받고 취득세를 감면받기 위해서는 잔금일에서 60일 이내에 부동산 소재 관할 구청 등에 임대사업자 등록을 해야 한다. 또한 감면 신청도 해야 한 다. 임대사업자 등록시 관련법에 의해 5년 이상 임대해야 하고, 임대 의무 기간을 지키지 않는 경우 취득세 추징 및 별도의 추가 과태료 제재가 뒤따른다는 단점도 있다. 그러나 임대 동안에는 1세대 1주택 비과세 판단시 주택수에서 제외된다. --- p.59

재산세의 세율도 주택과 그 외의 부동산 유형별로 구분해 별도 적용한다. 주택의 경우 과세표준이 ‘6천만 원 이하’ ‘6천만 원 초과 1억 5천만 원 이하’ ‘1억 5천만 원 초과 3억 원 이하’ ‘3억 원 초과’의 4개 구간으로 구분된다. 주택 이외의 부동산은 토지와 건축물로 분류하고, 토지는 다시 분리과세·별도합산과세·종합합산과세 대상으로 구분된다. 분리과세 대상 토지는 농지, 목장용지, 임야, 공장용지, 기타 공급 목적의 토지처럼 세제상 우대해주어야 할 토지와 골프장 및 고급 오락장용 토지처럼 중과세해야 할 토지로 나뉜다. 농지 등에 대해서는 0.07%의 세율을 적용하고, 공장용지 등에 대해서는 0.2%, 골프장 등에 대해서는 4%의 높은 세율을 적용한다. 별도합산대상 토지는 건축물이 있는 토지를 말한다. 다만 토지에 비해 건축물이 너무 경미한 경우나 무허가 건축물이 있는 경우에는 건축물이 있어도 종합합산대상으로 분류해 중과세한다. 또한 토지 면적에 비해 건물 면적이 너무 적은 경우에도 일정 면적을 초과하는 부분을 종합합산토지로 분류한다. --- pp.72-73

예를 들어 공동명의로 두 친구가 절반씩 투자해 주택을 구입한 경우를 생각해보자. 5억 원에 취득하고 이를 10억 원에 양도했다면 매매차익은 5억 원이 된다. 만약 지분이 50 대 50이었다면 1인당 양도 차익은 5억 원의 50%인 2억 5천만 원이 된다. 그런데 명의자별로 취득 시기나 금액이 다른 경우에는 각자의 지분에 대한 양도차익을 별도로 산정한다. 특히 1주택에 대한 비과세 혜택을 적용할 때 명의자 중 한 명만 비과세 요건에 해당된다면 그 한 명에 대해서만 양도소득세를 비과세하고, 나머지 한 명은 비과세를 적용하지 않는다. 즉 명의자마다 개별로 판단해야 하는 것이다. 만일 당해 부동산을 양도할 때 한 친구는 이미 다른 주택을 소유하고 있었고, 다른 친구는 주택을 소유하지 않았다고 가정해보자. 이 주택을 양도할 때 공동 소유주택 외의 다른 집이 없는 친구는 1주택 보유자이며 여기에 다른 비과세 요건, 즉 2년 이상 보유 요건 만 충족한다면 비과세 혜택을 받을 수 있다. 9억 원을 초과하는 고가주택은 1주택 여부에 상관없이 과세되는데, 이 때 9억 원의 판단은 지분별로 쪼갠 양도가액이 아닌 주택 전체의 양도가액으로 판단한다. --- p.104

