이처럼 건실한 자본구조에 이익 증가가 가능하다면 부동산가격에 영향을 주는 것은 바로 자본효율성이다. 주식투자시 흔히 파악하는 것이 ROE(Return On Equity, 자기자본이익률)다. 가계를 하나의 기업으로 간주하면, 이익(소득) 증가로 투자여력(자본)이 계속 증가하는 경우 과거만큼의 고수익성을 유지하지 못한다면 ROE는 하락하게 된다. 이를 밸류에이션(Valuation)이라고 한다. 같은 자산이라도 수익성을 감안해 가격을 산정하는 것이 시장원리이기 때문이다. 지난 6년간 국내 평균 가계의 ROE는 16~17%를 유지하고 있었다. 기업 관점에서는 투입자본 대비 수익구조가 우수하다고 볼 수 있다. 배당과 같은 자본 축소 이벤트가 없음을 생각하면 더욱 놀랍다. 즉 소득증가에도 불구하고 자산축적보다는 소비수준을 높이는 방향으로 가계들이 노력(?)했기 때문일 것이다. --- p.22

이렇게 한국은 임금상승률이 실제 상승요인보다 높게 나타나는 경우가 많기 때문에, 일본과 같은 임금감소 국가와의 비교는 적절치 않다. 왜냐하면 임금상승은 결국 가처분소득 증가로 연결될 가능성이 크기 때문이다. 물론 물가상승률이 중요한 변수지만, 한국과 같이 물가상승률 이상으로 임금상승이 가능한 구조라면 임금상승이 유의미하다. 주택가격이 오르지 않는다는 가정하에 임금인상에 따른 소득증가는 주택매입 부담을 점차 줄여주기 때문이다. 즉 최소 임금상승률만큼의 주택가격 상승은 가능하다고 판단해도 무방할 것이다. 자산 적정가격 추정에 가장 필요한 수익성이 점차 개선되기 때문이다. 책 서두부터 내린 결론에서도 주식과 마찬가지의 밸류에이션 방법을 적용했던 것과 같은 것이다. 즉 주가전망시 기업실적(수익성)을 기반으로 목표가격을 산정하는 것과 유사하다. 이는 PIR(가구소득 대비 주택가격 비율)로 설명이 충분히 가능하다. 실제로 임금상승이 나타나는 국가의 주택가격 상승은 임금상승률보다 그 폭이 컸다.
_pp.58~59

수도권에 경제력이 집중되면서 생긴 폐해를 강하게 논하던 과거 상황을 한번 돌이켜보자. 그 당시 수도권의 주택가격은 부진했던 반면, 지방에서는 꾸준한 상승세를 이어갔다. 덕분에 수도권과 지방의 주택가격 격차가 줄어들게 되었다. 하지만 이 기간 동안 수도권은 소득이 상승했음에도 불구하고 PIR지표가 과거 4년간 거의 유사한 수준에서 머무르고 있다. 반면 지방, 특히 부산과 울산, 대구 등 영남권 주요 도시를 중심으로 주택가격은 빠르게 상승했다. 소득 증가에 따른 효과까지 반영했을 때 단순히 PIR지표 증가율 이상으로 주택가격이 상승했다는 반증이다. 즉 지방 부동산가격은 소득 증가에 따른 효과가 반영되어 정상적으로 상승했지만, 수도권은 소득 증가에 따른 효과를 부동산가격에 반영하지 못한 채 상승여력을 계속 쌓아왔던 것이다. 2016년이 지나면서 지방의 부동산가격이 하락하고 있지만, 여전히 지방 거점도시(광역시)를 중심으로 한 매매가는 상승세를 유지하고 있다. --- p.83

주택보급률은 세계적으로 희귀한 지표다. 1970년대에 주택보급률이라는 개념이 국내에 도입되었으며, 정부가 국민의 주거안정을 위해 주택보급을 확대한다는 목적으로 사용했다. 2008년 우리나라 주택보급률이 100%를 넘은 상황에서 통계청이 아직까지 80%대 보급률을 공식 통계로 발표해 시장에 혼란을 주고 있다. 통계청에 따르면 2015년 기준 우리나라 주택 총수는 1,636만 호로 전년 대비 44.6만 호(+2.8%) 증가했다. 그러나 같은 시점의 일반가구수는 1,911만 가구로 주택보급률은 85.6%에 불과하다.반면 국토교통부(이하 국토부)의 주택보급률 통계로는 2014년 기준 103.5%다. 2008년(100.7%) 이후 100%를 넘어선 지 오래이기 때문에 통계청과 국토부의 상이한 결과에 대한 의문이 있다. _pp.96~97