부수토지라고 하더라도 무한정으로 비과세를 인정할 수는 없다. 이 규정을 악용할 수 있기 때문이다. 예를 들어 1천 평의 땅에 주택을 20평 정도만 짓고 그 땅에 울타리를 치고는 “전체가 주택이니 비과세 해달라.”라고 주장할 경우 상식적으로도 이치에 맞지 않는다. 비과세로 인정해주는 주택의 부수토지에 대해서는 면적 제한을 두고 있다. 그 주택이 도시 지역에 소재하는 경우 주택 정착면적의 5배까지만 비과세 대상 토지로 인정하고, 도시 지역의 외곽에 위치 한 경우에는 10배까지 대상 토지로 인정한다. 도시 지역은 토지이용계획확인원을 보면 알 수 있는데, 주거·상업·공업·녹지 지역으로 구분되어 있다. 예를 들어 도시 지역 중 녹지 지역에 주택의 정착면적이 100평이고, 울타리로 경계된 부수토지가 1천 평일 경우 비과세로 인정받을 수 있는 토지 면적을 구해보자. 이 경우 자연녹지라도 도시 지역에 포함되기 때문에 주택 정착 면적의 5배까지 인정된다. 즉 500평까지만 부수토지로 보고 비과세 혜택을 준다. 이때 주택의 정착면적은 건물의 1층 면적을 의미하는 것이 아니라 해당 건물의 수평 투영면적을 의미한다. --- p.130

해외 파견의 경우에는 부득이하게 보유 요건을 채울 수 없는 사정을 인정해준다. 또한 해외 거주로 주택이 필요 없는 사정도 고려해 준다. 요건은 1년 이상 해외 근무를 하거나 1년 이상 해외로 공부하기 위해 출국하는 것인데, 이러한 사유는 양도 시점까지 지속적으로 유지되어야 한다. 취학상의 형편으로 출국했으나, 현지에서 결혼 등의 사유로 학업을 중단한 후 다시 학업을 시작한 상태에서 주택을 양 도하는 경우에는 요건을 충족하지 못한 것으로 보아 비과세 혜택을 받을 수 없다. 또한 해외 근무의 범위에는 해외 연수까지 포함된다. 근무하는 회사의 인사발령으로 1년 이상 국외 거주가 필요한 해외 연수(해외 연수 기간 동안 회사에서 급여를 지급받음)를 위해 세대 전원이 출국하는 경우도 요건에 해당된다. 추가 요건으로는 전 세대원이 출국하는 시점에 주택이 한 채만 있어야 하고, 해외로 출국한 후에는 추가로 주택을 취득하면 안 된다는 것이다. 또한 그 주택을 출국 시점 이후부터 2년이라는 기한 내에 처분해야 한다. 만약 2년이 경과할 때까지 처분하지 못하면 비과세를 받지 못한다. --- pp.140-141

미분양주택에 대한 과세특례 혜택을 받으려면 법에서 정한 기간 중에 미분양주택을 취득하고, 5년 이상 보유 또는 임대한 후 양도해야 한다. 미분양주택에 대한 양도소득세 과세특례를 적용받으려면 미 분양을 판정하는 시기와 취득 시기가 중요한데, 두 시기에 걸쳐서 혜택을 부여했다. 첫째, 1995년 10월 31일 현재 미분양주택을 1995년 11월 1일에 서 1997년 12월 31일 사이에 취득한 경우 혜택을 부여한다. 이때 1997년 12월 31일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우도 동일하게 혜택을 준다.
둘째, 1998년 2월 28일 현재 미분양주택을 1998년 3월 1일에서 1998년 12월 31일 사이에 취득한 경우 혜택을 부여한다. 이 경우에도 1998년 12월 31일까지 계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우에는 동일한 혜택을 준다. 추가적으로 갖추어야 할 요건으로는 취득 후 5년 이상 보유하거 나 또는 임대사업을 영위하는 것이다. 이렇게 특례 대상 주택의 요건을 충족하는 주택을 양도하면 양도소득세 대신 종합소득세를 계산해 세금을 납부하도록 혜택을 준다. --- pp.158-159