통근시간 증가는 여러 의미를 내포한다. 우선 한국의 주요 통근지역이 광화문 등 도심과 강남, 그리고 여의도·마포라는 점을 감안했을 때 이 지역들의 짧은 통근이 가능한 용산, 마포, 동작, 성동 등 지역의 주택가격이 빠르게 상승했다는 점이 주요할 것으로 추정한다. 이들 지역은 서울 도심이라는 입지적 우위에도 불구하고 노후주택 밀집지역이라 그동안 중산층 주거지로 불리기는 어려웠다. 하지만 최근 서울의 재건축?재개발이 활성화되며 이들 지역의 교통매력과 신축주택이라는 주거매력이 대폭 개선되었다. 입지적 이점에 주거환경이 개선되며 지역 주택가격 상승은 불가피했다. 이는 매매가 상승에서 그치는 것이 아니라 임대료 상승을 동반할 수밖에 없다. 좋은 입지에 위치한 기존 주택가격이 노후화로 인해 너무 낮았기 때문에 이들 지역에 거주중이던 세입자들은 출퇴근의 불편함을 느끼지 못한 채 저렴한 거주가 가능했던 것이다. _pp.122~123

정부는 향후 임대주택을 새로운 주거 형태로 제시하려고 노력중이다. 해외보다 낮은 임대주택 비중이 자주 지적되기 때문이다. 일본의 임대주택 비중(약 30%)과 비교했을 때 한국 임대주택은 이제 12% 수준에 불과하다. 또한 현재 임대주택의 대부분은 영구임대, 장기전세 등 공공임대여서 현재와 같은 공공 위주로 임대주택 공급을 증가시키려고 한다면 빠른 공급 증가는 힘들다. 따라서 정부는 뉴스테이, 행복주택 등 기업이나 시민단체 등과 정부 기관이 함께 공급을 늘리는 방식을 추진중이다. 유럽?일본 등의 국가가 1960~1980년대에 주로 진행했던 임대주택 공급확대 모습 그대로다. 즉 이 과정에서 민간 임대주택 사업자들이 대거 등장할 것으로 보이며, 이들이 바로 뉴스테이 주택 공급을 담당할 것으로 전망한다. 수익성 높은 대형 임대주택은 민간이 담당하는 한편, 정부는 행복주택 등 소형주택 위주로 임대주택 공급을 적극 추진할 것으로 예상된다. 향후 예상되는 민간 임대주택 공급량은 뉴스테이 15만 호, 행복주택 8만 8천 호로 약 23만 8천 호다. --- p.159

현재 여의도 재건축 아파트 중에서 관심이 집중되는 곳은 시범이다. 시범은 단지가 가장 크기 때문에 건설사들의 관심이 집중되었던 단지이기도 하다. 지금은 신탁회사 중심의 정비사업이 추진되는 대표 단지가 되어 새롭게 관심을 끌고 있다. 2016년 11월 19일 예비신탁회사 사업에 참여한 한국자산신탁, 대한토지신탁 중 한국자산신탁이 선정되었다. 신탁회사의 노후주택 정비사업 참여가 허용된 이후 대단지에서 신탁 방식 재건축을 선택한 적이 없기 때문에 이번 시범 단지의 진행방식에 관심이 집중되고 있다. 하지만 앞에서 언급한 것처럼 정비사업에 신탁회사가 참여하는 일이 기존 사업진행에 큰 변화를 이끌어내기는 힘들 것으로 보인다. 특히 초과이익환수제 회피 가능성은 크지 않다고 보고 있어 막상 시범단지가 신탁 방식으로 추진한다고 하더라도 가능성이 높을 것으로 보지 않는다. --- p.177