종전 국세심판원에서는 “주상복합아파트의 경우 일반아파트와 달리 발코니 면적을 전용면적에 포함시켜야 한다.”라고 했다. 이렇게 계산할 경우 전용면적 40평대 주상복합아파트도 실제 전용면적이 50평이 넘어 고급 주택에 해당하므로 감면 대상에서 제외되며, 국세청 역시 국세심판원과 같은 견해를 보였다. 그런데 수원지방법원은 지난 2007년 말 이와 다른 판결을 내렸다. 서울 도곡동에 있는 주상복합아파트 타워팰리스를 분양받았다가 판 H씨가 “발코니 면적을 전용면적에 포함해 양도소득세를 부과한 것은 잘못된 판결이다.”라고 하며 성남세무서장을 상대로 소송을 냈는데, 이에 재판부는 “양도소득세 1억 1천여만 원의 부과 처분을 취소한다.”라는 원고 승소 판결을 내렸다. 재판부는 국민들이 아파트를 거래할 때 주로 일반적인 전용면적을 기준으로 대금을 결정할 뿐, 발코니 면적이 얼마나 되는지에 대해서는 별 관심을 두지 않는다고 보았다. 또한 세금과 관련한 각종 신고를 할 때도 발코니 면적을 제외한 일반적인 전용면적을 기준으로 하는 관행이 있다고 말했다. --- p.179

공사 기간을 보유 기간으로 인정받으려면 도정법에 의한 조합원 지분을 취득해야 한다. 정비구역 지정 없이 일반 건축허가를 받아서 재건축하는 경우는 도정법에 의한 재건축과 다르다. 도정법에 의한 경우는 환지의 개념을 법에서 인용하고 있다. 환지란 개발사업을 위해 종전 토지를 제공하고, 그 대가로 새로이 조성된 토지로 교환받는 것을 의미한다. 도정법상의 재건축도 종전 부동산을 조합에 제공하고 새로운 아파트를 제공받는다는 점에서 환지로 보고, 양도소득세 및 취득세 등에서 혜택을 부여하고 있다. 일반 건축 허가에 의한 재건축도 실질적인 진행 형태가 유사하기 때문에 달리 취급해야 할 이유가 없다. 하지만 과세관청은 일반 건축 허가에 의한 재건축의 공사 기간은 보유 기간으로 인정하지 않는다. 관리처분인가 전에 주택과 부수토지를 취득해 면적이 증가한 경우를 살펴보자. 이 경우도 관리처분인가 전에 취득했기 때문에 원칙상 취득일부터 양도일까지의 기간을 주택으로서의 보유 기간으로 인정한다. 주택의 건물 면적이 증가한 경우 그 증가 부분도 동일한 기간을 적용한다. --- p.203

양도소득세는 양도차익에 대해, 증여세는 증여재산에 대해 과세한다는 차이가 있다. 이에 따라 양도소득세는 양도하는 재산의 가액이 아무리 크더라도 양도차익이 없으면 과세되지 않는 데 반해, 증여세는 증여재산이 크면 클수록 더 많은 세금이 과세된다는 특징이 있다. 세율 측면에서 비교하면 과세표준이 10억 원까지는 양도소득세의 세율이 증여세보다 더 높고, 그 이상인 경우에는 증여세의 세율이 더 높다. 두 세금의 특징을 비교해보면 반드시 그런 것은 아니지만 소유권 이전에 있어서 일반적으로 취득한 지 오래된 부동산의 경우 그 기간의 양도차익이 크기 때문에 양도소득세가 증여세보다 많아진다. 반면에 취득한 지 얼마 안 된 경우에는 증여세가 더 많다. 따라서 세금을 적게 내려면 이 2가지 세금을 비교해보고 낮은 것으로 신고하면 된다. 하지만 부모 자식 간이나 배우자 간에 부동산 등을 양도했을 경우 그 부동산은 증여한 것으로 추정한다. 따라서 증여가 아닌 양도라는 사실을 납세자가 세무서에 입증하지 못하면 양도소득세가 아닌 증여세가 과세된다. --- p.230