광화문 일대 지역 재개발의 결과물이 이제 눈앞에 펼쳐져 있기 때문에 서울 강북을 자주 가지 않는 사람을 제외하면 대부분 대형 상업 지역 개발에 대해 알고 있을 것으로 생각한다. 광화문 교보타워 근처 중학동?수하동?공평동에 걸친 대규모 지역 재개발의 결과, 특히 피맛골로 대표되던 강북 지역의 업무환경은 과거 대비 대폭 개선되었다. 더케이트윈타워, 디타워, 그랑서울 등 대형 빌딩 준공은 종로 언저리의 스카이라인을 변화시키며 화려함을 배가시키는 긍정적인 효과를 가져왔다. 하지만 오피스 수요는 한정되어 있는데, 이를 넘어서는 오피스 공급이 대규모로 이루어져 공실률이 상승해 경쟁 업무 지역인 강남?여의도 대비 낮은 임대료가 오히려 4대문으로 기업들을 불러들이는 결과를 초래했다. 품질이 좋은 오피스임에도 불구하고 임대료가 대폭 하락했기 때문이다. 여기에 더욱이 삼성그룹 금융계열사들이 강남으로 이전하면서 강북 지역 오피스시장은 아직도 정상화되지 못한 상태다. --- p.191

이처럼 주택가격 하락이 우려되면서 전세보증금을 돌려받지 못할 것을 걱정하는 세입자들을 안심시키기 위한 정부의 정책이 등장했다. 바로 2017년 1월 12일 발표한 ‘전세금 보증제도 개선방안’이다. 그동안 주택도시보증공사 전세보증금 반환보증보험 상품은 4억 원 이하, 주택가격의 90% 범위만 보증 등의 한계점으로 인해 큰 인기를 끌지 못했다. 또한 SGI서울보증보험의 전세금보장 신용보험 상품은 집주인 동의가 필요하며, 보증료가 비싸다는 단점이 있었다. 하지만 이제 주택도시보증공사와 서울보증보험의 상품을 이용해 수도권 전세보증금 반환보증 상품에 가입할 수 있다. 전세보증금이 5억 원 이하인 경우에 해당되지만, 그동안 보증금 제한(4억 원 이하), 낮은 보증한도(주택가격의 90%), 높은 보증료 등으로 가입이 까다로웠던 점을 감안한다면 개선된 것은 분명하다. _pp.205~206

한미 FTA에 따라 부동산 중개시장이 개방될 경우 가장 큰 쟁점은 국내 부동산 중개업의 경쟁력 확보다. 미국 부동산 산업의 경우 매매와 임대는 물론 금융?건설까지 연계된 종합 서비스 업체가 보편화되어 있다. 그만큼 종합적으로 노하우가 축적되어 있어 상당한 경쟁력을 가지고 있다. 예를 들면 미국 부동산 업체의 경우 주택매매시 자녀의 학교 선정과 전학 수속까지 세부적인 서비스가 가능하다. 이 같은 노하우를 바탕으로 규모가 큰 오피스 관련 중개 사업에서는 이미 해외업체에 국내 시장이 잠식되어가고 있다는 지적이다. 반면 국내 부동산 서비스 산업의 규모와 업무 영역은 대부분 영세한 1인 개인중개업(복덕방)의 수준을 크게 벗어나지 못하고 있다. 대규모 자본과 노하우로 무장한 미국의 부동산 종합서비스 업체가 진출할 경우 당장 수세에 몰릴 공산이 크다. --- p.227

이것은 무엇을 의미할까? 모두가 부동산투자를 통해 수익을 내고 싶어한다. 하지만 그러지 못하는 몇 가지 문제가 있다. 우선 학창시절부터 부동산과 관련한 교육을 받은 적이 없어 전반적인 이해도가 낮다. 또한 부동산투자에 필요한 금액이 크다 보니 보유 여력으로는 불가능할 것으로 오해한다. 투자, 주거 등의 목적이더라도 실제 투자대상의 매력을 확인하기 위한 물리적·시간적 노력을 들이는 것이 부담되는 것도 문제다. 그리고 부동산투자 이후에 투자금 회수가 간단치 않다고 판단하기에 부동산투자 자체도 간단치 않다고 오해한다. 그뿐만 아니라 부동산투자에 관심을 기울여 인터넷, 전화 등으로 부동산 정보를 취득하는 행위나 거래를 위해 중개사를 방문하는 행위가 흔히 업무태만으로 받아 들여져 직장과 학교에서 불성실한 인상을 풍길 수 있기 때문이라는 의견도 많다. 이런저런 이유로 부동산투자를 친숙하게 받아들일 만한 기회가 부족했다. _pp.236~237

언론보도를 통해 사회지도층 인사의 다운계약서 작성사례가 종종 드러나고는 한다. 물론 당시에도 불법이기는 했지만, 2004년까지는 실제 계약서와 검인계약서를 별도로 작성하는 이중(二重) 계약이 공공연했기 때문에 현 시점을 기준으로 과거 사례를 해석하는 것은 사실 어폐가 있다. 하지만 양도차익을 축소하기 위해 계약금액을 축소 신고한 것 자체는 예나 지금이나 불법이다. 2004년부터 이중계약서 작성을 금지하는 부동산중개업법이 적용되었지만 실제 잘 지켜지지 않아, 2011년 관련법을 개정해 징계를 대폭 강화했다. 이중계약서 작성시 감면받은 세금을 이후 10년 동안 추징할 수 있으며, 거래당사자와 중개업자 모두 취득세의 3배 이하의 과태료 부과뿐 아니라 중개업자는 6개월 영업정지 처분이 가능하도록 바뀌었지만, 여전히 탈세는 공공연히 벌어지고 있다. --- p.242

부동산투기라는 표현이 사회적으로 통용되는 이유는 무엇일까? 사회구성원 대다수가 부동산가격 상승으로 생기는 소득을 육체노동 없이 얻은 불로소득(不勞所得)이라고, 재력가들만이 향유하는 불공평한 초과이익이라고 판단하기 때문이다. 반면 유사한 투자처인 주식에 관해서는 관대하게 반응한다. 주식투자 수익은 자신의 분석능력과 행동력의 결과지만, 부동산투자 수익은 불로소득으로 간주하는 것이다. 특히 이런 경향은 젊은층에서 강하게 나타나며 지극히 부정적인 평가 일색이다. 부동산은 과거 고속성장기에 불법 매매를 통해 가격이 상승했다고 믿으며, 주식 대비 투자규모가 크기 때문에 대부분의 서민들이 이 같은 투자기회 자체를 박탈당했다고 판단한다. 이 세대는 삼성전자 같은 고액주(高額株) 투자도 자금부족으로 하지 못한다고 불평하기도 한다.

대한민국 부동산은 하락하지 않는다!<br/>이 책은 현재 대한민국 부동산시장에 대해 총 4개의 장과 부록으로 나누어 소개한다. 저자는 특히 현재 많은 사람들이 잘못 알고 있는 부동산가격에 대한 인식, 잘못된 편견이 부동산투자에 끼치는 영향, 그리고 대한민국 부동산시장을 둘러싼 여러 진실과 거짓들, 앞으로의 부동산시장에 대한 전망 등에 대해 객관적으로 설명한다. 1장 ‘대한민국 주택, 정말 비싸지 않다’에서는 한국 가계 계정 재무제표, 가구 순소득 및 ROE 추정치 등 다양한 데이터 분석과 해외 여러 나라와의 부동산가격 비교를 통해 현재 대한민국 주택가격이 비싸지 않음을 보여준다. 2장 ‘부동산시장에 대한 편견이 투자를 망친다’에서는 오랫동안 지속되어온 부동산시장에 대한 잘못된 편견들을 소개한다. 그 중에서도 특히 일본 부동산시장 붕괴사례가 대한민국 부동산시장에도 그대로 반영될 것이라는 인식, 미국·중국 등 해외 매크로 지표가 한국 부동산시장에 직접적인 영향을 줄 것이라는 인식 등을 반박한다.<br/>3장 ‘대한민국 부동산시장을 둘러싼 진실 혹은 거짓 5가지’에서는 부동산시장에 대한 다양한 의견들을 세계 각국의 부동산가격지표, 주요 국가의 주택 밸류에이션, 국내 주택 현황 등 데이터를 통해 설명한다. 4장 ‘다가올 부동산시장은 생각보다 강할 것이다’에서는 재건축·재개발, 리모델링, 임대주택, 정부 정책 등을 바탕으로 향후 대한민국 부동산시장을 전망한다. 마지막으로 부록에 ‘부동산은 투기대상이 아닌 투자자산이다’를 통해 독자들이 부동산과 부동산투자에 대한 잘못된 인식에 대해 다시 한 번 생각해볼 수 있게 했다. 많은 사람들이 최근 부동산시장에 대한 정부의 다양한 규제 정책, 가파른 부동산가격 상승으로 부동산가격이 앞으로 하락할 것이라고 말한다. 이에 저자는 글로벌 부동산 및 국내 주식시장과 비교하면서 대한민국 부동산이 다른 국가에 비해 저평가된 상태임을 보여준다. 따라서 독자들은 이 책을 통해 부동산시장에 대한 잘못된 편견을 바꾸고 좀더 다른 방향에서 부동산시장을 바라보게 될 것이다.<br/>