경작을 위해 농지를 교환할 때 일정 요건을 충족하면 양도소득세를 내지 않아도 된다. 교환이라고 하면 ‘대금의 수수 없이 소유권이 넘어갈 수 있기 때문에 양도가 아니다.’라고 생각할 수 있지만 교환도 엄연한 양도다. 그런데도 대금 수수 없이 과중한 양도소득세 부담을 질까봐 비과세 혜택을 주는 것이다. 8년 자경이나 대토 감면시 세금이 많을 경우 한도를 초과하기 때문에 양도소득세를 납부해야 하지만, 교환은 한도 규정이 없기 때문 에 세금을 전혀 내지 않는다. 이때는 요건이 있는데, 우선 교환하는 쌍방 토지가액의 차액이 큰 편의 1/4 이하여야 한다. 예를 들어 평택에 소재한 6억 원짜리 농지 와 용인에 소재한 10억 원짜리 농지를 교환한다고 해보자. 가격이 큰 편의 1/4을 계산하면 2억 5천만 원이 된다. 즉 요건을 충족시키려면 최소 7억 5천만 원 이상하는 평택 소재의 농지와 교환해야 한 다. 6억 원짜리는 너무 적은 가액이라 요건을 만족하지 못한다. 또한 교환으로 취득한 농지를 그 농지 소재지에 거주하면서 3년 이상 경작해야 한다. 이 요건은 대토농지와 동일하다. --- pp.268-269

부동산 등에 대해서는 기본적으로 6~38%의 기본세율이 적용된다. 1년 미만의 단기 보유자에 대해서는 50%가 적용되고, 2년 미만의 단기 보유에 대해서는 40%가 적용된다. 다만 주택과 조합원 입주권에 대해서는 별도의 단기세율을 적용한다. 1년 미만 보유시에만 40%의 세율을 적용하며, 1년 이상 보유시 기본세율이 적용된다. 미등기 전매 행위에 대해서는 엄중하게 과세한다. 70%의 세율을 적용하며, 장기 보유특별공제도 적용하지 않는다. 한편 비사업용 토지와 3주택 이상 보유자에 대해서는 특례세율을 적용한다. 우선 비사업용 토지의 경우 기본세율에 10%를 가산한 세율을 적용한다. 다만 단기 보유에 대한 세율과 비교해 둘 중에 더 큰 세금을 부과한다. 3주택 이상 보유자에 대해서도 원칙적으로 기본 세율이 적용된다. 다만 양도되는 주택이 투기 지역에 소재할 경우 10%의 추가 과세가 이루어진다. 이 경우에도 1년 미만의 단기 보유 후 양도시 단기 세율과 비교해 높은 세금을 매기게 된다. 예를 들어 매매차익이 1천만 원인 경우 단기 보유세율인 40%와 기본세율에 10%를 가산한 16%를 비교해 그 중 높은 40%를 가산한다. --- p.293

다른 사람이 소유한 부동산을 공짜로 사용할 경우 부동산 소유자가 본인의 가족과 같은 특수 관계자가 아니라면 증여로 보지 않는다. 아무 관계도 없는 사람이 부동산을 그냥 사용하는 경우 뭔가 다른 경제적인 이해관계가 있기 때문이다. 하지만 둘 사이가 특수 관계자라면 경제적 이해관계 없이 순수한 무상임대가 이루어지고는 한다. 이에 대해서는 증여가 이루어진 것으로 보아 증여세를 과세한다. 이때 얼마를 증여받은 것으로 볼 것인지는 다음과 같이 계산한다. 먼저 부동산을 무상으로 사용해서 매년 얻는 이익은 ‘부동산가액× 일정률(연 2%)’로 계산한다. 부동산가액은 상속세 및 증여세법에 따른 재산평가 방법에 따라 계산하는데 일반적으로 기준시가가 될 가능성이 높다. 결국 ‘기준시가×2%’가 1년간의 부동산 무상사용에 대한 이익이라고 할 수 있다. 임대 기간에 대해서도 규정하고 있는데, 실제 임대 기간에도 불구하고 5년간 임대하는 것으로 본다. 그러므로 연간 임대료를 현재가 치로 환산한 금액을 무상임대료로 보아 과세한다. --- pp.318-319