이 책은 전문 애널리스트의 시각에서 국내 부동산 ‘투자’에 대한 인식 변화의 필요성을 제기하고 있다. 또한 부동산투자 트렌드와 관련 정책이 변하는 흐름에 대해 시계열적인 근거를 제시하며 투자자 입장에서 합리적인 가치를 판단할 수 있도록 도와준다. 현재 처해 있는 부동산시장에 대한 막연한 불확실성과, 부동산투자를 바라보는 사회적 편견에 대해 이상우 애널리스트는 독자들의 사고 전환에 필요한 화두를 제공해준다.
- 권민석 (아이에스동서 대표이사)

나는 고객이 적은 거래비용으로 안전하게 거래할 수 있게 돕는 일을 하고 있다. 그런데 고객은 집값의 전망, 부동산 전반에 대해서도 유익한 조언을 듣고 싶어한다. 이 경우 나는 가장 신뢰할 만한 전문가들을 찾는다. 그 전문가 중 하나인 이상우 애널리스트가 이 책을 발간했다. 이상우 애널리스트는 명쾌하면서도 깊이 있고, 정교하면서도 이해하기 쉬우며, 각종 데이터에 숨은 함의를 정확하게 읽어낸다. 부동산 전반에 관해 그만큼 식견을 갖춘 전문가는 드물다. 이 책을 통해 내가 가장 신뢰하는 전문가의 인사이트를 독자들도 쉽게 접할 수 있게 되어 기쁘다.
- 공승배 (트러스트부동산 대표변호사)

증권시장 최고 애널리스트가 들려주는 부동산 이야기에 귀를 기울여보자. 부동산에 한 맺힌 사람들이 투자에 성공할 수 있을까? 가슴속의 한을 잠시 내려놓고 ‘가치평가’의 관점에서 부동산을 살펴보자. 공급과잉에 따른 부동산 붕괴의 가능성을 거론하는 사람은 많으나, 과거 정부의 공급정책을 뜯어본 사람은 많지 않다. 이상우 애널리스트의 이야기를 경청해야 하는 이유가 여기에 있다.
- 홍춘욱 (키움증권 이코노미스트)

한국의 부동산시장은 다른 국가와 여러 가지가 다르다. 전 세계 유일한 ‘전세’라는 제도, 개인 자산 중 70% 정도를 차지하고 있는 부동산 비중, 주택시장에서 턱없이 낮은 기관투자가의 비중, 10% 초반에 불과한 임대주택 비중, 비슷한 시기에 건축된 대규모 아파트 및 도시 문화 등 우리만의 특수성으로 인해 다른 국가의 부동산과 비교?평가하기는 정말 어렵다. 향후 부동산시장에 대한 비관적 전망이 늘어가는 시점에 이 책이 논란거리를 던져준 것은 분명하다. 나도 필자의 가정과 의견에 동의하지 못하는 부분이 당연히 있지만, 좀더 객관적인 견해를 가지는 데 훨씬 도움이 되는 것은 자명한 사실이다.


원종준 (라임자산운용 대표)