상속세를 계산하기 위해서는 먼저 과세표준을 산정하는데, 상속세 과세표준은 상속세 과세가액에서 상속공제를 차감해 계산한다. 상속세 과세가액은 상속재산의 총액에서 세법에서 규정하는 간주 상속재산, 추정 상속재산 및 사전증여재산 등을 가산한 후 피상속인이 부담해야 하는 채무·공과금·장례비용 등을 차감해 계산한다. 이렇게 계산된 상속세 과세가액에서 상속공제를 차감하는데, 상속공제는 크게 인적공제와 물적공제라는 2가지로 나뉜다. 인적공제 란 상속인의 구성에 따른 공제이며, 물적공제는 상속재산의 종류에 따른 공제라고 보면 된다. 인적공제에는 기초공제와 기타 인적공제, 그리고 배우자 공제가 있다. 상속이 개시되면 다른 조건은 상관없이 무조건 2억 원을 공제 해주는데, 이를 기초공제라고 한다. 기타 인적공제는 상속인 또는 피상속인의 동거가족이 어떻게 구성되어 있느냐에 따라 결정된다. 이때 기초공제와 기타 인적공제의 합계액이 5억 원을 넘지 않으면 일괄 공제를 선택할 수 있는데, 일괄 공제를 선택하면 5억 원을 공제받는다.

<b>빈틈없는 절세를 위한 최고의 지침서!</b><br/><br/>이 책은 총 7일차로 구성되어 있다. 1일차 ‘부동산 취득시에 꼭 알아야 할 절세 노하우’에서는 서민주택과 임대주택을 취득하면서 취득세를 100% 절세하는 방법과 주택이나 부동산을 살 때 내야 하는 세금이나 준비해야 할 부분에 대해 다룬다. 그리고 부부 공동명의로 얻을 수 있는 장점과 상가나 오피스텔에 대한 절세 포인트를 짚어준다. 2일차 ‘부동산 보유시에 꼭 알아야 할 절세 노하우’에서는 부동산 보유시 내야 하는 재산세와 종합부동산세를 소개하면서, 종합부동산세를 내지 않아도 되는 경우를 하나씩 언급한다. 또한 상가를 임대할 경우 내야 하는 부가가치세와 소득세를 어떤 절차와 방법으로 신고하고 산정하는지 상세히 알려준다. 3일차 ‘부동산 양도시에 꼭 알아야 할 절세 노하우’에서는 공동으로 소유한 집을 양도시 세금을 내야 하는 주체로 서두를 연다. 주택 양도시 비과세 적용 요건을 파악하게 해준다. 그리고 해외 파견이나 평수에 따른 변수에 대해서도 다룬다. <br/><br/>4일차 ‘재개발·재건축 부동산 양도시에 꼭 알아야 할 절세 노하우’에서는 관리처분인가, 조합의 매도청구 소송, 재개발·재건축, 임대주택 등 다양한 변수에 따른 과세의 방향성을 잡아본다. 5일차 ‘부동산 양도시에 꼭 알아야 할 양도소득세 절세 노하우’에서는 가족이나 직계존비속 등에게 양도하거나 증여시 양도세를 줄일 수 있는 방안을 모색한다. 6일차 ‘부동산 증여시에 꼭 알아야 할 절세 노하우’에서는 증여세의 과세 대상 재산가액, 증여세 과세표준, 가족 간 무상으로 사용시 증여가액을 계산하는 방법을 일러준다. 7일차 ‘부동산 상속시에 꼭 알아야 할 절세 노하우’에서는 상속세 과세표준을 계산하는 방법을 시작으로, 상속세에 영향을 미치는 요인들을 언급한다. 그리고 이러한 과정에서 필요한 배우자 공제의 법적 상속분, 추정 상속재산가액, 상속세 납부계획 등을 다룬다. 이 책에서 안내해주는 절세지식을 보면서 나만의 절세 방향과 계획을 바로 세워보자.